万 科 东 北 大 学 毕业论文
房 地 产 公 司 财 务学 号: 412N11090003
姓 名: 张 壤
专 业: 会 计 学
二零一三年七月
析 报 告
分
目录
中文摘要 ............................................................... 3 ABSTRACT .............................................. 错误！未定义书签。 引言 .................................................. 错误！未定义书签。 一、企业简介 .......................................... 错误！未定义书签。 二、企业财务分析 ....................................................... 5 （一）股本结构 ......................................................... 5 （二）财务比率分析 ..................................................... 5 （三）综合分析法 ...................................................... 10 三、万科存在的问题 .................................................... 12 四、万科发展建议 ...................................................... 12 结束语 ................................................................ 14 参考文献 .............................................................. 14 谢辞 .................................................................. 15
摘 要
万科身处一个饱受争议的行业，却罕见而长久地收获了掌声。作为房地产行业的持续领跑者，这与王石和万科坚持走大道、顺大势，阳光、透明、不行贿、不囤地以及绿色发展是分不开的。上海世博会中万科是唯一参展且拥有独立参观的房地产企业，与此同时，万科第一个代表房地产企业拿下2010年中国企业管理杰出贡献奖。在2010年楼市“调控大年”，从年初不时有调控政策出台，万科却在噤若寒蝉的房地产企业笑的很灿烂，今年前10个月万科已实现销售金额869.3亿，超过了原本全年750亿的目标。是什么成就了万科这艘持续领跑的“地产航母”?本文针对万科2007年至2011年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的视角，研究万科近年来的财务状况和经营成果，探索万科的可持续发展之路，发现万科经营战略的闪光点和尚且存在的问题，为万科管理层乃至房地产企业提供一定的参考。
关键词：房地产业 万科 财务分析
万科房地产公司财务分析报告
引 言
随着社会经济的飞速发展，企业要想在市场经济条件下，提高自我竞争能力和自我发展能力，把握经济动态，就要重视财务分析。
财务分析是企业了解一个企业经营业绩和财务状况的真实面目，从晦涩的会计程序中将会计数据背后的经济涵义挖掘出来，为投资者和债权人提供决策基础。虽然审计可以在一定程度上改善这一状况，但审计师并不能绝对保证财务报表的真实性和恰当性，他们的工作只是为报表的使用者作出正确的决策提供一个合理的基础，所以即使是经过审计，并获得无保留意见审计报告的财务报表，也不能完全避免这种不恰当性。这使得财务分析变得尤为重要，企业管理者通过财务分析，可以合理评价经营者的经营业绩，促进管理水平的提高。投资者通过财务分析，可进一步预测投资后的收益水平和风险程度，以做出正确的投资决策。
万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。作为中国房地产行业龙头的万科企业股份有限公司，有效地做好企业财务分析，指导企业的经营和发展,才能更好地实现企业的战略发展。
一、企业简介
万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。万科A (000002)、万科B(200002)3月12日晚间公布的2011年年报显示，2011年末公司资产总额2962.08亿元，比上年末增37.36%；期末归属于上市公司股东的股东权益529.67亿元，比上年末增19.75%。2011年公司经营活动产生的现金流量净额为33.89亿元，同比增51.50%。报告期内，公司实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。实现结算面积562.4万平方米，结算收入706.5亿元，同比分别增长24.4%和41.2%。截至2011年末，公司合并报表范围内已销售未结算资源面积合计1085万平方米，对应合同金额1222亿元，较2010年末分别增长59.6%和49.0%。
在当前的中国房地产市场上，万科无疑已经成为中国房地产市场的领军人物。
二、企业财务分析
（一）股本结构
根据万科股份有限公司2011年的财务报表可知万科总股本1099521万股，自2008
年至2011年都没有变化。在2011年12月31日的财务报表中流通股有1099521万股，其中流通A股966183万股流通B股131496万股，限售流通股1832万股。
（二）财务比率分析
1．偿债能力分析
偿债能力是指企业偿还到期债务的能力,对企业发展有重要意义。分为长期债务能力和短期债务能力。
（1）短期偿债能力分析
1流动比率反映企业用在短期内转变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。○
