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近年来．随着我国房地产市场对个人集资建房的概念．目前人集资建房完全是靠大家自发的、的活跃和发展．房地产提供渠道也众说纷纭。个人集资建房模式的较不以赢利为目的地参与其中．然而随之拓宽。除了商品房外．政府为早倡导者于凌罡的解释是：一群人参与集资建房也是要承担一定风了解决中低收入群体的住房问题联合起来注册自己的房地产公司．险的。例如法律缺位、责任承担模相继推出了经济适用房和廉租房。然后从政府竞拍到一块土地．再聘糊、建房成本增加等。
然而多元化的房地产供应渠道并请专业的设计公司和房地产建筑（二）个人集资建房流程没有动摇房地产开发商作为房屋公司建房。
个人集资建房的一般流程主主要提供者的地位。于是便有人开从更专业的角度来说．参加集要包括：会员报名、选择项目、获得始声讨开发商在房地产开发过程资建房的人是一群有民事行为能土地使用权、项目融资、项目设计、中利用其相对垄断的地位牟取暴力、有购房能力的中国公民，以民选择物业、建筑项目招标、施工、预利的行为．呼吁政府关注市场房价主议事的方式集合在一起．自愿签售（分配）、竣工验收交房等（如个脱离消费者实际购买力的事实。一署共同合作的协议．共同成立有独人集资建房流程图）。
些个人集资建房的先行者就在此立法律地位的机构．以非营利的方二、个人集资建房可行性研究时开始倡导个人集资建房的理念。式运作个人集资建房项目．以银行个人集资建房是否可行主要体准备“自己做开发商”。一时间关于托管的方式管理资金．通过市场的现在以下几个方面：法律法规、土地方式购得土地并聘请专业的房地使用权取得、融资、项目风险等。有一些律师、房地产专业人士及银产开发队伍来建设住宅楼或小区．我们就这几个具体问题进行逐一行等。愿意为之提供相关帮助。特拥有公平的住宅分配方式、先进的分析。
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网络管理系统和合理的退出机制．（一）法律法规
土地以及深圳个人集资建房成功共同分享商铺和公共设施收益。
虽然个人集资建房概念被炒个人集资建房的主要特征有得热火朝天。北京、上海、温州的个四个：即人数多、自发性、非营利人集资建房项目也相继启动．但从一、个人集资建房的概念和
性、多风险。个人集资建房的首要法律角度来说．关于个人集资建房特征
条件就是人数要求．只有人数达到
的法律以及行政法规尚属空白。与（一）概念一定要求。才能启动集资建房。个
之有所关联的合作建房的规范性
个人集资建房的言论铺天盖地．更别是温州个人集资建房成功获取拍得两栋宿舍楼的产权之后．个人集资建房的进展更是引人注目。
获得土地
选择项目・召开出资人大会・会员决定适合地块
失败
获得土地使用权・通过招、拍、挂形式获得土地使用权
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ｌ项目融资
ｌ・通过冻结保证金获取土地使用权证ｌ・利用土地使用权证向银行抵押贷款
施工
．施工建设
选择物业
・确定房屋总价
．会员将相当于四成的购房款购买信托或是存人银行个人账户冻结・成立业主委员会
预鲁
．项目取得预售证
・信托解散专收付款或是存款解冻专收付款．办理堪界授予
图个人集资建房流程
文件《城镇住宅合作社管理暂行办法》也是在１９９２年就已经颁布的。显然已经跟不上时代的潮流。如此一来．个人集资建房将以何种身份出现．公司法人、社会团体法人或是其他？个人投资者与个人建房组织的经济来往关系如何确定．是获得公司的股权．还是纯粹的借贷关系？由个人集资建房组织法律身份模糊所引起的产权归属问题等将成为个人集资建房的焦点问题。
因此．在项目开始之前。个人集资建房的运行主体应该进行法律主体性质的确认：可以选择合伙制、团体法人、公司制等形式。由于项目牵涉到各方利益．包括个人集资建房参与者、个人集资建房组织以及其他利益相关方．个人集资建房组织的法律主体的确认存在着种种困难。鉴于个人集资建房投资者希望得到房屋产权．现行的个人集资机构大多采取了公司制．只有这样产权才可以属于投资者所有．今后才可以参与房屋交易．从而达到投资、自住的目的。然而，对于公
司制而言，公司对外承担有限责任。但是在个人集资建房组织的信用度尚处于让人怀疑的初级阶段．在对外运作中法人独立有限责任反而不利于其发展．这时需要的是以全体业主的无限连带责任保障个人集资建房的顺利进行。由此可见。其法律主体选择存在内外矛盾性．如果无法两者兼顾必然会埋下隐患。
