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城市地下空间使用权估价方法和估价模型初探
陈建祥
摘 要:本文运用经济学原理和土地估价方法, 针对收益类型的地下空间使用权价格的评估问题, 建立了通用的城市地下空间权价格评估模型和地面) 地下建设用地使用权价格对应模型, 并导出分层地下空间使用权价格对应于地面土地价格的修正系数。
关键词:地下空间使用权 土地评估 模型 用途类别修正系数
一、前言
(一) 地下空间权使用权概念
5物权法6规定建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立, 把建设用地使用权表述成一个空间的概念, 往下延伸就是地下空间使用权(以下简称/地下权0) , 是指对于不动产的地下部分的使用和收益权, 如利用地下空间建造地铁、地下停车场、隧道、铺设地下管线、电线、电话线等的权益。
(二) 地下空间权使用权实例
对于地下管线, 如供电线路、煤气管道、自来水管线、电话线等可以用5物权法6中的地役权来设定权益。对于可以单独设立使用权的地下空间, 从建筑形式上可分为两种:一种由同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下工程(可简称/合建地下工程0) ; 一种是独立开发建设的地下工程(可简称/单建地下工程0) , 出现比较多的情况是地上为公园、广场等公共设施用地, 单独开发其地下空间, 如杭州武林广场地下空间开发利用项目, 其地上为现状的武林广场, 项目东至武林广场东通道、南至体育场路、西至杭州剧院和杭州大厦、北至环城北路, 总建筑面积6. 9万平方米, 规划建设地下三层, 其中, 地下一二层为购物商场, 地下三层为地下停车库及地铁区间。
城市地下空间使用权可以用划拨和有偿出让方式供地, 对利用地下空间从事商业服务业、市场、文化娱乐、体育等对外经营活动的, 应通过招、拍、挂等公开出让方式取得。地下空间用于地下交通、人防等符合5划拨用地目录6的, 可以划拨使用。
2006年8月17日南京市国土资源局挂牌出让了四幅包含了地下权的地块, 其中的南京市鼓楼区湖南路地下商业街地块(地块编号:N O. 2006G 25) 和南京市鼓楼区金陵中学东侧地下地块(地块编号:N O. 2006G 27) , 属于单建地下工程类型, 另外南京市秦淮区宏光路北侧地块(地块编号:N O. 2006G28) 、南京市鼓楼区汉中门地块(地块编号:N O. 2006G 26) , 地上和地下使用权包含在一起, 属于合建工程用地类型。南京市鼓楼区湖南路地下商业街地块, 规划用地性质为商业用地(功能定位为商业及停车) , 用地总面积为地下40693. 2平方米, 土地使用年限40年, 挂牌成交总价7700万元, 单位地下空间价格为1892元/平方米(折合126万元/亩) ; 南京市鼓楼区金陵中学东侧地下地块, 规划用地性质为社会停车场库, 实际出让面积为地下2087. 7平方米, 土地使用年限为法定最高使用年限, 挂牌成交总价170万元, 单位地下空间价格为814元/平方米(折合54万元/亩) 。
(三) 地下空间权使用权价格评估方法回顾11国外评估方法
¥德国。各楼层之间的经济价值分配评估主要采取史基墨滚动法(Schirmer entw ickekten M ethods) (表1) 。该方法的原理是将每层楼房的交易价格分别列出, 求取其每平方米的价值点数, 以之代表各楼层的经济价值。价值点数应视个别价值估算目的、土地位置、用途、建筑物外观等条件, 经土地估价委员会加以修正调整, 以符合实际情形。
依照史基墨设计的楼层, 均为地上1层的经济价值最高, 若换算成地上1层为100%效用比率, 则各楼
)
层的效用比如表2所示。地上1层的效用远高于其他楼层, 其余向上及向下的楼层效用比皆大幅递减, 除繁华商业地带的地下1层及地上3层经济价格亦较高之外, 其他楼层的差别不大。
¦日本。日本5公共用地取得损失补偿基地细则6对楼层效用比率作了规定, 如表3所示, 以此作为评估土地立体利用价值的依据。表中所有指数系假定地价的立体分布与建筑物价格的立体分布相同的情况下计算而得, 是各阶层单位面积的指数, 各阶层的楼地板面积不同时, 各种指数与该阶层的楼地板面积之积就形成该阶层的有效指数, 但仅表示一般标准, 根据建筑物所处区域和城市级别的不同, 表中各楼层效用比率应作相应调整, 其适用范围以近邻地区、同一供需圈内的相类似情况为原则。由表3可以看出, 1楼的效用比率最高, 在1楼为基准, 向下和向上均逐层递减。
表1