本公司此比率已经接近标准比率2，表明企业短期还债能力较为稳定。但是2011年与2010年比较，呈下降状态，说明本公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定，除了满足日常生产经营对流动资金的需要外，没有足够的财力偿还到期流动负债。
2本公司速动比率一直偏低，小于1，2011、2010、2009年的比率分别是0.5568、 ○
0.5912、0.4269，从表1的数据显示本公司的短期偿债能力较差。
3从相关指标中看出，现金比率它的作用是表明在最坏情况下的短期偿债能力，现 ○
金比率越高，说明企业即刻变现能力越强。从统计的数据来看，万科的现金比率实现上升后下降的，从2009年的30.95%上升到2009年的33.80%，说明企业的即刻变现能力增强。但是，又从2010年的33.80%下降到2011年的29．17%，说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。 （2）长期偿债能力分析
1资产负债率越大说明企业偿债能力越差；反之，企业的偿债能力越强。一般认为○
资产负债率为40%-70%时较为合适，由上表可以看出，2009-2010年万科集团的资产负债率在67%左右徘徊，相对比较稳定。在2011年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。
2产权比率越低，说明债权人权益受保障的程度越高，承担的风险越小。从表1可○
以看出，2009-2010年产权比率较稳定，说明债权人权益受保障程度较稳定。在2011年，产权比率大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。
3已获利息倍数越大，说明长期偿债能力越强。若假设财务费用为全部利息支出，○
从表1知，已获利息倍数呈上升趋势，说明万科集团长期偿债能力增强。
2.营运能力分析
营运能力是指企业运用资产效率的高低。资产运用效率越高，资金循环越快，企业较少的投入获取较多的收益。应收账款周转率越高，说明企业应收账款账龄短，收现快，流动性强，短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用。
由表2可以看出，2010年的最高，说明回收能力强。而2011年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在发生坏账的可能性。应收账款周转天数越多，则资金周转越慢，万科的应收账款周转天数比较稳定，说明该企业资金周转还比较稳定。
应收账款周转率越高，说明企业应收账款账龄短，收现快，流动性强，短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用。由表2可以看出，2010年的最高，说明回收能力强。而2011年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在发生坏账的可能性。应收账款周转天数越多，则资金周转越慢，万科的应收账款周转天数比较稳定，说明该企业资金周转还比较稳定。存货周转率越高越好，说明企业存货变现速度快，销售能力强，资金占用水平低。由表2数据可知，2010年存货周转率最高，2011年最低，说明2011年企业销售状况不好，存货积压，资金占用水平高，应采取应对措施加以解决。存货周转天数越短，说明存货周转越快。2001-2010年的存货周转天数比较低，说明周转速度快，2011年周转天数较高，周转速度很慢。该指标越高表明企业固定资产利用率高，企业固定资产管理水平较好，固定资产投资得当，结构合理。
从表2数据显示：万科集团2008年和2011年的指标值较高，说明固定资产利用率较好,流动资产周转率越高，说明在一定时期内，流动资产周转次数越多，进而说明以相同的流动资产完成的周转额越多，流动资产利用率越高。
从表2分析万科集团2009-2010年，流动资产周准率比较高，资产利用率高，2011年，周转率下降，完成的周转额少，因此，流动资产利用率较低。该指标越高，说明企业全部资产的使用效率高，从表2看，2011年的总资产周转率较低，说明生产效率降低，影响企业的盈利能力，因此，企业应该通过提高销售收入或处置多余的资产来提高总资产利用率。
3.盈利能力分析
盈利能力主要反映企业经营业务创造利润的能力。
表3：盈利能力分析
（1）销售净利率
销售净利率标准是0.1，该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少，表明销售收入的收益水平。万科公司的销售净利率逐年上升从2009年的11.319%到2010年的13.1544%，2011年更是达到17.4304%。总体上销售收入的收益水平一般。说明企业在扩大销售收入的同时，必须要相应获取更多的净利润。
（2）成本利润率
成本利润率表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。该项指标越高，利润就越大，反映企业的经济效益越好。从表3数据看，本公司的成本利润率逐年增高2009年18%，2009年20%，而在2011年达到29%，说明经济效越来越好。
（3）资产净利率
资产净利率是一个综合指标，表明公司资产的综合利用效果。从表3结果看，该公司的资产净利率在近三年保持平均水平皆在4%-5%，说明公司总体利用效果一般，
（4）净资产收益率
净资产的收益率反映投资者投入企业的自有资本获取利润的能力，即反映投资与报酬的关系。
本公司的净资产收益率逐年增高，2009年12.65%，到了2010年14.26%，2011年达到16.47%，公司自有资本获取收益的能力更强，运营效益更好，对投资者和债权人的保证程度水平更高。
（5）资本收益率
从表3数据可知，资本收益率在逐年上升，说明企业为股东创造价值的能力依然很强。从2009年的45%一跃至2011年84%.
