关于XX地产控股有限公司拟受让夯实机
资产评估报告书
目录
资产评估报告书声明................................................................................................... 1
资产评估报告书摘要................................................................................................... 2
资产评估报告书........................................................................................................... 5
一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者........................ 5
二、评估目的 ........................................................................................................... 6
三、评估对象和评估范围 ....................................................................................... 6
四、价值类型及其定义 ........................................................................................... 6
五、评估基准日 ....................................................................................................... 7
六、评估依据 ........................................................................................................... 7
七、评估方法 .......................................................................................................... 8
八、评估程序实施过程和情况 ............................................................................. 11
九、评估假设 ......................................................................................................... 11
十、评估结论 ......................................................................................................... 13
十一、特别事项说明 ............................................................................................. 13
十二、评估报告使用限制说明 ............................................................................. 14
十三、评估报告日................................................................................................... 14
资产评估报告书附件................................................................................................. 15
关于XX地产控股有限公司拟受让
夯实机
资产评估报告书声明
远洋地产控股有限公司：
XXXX资产评估有限公司接受贵公司的委托，对委估机器设备及房屋建筑物 等资产于评估基准日2014年3月16日的价值进行评估，并作如下声明：
（一）在注册资产评估师认知的最大能力范围内，评估报告中陈述的事项是客观 的、完整的和真实的；
（二）评估机构和注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时 与委托方和相关当事方也没有利益冲突；
（三）评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅 在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立；
（四）评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据 评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限；
（五）注册资产评估师及本评估机构具备本评估业务所需的执业资质和评估胜任 能力；
（六）注册资产评估师本人及业务助理人员对评估对象进行了现场调查；
（七）注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发 表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；
（八）遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专 业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；
（九）注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评 估对象的法律权属作任何形式的保证；
（十）评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后 果与签字注册资产评估师及本评估机构无关。
XXXX资产评估有限公司
二〇一四年三月三十一日
XX地产控股有限公司拟受让
夯实机
资产评估报告书摘要
XX评报字（2014）第XXXX 号
XX地产控股有限公司：
XXXX资产评估有限公司接受贵公司的委托，本着独立、客观、公正的原则，根据中国资产评估准则和其他相关法律、法规的要求，为XX地产控股有限公司拟受让XX地产有限公司拥有的让夯实机之经济行为，我公司评估人员在履行了必要的评估程序后，对委估资产于评估基准日2014年3月16日的市场价值，采用成本法进行了评估，现发表评估结论专业意见如下：
截止到评估基准日，委估资产的市场价值评估值为131,503.01元，较该资产账面增值-24,496.99元，增值率为-15.70%。评估结论见下表：
资产评估结果
金额单位：人民币元
评估报告的使用有效期原则上为自评估基准日起一年有效。如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化，委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。
本评估报告仅供委托方为本评估报告所列明的评估目的以及报送有关资产评估主管机关审查使用。委托方应按本评估报告载明的评估目的使用，任何不正确或不恰当地使用本评估报告所造成的不便或损失等后果，将由评估报告使用者自行承担责任。
下列行为，但不仅限于此，均被认为是没有正确地使用本评估报告：
1. 将本评估报告用于其他目的经济行为；
2. 除国家法律、法规规定外，未经中和谊资产评估有限公司书面同意将本评估报告或其中部分内容公开发布、用于任何报价或其他文件中。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
XX地产控股有限公司拟受让
夯实机
资产评估报告书
XX评报字（2014）第12012 号
XX地产控股有限公司：
