证券分析报告
股票名称：万科A 股票代码：000002
总股本：1099521.02万股 所属行业：房地产开发与经营业
一、宏观分析
中央经济工作会议明确指出，要继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展。面对日趋复杂化的国内玩经济性能更是，2012年中国经济总的基调是：“稳重求进”，继续实施“积极的财政政策”和“稳健的货币政策”，保持宏观经济政策的基本稳定定，保持经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，保持社会大局稳定，在调整产业结构，转变经济发展方式上去的新进展，在新能源，新材料，新技术运用上去的新突破，在改善民生上取得新成就。2012年宏观调控政策已由2011年的“控通胀，调结构，保增长”向“保增长，调结构，防通胀”的方向转变。2013年会依旧保持“稳中求进”的总基调，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定。
在固定资产投资方面，会继续保持适度投资规模，优化投资结构。这意味着，未来投资回落空间不大，如果再考虑到投资品价格下降的影响，明年投资实际增速仍将保持较快速度。 据11月9日国家统计局公布的数据显示，2012年1-10月份，全国房地产开发投资57629亿元，同比名义增长15.4%，增速与1-9月份持平。其中，住宅投资39704亿元，增长10.8%，增速提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。
房地产开发投资回升有滞后现象，但最近几个月表现一直平稳。从2011年10月-11月的30%以上过热增长逐渐回落，增速维持在大约15%已4个月。
在销售方面，1-10月份，全国商品房销售面积78743万平方米，同比下降1.1%，降幅比1-9月份缩小2.9个百分点；商品房销售额46301亿元，增长5.6%，增速比1-9月份提高2.9个百分点。
2012年2月份为商品房销售最低谷，同比下跌20.9%；数据曲线从3月开始逐月回升，并在2012年7月重回增长，迄今已连续增长3个月。
资金方面，1-10月份，房地产开发企业本年到位资金76397亿元，同比增长11.6%，增速比1-9月份提高
1.5个百分点。
其中，定金及预收款20337亿元，增长16.1%；个人按揭贷款8075亿元，增长19.5%。房地产开发企业到位资金增长速度也是连续4个月上升，从7月的6.2%回升到目前的11.6%。
在土地市场，1-10月份，房地产开发企业土地购置面积27659万平方米，同比下降18.0%，降幅比1-9月份扩大1.5个百分点；土地成交价款5762亿元，下降11.8%，降幅扩大0.8个百分点。所谓“纸上得来终觉浅”，数据统计也许很难说明问题，也比较大而化之，但房企融资与拿地显然已经是当下市场主流。
11月7日媒体报道称，新的一两年内房企海外发债即将展开，已有不少内地房企在海外成功融资。而且，除了大批房企发债，某些房企在香港上市的消息也甚嚣尘上，无不预示海外资本市场重开，资金重回房地产市场。
不仅如此，目前房地产企业资金来源除了资本市场融资，银行也放宽了借贷限制，但更为重要的是楼市成交回暖，房企回笼了大量资金。
从上市房企公布的2012年前10月销售业绩来看，大多数房企都已提前或接近完成全年销售目标。显然，随着海外资本市场重开和楼市成交回暖，让多数房企资金状况得到改善，这同样表现在目前土地市场重新开始活跃。
正如瑞信经济学家陶冬所言，房地产市场是目前中国经济中唯一一个加速的引擎，在其他引擎不是减速便是死火的今天，打压房地产与经济维稳的大目标背道而驰。现在短期房市已经企稳回升，而且可以持续一段时间。
从中长期来看，工业化的的过程的深化和城市化的加快推进，决定了中国固定资产投资的高速增长是可持续的，中国现在乃至未来更长的时间，维持一个较高的投资率都是必要的，从人均资本存量来看，中国的资本/劳动力比率园园低于美国和日本，在资本深化道路的中国还有很长的道路要走，西方发达国家工业化进程的经验表明，工业化率达到50%-60%往往坚定，工业化过程宣告结束，2005年至2011年，中国的年均工业化率为42.3%，这表明工业化进程尚未完成，未来10年至15年是中国最终完成工业化的使其，就城市化进程来看，中国正处于城镇化发展的加速阶段，随着改革的深入，长期城乡隔离的二元结构将会改变，影响城市化进程的重要因素将逐步消除，城市化潜能将得到释放，这就为投资长期高位运行提供了较强的支撑。
12月4日召开的中共中央政治局会议分析研究了2013年的经济工作，会议明确提出，要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化。
新一届政府推进城镇化的预期较为强烈，而11月份多个城市又捷报频传，销量甚至创下年内新高，部分标杆房企提前完成了全年销售任务，这对业绩已经形成确定性增长的房地产行业均形成推波助澜的作用。
目前中国城镇化率已达51.27%，据有关方面的统计，未来10年中国城镇化水平升至60%，中西部城镇可能将成为未来新型城镇化的主力。目前低于城镇化率50%的主流二三线城市包括西安、昆明、南通、重庆、福州、合肥、唐山、廊坊等，城镇化率低代表城市的可发展空间更大。
招商证券预计2013年中央对于房地产的政策将继续抑投资、保刚需，加强保障性住房的建设和管理，调控的主基调不会放松，限购限贷的两大核心政策手段不会出现根本变化。 2013
年政策微调还将继续，房产税拟小范围扩大，保障房大举入市成交占比将进一步扩大，整体环境将延续今年趋势继续宽松，并将好于今年。
有分析师认为，从估值来看，截至12月7日房地产板块的整体估值为14.92倍，估值相对于沪深300(2246.757,43.16,1.96%)指数10倍估值的溢价率为1.49倍，虽然处于年内相对高位。但从目前经营性现金流、净负债率来看，仍处于近5年最佳水平。且新型城镇化政策将逐步落实，房地产行业将迎来更多投资机会。
二、企业分析
万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是故事里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司，2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万，销售金额1081.6亿元，营业收入507.1亿元，这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4%，将净利润复合增长率为36.2%。 从网上数据来看，万科业务规模在不断的扩大，万科盈利空间比较大，公司的规模在不断的扩大，其实李在进一步的增强，同时在近三年的资产中存货占总资产的比重均在60%以上，一定程度上不利于公司资金的周转和运用，公司拥有一定数量的长短期借款，但规模较小，总体来看，公司财务结构较合理。
从财务指标来看，万科各项盈利指标均偏低，公司有的盈利能力有所减弱。从资金运转能力来看，公司应收账款周转次数相比前几年有所降低，一定程度上削弱了公司资金的运营和周转，公司资产负债偏高，但在合理的范围之内。这说明万科有一定的藏寨能力和负债经营能力，但是有着偿债的风险压力。
三、结论