财务管理实习
万 科
财务情况分析报告
1311000604王胜民 1311000832金哲苇
第一部分 公司简介…………………………………………..3 第二部分 财务比率分析……………………………………..6 第三部分 财务比率分析……………………………………..8 第四部分 趋势分析…………………………………………..9 第五部分 杜邦分析……………………………………….....10 第六部分 万科的优势所在及其问题所在、…………....….13
第一部分 公司简介：
1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2015年底，公司进入中国大陆66个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约、伦敦等5个海外城市，参与数10个房地产开发项目。2015年公司实现销售面积2067.1万平米，销售金额2614.7亿元同比分别增长14.3%和20.7%，在全国的市场占有率上升至3.00%。公司物业服务业务以万科物业发展有限公司（“万科物业”）为主体展开。万科物业始终以提供一流水准的物业服务、做好建筑打理作为企业立命之本，积极开展市场化，为更多客户提供优质的居住服务。截至2015年底，公司物业服务覆盖中国大陆64个大中城市，服务项目近千个，合同管理面积2.1亿平方米
1991年，万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。为了进一步激发经营管理团队的主人翁意识、工作热情和创造力，为公司经营转型提供管理机制的支持，公司于2014年5月启动事业合伙人持股计划。合伙人持股计划的推出，进一步强化了管理团队与股东之间共进退的关系，确保了事业合伙人与股东利益的一致性。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。
在多年的经营中，万科坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则；实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。“为普通人盖好房子”、“盖有人住的好房子”是万科一直以来所坚持的主流产品定位，2015年所销售的144平米以下户型占比93%，坚持快速销售、合理定价。同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率，2015年，公司纳税额323亿元，纳税额在国内房地产企业中持续位列第一，且每年的纳税额均高于净利润。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为房地产行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务业务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业。
◆ 公司大事记：
万科连续六年蝉联中国第一地产公司
由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合主办，北京中房研协技术服务有限公司承办的“2013中国房地产上市公司测评成果发布会”23日在香港与北京同步举行，当日发布的“2013年中国房地产上市公司综合实力排行榜”显示，万科连续六年蝉联榜首。
旗下公司蓄意毁坏国家重要考古遗迹
2013年3月19日，“万科公司在南京开发一块土地，先后发现六座1700年前的王侯大墓，虽然考古专家极力阻止，但是古墓仍然被野蛮破坏” 。根据南京市规定“地下重
点埋藏区或施工面积超过5万平方米的项目，必须先考古后施工”。当年1月考古部门在南京雨花台一处属于万科旗下站东置业有限公司的超过5万平米的工地进行初步勘查，确认施工地点地下至少有两座南朝时期王侯级别的珍贵古墓，发现时已经被破坏。考古工作人员当即要求施工单位停工，并要求追查毁坏原因。然而万科旗下开发商却并没有立即停工，并且迟迟不与考古部门签订考古工作协议，一直拖到3月18日。协议签订当晚，该公司背着相关部门连夜将古墓铲平。该事件造成后果异常严重，社会影响极其恶劣，是对中国考古工作、中国历史学发展和中华文化保护研究的严重破坏。西南政法大学政治与公共事务学院副教授和静钧呼吁，铲平古墓事件的幕后黑手“应被刑责”，“为故意毁坏不可修复文物付出个人自由的代价”[5] 。
万科转型：做城市配套服务商 不得不做商业地产
在万科举办的媒体见面会上，公司总裁郁亮首次谈及万科转型，并表示，国内房地产每年巨额销量不可持续，万科在第4个十年一定会遇到行业天花板，未来万科将转型为城市配套服务商。
万科2013年一季度预收款1504亿
万科首7月累计销售额为976.5亿元 年内新增项目已达57个 万科集团在地产中国网举办的红榜评选活动中，连续三次上榜
万科集团在地产中国网举办的红榜评选活动中，连续三次上榜，2011年被评为最具应变能力的地产航母；2010年被评为最顺势而为的千亿航母；2009年被评为最勇于变革的领军企业专家。2011年万科以刚需产品赢得市场，轻松越过千亿门槛。面对更加严厉的“限购”政策，它快速反应，积极定价，迅速回笼资金，再度轻松突破千亿，稳坐房企第一把交椅。不管旺市、淡市，超过250个楼盘同期运作，顶着全球最大的专业住宅开发企业的王冠，发挥着规模效应，并始终从容应对震荡起伏的市场，保持着行业领头羊的地位。
万科企业股份有限公司关于海闻先生辞去独立董事职务的公告
万科企业股份有限公司关于重大资产重组继续停牌的公告.