XXXX资产评估有限公司接受贵公司的委托，本着独立、客观、公正的原则，根据中国资产评估准则和其他相关法律、法规的要求，为XX地产控股有限公司拟受让远洋地产有限公司拥有的夯实机之经济行为，我公司评估人员在履行了必要的评估程序后，对委估设备于评估基准日2014年3月16日的市场价值进行了评估，现将有关评估情况及评估结论报告如下：
一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者
（一）委托方
单位名称：XX地产控股有限公司
住 所：XXXX
法定代表人：XX
注册资本：XXX万元人民币
实收资本： XXX万元人民币
企业类型：有限责任公司(外商合资)
经营范围：涉及中高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓开发、房地产销售及相关业务、物业管理、酒店及会所经营等。***
股东（发起人）：XXX
XXX
XXX
（二）产权持有者
单位名称：XXX
住 所：XXX
法定代表人：XXX
注册资本：XXX万元
实收资本：XXX万元
企业类型：有限责任公司
经营范围：涉及中高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓开发、房地产销售及相关业务、物业管理、酒店及会所经营等。***
股东（发起人）： XX地产控股有限公司
成立日期：二〇〇七年十二月
XX地产XX公司成立于2007年底,是XX地产在华东区域成立的首家公司。 目前公司正在开发XXX商务区，并立足于XX，谋求稳步拓展。
XXX商务区：紧依XX河,位于XX路西侧，南临XX路、西临XX路，距XX广场4公里，离XX景区5.5公里。 规划地上建筑面积615,000平方米，由英国XX建筑师事务所、澳大利亚XX设计公司等国际鼎级设计团队共同倾力打造，是一个集国际大型商业中心、超星级酒店、大规模国际商务写字楼及高端行政公馆等物业集群为一体的大型高端城市综合体，将成为未来“XX商圈”的核心。 目前该项目的住宅部分XX公馆已于2010年4月首次面世，一路发展至今取得了不俗的业绩。
XX地产杭州公司拥有的夯实机是为XXX商务区开发于2014年购置，并一直正常使用。
（三）其他评估报告使用者
评估报告的其他使用者为法律规定的其他使用者。
二、评估目的
本次资产评估的目的是为XX房地产股份有限公司拟受让其拥有的夯实机提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
本次资产评估对象为XX房地产股份有限公司所拥有的夯实机，账面价值为15,6000元。具体的资产项目内容以填报的评估申报表为准，凡列入申报表内项目均在本次评估范围内。
四、价值类型及其定义
本次评估采用持续经营前提下的市场价值作为选定的价值类型，具体定义如下：
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
持续经营在本报告中是指被评估企业的生产经营活动会按其现状持续下去，并在可预见的未来，不会发生重大改变。
五、评估基准日
根据资产评估业务约定书之约定，本次评估的评估基准日为2014年3月16日。 本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。
以2014年3月16日作为评估基准日，主要是根据委托方实现经济行为的需要确定的。
六、评估依据
（一）行为依据
XX房地产股份有限公司与XXXX资产评估有限公司签订的《资产评估业务约定书》
（二）法规依据
1. 中华人民共和国主席令第 42 号《中华人民共和国公司法》（2005 年10 月27日）；
2. 国务院91 号令《国有资产评估管理办法》（1991 年11 月16 日）；
3. 原国家国有资产管理局 国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法施行细则》（1992 年7 月18 日）；
4. 财政部令第14 号《国有资产评估管理若干问题的规定》（2001 年12 月31 日）；
5. 国务院国有资产监督管理委员会令第12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005 年8 月25 日）；
6. 国务院国有资产监督管理委员会 国资委产权[2006]274 号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（2006 年12 月12 日）；
7. 原国家国有资产管理局 国资办发[1996]23 号《资产评估操作规范意见(试行)》（1996 年5 月7 日）；
8. 中华人民共和国财政部 财评字[1999]91 号《关于印发的通知》（1999 年3 月2 日）；
9. 其他与资产评估相关的法律、法规等。
（三）准则依据
1.《资产评估准则—基本准则》（2004 年5 月1 日）；
2.《资产评估职业道德准则—基本准则》（2004 年5 月1 日）；
3.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（2003 年3 月1 日）；
4.中国资产评估协会 中评协[2007]189 号《关于印发〈资产评估准则—评估报告〉等7 项资产评估准则的通知》（2007 年11 月28 日）；
（四）权属依据
1. 被评估企业购置夯实机原始发票；
2. 被评估企业提供的相关财务资料等。
（五）取价依据
1. 《2009 机电产品报价手册》中国机械工业出版社；
2. 汽车、机器设备交易市场商品价格信息；
3. 《2007 年新资产评估常用数据与参数手册》；
4. 国家统计局官方网站公布数据；
5.《浙江省建筑工程综合预算定额》；
6．二○○三年《杭州市建筑工程价目表》；
7．浙江省建设工程行政事业性收费；
8．工程决算书及其他与工程相关的资料；
9. 中国人民银行现行贷款利率及汇率；
10. 评估师现场察看和市场调查取得的与估价相关的资料。
（六）其他依据
1.被评估企业提供的《资产清查评估申报明细表》；
2.被评估企业提供的评估基准日资产负债表、会计凭证，以及有关协议、合同书、发票等财务资料；
3.被评估企业提供的其他有关资料。
七、评估方法
评估的基本方法包括收益法、市场法和成本法。鉴于委估评估对象为单项资产，夯实机为专业设备，在市场上该类固定资产没有合适的比较对象，不适宜采用收益法和市场法评估，本次评估确定采用成本法进行评估。
评估方法—成本法简介
成本法系指在现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，所得的差额作为被评估资产的评估值的一种评估方法。在具体估算评估值时，先将各种贬值计算反映出来，然后用全部成本(重置完全成本)减去各项贬值作为被评估资产的评估值的一种方法。成本法的优点是比较直接的反映单项资产的价值。
◆夯实机
1、根据本次评估目的，按照机器设备持续使用的原则，以现行市场价格为依据，采用重置成本法，计算公式：
评估值＝重置全价-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值
2、重置全价的确定
设备的重置成本包括设备的直接费用和设备的间接费用，对能询到评估基准日市场价格的设备：
国产设备的重置成本 = 购置价格 + 运杂费 + 安装调试费
进口设备的重置成本 = 到岸价CIF × 现行外汇汇率 + 进口关税 + 增值税 + 银行、其他手续费 + 国内运杂费 + 安装调试费
对建造及安装周期长的设备，其重置成本中增加资金成本。
对无法询到价又查询不到价格的个别设备，在核实原始成本的构成基础上乘以该类设备产品物价指数来求得重置全价。
资产重置成本 = 资产历史成本 ×（1 + 物价变动指数）
3、资产实体性贬值的评定
A.观察法
指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况及物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响判断被评估资产的实体性贬值率，从而估算实体性贬值。
资产实体性贬值 = 重置成本 × 实体性贬值率
B.使用年限法（年限法）
指利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实际贬值率（程度），进而估测资产的实体性贬值。
