房地产抵押估价报告
项 目 名 称：A市开发区**西路18号商业房地产抵押价
值评估
委 托 人：江苏**大酒店有限公司
估 价 机 构：江苏A房地产评估咨询有限公司
注册房地产估价师：景** 张**
估价报告出具日期：2010年12月10日
估价报告编号：苏房地镇扬估字（2010）第09号
致 估 价 委 托 人 函
江苏**大酒店有限公司：
我们接受贵公司的委托，对贵公司位于A市开发区**西路18号商业房地产(房产面积为27822.7m2，土地面积为28771.2m2)进行抵押价值评估，估价时点为2010年12月8日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
根据贵公司所提供的有关资料，经过房地产估价师实地查看和市场调查，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等有关法律法规和技术标准，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，遵循必要的估价程序，选用了成本法和收益法进行了评估，综合确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币27014.9万元，大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万玖仟元整(房产价值17485.9万元，其中土地价值9529.0万元，土地使用权单价为3312元/m2)。
估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值为27014.9万元，大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万玖仟元整。
房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为人民币0元，大写：人民币零元整。
以上内容摘自房地产抵押估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，请认真阅读房地产抵押估价报告全文。
江苏A房地产评估咨询有限公司
法定代表人：
二〇一〇年十二月十日
估价结果一览表
目 录
估 价 师 声 明 ............................................................................................... 4
估价的假设和限制条件 ................................................................................... 5
房地产抵押估价结果报告 ............................................................................... 7
一、估价委托人 ......................................................................................... 7
二、估价机构 ............................................................................................. 7
三、估价目的 ............................................................................................. 7
四、估价对象 ............................................................................................. 7
五、估价时点 ........................................................................................... 13
六、价值类型 ........................................................................................... 13
七、估价依据 ........................................................................................... 13
八、估价原则 ........................................................................................... 14
九、估价方法 ........................................................................................... 15
十、估价结果 ........................................................................................... 15
十一、估价对象的抵押价值未来下跌风险分析 ................................... 17
十二、房地产变现能力分析 ................................................................... 18
十三、房地产抵押估价报告使用提示 ................................................... 20
十四、估价人员 ....................................................................................... 21
十五、估价作业日期 ............................................................................... 21
十六、本评估报告的使用有效期限 ....................................................... 21
附 件 ......................................................................................................... 22
1.房屋所有权证复印件；2.国有土地使用证复印件；3.受托估价方营业执照复印件；4.受托估价方资格证书复印件；5房地产估价师资格证书复印件
估 价 师 声 明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.参与本次估价项目的房地产估价师景云、张晓慧于2010年12月10日对本报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6.本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
7.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
8.本报告不作土地、房产权属确认的依据。
9.本报告最终解释权为江苏A房地产评估咨询有限公司所有。
注册房地产估价师：景**(签章) 注册号：******
注册房地产估价师：张**(签章) 注册号：******
二〇一〇年十二月十日
估价的假设和限制条件
一、本次估价的假设前提
1.本报告以委托方提供的房地产权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，国有出让土地使用权转让、抵押能获得有批准权的人民政府或有关部门的批准为前提，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让、抵押等处分为假设前提。
2.本报告以房屋建筑质量合乎安全标准，可以长期持续使用为假设前提。
二、未经调查确认或无法调查的资料
1.估价师已对估价对象在估价时点的法定优先受偿款进行了尽职调查，若产权人在估价时点尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣除。
2.本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。