4.发展能力分析
发展能力是指企业在生存的基础上扩大规模、壮大实力的潜在能力，发展能力对于企业发展具有重要意义。具体分析见表4：
（1）销售增长率
销售增长率是评价企业成长状况和发展能力的重要指标，是衡量企业经营状况和市场占有能力、预测企业经营业务拓展趋势的重要指标，也是企业扩张增量资本和存量资本的重要前提。
由于销售增长率均大于零，说明本年比去年销售有所增长。本公司的销售收入增长率2009、2010年呈增长状态从15%增值19%，说明企业销售增长快，企业产品市场前景可观。但2011年增长率下降，降至13%，销售减少，市场前景不可观。 （2）总资产增长率
总资产增长率表明，从资产角度衡量企业本期规模的扩张程度，本公司的总资产增长率在2011年急剧上升，从19%猛增至56%，增速迅猛，说明企业在本经营周期内资产扩张速度非常快。 （3）资本积累率
资本积累率反映了企业所有者权益在当年的发展水平，本公司的资本积累率逐年上升，从2009年的14%，2010年的16%，到2011年的20%，说明公司资本保全、增殖性强，抵抗风险、持续发展的能力增强。 （4）固定资产成新率
固定资产成新率指标越高，说明企业固定资产更新速度越快，企业固定资产比较新，可以在较长时间内为企业服务，发展的可能性大，对于企业发展尤其是固定资产具有重大意义。
本公司2009、2010年固定资产更新速度在增长，2009年为73.45%，2010年为77.87%，而在2011年，更新速度下降，降至75.34。
5.每股指标分析
（1）每股收益
每股收益反映了普通股的盈利能力，由表5可以看出，该公司的每股收益逐年在增
长，从2009年的0.4到2011年的0.8翻了一番，说明本公司的普通股盈利能力在逐渐增长。
（2）每股股利
每股股利的大小取决于公司获利能力的强弱、公司股利分配政策和现金是否充足。本公司的近三年的每股股利逐年增加在2009年鼓励为0.5625，到2010年股利上升至0.8011,而到2011年股利为1.2251，说明公司的获利能力增加，公司的股利分配政策和现金充足。 （3）每股净资产
表5指标表明发行在外的每一股普通股所代表的账面净资产，是股票的最低价值。本公司近三年的账面净资产一直在增加到2011年已经达到4.02，说明本公司的股票价值在增长，公司的发展在壮大。 （4）市盈率
表5指标表明反映了投资者对每元利润所愿意支付的最高价格，本公司的指标在2011年时数值最大，表明公司前景最好。 （5）股利发行率
股利发行率表明了公司的股利分配政策和股利支付能力。本公司的股利发行率在逐年增长，从2009年1.3329，到2010年1.3699，再到2011年1.5238说明公司的股利分配政策比较合理，股利支付率较高。
（三）综合分析法
综合分析法中最为重要的是杜邦分析法，而在杜邦分析法,净资产收益率是综合性最强，最具代表性的一个财务比率，是杜邦系统的核心，也反映了股东投入资金的获利能力，反映企业进行筹资、投资、资产运营等活动的效率。这个指标取决于总资产净利率和权益乘数。
本公司的资产净利率在2011年有一定程度的好转，分别从2010年的14.26%增加至2011年的16.47%，企业的投资者在很大程度上依据这个指标来判断是否投资或是转让股份，考察经营着业绩和决定股利分配政策。
总资产净利率也是反应获利能力的指标，揭示了生产经营效率的综合性比较强的指标。它取决于销售净利润和总资产周转率。因此，可以从销售活动和资产运营活动两个方面进行分析。
图：杜邦分析法示意图
销售方面，从销售活动来看，销售净利率反映了企业利润总额与销售收入的关系。要提高资产净利率要考虑两个方面：一方面是要开拓市场，则通过增加销售量来提高资产净利率，采取一些有效措施，比如：搞一些促销活动等。另一方面是要控制成本费用还包括财务活动的费用，而降低各项成本费用开支是企业财务管理的一项重要内容，通过减少成本来提高资产净利率。万科的资产净利率为4.0993，反映企业每使用一块钱，经营活动真正赚得4.0993元。万科2011年小幅降低了销售收入，但是净利润提高的幅度却很大。分析其原因是提高了销售价格。销售价格的提高导致了净利润提高幅度很大，显示出公司销售盈利能力增强。