楼层地上5层地上4层地上3层地上2层地上1层地下1层地下2层合 计
史基墨设计的各楼层经济价值表
繁华商业地带权重
百分比M %
8. 78. 7
办公场地权重
百分比M %
10. 510. 510. 515. 831. 615. 85. 3100. 0
混合商业地带权重
百分比M %13. 04
11. 0 10. 0 10. 0
10. 0 10. 0 10. 0 15. 0 30. 0 15. 0 5. 0 95. 0
11. 0 13. 0412. 0 12. 0 30. 0 4. 0
14. 4914. 4936. 234. 35
15. 0 13. 020. 0 17. 430. 0 26. 125. 0 21. 85. 0 4. 3115. 0
100. 0
4. 0 4. 3583. 0
100. 0
表2
楼层地上5层地上4层地上3层地上2层地上1层地下1层地下2层
史基墨计算的各楼层效用比率
繁华商业地带
33. 3333. 3349. 8166. 67100. 0083. 5216. 48
表3
楼层效用比率
C
C1
C230. 030. 030. 070. 0100. 060. 040. 0
C330. 030. 030. 030. 0100. 060. 040. 0
D 100. 00100. 00100. 00100. 00100. 00100. 00100. 00办公场地33. 2333. 2333. 2350. 00100. 0050. 0016. 77
混合商业地带
35. 9135. 9140. 0640. 06100. 0012. 1512. 15
楼层地上5层地上4层地上3层地上2层地上1层地下1层地下2层
A 40. 142. 844. 161. 5100. 0055. 733. 1
B 70. 072. 775. 479. 4100. 00
30. 030. 060. 070. 0100. 060. 040. 0
) )
注:1、A 类建筑物下层用作店铺, 上层作办公场所使用(也有在办公场所的上层供住宅使用的情况) , B 类建筑物全楼均作办公大楼使用, C 类建筑物下层作办公或店铺使用, 上层大部分作住宅使用, D 类建筑物全楼均作为住宅使用;
2、C1为4楼以上供住宅使用, C2为3楼以上供住宅使用, C3为2楼以上供住宅使用;
3、未表示的楼层指数, 可按表中所列趋势与实际情况, 予以补充。21国内评估方法
目前, 国内评估行业的一些专家学者对地下空间使用权评估问题发表了独到的见解, 提出了具体的评估方法。认为对于已建成使用的地下空间权评估时, 收益还原法是首选方法, 对于待建的地下空间权, 假设开发法是首选方法。在应用收益还原法评估时, 可以参考地上和地下租金比例关系, 根据地上租金来确定租房的收益, 同时认为收益还原法中采用的地下空间使用权的土地还原利率应该高于地上建设用地使用权的还原利率。
国内应用基准地价系数修正法评估地下空间使用权价格也是一个通行的做法, 这种方法通过相对于基准地价的用途类别修正系数, 反应出地下空间建设用地使用权的经济价值效用水平。该方法简便易行, 可操作性较强, 但统一的用途类别修正系数难以体现不同区域地价的变化规律。
随着5物权法6的实施, 地下空间使用权出让的案例会越来越多, 探索建立城市地下空间使用权估价方法和模型显得尤为重要。
二、城市地下空间权价格评估模型
对于合建地下工程, 地下部分的建设用地使用权的设立是与地上建筑物的建设用地使用权的设立一并考虑的, 在分析地下权价值时不能排除地上权的影响, 有时为了追求整体项目的利益最大化, 地下部分可能已经超过了最有效利用点, 如市中心的土地面积较小的开发项目, 为了解决停车配套问题以提高地上部分的售价, 开发商往往会把地下室部分做得比较深, 此时单独考虑地下部分, 它往往是不经济的。所以本文拟就单建地下工程, 讨论城市地下空间使用权估价方法和模型, 从经济学建立模型的角度看, 这也是一种合理和必要的简化。
(一) 城市地下空间权价格评估模型
采用假设开发法, 从投资的角度来考虑, 可以得出:
P =(1+a) (V +C) +t @P +P @P
(1)
式中:P 表示平均售价, V 表示地下空间权价格(净地价格) , C 表示开发商的地下建设成本, 包括市政大配套费、前期工程费、附属工程费、建筑安装成本和开发间接费, a 是以百分比表示的开发商支付的不可预见费及管理费和合理的利息, t 表示销售税费率和销售费用率, P 表示销售利润率。
经整理可得到以下模型:
V =(1-t -P ) @P/(1+a) -C
S. T P \E P