3.本次估价未对委托方提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》相关产权资料进行核实，委托方对产权资料的真实性负责。因产权资料失实造成估价结果有误的，本估价机构和估价人员不承担相应的责任。
三、估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响
1.本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变化、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。
四、本估价报告使用的限制条件
1.本次估价报告仅供委托方按约定的估价目的及上级主管部门审查使用，未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资
料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。
2.本报告自提交之日起一年内有效。本估价报告需在设定的有效期内使用，超过有效期使用，本报告无效。
3.本估价报告需经房地产估价师签名或签章并加盖估价机构公章，并作为一个整体时有效，复印件无效。
4.本估价报告仅为委托方向中国工商银行扬中支行进行抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，运用于其它方向本估价报告无效。
5.估价对象状况和房地产市场状况因时间变化可能对房地产抵押价值产生的一定影响，在估价对象状况发生变化或房地产市场价格变化较快时应对估价对象房地产抵押价值进行再评估。
房地产抵押估价结果报告
苏房地镇扬估字（2010）第09号
一、估价委托人
单位名称：江苏**大酒店有限公司
单位地址：A市**西路18号
法人代表：徐广福
经营范围：许可经营项目：中西餐制售；住宿；公共浴室；卡拉OK
厅。
一般经营项目：代售飞机票、火车票；日用百货；工业
美术品销售
二、估价机构
估价机构： 江苏A房地产评估咨询有限公司
房产资质等级： 一 级 资质证号：建房估证字[2010]085号
土地资质等级： 全国范围内从事土地评估业务
资质证号： ******
法人代表： ***
联 系 人： ***
联系地址： 南京市**路188号**大厦9层D座
联系电话： ******
网址： http://www.******.com/ 电子信箱E-mail：******
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
1.估价对象范围
估价对象为位于A市开发区**西路18号的商业房地产，房屋总建筑
面积为27822.7m2，土地面积为28771.2m2。
2.估价对象状况
（1）估价对象登记状况
根据委托估价方提供的估价对象房屋所有权证和国有土地使用证，估价对象的权属状况如下表所示。
表1 房屋登记状况一览表
表2 土地登记状况一览表
（2）他项权利状况
在估价时点，估价对象房地产未设定抵押等他项权利。
3.估价对象实物状况
3.1估价对象实物状况
（1）座落：A市开发区**西路18号；
（2）建筑面积：27822.7m2；
（3）总层数/层次：2号房屋为酒店主楼，共14层，3号房屋为职工宿舍，总层数4层，1号及4号为门卫及配电房，均为1层；
（4）建筑结构：钢混及混合；
（5）平面布臵：估价对象独立使用，2号楼内臵电梯，3号楼内臵楼
梯连接；
（6）工程质量：经估价人员现场勘查，确认建筑物结构完好；
（7）建成年代：2004年，门卫室改建于2006年；
（8）维护、保养、使用情况：估价对象的主体结构维修保养良好，且外立面及内部均经装修，成色较新，使用状况良好；
（9）临街状况：估价对象临**西路；
（10）方便程度：酒店内配备室外停车场；
（11）物业管理：有物业管理；
（12）装修、设施设备及利用现状：估价对象为位于A市开发区**西路18号的江苏**大酒店。江苏**大酒店是是由**集团投资设计建造的四星级，集客房、餐饮、娱乐、休闲、旅游购物为一体的现代化商务旅游酒店，为A市标志性建筑。酒店共占地43亩，总建筑面积2.7万平方米，酒店主楼共14层，东西裙楼3-5层，拥有总统套房、商务套房、豪华套房、商务房、豪华房及高级房等不同规格客房间140多（套）；餐饮设施设备齐全，拥有餐位1000多个，2个功能齐全的大型宴会厅，1个大型会议中心，多个豪华包厢及普通包厢，1个可同时容纳400人就餐的中餐厅，1个可同时容纳200人就餐的中餐厅，1个西餐厅；酒店还拥有完备的会议服务设施，包括2个大型会议中心、3个中型会议室、2个小会议室及1个贵宾厅，大型会议中心可同时容纳350人会议，为大型的多功能会议室，配备大屏幕投影、活动舞台等；酒店还配有桑拿会所、美容美发、棋牌室、商务中心、健身房及室外网球场、游泳池等，是A市目前规模最大、档次最高的接待、住宿、娱乐服务场所。
1号楼为酒店门卫，改建于2006年，层高4.1米，外墙铝塑板贴面，室内造型天花，地砖地坪，局部改造为中国银行自动柜员机网点。
2号楼为酒店主楼，为钢混结构，层高3.6米，共14层，其中地下一层，为洗衣房、更衣室、员工食堂、员工娱乐中心及仓库，地上13层，第1层为酒店大堂、西餐厅部、餐饮包厢及一个大型宴会大厅。第2层主体为康
乐中心，包括为桑拿中心、足疗洗浴、美发中心、棋牌室、商务中心等，另有部分多功能厅。第3层为会议及餐饮，包括高级豪华包厢、多功能厅、各规模会议室及一个贵宾厅，第4-13层为客房部。其中顶层部分为仓库，另还有配套配电房、物业房及员工宿舍楼。
酒店整个主楼大楼外墙贴面砖，西裙楼圆弧造型，钢结构玻璃幕墙。酒店大堂入口为玻璃幕墙面，地面及墙身铺砌磨光花岗岩、大理石，天花板采用特色吊顶，豪华枝形水晶艺术吊灯。西餐厅地面铺设高级地砖，内墙贴高档护墙板及艺术贴画，造型石膏板吊顶。餐厅包厢地面铺斜纹地毯，内墙贴墙纸，装饰艺术画，造型石膏板吊顶，水晶吊灯，大部分餐厅包厢单独配备卫生间。宴会大厅及多功能会议中心地面铺地毯，内墙贴墙纸，造型石膏板吊顶，水晶吊灯，配活动舞台。桑拿会所、棋牌中心包间地面铺地毯，内墙贴墙纸，大部分单独配备卫生间。客房地面铺地毯，内墙贴墙纸，天花石膏板吊顶。公共部位地面铺设磨光花岗石，墙身为磨光花岗石、天花板采用特色石膏板吊顶。洗手间地面铺设防滑地砖、墙身铺设光面瓷砖、防潮天花吊顶。
酒店带有中央空调系统，24小时热供水系统，自动喷淋及烟感报警系统及全方位监控系统。酒店还配备三部高速客运电梯、一部员工电梯、一部货运电梯及多处安全楼梯，酒店带配设室外数百个停车位。
3号楼为员工宿舍及相关单位办公用房，部分出员工宿舍为内廊式结构，宿舍都为普通粉刷，地砖地坪，室内都带有淋浴室。
4号楼为配电房和物业办公室，层高4.8米，外墙贴面砖，室内普通粉刷，地砖地坪。
⒀房地产照片：
大酒店外观 大酒店及1号楼、2号楼外观 2号楼内部
2号楼内部 2号楼内部 3号楼外观
3号楼内部 4号楼外观 4号楼内部
3.2估价对象土地状况
⑴座落：开发区**西路18号；
⑵土地使用权面积：28771.2m2；
⑶宗地形状：规则；
⑷宗地四至：东至道路，南至**西路，西至道路，北至凯旋苑小区。 ⑸宗地级别：A市商业用地四级地；
⑹宗地内基础设施完备程度：宗地内达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”，场地平整“一平”的开发水平。
4.区位状况
4.1.地理位臵
估价对象坐落于A市开发区**西路18号，估价对象四至情况为：东至道路，南至**西路，西至道路，北至凯旋苑小区。
4.2.区域概况
估价对象所在区域位于A市开发区。
A市，地处长江三角洲，紧靠上海、南京等大中城市，与镇江、常
州、扬州、泰州等名城隔江相望。全市由长江市航道以南的雷公岛、太
平洲、西沙、中心沙四个江岛组成。周边长120公里，全市总面积332平方公里，其中陆地面积228平方公里。A市辖17.0个镇，一个开发区，总人口30万。扬中工业发达，实力雄厚。现有机械制造、电气产品、轻纺服装、精细化工、电子等30多个行业，并形成了工程电器、硅橡胶、钎焊材料、精细化工、电子测量测试仪器、复合肥等六大产品基地。全市交通便捷，扬中人民自筹资金建造的横跨夹江的扬中长江大桥和沟通苏北的“扬高”汽渡，分别与国家一类开放港口镇江港、高港以及沪宁高速公路、京沪高速公路、宁通一级公路连接成线，扬中二桥直通苏锡常。
委估房地产位于位于**西路，为A市市区和开发区交界处，城市基础设施配套齐全。
4.3.交通条件
4.3.1道路条件
委估房地产位于A市开发区**西路18号，**西路红线宽度约为40米，**西路连接交通型主干道明珠大道、混合型主干道新扬北路、混合型干道扬子中路等多条主次干道，区域内路网密度高，主要道路路面为沥青，道路保养维护较好，总体道路通达状况优。
4.3.2公共交通条件