（二＝－）土地使用权取得
个人集资建房项目在确定法律身份之后。在破土动工之前．面临最主要的问题是如何取得土地使用权。
现实中我国土地市场分为三类。即土地征用市场、土地使用权出让市场、土地使用权转让市场。个人集资建房过程中．我们要讨论的是城市土地使用权出让和转让市场．
“８・３１土地大限”之后．很多实力雄厚的开发商拿地都非常困难．更何况尚处于起步阶段的集资建房。各地的集资建房之所以往往以失败告终。其主要原因就在于获取土地使用权的失败。
由于个人集资建房组织资质的局限性使个人集资建房必须通过开发商“曲线拿地”。然而。在这个“得地”就“得天下”的市场环境下．要使开发商愿意帮助个人集资建房组织获得土地使用权也不是件容易的事．愿意和个人集资建房合作的开发商都是有其原因的。但是无论是出于哪种原因．开发商的参与都会间接打破房地产业的业内潜规则．攻破房地产业的进入壁垒．给房地产开发商造成直接的威胁。因此。房地产业业内联合起来不愿意给集资建房者提供便利．也是合情合理的。
此外．个人集资建房还存在成本问题。自从土地使用权以招标、拍卖和挂牌三种形式出让之后．土地价格日益攀高．土地成本占建房总成本的比例。也有所上升。从２００４年地价房价比的２３％．上升到２００７年的５０％甚至７０％。从土地拍卖这方面来讲，虽然在政策上没有限制．但是目前若要获取土地的使用权就必须与一些大型房地产开发企
业竞争。他们的资金实力雄厚。又具有很大的品牌效应．面对这些企业．个人集资建房想获取土地是非常困难的。
近年来．随着政府政策的不断规范和土地公开招、拍、挂，加上银行银根缩紧、放贷信用制、提高白有资金门槛、预（销）售制度规范、合同抵押登记备案制等政府系列宏观政策的实行．行业规范和开发商自律意识不断加强．通过市场竞争留下的是具有资本实力、拥有良好信誉和口碑的开发商．加之合理的利润。这样一来。个人集资建房在价格上的优势将大大降低。
（三）个人集资建房融资难
除了获得土地使用权外．个人集资建房的另一个难题在于如何融资。
１．融资方式。
对于一般的房地产开发企业而言．房地产开发资金主要来自自有资金、银行贷款、融资租赁、其他融资机构贷款、发行股票、吸引其他股权投资以扩大资金来源、利用房地产信托投资基金等。由于个人集资建房至今未有成功案例．所以最有效的资金来源为自有资金的筹集以及银行贷款。
银行贷款是房地产开发过程中最重要的融资途径．国内有近７０％的项目融资主要通过银行贷款。随着政府对房地产开发贷款的重点监
控。对于未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证．以及自有资金少于３０％的项目不给予贷款。在实际操作中．２００４年４月２６日国务院颁布的有关通知规定：针对房地产投资过热。房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金占项目投资总额比例由不低于２０％提高到不低于３５％。这要求在使用贷款之前投入项目建设的银行存款为至少
无论是内部筹备资金还是外部银行融资都是存在很大困难的。
２．融资成本。
所谓融资成本是指为融资所付出的代价．其中包括：为取得和使用资金而支付的各种费用。不同的融资方式具有不同的融资成本。
虽然个人集资建房组织向个人集资建房参与者筹集项目资金并不用支付资金占用费．但是却存在很高的筹集费用．特别是动员成本
和之后的参与者变动所产生的手续成本。在这些成本中还可能存在很大的隐性成本。除了自有资金、银行借款外．还有民间资本．而高于银行贷款利率的民间资本．将会大大增加个人集资建房的资金成本。
所以．个人集资建房融资困难成了继获得土地
３５％，余下的投资由销售回款解决。在目前金融紧缩的情况下，有资质、信誉的开发商都很难获得银行贷款．更不用说自有资金有限的个人集资建房了。
不仅在银行融资方面困难重重．个人集资建房在自有资金的筹集上也存在一定难度。国内诚信机制尚不健全．加上个人集资建房至今没有成功的先例．在项目尚未开工之前就投入如此大的一笔资金．这对集资建房参与者肯定有一定困难。
也就是说对于个人集资建房
使用权后的另一个难题：一方面．由于资金需求数额庞大．个人集资建房者不敢轻易冒险将几十万的资金投入未动工项目；另一方面，由于成本控制需要．以及由于个人集资建房尚处于摸索阶段．所以项目无法采用多渠道融资方式。
（四）项目风险
个人集资建房还存在大量风险问题．主要包括：经济风险和运营风险。
１．经济风险。
一般房地产开发的市场风险
在于项目建成后在市场上的销售