从资产运营方面，及关系到企业的获利能力，有关系到企业的偿债能力。一般而言，流动资产直接体现企业的偿债能力和变现能力；非流动资产直接体现企业的经营规模和发展能力。两者之间应该有一个合理的结构比率，如果企业持有的现金超过业务需要，就可能影响企业的获利能力;如果企业占用过多的存货和应收账款，则既要影响获利能力，又要影响偿债能力。为此，就要进一步分析各项资产的占用数额和周转速度。对流动资产应重点分析存货是否有积压现象、货币资金是否闲置、应收账款中分析客户的付款能力和有无坏账的可能;对非流动资产应重点分析企业固定资产是否得到充分的利用。
对于本公司，资产周转率也非常重要。流动资产中存货占的比重很大，说明有积压，这也是销售下降的客观体现。因此本公司的变现能力下降。流动资产与非流动资产的比率接近2，说明公司的固定资产利用率不高。公司应该采取一定的促销手段，降低库存。 权益乘数主要受资产负债率影响。负债比率越大，权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度，给企业带来较多地杠杆利益，同时也给企业带来了较多地风险。万科提高的权益乘数，说明资本结构在2010至2011年发生了变动，2011年的权益乘数较2010年有所增大。权益乘数增大，企业负债程度越高，偿还债务能力越弱，财务风险程度越高。这个指标同时也反映了财务杠杆对利润水平的影响。财务杠杆具有正反两方面的作用。在收益较好的年度，它可以使股东获得的潜在报酬增加，但股东要承担因负债增加而引起的风险;在收益不好的年度，则可能使股东潜在的报酬下降。该公司的权益乘数一直处于2～5之间，也即负债率在50%～80%之间，属于激进战略型企业。管理者应该准确把握公司所处的环境，准确预测利润，合理控制负债带来的风险。
综上所述，杜邦分析法以权益净利率为主线，将企业在某一时期的销售成果以及资产营运状况全面联系在一起，层层分解，逐步深入，构成一个完整的分析体系。它能较好的帮助管理者发现企业财务和经营管理中存在的问题，能够为改善企业经营管理提供十分有价值的信息，因而得到普遍的认同并在实际工作中得到广泛的应用。
三、万科存在的问题
万科与恒大2011年年度业绩报告均已发布，万科虽然在销售额和营业收入两项指标中依然领先，但却在销售面积和净利润这两项指标中不敌恒大。如果不是单以销售额来论胜负的话，实际上恒大的业绩要比万科还要好。
首先，上市公司年报是不包括销售额这一个指标的，因为销售额的统计水份比较大，是根据企业签约来统计的，存在虚假成分和因素。例如：万科的销售额中有媒体认为包含了非权益的部分，即应当归属于合作方的业绩也被计入万科的业绩中。所以，万科这两年营业收入与销售额之间的差额一直比较大，前年是507亿：1081亿，大约为47%；去年上半年万科销售额为657亿，营业收入却只有199.9亿，占比不到1/3。而恒大去年上半年销售额为423亿，但营业收入却高达320亿；全年销售额为804亿，营业收入为619亿，占比分别为75.7%和77%，远比万科占比情况合理。
其次，是利润和利润水平恒大明显优于万科。恒大去年的利润额为117.8亿，而万科只有96.2亿；按销售额计万科的利润率才7.9%，按营业收入计则好看一些为13.4%；而恒大按销售额计利润率为14.7%，若按营业收入计利润率为19%。当然，赚钱最多的还是中海。中海地产发表的业绩公告显示，公司2011年营业额达485.8亿港币，同比增加9.6%，而净利润更是高达150.3亿港币(约合人民币124.7亿元)，同比增长21.5%，连续两年净利润超过百亿，再次成为内地最赚钱的开发商。
第三，与恒大比较，万科的资金需求的压力日益增大：现金流的管理差强人意，万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意, 而现金如同一个企业的血液,缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪;存货的管理过大，万科拥有数额巨大的存货量, 这既是未来发展的保障, 又是万科风险的主要来源。
四、 万科发展建议 房地产调控政策从2010年国十条之后，持续近两年基调基本没有变。2011年房地产的政策和市场的确定性是最大的。房地产业，不仅是经济需求，更是社会性需求。从经济角度看，房地产调控政策是以限购，限贷为核心内容的房地产调控政策。限购政策都是针对家庭拥有两套房子以上，不能贷款，不能买第三套房子，这样的调控政策针对的是投资和投机性需求。现在影响房地产市场的有两个政策，一是限购、限贷。另一个政策，本身不是针对房地产的，但是对于房地产市场的影响特别大，就是货币紧收政策。