委估房地产位于A市开发区**西路18号，楼前不远处有公交站台**大酒店站及出租车站台，有多路公交车在此通过，交通便捷。
4.3.3对外交通条件
待估宗地所在区域距A市汽车站较远，对外交通状况较好。
4.3.基础设施状况
估价对象所在区域供水、排水、供电、通讯、道路交通等基础设施完善。
5.商服繁华程度
委估房地产位于扬中开发区与市区交界处，商业繁华度较高，周围以商业、住宅用地为主，沿街两侧为商铺，类型包括餐饮、休闲、住宿，经营种类齐全；周边有大型的生活小区凯旋苑、聚福园等，附近有扬中
最大的华润苏果超市，客流量大，公共服务设施齐全，有中国建设银行扬子分理处、中国工商银行春柳分理处等，商业繁华程度较高；
6.环境条件
6.1自然环境
估价对象所在区域污染治理较好，基本无水、噪音及大气污染，区域环境较优。
6.2区域景观
估价对象所在区域位于开发区，规划协调，区域景观较好。
五、估价时点
根据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押估价时点原则上为完成估价对象实地查看之日，故本次以房地产估价师实地查看之日2010年12月8日作为本次评估的估价时点。
六、价值类型
根据《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》和本次估价的具体要求，本估价报告中的评估价值是指估价对象在现状条件下，用途为商业用房，在估价时点2010年12月8日的房地产抵押价值。
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
七、估价依据
（一）本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2.《中华人民共和国土地管理法》；
3.《中华人民共和国担保法》；
4.《中华人民共和国物权法》；
5.《城市房地产抵押管理办法》。
（二）本次估价采用的技术规程
1.中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；
2.建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的建住房[2006]8号《房地产抵押估价指导意见》。
（三）委托方提供的有关资料
1.《国有土地使用证》复印件；
2.《房屋所有权证》复印件。
（四）估价机构和估价人员搜集掌握的有关资料
1.估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料；
2.估价人员实地踏看和调查收集的有关估价对象权属、现状利用等方面的资料；
八、估价原则
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等一般性原则。
1.独立、客观、公正原则
要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。
2. 合法原则
应以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提估价。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。
3.谨慎原则
要求在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处臵时可能受到的限制、未来可能发生的风险和
损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。
4．最高最佳使用原则
要求以估价对象的最高最佳使用为前提估价。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。
5.替代原则
要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
6.估价时点原则
要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理的价值。同一宗房地产在不同时点往往会有不同的价格，所以在评估一宗房地产价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况也是以其在该时点的状况为准。
九、估价方法
本次对估价对象房地产抵押价值进行评估，所采用的技术路线为：
（1）求取完全权利状况下的估价对象市场价值；
（2）估价对象抵押价值＝（1）－估价师知悉的法定优先受偿款。 一般而言，房地产估价方法主要有收益法、市场比较法、假设开发法、基准地价修正法、成本法等。不同的估价方法从不同的角度反映了房地产在一定权利状态及一定时点的价值水平，只是各种方法的适用条件、特点、对资料的要求有所不同，需根据特定的估价目的、估价对象、市场情况等选择适宜的估价方法。
估价对象为集客房、餐饮、娱乐、休闲、旅游购物为一体的现代化商务旅游酒店，周边区域基本无类似的转让和出租交易案例，因此不适合采用市场比较法。
假设开发法通常用于待开发土地的估价，而且估价对象为新建酒店，短期改建的可能性不大，因此也不适宜选用假设开发法评估估价对象的价格。
因估价对象属经营收益类房地产，故可采用收益法进行评估。考虑
到估价对象处于A市主城区基准地价覆盖范围内，估价师亦已较全面地掌握了A市主城区房地产开发的成本构成，故又用成本法进行验证。
所谓收益法指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，其计算公式为：
a1v[1]nr(1r)
V -------------- 房地产价值
a ---------------- 年纯收益
r ---------------- 资本化率
n ---------------- 收益年限
成本法技术路线：求取估价对象在估价时点的重臵价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即:
房地产价格=土地价格+房产重臵价格×成新率
其中房产重臵价格的技术路线为：
房产重臵价格=前期费用+建安造价＋基础设施配套费+管理费用＋投资利息+销售费用+开发利润＋销售税费
土地价格采用基准地价系数修正法，具体技术路线：首先分析基准地价评估基准日与本次土地估价基准日间的地价变化情况，对基准地价进行期日修正；然后根据其地价内涵中开发程度的差异进行土地开发程度修正，之后分析待估宗地因素条件与所在区域因素条件平均状况的差异，进行区域因素和个别因素修正；最后进行年期修正和容积率修正得到待估宗地地价。即：
地价＝(基准地价×K1±开发程度修正)×K2×K3×（1±∑K）
式中： K1──期日修正系数
K2──土地使用年限修正系数
K3──容积率修正系数
∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
十、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，选用了市场比较法和收益法进行了评估，综合确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币27014.9万元，大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万玖仟元整(房产价值17485.9万元，其中土地价值9529.0万元，土地使用权单价为3312元/m2)。
估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值为27014.9万元，大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万玖仟元整。
房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为人民币0元，大写：人民币零元整。
十一、估价对象的抵押价值未来下跌风险分析
建议房地产抵押估价报告使用者密切关注估价对象抵押价值在未来年限内下跌的风险，目前预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素主要有以下几方面：
房地产的使用和维护情况。房地产寿命长久，随时间推移，建筑物自然老化、使用磨损等物质损耗，以及人们消费观念的改变、建筑技术的进步、建筑设计的缺陷等功能损耗，将导致建筑物抵押价值的下跌，若维护欠缺，房地产抵押价值下跌将更为显著。估价对象房屋建成于1998年，根据估价师现场勘查，估价对象的主体结构维修保养良好，且外立面经装修，成色较新，使用状况良好。但是，若日后使用过程中，维护保养不当，则估价对象价值将减少。
区位因素的改变。因房地产的位臵固定性，其所处区位状况的变化将直接影响其价值。如房地产所处的自然环境或者人文环境恶化、区域交通拥堵、或者城市规划改变为不利房地产的利用，将导致房地产抵押价值下跌。