◆ 万科地产在中国：
公司于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，将住宅作为房地产的主导开发方向。截止2001年底，已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春和南昌十个经济发达，人口众多的大城市进行住宅规模开发，历年累计竣工面积348.6万平方米，土地储备量980万平方米。万科在主要投资开发的城市均具有较高的专业优势，下属深圳地产公司连续四年荣获深圳市房地产企业资质评级第一名。此外，万科开发的楼盘还多次获得"国家建设部建筑设计一等奖"、"中国建筑工程鲁班奖"、"全国城市物业管理优秀示范小区（大厦）"等各项荣誉，万科的物业管理率先在行业内通过ISO9002第三方国际认证。 经过多年积累，万科地产以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立了良好的品牌形象。
在深圳开发的天景花园、威登别墅以及上海的西郊花园是万科涉足房地产行业最早的项目，在商品房市场刚刚启动的当时，万科产品以优美的环境，小而精的设计以及亲和的物业管理，受到追求生活质量的人们的普遍认可。
近年来，随着中国经济的持续发展，政府政策的不断支持，各项法规的逐步完善，住宅消费群体的日益成熟，中国的住宅产业日渐繁荣。面临良好的市场机遇，未来5年，万科将以上海、北京、深圳、广州为核心城市，同时选择以上海为龙头的长江三角洲地区、以北京为龙头的环渤海地区和以深圳、广州为龙头的珠江三角洲地区3大城市圈开发住宅，集团还将选择成都、武汉等腹地区域经济中心城市作为发展目标，进一步扩大集团在各地的市场份额，实现成为行业领跑者的目标。
第二部分财务比率分析：
资产负责表
利润表
第三部分 财务比率分析
万科财务比率综合评价表
2013和2013年该指标最高，2015年虽对比2014有所提升，但尚未达到公司最优时期的状态。
营业利润率反映了企业全部经营业务的获利能力。该企业营业利润率五年呈现上升趋势，说明企业商品销售额提供的营业利润变少，企业的盈利能力有所下降。
万科企业的流动比率整体较平稳，流动比率基本保持在1.3-1.5之间起伏波动，没有太大波动变化，由此可以看出，万科企业的短期偿债能力在总体上趋于稳定。
总资产周转率正逐年升高，这说明万科地产的资产运营水平比较高。 资本经营盈利能力，是指企业的所有者通过投入资本经营而取得利润的能力。 反映资本经营盈利能力的基本指标是净资产收益率，即企业本期净利润与净资产的比率。而万科一直保持在18%-19%的水平线。
从表可以看出,万科近几年,营业利润率和净利率毛利率,均有小幅下降,降幅均在2%左右.表明,近几年万科盈利能力有所下降。
第四部分 趋势分析
趋势分析---结构百分比法资产负债表
编制单位：万科股份有限公司
流动资产占总资产的比例不断上升，且在2011年末到2012年末之间有爆炸式的增长。流动资产比例的增长得益于应收票据、应收账款所占比例的的增长；说明资产的流动性较强，有较强的抗风险能力和应变能力。切企业扩张速度较快，对市场的占有比重会有较大优势。而在流动资产中占比较高的是货币资金，比重越高，说明其财务弹性越大，偿债能力和支付能力较好。
非流动资产占总资产的比例是逐年降低的，但其资产总值在不断上升，在2012年末到2013年末有较大增幅。在非流动资产中，在建工程的比例逐渐上升，同时固定资产的比例逐渐增加，说明该企业的大部分资产是在近几年逐渐建成，且每年融入的新建工程也是逐年增加的，在此可以看出企业在不断加快速度扩张。而占比较小的是持有至到期投资和可供出售金融资产，近5年几乎没有增长，但是企业收益能力却在不断上升，所以企业不用急于增加持有至到期投资和可供出售金融资产，在直接提高所有者权益的同时获得更高的利润空间。
流动负债的比例逐年增加，在2013年达到最高值。但在之后逐年递减,2015年达到最低值。短期负债、应付票据、应付账款、预收账款和一年内到期的非流动负债波动大，但总体呈增长趋势；总体来说，该企业流动负债的增加只是说明企业近期要偿还的债务较多，那么企业的现金流就会相对紧张，不利于企业的经营运转，但该企业流动负债的的比例近5年都保持在35%-40%，属于正常范围。
第五部分 杜邦分析
2015年
（office Visio 制图）
2014年
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2013年
分析结果：
