第10卷第3期闽西职业技术学院学报Vol.10No.3September 2008
2008年9月
Jo urnal of M inxi Vocational and Technical College
城镇基准地价评估中容积率确定及修正系数测算
申
琪
(福建省土地开发整理中心, 福建福州350001)
摘要:通过对容积率基本概念及特征的探悉, 分析出容积率在土地基准地价评估中的重要作用。由于其在楼面地价修正中的意义及其重要性, 文章进一步分析现有容积率修正的优劣, 并提出一个新的修正公式。
关键词:城镇基准地价; 地价评估; 容积率中图分类号:F301.3
文献标识码:A
文章编号:1673-4823(2008) 03-0110-07
土地是一个三维立体空间, 就城市建设而言, 提高土地利用的集约度, 主要是开发利用土地的立体空间。容积率是指建筑总面积与用地面积之间的比例关系, 它的变化可导致地价成倍上升或下降。容积率越高, 说明单位用地面积上的建筑面积越大, 土地利用的效率越高, 容积率正是通过影响土地利用效率从而影响地价。怎样准确地确定容积率对地价的影响, 建立恰当的修正体系, 成了我们关注的焦点。
容积率变化可导致土地利用收益的大幅度变化, 这种变化主要是通过单位建筑面积分摊地价额的变化实现的。报酬递增递减规律在容积率对地价的影响上具体表现为:在商品房单方售价和建造成本保持不变的情况下, 提高容积率指标, 在同面积土地上开发能获得更多的建筑面积, 单方分摊的地价额减少, 从而降低总成本, 提高土地开发的总收益, 获得更多的经济剩余, 地价上升; 反之, 容积率降低, 土地开发收益降低, 地价下降[2]。
1容积率的定义
容积率是指城市用地的地块上修建的总建筑面
2.2收益机制与供求机制共同作用下的地价随容
积与所占用地面积之比值。即, 容积率=总建筑面积/土地面积。它是衡量城市土地开发利用强度的一项重要指标。建筑容积率越大, 土地开发利用强度越高, 空间使用率也越高。它直接影响土地价格[1]。
积率变化规律
由于土地位置的固定性, 在地区性市场之间不能互相调节, 市场供求状况具有明显的区域性, 由此形成了地价随容积率变化的区域性。一般而言, 土地市场规范、区域经济活跃、土地需求量大、供求矛盾突出的区域、容积率对地价的影响程度愈大, 愈接近单纯的土地收益机制作用下的地价随容积率变化规律; 相反, 土地需求量少、供求矛盾不突出的区域, 容积率对地价的影响程度则很小[3]。这一规律在地域上由于分析层次、解决目标的不同, 将表现出许多具体的作用规律:
22.1
容积率对地价的影响
收益机制作用下地价随容积率的变化规
律———报酬递增递减原则
所谓报酬递增递减原则是指在其他生产要素固定不变, 增加某一生产要素的单位投入量时, 纯收益随之增加, 但达到一定数量后, 如继续追加这一生产要素的单位投入量, 其纯收益就不再随追加投入的增加而增加, 反而有可能减少。
容积率作为影响地价的重要因素, 其基本点是
2.2.1容积率对地价的作用程度与城市规模成正相
关。城市规模愈大, 容积率的作用程度愈大, 地价随
[收稿日期]2008-02-10
基准地价、土地开发整理相关内容研究。[作者简介]申琪(1977-) , 男, 河北武安人, 经济师, 从事房地产评估、
110