房地产市场供求变化情况。房地产价格水平及其变动，是由房地产
的供给和需求共同作用的结果，总体而言，房地产的价格与其需要正相关，与其供给负相关：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。未来年限内，若房地产市场供给过量或者需求不足，则估价对象的抵押价值存在下跌风险。
房地产政策影响。房地产的自身特性（如不可移动、价值量大等），使其容易收到未来制度、政策变化的影响。目前国家宏观调控政策偏紧，特别对于房地产市场的调控效果开始显现：国内房地产开发投资的增长速度已明显回落，房价过快上涨的趋势得到抑制，房地产投资性需求明显下降，地方政府重新开始重视经济适用房和廉租房的建设，房地产供给结构正在发生明显改善。在抵押权存续期间，房地产抵押估价报告使用者需关注前期房地产政策的累加效应以及后续的房地产政策对于估价对象价值的影响。
十二、房地产变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响抵押房地产变现的因素主要有：
房地产的通用性。通用性是指是否常见、是否普遍使用。通常某一类型的房地产只适合于一部分特定的购买者，若房地产的用途越专业化，使用者的范围就越窄，越不容易找到买者，其变现能力越弱。
房地产的独立使用性。独立使用性是指能够单独的使用而不受限制。一般的独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力越弱。
房地产的价值量的大小。一般的说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。
房地产的可分割转让性。可分割转让性是指在物理上、经济上是否可以分离开使用。由于价值大的房地产变现能力弱，而如果该房地产容易分割，就可以分割成多个价值量小的可以独立使用的部分分别转让，这样就可以提高其变现能力。
区域未来规划及发展潜力。估价对象自身情况符合所在区域未来规划，并且发展潜力较大，则房地产变现能力较强。
区域市场状况。抵押房地产所处区域市场交易活跃将有利于抵押标的物的变现；若所在区域房地产市场发育不够、交易较少，其变现能力降低。
变现过程中的税费。抵押房地产变现过程中发生的税费主要涉及营业税、土地增值税、契税、印花税等税金及交易综合服务费等费用；以拍卖方式处臵抵押房地产时，要支付拍卖佣金、评估费、法律诉讼费及保全费等费用；抵押房地产原欠缴的各种费用（除优先受偿款），需要在变现过程中补交的，也应计入变现费用中，主要包括欠缴的水电暖费用、物业管理费等。
清偿次序。处分抵押房地产所得金额，扣除优先受偿款后，依下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用、扣除抵押房地产应缴纳的税款、偿还抵押权人债权本息及支付违约金、赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害、剩余金额交还抵押人。房地产抵押的优先受偿款包括：划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承办人的建筑工程价款、已担保债权数额等，但不包含强制执行费用。同一房地产有数个抵押权人的，应当按照设立抵押权的先后顺序清偿。
基于以上影响抵押房地产变现的因素，并结合估价对象实际情况，分析估价对象变现能力：
1. 估价对象适合多种用途使用，通用性较强；估价对象面积较大，不便于使用、但利于处臵；估价对象可分割使用、出租或转让，并达到各自独立使用条件可分割性强；故估价对象变现能力一般。
2．假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般与评估的市场价值的差异程度大约在15%-25%。
3．处臵房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处臵方式等因素有关。一般说来，以拍卖方式处臵房地产
时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高。一般情况下，抵押物的处臵都需要经过司法程序，这个过程中产生的费用可统称为诉讼费用。根据《诉讼费用交纳办法》（中华人民共和国国务院令第481号 ），人民法院收取的诉讼费用主要有案件受理费和申请执行费，另外还有执行中的实际支出费用，包括人民法院执行人员异地执行本案时按照国家有关规定标准支出的差旅费用，有人民法院或人民法院委托其他单位或个人进行的与本案有关的勘验、鉴定、评估、拍卖、仓储、保管、运输等实际支出费用。另外，诉讼费用还包括抵押权人支出的律师费用等。处分抵押房地产应缴纳的税费主要包括营业税金及附加、印花税、土地增值税、交易费等。
十三、房地产抵押估价报告使用提示
1.估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用状况等因素变化导致抵押价值减损。在估价对象实物、区域等因素不发生变化，能正常维护使用，且未增加法定优先受偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。
2.对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注: 估价对象可能因房地产市场变化、国家宏观政策和经济形势变化、房地产相关税费和银行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损。
3.估价报告使用者应遵循谨慎原则，在对信贷风险进行必要的预测基础上，合理使用本报告评估价值。关注处臵房地产时快速变现及费用的影响，当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间，是否会出现法定优先受偿权利。
4.定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。
十四、估价人员
注册房地产估价师：景 云(签章) 注册号：3220090140 注册房地产估价师：张晓慧(签章) 注册号：3220040041 十五、估价作业日期
从2010年12月8日起至2010年12月10日止。
十六、本评估报告的使用有效期限
一年（从2010年12月10日起至2011年12月9日止）。
附 件
一、房屋所有权证复印件
二、国有土地使用证复印件
三、委托估价方营业执照复印件
四、委托方法定代表人身份证复印件
五、房地产所在区域位臵图
六、受托估价方营业执照复印件
七、受托估价方资格证书复印件
八、房地产估价师资格证书复印件
房地产抵押估价技术报告
苏房地镇扬估字（2010）第09号
一、实物状况描述与分析
1估价对象实物状况
（1）座落：A市开发区**西路18号；
（2）建筑面积：27822.7m2；
（3）总层数/层次：2号房屋为酒店主楼，共14层，3号房屋为职工宿舍，总层数4层，1号及4号为门卫及配电房，均为1层；
（4）建筑结构：钢混；
（5）平面布臵：估价对象独立使用，2号楼内臵电梯，3号楼内臵楼梯连接；
（6）工程质量：经估价人员现场勘查，确认建筑物结构完好；
（7）建成年代：2004年，门卫室改建于2006年；
（8）维护、保养、使用情况：估价对象的主体结构维修保养良好，且外立面及内部均经装修，成色较新，使用状况良好；
（9）临街状况：估价对象临**西路；
（10）方便程度：酒店内配备室外停车场；
（11）物业管理：有物业管理；
（12）装修、设施设备及利用现状：估价对象为位于A市开发区**西路18号的江苏**大酒店。江苏**大酒店是是由大全集团投资设计建造的四星级，集客房、餐饮、娱乐、休闲、旅游购物为一体的现代化商务旅游酒店，为A市标志性建筑。酒店共占地43亩，总建筑面积2.7万平方米，酒店主楼共14层，东西裙楼3-5层，拥有总统套房、商务套房、豪华套房、商务房、豪华房及高级房等不同规格客房间140多（套）；餐饮设施设备齐全，拥有餐位1000多个，2个功能齐全的大型宴会厅，1个大型会议中
心，多个豪华包厢及普通包厢，1个可同时容纳400人就餐的中餐厅，1个可同时容纳200人就餐的中餐厅，1个西餐厅；酒店还拥有完备的会议服务设施，包括2个大型会议中心、3个中型会议室、2个小会议室及1个贵宾厅，大型会议中心可同时容纳350人会议，为大型的多功能会议室，配备大屏幕投影、活动舞台等；酒店还配有桑拿会所、美容美发、棋牌室、商务中心、健身房及室外网球场、游泳池等，是A市目前规模最大、档次最高的接待、住宿、娱乐服务场所。
1号楼为酒店门卫，改建于2006年，层高4.1米，外墙铝塑板贴面，室内造型天花，地砖地坪，局部改造为中国银行自动柜员机网点。