（1）净资产收益率是一个综合性很强的与公司财务管理目标相关性最大的指标，而净资产收益率由公司的销售净利率、总资产周转率和权益乘数所决定。从上面数据可以看出万科房地产的净资产收益率较高，而且从2013年-2015年的增幅较大，说明了企业的财务风险小。
（2）权益乘数主要受资产负债率影响。负债比率越大，权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度，给企业带来较多地杠杆利益，同时也给企业带来了较多地风险。该公司权益乘数大，说明万科地产的负债程度较高，企业风险较大。
（3）销售净利率反映了企业利润总额与销售收入的关系，从这个意义上看提高销售净利率是提高企业盈利能力的关键所在。万科房地产的销售净利率在这三年间有所提升，说明了该企业的盈利能力有所提升。
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第六部分 万科的优势所在及其问题所在
（1）万科的优势
1.通过上述的财务分析，可以看出此家公司近五年来几何式的扩张。不论是盈利能力还是市场的占有率方面统计，都有着完美的表现。有很大的发展空间，且在偿还债务的能力上也十分突出，这保证了此公司在解下来的几年中依旧可以保持此势头发展。
2.该企业各项指标的周转率都非常高，这使得企业可以降低成本风险，从而取得更高的利润空间。
3.企业近年来的成果取得了品牌效应。顾客和潜在顾客对万科品牌的评价都较高
市场一般公众认为万科的优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性；万科住户/业主认为万科的社区文化气氛和万科的服务很令人满意。这种不同消费群对于万科优势认同的差异的营销含义是：一方面可以有利于吸引潜在消费者来购买，另一方面也可以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度。
4.万科在不断扩张寻求更高利润发展的同时，产品研发水平也是全国领先的（也有万科研究院），产品定位中端和刚需（高端项目非常少而且产品力上没有什么代表性），对市场需求的定位和判断比较精准，相应的创造出多条有竞争力的产品线，从最早的青青家园、城市花园到金域蓝湾、万科城等等不一而足。“价格是一道筛子，能在项目中集中一批同质化的业主”这句话在万科身上是特别明显的，万科的产品本身不是什么高端货，但比一般社区贵的价格造就了一批爱生活有品位的万科业主，可以作为中国第一批中产阶级的代言人。
（2）万科存在的问题
1.房地产现今宏观模式下出行限购令和保障房出台，这两个政策直接影响到了万科的利润收入。可以说现在政府宏观政策对于房地产企业并不友好。
2.万科实行“现金为王”的战略，从报表中不难看出的确存留的大量的流动资产，这虽有优点，但是另一方面也同时加大了下期现金预测的难度，增加了成本风险。
3.在近年来的万科发展历程中，融资问题成为了阻挡万科发展的主要问题，其问题形成的主要原因有以下几点：
1.银行融资类主导地位不在，非银行融资后来者居上
2.上市融资方面，万科借助股票市场直接融资的渠道被封闭，上市融资为主，银行贷款为辅的局面不复存在。
3.信托融资发展迅速，成为非银行类融资的主要方式，信托融资来源广泛。
4.合作开发取代上市融资成为万科最重要的融资方式，帮助万科快速发展
5.海外融资有效拓宽万科外部融资渠道，但受宏观政策影响，海外融资规模占万科总融资规模比例还很小。
（3）万科针对问题可有的对策
1.进行品牌创新，在产品研发中投入更大比重的资金，在确保现有主产品和副产品线稳定的情况下，提高产品集约化和标准化，走在产品创新的前列。
2.品牌巩固是重中之重，现有万科产品品牌多以房地产示人，而现今产品品牌已成为潜在消费者选择房地产的重要指标之一。所以万科需要在任何一个质量检查上都加大力度，不可让任何质量丑闻影响了万科的品牌。
3.万科在不断发展的同时也需要对商业模式有更深层次的认知，需要不断的改良战略。
4.新兴的营销模式众多，老牌房地产产业也不能落后，万科需要在营销模式上进行深一步的改良与创新。不断深入互联网平台和手机品台。
5.外部融资方面，可以扩大外部融资的多样性。加快万科地产债券特别是可转换公司债券的发展，提高长期融资比例。
6.加大万科房地产融资证券化的力度，提高公司直接融资比例，实现间接融资体系向直接融资体系转变的过程。
7.准确的预测每年每期的资金需求量。
8.针对担保融资所得资金要加强监管，使资金投资到具体项目。
9.建立企业偿债资金，确保账务安全。
10.探索建立万科组合式融资模式。
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