式中:E P 表示开发商愿意投资的最低期望收益(利润) 率。
在此城市地下空间权价格评估模型的基础上, 可做进一步讨论如下。
11分层开发深度问题探讨在t 、P 、a 等参数既定的情况下, 地下空间使用权的价格的主要取决于P 和C 的大小, 而地下建设成本C 在地质条件和深度一样的前提下同一个均质区域内区别不会太大, 此时地下空间使用权的价格主要取决于平均售价P, 即建筑物所在的区位。对于一个区位已定的地下空间使用权, 它的价值取决于开发的深度。可开发深度, 一般可以用地下层数来表示。我们用一系列的V i 反映不同深度的层的地下空间使用权的价格, i 表示深度, i =1, 2, 3, , , , n 。
假设一栋建筑物深度为i 处的地下部分的价格为P i , 用售价深度系数k i , 来建立P i 和同区域可比宗地地面一层的平均售价P G 的函数关系:
P i =k i @P G
则:
(4) (2) (3)
E P
i
=
E (k
i
@P G ) , k i I (0, 1)
)
同理, 假设一栋建筑物深度为i 处的地下部分的建设成本为C i , 用成本深度系数h i , 来建立C i 和同区域可比宗地地面一层的建设成本C G 的函数关系:
C i =h i @C G
则:
(5)
E C
i
=
E (h
i
@C G ) , h i I [1, +])
(6)
对于深度为i 处的地下部分, 公式(4) 、(5) 和公式(2) 并列, 可得:
V i =(1-t -P ) @k i P G /(1+a) -h i C G
21最佳开发深度问题探讨
(6) 式两边对i 求导, 可得
dV i /d i =(1-t -P ) @P G (dk i /d i ) /(1+a) -C G (dh i /d i )
(7)
从(7) 式可以看出地下空间使用权价格与dk i /d i 和dh i /d i 相关, 一般来说, 开发深度越大, 建设成本就越高, 这一改变是由于劳动成本、工程材料、设计等综合原因引起的。如建筑物地下一层的成本是地上开发成本的2. 5倍(即h 1=3. 0) , 开发地下两层成本增加得更高。同时, 随着开发深度的加大, 地下建筑物的平均售价不断下降, 如地下一层经济效益是地面一层的90%(即K 1=0. 9) , 地下二层经济效益是地面一层50%(即K 2=0. 5) , 地下三层经济效益是地面一层30%(即K 3=0. 3) 。当dV i /d i =0, 此时的深度i 为经济上可行的最佳开发深度, 地下空间使用权价格为最佳开发深度下的最高地下空间使用权价格。
令dV i /d i =0, 则(7) 式可变形为
P G (dk i /d i ) =C G (dh i /d i ) @[(1+a) /(1-t -P ) ]
(8)
或v P =v C @[(1+a) /(1-t -P ) ](9) (8) 、(9) 式中的a 、t 、P 等参数和开发深度没有直接关系, 可认为是已知的, 售价深度系数k i 和成本深度系数h i 可根据不同地质条件的区域估算出来。最佳开发深度问题可用图1
简要地表示。
图1 最佳开发深度示意图
注:1、此图仅作示意, 因为地下空间现实中为分层形式使用, 而非连续形式, 故M P 、M C 线的函数表达式应为间断函数, 但为直观起见, 本图画作连续函数。
(二) 地面) 地下建设用地使用权价格对应模型继续从投资的角度, 考虑地下、地面的同类用地, 开发商只有在认为其单位投资收益率相等时, 理性的投资者才会去开发地下空间, 设i 为地下第i 层的使用权, G 为地面建设用地使用权, 根据上述模型可以建立以下地面) 地下建设用地使用权价格对应模型。通过公式(1) 变形, 可以得出:
P i =(1-t) -(1+a) (V i +C i ) /P i (10) P G =(1-t) -(1+a) (V G +C G ) /P G (11)
) )
式中含义同第一个模型, 在正常情况下, 投资收益率相等, 即P i =P G 。故有(1-t) -(1+a) (V i +C i ) /P i =(1-t) -(1+a) (V G +C G ) /P G 经简化后可得
(V i +C i ) /P i =(V G +C G ) /P G
(12)
(12) 式中有关平均售价、地下建设成本等可以调查市场资料取得, 这样就建立起了地面) 地下建设用地使用权价格对应模型, 可以用它测算某一均质区域内地下空间使用权价格对应于地面土地价格的修正系数。
11地下空间使用权价格对应于地面土地价格的修正系数探讨