2号楼为酒店主楼，为钢混结构，层高3.6米，共14层，其中地下一层，为洗衣房、更衣室、员工食堂、员工娱乐中心及仓库，地上13层，第1层为酒店大堂、西餐厅部、餐饮包厢及一个大型宴会大厅。第2层主体为康乐中心，包括为桑拿中心、足疗洗浴、美发中心、棋牌室、商务中心等，另有部分多功能厅。第3层为会议及餐饮，包括高级豪华包厢、多功能厅、各规模会议室及一个贵宾厅，第4-13层为客房部。其中顶层部分为仓库，另还有配套配电房、物业房及员工宿舍楼。
酒店整个主楼大楼外墙贴面砖，西裙楼圆弧造型，钢结构玻璃幕墙。酒店大堂入口为玻璃幕墙面，地面及墙身铺砌磨光花岗岩、大理石，天花板采用特色吊顶，豪华枝形水晶艺术吊灯。西餐厅地面铺设高级地砖，内墙贴高档护墙板及艺术贴画，造型石膏板吊顶。餐厅包厢地面铺斜纹地毯，内墙贴墙纸，装饰艺术画，造型石膏板吊顶，水晶吊灯，大部分餐厅包厢单独配备卫生间。宴会大厅及多功能会议中心地面铺地毯，内墙贴墙纸，造型石膏板吊顶，水晶吊灯，配活动舞台。桑拿会所、棋牌中心包间地面铺地毯，内墙贴墙纸，大部分单独配备卫生间。客房地面铺地毯，内墙贴墙纸，天花石膏板吊顶。公共部位地面铺设磨光花岗石，墙身为磨光花岗石、天花板采用特色石膏板吊顶。洗手间地面铺设防滑地砖、墙身铺设光面瓷砖、防潮天花吊顶。
酒店带有中央空调系统，24小时热供水系统，自动喷淋及烟感报警系统及全方位监控系统。酒店还配备三部高速客运电梯、一部员工电梯、一部货运电梯及多处安全楼梯，酒店带配设室外数百个停车位。
3号楼为员工宿舍及相关单位办公用房，部分出员工宿舍为内廊式结构，宿舍都为普通粉刷，地砖地坪，室内都带有淋浴室。
4号楼为配电房和物业办公室，层高4.8米，外墙贴面砖，室内普通粉刷，地砖地坪。
2估价对象土地状况
⑴座落：开发区**西路18号；
⑵土地使用权面积：28771.2m2；
⑶宗地形状：规则；
⑷宗地四至：东至道路，南至**西路，西至道路，北至凯旋苑小区。 ⑸宗地级别：A市商业用地四级地；
⑹宗地内基础设施完备程度：宗地内达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”，场地平整“一平”的开发水平。
三、区位状况描述与分析
1.地理位臵
估价对象坐落于A市开发区**西路18号，估价对象四至情况为：东至道路，南至**西路，西至道路，北至凯旋苑小区。
2.区域概况
估价对象所在区域位于A市开发区。
A市，地处长江三角洲，紧靠上海、南京等大中城市，与镇江、常州、扬州、泰州等名城隔江相望。全市由长江市航道以南的雷公岛、太平洲、西沙、中心沙四个江岛组成。周边长120公里，全市总面积332平方公里，其中陆地面积228平方公里。A市辖17.0个镇，一个开发区，总人口30万。扬中工业发达，实力雄厚。现有机械制造、电气产品、轻纺服装、精细化工、电子等30多个行业，并形成了工程电器、硅橡胶、
钎焊材料、精细化工、电子测量测试仪器、复合肥等六大产品基地。全市交通便捷，扬中人民自筹资金建造的横跨夹江的扬中长江大桥和沟通苏北的“扬高”汽渡，分别与国家一类开放港口镇江港、高港以及沪宁高速公路、京沪高速公路、宁通一级公路连接成线，扬中二桥直通苏锡常。
委估房地产位于位于**西路，为A市市区和开发区交界处，城市基础设施配套齐全。
3.交通条件
3.1道路条件
委估房地产位于A市开发区**西路18号，**西路红线宽度约为40米，**西路连接交通型主干道明珠大道、混合型主干道新扬北路、混合型干道扬子中路等多条主次干道，区域内路网密度高，主要道路路面为沥青，道路保养维护较好，总体道路通达状况优。
3.2公共交通条件
委估房地产位于A市开发区**西路18号，楼前不远处有公交站台**大酒店站及出租车站台，有多路公交车在此通过，交通便捷。
3.3对外交通条件
待估宗地所在区域距A市汽车站较远，对外交通状况较好。
4.基础设施状况
估价对象所在区域供水、排水、供电、通讯、道路交通等基础设施完善。
5.商服繁华程度
委估房地产位于扬中开发区与市区交界处，商业繁华度较高，周围以商业、住宅用地为主，沿街两侧为商铺，类型包括餐饮、休闲、住宿，经营种类齐全；周边有大型的生活小区凯旋苑、聚福园等，附近有扬中最大的华润苏果超市，客流量大，公共服务设施齐全，有中国建设银行扬子分理处、中国工商银行春柳分理处等，商业繁华程度较高；
6.环境条件
6.1自然环境
估价对象所在区域污染治理较好，基本无水、噪音及大气污染，区域环境较优。
6.2区域景观
估价对象所在区域位于开发区，规划协调，区域景观较好。
三、市场背景描述与分析
1城市商业定位
A市城市经济以第二产业和第三产业为主，商服业企业集中分布于市区中心地带，繁华程度较高，经济技术开发区及城镇外围重点发展第二产业。2007年实现地区生产总值 1417.0.3亿元，增长15.7%，人均 417.0180元。地方财政收入20.08亿元，增长 32.98%。第三产业实现增加值 53.40亿元，增长 19.20%，三次产业比重为 2.95∶17.00.55∶317.0.5。实现社会消费品零售总额 40.17.017.0亿元，增长17.17.0%。城镇居民人均可支配收入18241元，增长 12.5%，农民人均纯收入9050元，增长 13.1%。年末金融机构存款余额 132.14亿元，增长 8.87%，居民储蓄存款 79.33亿元，增长 3.11%，人均储蓄存款 28917元，增长 2.74%。全年实现农业总产值 7.88亿元，增长 13.01%，粮食总产量 9.27万吨，比上年增长 2.01%。完成编制全市土地利用总体规划及新城区控制性详规、城区南进概念性规划、沿江滩涂利用概念性规划等专项规划，基本实现城乡规划的全覆盖。三茅大桥改造、建设河周边环境整治、238省道沿线环境整治、**西路新民段、春柳中路等工程如期竣工。实施文景广场、建设路南侧、江洲南路两侧片区改造及新行政中心南侧片区建设、汽车客运新站等跨年度工程。泰州长江公路大桥（扬中段）进场道路建设完成，首批拆迁安臵全部结束，扬中境内工程开工。成立A市城市管理行政执法局，进一步理顺管理体制，大力开展城区市容环境综合整治行动，城区市容市貌明显改观。
5.2商业房地产相关金融、税收政策
中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地
信贷管理的通知》（银发［2007］359号）指出，利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。
5.3现行商业规划
按照规划，A市随着“一城两区”的不断推进，以明珠湾“商业一条街”为中轴，城东东部前进路、扬子东路、江洲路、翠竹路仍为传统的商业区。城西**西路西段、中电大道交叉口形成行政中心和现代服务业发展区。目前，A市区仍以“通达商厦”和“扬中商城”形成半径800m左右的一级商业中心，商业街主要分部在江洲东路、江洲西路、前进南路，以服装业、零售业、电器业等为主。A市民广场和华润苏果形成二级商业中心，主要以零售业、超市业、餐饮业为特色。同时，随着外南路新汽车站的开工建设和物流市场的培育和发展，以新汽车站为中心形成扬中现代服务业和物流一大亮点。
从扬中整体商业服务业来看，仍缺乏现代服务业的理念，没有特点和特色，结构形式主要为自然形成，商业规划较为滞后。商业特色仅有港东北路美食一条街、健康路装潢一条街等。
四、最高最佳利用分析
房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。最高最佳使用是指在法律上许可、技术上可能、经济上可行的前提下，能使估价对象的价值达到最大化的一种最合理使用方式。通常有以下四种使用方式可供选择：
（1）保持现状利用；
认为对现有房地产保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。
（2）装饰装修改造利用；
认为对现有房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以使用最为
有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以使用为前提进行估价。
（3）改变用途利用；
认为改变现有房地产的用途再予以使用最为有利时，应以改变用途再予以使用为前提进行估价。
（4）重新开发利用；
认为对现有房地产进行重新开发再予以使用最为有利时，应以重新开发再予以使用为前提进行估价。
通过对估价对象的考察分析，我们认为估价对象保持现状利用，即继续用作商业房地产为其最高最佳使用方式。这是因为：
1.估价对象土地证限制用途为商业服务业，符合法律上许可前提；
2.估价对象按商业服务业用途设计，物业内部组合均衡，与外部环境协调，符合商业用房技术标准；
3.估价对象按目前用途利用，能产生最高经济收益，经济上可行。
五、估价方法适用性分析
本次对估价对象房地产抵押价值进行评估，所采用的技术路线为：
（1）求取完全权利状况下的估价对象市场价值；