情况，主要包括价格风险、竞争风险和需求风险。而个人集资建房的市场风险主要在于进行该项目的代价是否真的能低于市场价格。
房价是各方关注个人集资建房的主要原因．人们理所当然地认为：个人集资建房一定会减少建造成本。然而，不可否认。个人集资建房尚无成功案例．个人集资建房组织只能是不断尝试．在挫折中积累经验：一方面是不断试图取得土地使用权：另一方面是积极筹划建设住房．至于什么时候才能完工分房还没有一个定论。
最快的个人集资项目有望在２００８年底竣工入住．这与自２００３年底于凌罡提出个人集资建房概念已经时隔５年。在２００３年。２００６年的４年中．全国房价的涨幅早已超过５０％。国家发改委、国家统计局发布的房价调查结果显示．２００７年一季度。全国７０个大中城市房屋销售价格上涨５．６％．涨幅比上季度高０．３个百分点。其中。新建商品住房销售价格同比上涨６．Ｏ％。可见．虽然在政府大力调控之下．房价的上涨仍然是大势所趋。
以上海顾村房价为例．２００３年底新开盘的房屋均价在每平方米４５００元左右．相比２００２年顾村不超过每平方米３５００元的房价而言涨
幅已经达到２％．而到了２００５年顾
村房价达到历史高位每平方米６５００元之后．房价有所回落。但总体维持
在每平方米５５００元删元。
也就是说．即使如个人集资建房参与者所愿．成功地在顾村地块竣工每平方米５０００元以下的房子．但相对于２００４年的房价而言没有一点优势可言。所以，个人集资
建房存在一个巨大的机会成本：一方面，房价不断上涨；另一方面，个人集资建房项目迟迟难以开工．在等待的几年时间中房价也早已今非昔比．而相对应的是货币的一再贬值。个人集资建房者与其苦苦等待．不如选择一般房地产开发项目进行置业投资。
２．运营风险。
个人集资建房需要很高的交易费用。个人集资建房要解决政府准入、资质、土地、资金、配套以及协调等问题。在这些相关流程中．交易费用的四个要素均广泛地存在着。组织者和开发商受到经济理性的限制．对资金使用的机会主义倾向严重。商业银行在贷款利息、手续以及实施监控等方面与组织者可能产生协调矛盾。
此外。消费者个体在参与设计、分配楼房的过程中，对楼层、朝向、房型、面积等方面都有不同的消费偏好．导致集资建房资源的资产专用性很强、机会成本和利益冲突很大，交易、协调成本很高。个人集资建房的理论效率受到高协调成本的严重制约．导致既定的制度安排在现实的制度环境下难以得到广泛的推行。
三、结束语
从以上的分析来看．国内个人集资建房在以下几个方面都不具备足够的可行性：
第一，法律法规不完善。没有相应的法律法规做维护和保障。在理论研究较为薄弱的情况下．相应的法律法规不可能在短时间内出台。法律缺位必然导致行政执法机人集资建房行为中的不确定性．无法保障投资者的合法权益。
第二，取得土地使用权困难。个人集资者没有营业执照、没有开发资质。无法摘牌、报建，即使借助开发商的实力．也很难找到真正适合个人集资建房的土地。
第三．融资渠道狭窄．利率风险存在。由于个人集资建房刚刚起步．尚无先例可循。所以融资渠道
狭窄．只能通过参与者的预付款以
及银行贷款．资金成本在一定程度上受利率波动影响。
第四。项目风险过大。在缺乏有效管理机制的情况下．既存在内部控制风险，又存在外部控制风险。各类风险都使个人集资建房不具备可行性。
由此可见．就目前的情况和形式而言．在国内进行个人集资建房还不具备足够的条件和保障机制。不成熟的盲目操作可能会给市场制造混乱。更有可能会给国家、社会和个人造成不必要的损失。
ｆ参考文献１
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ｆ中图分类号】Ｆ２９３．３
『文献标识码１Ａ
【文章编号】１００５—２７８Ｘ（２００７）１２枷６３—０４
『收稿日期１２０ｃｒ７年８月
海财经大学．
编辑：朱维维
关和司法机关在处理个人集资建房问题时缺乏规范性．从而增加个
【作者简介】陈易悦、叶晓韵、朱苑劫，上
国内个人集资建房可行性研究
作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：被引用次数：
陈易悦， 叶晓韵， 朱苑劼上海财经大学城市CITY2007(12)2次
参考文献(3条)
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2.叶采惠 个人合作建房法律问题浅析[期刊论文]-法制与社会 2008(32)
本文链接：http://d.g.wanfangdata.com.cn/Periodical_chengs200712016.aspx