¥繁华商业地带。举例说明, 一处位于繁华商业地带的三层地下建筑, 地面一层的平均售价约为30000元/平方米, 销售税费率和销售费用率t=6. 6%, 利润率P =30%, 不可预见费及管理费和合理的利息a=22%。
表4 地下空间使用权价格深度修正系数计算表(繁华商业地带)
层数i 售价P i
售价深度系数k i 建设成本C i 成本深度系数h i
分层地下空间使用权的价格V i
地下空间使用权价格深度修正系数S i
V i A V 1, h i =C i A C 1。3、计算公式为公式(2) 。
¦一般商业地带。举例说明, 一处位于一般商业地带的三层地下建筑, 地面一层的平均售价约为15000元/平方米, 销售税费率和销售费用率t =6. 6%, 利润率P =30%, 不可预见费及管理费和合理的利息a =22%。
表5
层数i 售价P i
售价深度系数k i 建设成本C i 成本深度系数h i
分层地下空间使用权的价格V i
地下空间使用权价格深度修正系数S i
67541041
地下空间使用权价格深度修正系数计算表(一般商业地带)
地面一层15000
地下一层135000. 9030252. 9139900. 59
地下二层75000. 5032673. 146310. 09
地下三层45000. 3035523. 41-1213-0. 18
145491041地面一层30000
地下一层240000. 8030252. 9194470. 65
地下二层180000. 6032673. 1460870. 42
地下三层120000. 4035523. 4126840. 18
注:1、地面一层建筑成本采用工程类别为5~6层多层公共建筑(框架) 的数据; 2、K i =P i A P 1, S i =
注:1、地面一层建筑成本采用工程类别为5~6层多层公共建筑(框架) 的数据; 2、K i =P i A P 1, S i =V i A V 1, h i =C i A C 1。3、计算公式为公式(2) 。
§讨论。地下空间使用权价格对应于地面土地价格的修正系数在很多政策文件中都有涉及, 如5杭州市人民政府关于积极鼓励盘活存量土地促进土地节约和集约利用的意见(试行) 6(杭政1200522号) 中规定/地下一层土地出让金按市区土地基准地价相对应用途容积率为2. 0楼面地价的30%收取; 地下二层的土地出让金按地下一层的标准减半收取; 地下三层的土地出让金按地下二层标准减半收取0。又如5宁波市城
)
区土地使用权出让价格及地价评估管理若干规定6(甬土资发12004265号) 中规定/地下停车场用地及经营性用途的地下建筑物等用地土地出让金标准, 参照5宁波市区商业用地土地级别图6分级, 用途类别修正系数为0. 40。广州市规定:地下车库按经营性基础设施用地收取费用, 即略高于基础设施用地, 而低于住宅用地商业用地、办公用地低; 原划拨商业用地补办土出让金的, 负一层按首层楼面地价的40%计, 负二层按首层楼面地价30%计, 负二层以下按首层楼面地价20%计; 对于设备用房, 由于其面积已计入地上总建面积, 故按地上用途确定, 不再单独计算。
本研究证实了上述政策文件中规定的修正系数的相对合理性, 因为各个城市的房地产市场价格和地下空间开发成本的变异规律存在差异性, 其修正系数也不一定完全一致。以上城市的地下空间使用权价格修正体系存在的缺陷是修正系数没有区分繁华商业地带和一般商业地带, 相对来说繁华商业地带土地集约利用程度高于一般商业地带, 且房地产价值明显高于一般商业地带, 修正系数会存在差异, 比较明显的是地下二层, 表4繁华商业地带的深度修正系数为0. 42, 而表5一般商业地带的深度修正系数为0. 09, 差距明显。建议在修订此类政策时, 深度修正系数应区分繁华商业地带和一般商业地带分别设置。
三、结论和建议
11上述模型只适用于收益类型的地下空间使用权价格的评估, 而且也只是测算了其经济效益, 并不包含其社会公益性价值, 如城市地下共同沟往往是城市防空系统的重要组成部分。同时, 模型也不适用于其他一些具有基础设施性质的微利项目, 如社会地下停车库等, 政府在制订政策时, 应考虑该类项目的社会公益性, 给予适当的税收等方面的优惠政策, 以鼓励其投资。
21在评估地下空间使用权价格时, 估价师必须具备立体空间的概念, 要根据规划控制文本、出让合同、划拨决定书等批准文件和土地权属证明文件, 合理确定估价对象的空间范围, 并用立体的方式进行准确的描述。
参考文献:
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-21。
) )