（2）估价对象抵押价值＝（1）－估价师知悉的法定优先受偿款。 本次对房地产抵押价值进行评估，先求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后再减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
一般而言，房地产估价方法主要有收益法、市场比较法、假设开发法、基准地价修正法、成本法等。不同的估价方法从不同的角度反映了房地产在一定权利状态及一定时点的价值水平，只是各种方法的适用条件、特点、对资料的要求有所不同，需根据特定的估价目的、估价对象、市场情况等选择适宜的估价方法。
估价对象为集客房、餐饮、娱乐、休闲、旅游购物为一体的现代化商务旅游酒店，周边区域基本无类似的转让和出租交易案例，因此不适合采用市场比较法。
假设开发法通常用于待开发土地的估价，而且估价对象为新建酒店，短期改建的可能性不大，因此也不适宜选用假设开发法评估估价对象的
价格。
因估价对象属经营收益类房地产，故可采用收益法进行评估。考虑到估价对象处于A市主城区基准地价覆盖范围内，估价师亦已较全面地掌握了A市主城区房地产开发的成本构成，故又用成本法进行验证。
所谓收益法指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，其计算公式为：
a1
v[1]n
r(1r)
V -------------- 房地产价值 a ---------------- 年纯收益
r ---------------- 资本化率 n ---------------- 收益年限
成本法技术路线：求取估价对象在估价时点的重臵价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即:
房地产价格=土地价格+房产重臵价格×成新率 其中房产重臵价格的技术路线为：
房产重臵价格=前期费用+建安造价＋基础设施配套费+管理费用＋投资利息+销售费用+开发利润＋销售税费
土地价格采用基准地价系数修正法，具体技术路线：首先分析基准地价评估基准日与本次土地估价基准日间的地价变化情况，对基准地价进行期日修正；然后根据其地价内涵中开发程度的差异进行土地开发程度修正，之后分析待估宗地因素条件与所在区域因素条件平均状况的差异，进行区域因素和个别因素修正；最后进行年期修正和容积率修正得到待估宗地地价。即：
地价＝(基准地价×K1±开发程度修正)×K2×K3×（1±∑K） 式中： K1──期日修正系数
K2──土地使用年限修正系数
K3──容积率修正系数
∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
六、估价测算过程 （一）成本法 1土地价值： 1.1土地位臵、用途
待估宗地位于A市开发区**西路18号，证载用途:商业服务业用地,评估设定用途商业服务业用地。
1.2估价过程
委估宗地属A市开发区**西路18号，根据《A市市区商业用地地价区段基准地价表》和相关土地定级估价图件，在基准日2009年1月1日，宗地开发水平为“六通一平”(宗地外达到通上水、通下水、通讯、通电、通路、通气 “六通”和宗地红线内场地平整)条件下，使用年期为商业用地剩余出让使用年期32.75年，A市新扬路北段-**西路区段011013S区段价为2650元/ m2。本次评估的待估宗地外达到通上水、通下水、通讯、通电、通路、通气 “六通”和宗地红线内达到通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平整的“五通一平”的开发水平。使用年期设定为商业用地剩余出让使用年期32.75年。两者存在评估基准日、土地开发程度、土地使用年期方面的差异。
1.2.1确定期日修正系数（K1）
根据江苏省国土资源厅公布的城市地价动态监测报告，参考《A市市区2009年第一至四季度定基地价指数表》，同时结合A市2010年商业用地土地市场状况，编制2009年1月1日至估价基准日2010年12月10日的地价指数表，详见下表：
表2 地价指数表（环比指数）
故可确定期日修正系数K1=1.102 1.2.2开发程度修正
以上测算的地价为待估宗地红线外达到通上水、通下水、通讯、通电、通路、通气“六通”和场地平整的“一平”开发水平的地价，而本次评估的待估宗地外达到通上水、通下水、通讯、通电、通路、通气 “六通”和宗地红线内达到通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平整的“五通一平”的开发水平。两者在开发水平上存在差异，因此，需要对以上测算的地价进行土地开发水平差异的修正，内达到通上水、通下水、通讯、通电“五通”开发水平的平均费用及其利息、利润安土地面积计如下：
（1）通上水费用分摊 12.00元/平方米 （2）通下水费用分摊 8.00元/平方米
（3）通讯费用分摊 6.00元/平方米 （4）通电系统费用分摊 15.00元/平方米
（5）通路费用分摊 25.00元/平方米 合计 66.00元/平方米 1.2.3影响待估宗地地价的各项因素评估
根据《A市土地价格调查》，A市市区商业用地四级地宗地地价修正系数表和商业用地宗地地价修正系数说明表见下表：
表 A市区商业用地四级地地价影响因素指标说明表
表 A市区商业用地四级地区段基准地价修正系数表
1.2.4影响待估宗地地价的各项因素评估
考虑等估宗地区域条件、个别因素对其地价的影响，确定各修正系数见下表：
待估宗地地价修正系数评估结果表
1.2.5年期修正
1.2.5.1土地还原率的确定
土地还原利率实质上是土地投资资本的收益率。我们采用安全利率加风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法二种方法综合确定土地还原利率。
①利用安全利率加风险调整值法测算土地还原利率
安全利率是指无风险的资本投资收益率，我们选取中国人民银行2010年10月20日公布的一年期定期存款年利率2.50%作为安全利率。由于目前在A市土地投资存在一定风险，综合分析该区社会经济发展和商业用地土地市场状况对土地投资的影响程度，确定风险调整值为5.87-7.87%，由此求得土地还原利率为8.37-10.37%。
②利用投资风险与投资收益率综合排序插入法测算土地还原利率 投资的收益与投资风险密切相关，目前比较安全、风险性小的投资有银行一年期定期存款、三年期国债，但其收益率也较低，分别为2.50%和3.73%；银行贷款存在一定风险，其收益率高于前者，为5.56/%；投资在房地产开发方面风险较大，其法定利润率为6-15%，平均为9%；而投资在股市则风险更大，其收益亦可能更高。经分析判断，土地投资风险大于银行一年期贷款而小于房地产开发，据此测得土地还原利率为8.26%-10.66%。
综合上述二种方法测算结果，最终确定本次土地估价的商业用地土地还原利率为8.5%。
1.2.5.2地价修正
忽略自估价期日起算未来32.75年内土地还原利率的波动因素，年期修正系数则为：
年期修正系数=[1-1/(1+土地还原率)剩余使用年期] /[1-1/(1+土地还原率)40]
=1-1/(1+8.5%)32.75 /1-1/(1+8.5%)40 =0.9679
1.3宽度修正
根据《A市地价动态监测与基准地价更新成果》，设定宽度为4-6m的宽度修正系数表见下表1。
平均临街宽度在8-10米的路线价宽度修正系数表
估价对象临街宽度>14m，则宽度修正系数为1.16。 1.4深度修正
根据《A市地价动态监测与基准地价更新成果》
，设定深度为9-11m的深度修正系数表见下表2。
平均临街深度在9-11米的路线价深度修正系数表
估价对象临街深度>13m，则深度修正系数为0.90
1.5容积率修正
估价对象总用地面积为28771.2平方米，总建筑面积为27822.7平方米，容积率约为0.97，根据《A市市区商业用地地价区段基准地价表》，A市商业四级地平均容积率为0.9。故容积率修正系数为1。
1.6修正后的地价
宗地修正后的地价=【基准地价×期日修正系数+开发水平修正】×（1+综合修正系数）×年期修正系数×宽度修正系数×深度修正系数×容积率修正系数
=【2650元/ m2×1.102+66】×（1+0.0975）×0.9679×1.16×0.9×1.0 =3312元/m 2
土地总价:3312元/m 2×28771.2=9529.0万元 楼面地价为3312元/m 2/0.97=3414元/m 2 2.重臵成本法求取房产价值 2.1房屋建安费用的确定 ①基本建筑安装工程费
建安成本包括土建成本造价、电器设备线路及安装、消防设施建设
费等。对照现场勘察记录，结合A市非居住房屋重臵价格标准，参考《资产评估常用数据与参数手册》和《建筑工程投资估算手册》的有关类似工业建筑物的技术经济指标，结合评估人员收集的建筑工程造价资料和评估人员的经验，确定基本建安工程费估算价值见下表7。
②综合修正
以上建安工程费为标准状态下的费用，在此基础上还需进行层高、外形、跨度等修正，得到估价对象房产的建安工程费。