资产利用率=至评估基准日资产的累计实际利用时间/至评估基准日资产的累计法定利用时间*100%
实际已使用年限 = 名义已使用年限 × 资产利用率
总使用年限 = 实际已使用年限 + 尚可使用年限
实体性贬值率 = 实际已使用年限 / 总使用年限
实体性贬值 =（重置成本-预计残值）× 资产实体性贬值率
C.修复费用法
利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。修复费用包括资产主要零部件的更换或者修复、改造、停工损失等费用的支出。若资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产实体性损耗等于其修复费用。
4、资产功能性贬值的评定
资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。估算时主要根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低，相应确定功能性贬值额。同时，还要重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响，以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。
功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本
5、资产经济性贬值的评定
资产的经济性贬值主要表现为运营中的资产利用率下降，甚至闲置，并由此引起资产的运营收益减少。
A.间接计算法
经济性贬值率 = [1-（资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力）^x]×100% （x——规模经济效益指数）
经济性贬值额 =（ 重置成本－实体性贬值－功能性贬值）× 经济性贬值率
B.直接计算法
经济性贬值额=资产年收益损失额×（1-所得税率）×（P/A，r，n）
八、评估程序实施过程和情况
本次评估程序主要分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
与委托方洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，接受委托，签订资产评估业务约定书；确定项目负责人，组成评估项目组，编制评估计划；辅导被评估企业填报资产评估申报表，准备评估所需资料。
（二）现场调查及收集评估资料阶段
根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估人员通过勘查方式进行实地调查，从各种可能的途径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。
（三）评定估算阶段
对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。
（四）编制和提交评估报告阶段
根据评估人员对资产的初步评估结果，编制相关评估说明，在核实确认相关评估说明具体资产项目评估结果准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，依据各资产评估说明进行资产评估汇总分析，确定最终评估结论，撰写资产评估报告书；根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核；与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估业务约定书的要求向委托方提交正式资产评估报告书。
九、评估假设
1．本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提；
2．本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
3．本次评估假设评估基准日后外部经济环境不会发生不可预见的重大变化；
4．本次评估假设被评估企业的经营业务合法，并不会出现不可预见的因素导致被评估资产现有用途改变；
5．被评估企业和委托方提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整；
6．评估人员所依据的资料、数据等均真实可靠；
7．本次评估，除特殊说明外，未考虑被评估企业相关资产可能承担的抵押、担保事宜对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响；
8．评估范围仅以被评估企业提供的评估申报表为准；
当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。
十、评估结论
截止到评估基准日，委估资产的市场价值评估值为131,503.01元，较该资产账面增值-24,496.99元，增值率为-15.70%。评估结论见下表：
资产评估结果
金额单位：人民币元
十一、特别事项说明
本评估报告存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注：
1．本次评估范围仅以产权持有者提供的资产清查评估明细表为准。
2．XX房地产股份有限公司的夯实机可正常工作。
3.本次委估的夯实机现已抵押中国银行XX支行。
4.对资产占有方存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机构及评估人员不承担相关责任。
5．本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
6.本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
7.本项评估是在独立、客观、公正、科学的原则下由本评估机构做出的，本评估机构及参加本次评估的工作人员和技术人员与委托方及资产占有方或其他当事人无任何利害关系，评估工作是在有关法律监督下完成的，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分的努力。
8.本评估报告是在委托方及资产占有方所提供的资料基础上得出的，资料的真实性、合法性、完整性由委托方及资产占有方负责。注册资产评估师的责任是对评估对象价值进行估算并发表专业意见；对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，并对查验情况予以披露，但不对法律权属作任何形式的保证，亦不承担验证评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性的责任。
在此，提请评估报告使用者注意特别事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
本评估报告有如下使用限制：
(一) 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，且只能用于本评估报告载明的评估目的和用途。评估报告使用者应按有关法律、法规，以及资产评估业务约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告，任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。
(二) 未征得我公司书面同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体（法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外）。
(三) 本评估报告的使用有效期原则上为自评估基准日起一年。如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化，委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。
十三、评估报告日
本评估报告正式提出日期为2014年3月31日。
（签署页）
评估机构法定代表人：
中国注册资产评估师：
中国注册资产评估师：
中国注册资产评估师：
中国注册资产评估师：
XXXX资产评估有限公司
二〇一四年三月三十一日
关于XX地产控股有限公司拟受让
夯实机
资产评估报告书附件
附件一：XX地产控股有限公司相关图片
附件二：现场图片
附件三：夯实机数据来源