开发企业觉得贷款越来越难拿，购款一个是难拿到，银行还有升息，即使签订了合同，钱也不一定能拿到，因为银行没有额度。
从社会性需求方面，国家是不会让这个市场变成一个投资品市场。我国在1998年住房制度改革后，停止了福利分房，建立了住房市场，其目的并不是要在资本市场之外建立一个投资品市场，让大家在这里投资、炒房，所以房地产市场最终要回归到提供住的产品为核心内容的市场。也就是说安居才能乐业这个观点上。所以，从社会性需求来看，房地产调控政策抑制投资、投机需求的政策也不会动摇。因此：
1.为了满足未来的资金需求, 建议万科继续加快销售, 增加经营活动现金流入, 充分运用财务杠杆, 积极寻找战略合作机会, 并进一步开拓融资渠道。而规模扩张带来的风险控制又将对万科的专业能力和组织能力提出新的要求。
2.万科集团在看到企业优秀的盈利能力的同时, 也提醒高度重视现金的管理。
3.万科拥有数额巨大的存货量, 这既是未来发展的保障, 又是万科风险的主要来源, 从目前万科管理现状来看, 建议进一步优化存货结构, 适度控制存货数量。
4.顺应目前形势，转变经营模式。低碳理念风行全国，上市公司调整发展战略，万科在《2009年度社会责任报告》中提出，通过标准研究与应用、技术转化与推广、采购与产业链影响、宣传等四个渠道推动低碳地产的开发和建设，并进一步提出了“2010 年，万科按照绿色建筑三星标准设计，在住宅工业化平台上建设的住宅开工面积将达到100 万平方米。预计到2014 年，仅万科在推广绿色建筑上所减少的碳排放量就将达到100 万吨”。“2020 年，如果万科所有新建住宅采用工业化建造方式，达到国家绿色三星标准，建造过程和建材的能耗将下降约25%，使用过程的能耗将下降约40%，如果整个行业建造和使用节能水平与万科相当，则可以为2020 年当年全国二氧化碳减排量中贡献 12%的力量”。
5. 政策因素主导市场，房地产行业面临重大变局，在我国房地产市场中，政府是任何企业都无法忽视的重要因素。其一，政府是市场的资源供应者，通过土地市场从源头上控制着整个市场走向；其二，政府是市场的巨大需求者，通过各种与公务员、事业单位等住房相关的政策影响市场需求和市场产品结构；其三，政府是消费者和企业各种经济行为的政策环境变量，影响着消费者的购买成本和购买方式，左右着企业开发活动、销售活动甚至是产品的具体产品设计状况。万科公司应该密切关注国家政策，及时调整战略，顺应政策要求。
6.目前我国房地产企业处于振荡时期，对于万科这种适度拿地、现金充裕，维持较为稳健经营的上市公司又将面临一个发展的机遇期。万科应该利用自己充足的现金，良好的企业形象抓住机遇促进发展。
结束语 本文对中国房地产行业龙头的万科进行了比较详细的财务分析，在城市化进程加快、居民自住及投资需求增长等因素的背景下，中国房地产行业增长趋势将在较长时期得以维持。而万科在获得良好的经营业绩、财务状况普遍改善的同时，仍保持了积极稳健的运营风格。但是根据文中分析，万科的盈利能力、营运能力和成长能力有所下降。偿债能力也偏低，只有采取积极的应对措施才能继续保持行业领先地位不变。
本人通过此次对与万科财务的分析，更加了解各个财务指标，并且从课本走向实践，能够真正查阅万科各个年度的报表进行纵向分析，也能够联系相关的企业报表进行横向分析。
即使如此，仍然存在许多不足：对于万科财务的分析思路不是特别清晰，局限于对于数据的表层分析和年报中经营活动的分析，没有仔细分析万科公司的资产负债表、现金流量表、利润表和股东权益变动表中各项的变动及其原因，以致于分析的力度和深度略显单薄，说明的问题有限。对各种财务比率之间的联系与他们各自所能反映的问题理解得比较浅，在某种程度上有些依赖课本，在分析的时候，仅仅依据课本上的知识与年报上的信息是难以做出有价值的分析和有力度的评价。
参考文献
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谢辞 在本次毕业设计及论文撰写过程中，非常感谢刘孝民老师对我的指导，从论文的提纲以及论文的书写，以及涉及到的财务知识，她都给予了我耐心的指导和帮助。在此我向刘老师表示最由衷的感谢！
另外，我还要感谢我的同学们，感谢他们给我提供了丰富的资料，以及在论文编写过程中给我的帮助，同时也感谢他们在整个的大学学习和生活当中，给予我的关心与帮助。为此我表示由衷地感谢！
最后向在百忙之中评审本文的各位专家、老师表示衷心的感谢！