表：非生产用房建筑物造价系数表
表 建筑物造价修正系数结果表
③估价对象房产的建安工程费
建安工程费＝基本建安工程费×综合修正系数
2.2前期费用
依据相关文件规定，估价对象房屋前期费用如下表。
建筑工程项目前期费用收费一览表
勘察设计和前期工程费=157.4元/m2+房屋建安工程费×5.29% 2.3基础设施配套费
基础设施配套费主要是指估价对象范围内的通路、通上水、通下水、通电、通讯等费用，根据估价对象已计入土地价值中，故为0元/平方米。
2.4管理费用
管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，参照一般房地产开发企业水平，按建筑安装工程费、房屋勘察设计和前期工程费、基础设施配套费用之和的3%计取，则：
管理费=（建筑安装工程费+房屋前期工程费+基础设施配套费）×3% 2.5投资利息
投资利息=（土地取得成本+房屋前期工程费）×5.56%＋（建筑安装
工程费+基础设施配套费＋管理费用）×5.56%×0.5
2.6销售费用
销售费用是指销售已开发完成的房地产所必要的费用，包括广告费、销售代理费、销售材料制作费、销售人员费用等。根据房地产估价师调查估价对象所在区域房地产销售所需费用情况，本次评估确定销售费用按开发完成后价值的1%计。
2.7投资利润
投资利润是把房产作为一种生产要素，以固定资产方式投入发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致，考虑镇江市房产开发及A市系统投资利润率，最终以A市商业房产开发的平均利润率20%作为本次房产评估的投资利润率。则：
投资利润=（土地取得成本+建筑安装工程费+前期费用+基础设施配套费＋管理费用+销售费用）×20%
2.8销售税费
销售税费是指在销售过程中需支付的营业税、城市维护建设税和教育费附加、印花税等，其中营业税、城市维护建设税和教育费附加按开发完成后价值的5.55%计，印花税按开发完成后价值的0.05%计,共按开发完成后价值的5.6%计。
销售税费＝（土地取得成本+建筑安装工程费+前期费用+基础设施配套费＋销售费用＋管理费用+投资利息）×5.6%/(1-5.6%)
2.9房地产重臵价格
房地产重臵价格=土地取得成本+建筑安装工程费+房屋前期工程费
+基础设施配套费＋管理费用＋销售费用+投资利息+投资利润＋销售税费
2.10成新率的确定
成新率是指评估基准日房屋建筑物的完好状态与全新建筑物的比率。在评估过程中，我们首先注意到决定房屋剩余使用寿命以及成新率的主要因素是房屋的地基、梁、板、柱、墙体、屋面等主体结构，基于这一原因，在确定房屋成新率时，对构成房屋的基本因素即内在质量和次要因素即外观质量进行综合考虑。本次评估采用两种方法综合确定房
屋成新率。
A.使用年限法确定的成新率
使用年限法计算公式为：成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）或（耐用年限－已使用年限）/耐用年限，具体各建筑物成新率计算结果见表6。
B.现场勘察法
根据建筑物的实际情况，在估价基准日2010年12月10
日根据估价师现场对房屋承重构件、楼地面、门窗、装饰及水电的勘察，各幢建筑物具体现场勘测成新率如下表。
c.成新率的确定
估价对象的成新率确定如下表。
估价对象成新率一览表
2.11房产价值的确定
根据公式：房产价值=重臵总价×成新率
＝重臵单价×建筑面积×成新率
估价对象房产价值如下表。
表8 房产价值的计算表 单位：(元/m2)
3.主楼装饰装修价值的确定
根据估价人员实地查勘，主楼装饰为高档装修，本次并参照镇江市城市房屋拆迁评估管理办法中非住宅房屋室内装饰装修工程费用表，本次评估房产中主楼装饰装修为高档装饰装修，装修取每平方米1500元，2004年装修，故成新确定为90%，即装修价值为1500×24698.98×90％＝3334.36万元。
4.房地产总价的确定
根据上述对估价对象房地产的估价结果，确定估价对象评估总价=20587.19 万元+3334.36万元=23921.55万元
(二)收益法
A．在估价期日，估价对象现为江苏长江国际大酒店，其中1幢、2幢、4幢的房地产采用自营方式，其价值计算如下： 1.确定估价对象房地产年总收益
在估价期日，估价对象现为江苏长江国际大酒店，依据本次评估目的，
确定估价对象的收益包括五部分：①客房收益；②餐饮收益；③会议及多功能厅收益；④华夏养生馆收益；⑤桑拿房、棋牌室收益；⑥商务中心、大堂吧、小铺位及洗衣房等其他设施的收益；估价对象客观年总收益如下：
1.1估价对象现有客房144间（套），包括高级房64间、豪华房32间、商务房37套、豪华套房6套、商务套房4套及长江特套1套。考虑估价对象位于A市，是A市目前规模最大、档次最高的接待、住宿、娱乐服务场所。扬中是全国百强县、首批小康县、全国文化先进市、首批国家级生态示范区，江苏省综合环境质量最好的地区之一，全市绿化覆
盖率达36%，大气环境质量达国家I级标准，宜于人居，也宜于创业。素有“鱼米之乡”的美誉，以河豚为代表的“长江三鲜”，味美绝伦，蜚声四海，吸引着无数中外佳朋。 境内气候适宜，具有雨量充沛，光照充足，气候温和，无霜期较长，雨热同季等特点。A市工业经济发达，全国甚至全球各大中型企业落户扬中，作为A市唯一的四星级酒店，且周边并无类似规模酒店服务。经调查测算客观年收益情况见下表：
1.2估价对象有15个包厢，二个宴会厅，一个西餐厅，可同时容纳1000人就餐，均可经营中餐及晚餐，分中午和晚上两个服务场，其中西餐厅还可经营自助早餐。经调查测算客观年收益情况如下：
1.3估价对象有多功能厅3个，大会议厅3个，中会议厅3个，小会议室2个，经调查测算客观年收益情况如下：
1.4估价对象2楼为华夏养生馆，提供保健足疗、洗浴等养生服务。包括厅堂、包厢、VIP包厢三种档次消费服务。经调查测算客观年收益情况见下表：
1.5桑拿、棋牌收入
估价对象2楼包括桑拿房，棋牌室，为酒店康乐中心，经调查测算客观年收益情况见下表：
1.6其他收入
其他收入是指酒店其他配套设施的有偿服务，该部分配套设施主要服务于入住酒店的客户，如大堂吧、小铺位、游泳池及网球场等，一般按客房收入的5-10%测算，本次评估取7%，则其他收益为26853050×7%＝1879713.5元。
1.7确定估价对象客观年总收益： 客观年总收益
=26853050+42420300+8407775+4007700+2941170+1879713.5
=86509708.5元/年
2、确定估价对象客观年总费用 2.1直接经营成本
以收益为目的的房地产，其经营总费用是为获得该收益所投入的直接和间接的必要的劳动和资本费用。依据房地产估价的有关参考资料及委托方提供的资料，估价对象酒店的收益分别为客房收益、餐饮收益、会议收益及其他收益。相应的估价对象后勤供应部门发生了水、电消耗及劳动力工资等费用，餐厅发生了直接经营原材料成本。结合A市同类酒店的经营情况，确定**大酒店客房直接经营成本占客房收益的比率为20%，餐饮直接经营成本占餐饮收益的比率为40%，其他收益直接
经营成本占其收益的比率为15%，故可确定其直接经营成本=客房年客观收益×20%+餐饮年客观收益×40%+其他年客观收益×15%=24924183.78元。
2.2营业费用
营业费用指企业在整个经营环节所发生的运输费、包装费、经营人员的工资及福利费等，根据A市同类酒店的经营情况，营业费用取年总收益的20%。
2.3管理及财务费用
管理费指对酒店进行必要管理所需的费用，考虑估价对象管理服务标准，管理人员应当配备合理，尽职尽责，以确保宾馆各功能区的正常、良好运转，综合管理费包括折旧费、维修费、保险费以及营业推广费，培训费、劳动保险费等其他管理费，结合A市同类酒店的经营情况，管理及财务费用取年总收益的8%，
2.4有关税金。依据A市税务部门目前的收税项目，待估对象所在区域应收取营业税、教育费附加、城市维护建设税共计5.65%，以年收入为基数。
2.5估价对象客观年总费用=经营成本+营业费用+管理财务费用+有关税金=24924183.78元+86509708.5元×（20%+8%+5.65%）=49537926.04元
3经营利润
以A市酒店宾馆业的社会平均利润率10-15%计，本次评估取年总收益的11%，则：
年经营利润=86509708.5元×11%=9516067.94元 4估价对象年房地纯收益
年纯收益=客观年总收益－客观年总费用－年经营利润
=86509708.5元－49537926.04元－9516067.94元 =27455714.53元
5资本化率的确定
房地产还原利率实质上是房地产投资资本的收益率。我们采用安全利率加风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法二种方法
综合确定房地产还原利率。
(1)利用安全利率加风险调整值法测算房地产还原利率
安全利率是指无风险的资本投资收益率，我们选取中国人民银行2010年10月20日公布的一年期定期存款年利率2.50%作为安全利率。根据估价师调查的资料，目前在A市房地产投资存在一定风险，综合分析该市社会经济发展和房地产市场状况对房地产投资的影响程度，确定风险调整值为6.0-7.0%，由此求得房地产还原利率为8.50-9.50%。
(2)利用投资风险与投资收益率综合排序插入法测算房地产还原利率 投资的收益与投资风险密切相关，目前比较安全、风险性小的投资有银行一年期定期存款、三年期国债，但其收益率也较低，分别为2.50%和3.73%；银行贷款存在一定风险，其收益率高于前者，为5.56%；投资在房地产开发方面风险较大，其法定利润率为6-12%，平均为9%；而投资在股市则风险更大，其收益亦可能更高。经分析判断测得酒店经营类房地产还原利率为8.66%-10.66%。
综合上述二种方法测算结果，最终确定本次房地产估价的房地产还原利率为9%。
6.收益年期的确定
估价对象房屋分别建于2006年、2004年、2006年，分别为混合结构房屋钢混结构高层综合楼。根据规定框架、混合结构非生产性房屋经济耐用年限为60年。至估价时点，估价对象房屋已使用4~6年，尚可使用54~56年。根据委托方提供的《国有土地使用证》记载，土地使用权类型为出让，用途为商业服务业，土地剩余使用年期为32.75年，故本次评估收益年期取32.75年。
7.计算收益价格
V= a×[1-1/(1+r) n]/r
=27455714.53×[1-1/（1+9%）32.75] /9%
=28692.52万元（四舍五入，取整至百元） B．计算3号楼的房地产价值
3号楼目前为**大酒店员工宿舍以及出租相关单位办公用，采取收益
法计算3号楼价值。 1.确定年总租金收入
待估房产位于**西路18号，估价对象周围为商住、商办用地。针对待估宗地的区位特点和实际情况，我们对区位条件相同、规模相当和建筑物相似的商业办公用房进行了调查，发现在评估基准日，待估宗地所在区域商业办公房产的出租市场的交易情况正常，能较客观反映当前地产市场状况。估价师调查分析后确定估价对象房地产平均月租金为22元/m2·月。
据实地调查，结合估价对象实际情况确定估价对象的空租率为5%。可出租比率为75%，即估价对象客观年总收入=22元/m2〃月×12月×2724.9m2×(1－5%)×75%=512553.69（元）
2．确定客观年总费用 2.1管理费
管理费是指对出租房屋进行必要管理所需的费用，分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资支出。根据A市房地产管理部门提供的资料，估价对象管理费取客观年总收益的3%，即出租管理费=客观年总收益×3%，即：管理费用＝512553.69元×3%＝15376.61（元）
2.2维修费
维修费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。通常按房屋的重臵价的1.5-2%计算。根据房屋使用状况，确定房屋的维修费按重臵价的2%计算。根据成本法中测算的房产重臵价，房屋重臵价平均为650元/平方米。待估房地产房屋维修费=650元/平方米×2724.9平方米×2%=35423.70(元)
2.3保险费
保险费是指房屋所有权人为使自己的房产避免受到意外损失而向保险公司支付的费用。根据保险公司的有关规定，保险费率为房屋现值的
0.2 %，即估价对象房屋保险费=房屋现值×0.2%。
房屋现值=建筑物重臵总价×成新率。估价对象房屋建成于2004年，混合结构，用途为商服务业业。根据成本法中测算的房产重臵价及成新率。
故：房屋现值=650元/m2×2724.9m2×90%
=1594066.5（元）
保险费=1594066.5元×0.2%=3188.13（元） 2.4税金
税金是指房产所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营业税、城市建设维护费、教育费附加和印花税。
⑴房产税
《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）规定：房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。故本次评估房产税以房地客观年总收益的12%计，即房产税=房地客观年总收益×12%。
⑵营业税
《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令[1993]第136号）规定，服务业（租赁业）的税率为5%。故本次评估营业税取房地客观年总收益的5%，即营业税=房地客观年总收益×5%。
⑶城市维护建设税：
《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）规定：城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳；纳税人所在地在市区的，税率为百分之七。故本次评估城市维护建设税以营业税的7%计，即城市维护建设税=营业税×7%。
⑷教育费附加和地方教育附加
《江苏省教育费附加地方教育附加和地方教育基金征收使用管理办法》（苏政办发［2003］130号）规定：教育费附加的征收标准为单位和
个人实际缴纳"三税"（ 增值税、营业税、消费税）总额的3％；地方教育附加的征收标准为单位和个人实际缴纳"三税"总额的1％。故本次评估教育费附加和地方教育附加以营业税的4%，即教育费附加和地方教育附加=营业税×4%。
⑸印花税
《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》（财税字[1988]第225号）规定：财产租赁合同项目按租赁金额千分之一贴花，税额不足一元的按一元贴花。故本次评估印花税以房地客观年总收益的0.1%计，即印花税=房地客观年总收益×0.1%。
税金合计=房产税+营业税+城市维护建设税+教育费附加+印花税=房地客观年总收益×17.65%=512553.69元×17.65%=90465.73（元）
2.5房地客观年总费用计算
估价对象客观年总费用=管理费+维修费+保险费+税金
=15376.61元+35423.70元+3188.13元+90465.73元=144454.17（元） 3. 房地年纯收益
房地年纯收益＝房地年总收益-房地出租年总费用
=512553.69元－144454.17元 =368099.52（元）
4.确定房地产资本化率
根据成本法计算中确定的房地产资本化率，确定为9%。 5.收益年期的确定
估价对象房屋建成于2004年，混合结构，用途为商业服务业。根据规定混合结构非生产性房屋经济耐用年限为60年，残值率为0%。至估价时点，估价对象房屋已使用6年，尚可使用54年。根据委托方提供的资料及委托方要求，在估价时点剩余土地使用年期32.75年，根据土地剩余使用权年限确定未来可收益的年限，收益年限定为32.75年。
6.估价对象价格计算
a1v[1]n
r(1r)
V -------------- 房地产价值 a ---------------- 年纯收益
r ---------------- 房地产资本化率 n ---------------- 收益年限
即：房地产价值=368099.52元÷9%×[1-1/(1+9%)32.75]
=384.68万元（四舍五入，取整至百元） 7.收益法测得房地产总价
收益法确定房地产总价值为28692.52万元+384.68万元=29077.20 万元。
（三）估价对象价值的确定
本次采用收益法和成本法评估了估价对象，收益法测算的结果为29077.20 万元，成本法测算的结果为23921.55万元，两种方法测算结果相差较大，因此采用加权平均的方法确定最终地价，估价对象作为酒店经营，收益法取0.6，成本法取0.4，即：估价对象单位面积地价为29077.20 ×0.6+23921.55×0.4=27014.9万元（四舍五入，取整至万元）。
即：待估房地产房价为27014.9万元。 七.估价结果的确定
（一）未设立法定优先受偿权利下的市场价值
本次采用成本法对估价对象进行了评估，所选用的方法取值依据充分，故最终采用成本法评估结果作为最终结果，则：
估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币27014.9万元，大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万玖仟元整(房产价值17485.9万元，其中土地价值9529.0万元，土地使用权单价为3312元/m2)。
（二）房地产估价师知悉的法定优先受偿款
根据估价师对估价对象的调查及委托方提供的资料，估价对象在估价时点不存在抵押权、拖欠工程款等法定优先受偿款，故确定其法定优先受偿款为零元。