天龙商场项目投资计划书
一、摘要
随着深圳市对外改革及经济贸易的不断发展, 越来越多的外地人涌入这个城市, 为深圳的腾飞作出了巨大的贡献, 而东门做为深圳市最老的商业街, 商品的专项类别不断进行分化, 超市、百货、餐厅、娱乐、针对性质的大型购物场所已存在百家以上, 他们的形式大多都是针对于年轻人为消费群体。有限的市场购物需求在逐渐饱和, 有许多的传统商家意图从中分一杯羹而无从下手。那么, 投资者就要转变投资的方向, 从“全面”向“专业”方向发展。从市场定位看竞争，从管理看效益，全新的角度衡量整个市场。
二、投资见议及商业模式
我的投资见议是利用其优越的地理位置，提升商场的升值空间，在东门建立一个大型的、专业的、高中低档并存的服装交易大市场, 消费对象是各个阶层及消费段的消费者。通过我长时间的考查及走访, 服装市场已在东门占有相当一部分份额，想要从中获得市场，就要从商场定位、招商、管理、宣传入手。从大型的服装批发基地《新白马商城》来看，商品结构不清晰，商户随意性太强，缺乏统一性。新项目我们将从以上几个方面改善，由此来看天龙服装交易大市场项目的建设, 肯定是会获得成功的一个项目，并将东门打造成为综合消费市场，为东门市场又添新力军。
三、项目背景及可行性分析
1. 市场杂而乱
现在从全国范围来看, 在其它省市大型的服装交易市场已趋渐成熟, 如常熟、杭州、温州、济南、徐州、广州、深圳等等城市，但各大品牌生产厂家仍然采取的是代理经销模式, 通过代理商、经销商的销售渠道, 迅速占领市场。有实力的商业企业利用各大厂商快速占领市场。取得了阶段性的胜利，但市场管理混乱，价格战越打越激烈，就造成了中小企业面临倒闭的困境。天龙商场应根据“有需求必有市场”的原则, 为他们建设起专业的、大型的、高中低档并存的销售场所。架起厂家与消费者的宽大桥梁。将品牌管理起来，和商品定位相结合，在厂家和消费者心理上建设起扎实的服装唯一购买地与销售地的心理。
2. 市场只有需求，没有充实。
中国有着14亿人口，又是一个纺织业大国。每年服装贸易和内销都在稳步增长，然而从2008年-2009年上半年，随着全球金融危机的来临，无疑对服装和电子行业出口产生了巨大影响。对于中小企业来讲，有实力和竞争力的都选择了内销和节约成本，没有实力的则调整业态，更有的面临倒闭的危险。我们公司是一家具有实力的公司，我们也坚信“市场只有需求，没有充实”。
3. 地域发展与移民城市优势
深圳的经济水平已今非昔比, 高档消费人群已逐渐增加。对服装的需求也呈现多样化, 专业化。东门的改造, 房地产的发展, 经济的繁荣, 市场的完善与扩大, 周边各类商圈的成熟, 吸引大批中外投资商来到深圳, 包括08年对外地户口政策放开, 来深圳定居的人口数量从而也在增长。他们又多数属于是普通消费群体, 专业的服装交易大市场的兴起是必然的, 是市场之需。
4. 广大生产、消费群体优势
我们的项目主体是要建设一个高、中、低档并存的服装交易市场。所要求达到的宗旨是:凡是有服装需求来我商场, 必能满意而归。服装有很大的利润空间, 从厂家和商家来讲有很大的吸引力。他们有了动力, 市场有了需求, 那么我们作为桥梁作用的商场, 呈现出其重要性, 我们自然也就很容易的从中分得一部分利润, 一部分相对坚实的利润。
四、市场前景展望
在经济稳定发展的前提下, 在近三年期间, 保守的预测, 服装交易市场的发展成30度角逐年上升式发展。我们进入该市场的决定因素将是来自供应厂商和广大消费者的赞成和支持。
1. 市场分布
我们的主要目标市场包括这三个方面:
（1）. 高档商品。充分利用我国国内各大知名品牌的知名度, 扩大我商场在市场中的影响力。满足高档消费者的需求。此类商品在商场中所占份额达到10%左右。
（ 2）. 中档商品。此类商品在消费者中的消费需求占有很大比例, 该类商品的提供者主要是一些中小型正规的企业, 要规定其产品的质量、品质和市场时尚要求。因此, 我们要把这部分商品在商场中所占份额达到45%左右。
（3）. 低档商品。他适用于生活水平较低的消费者的需求。该类商品的要求相对于其它类商品较高。要保证其质量, 同时要保证较低的价格。该类商品的提供者主要是一些小而正规的厂家。不可为了追求低价格而放弃质量要求。此类商品在商场中所占份额达到45%左右。
五、投资公司介绍
1、公司简介：
深圳市比迪奴服饰有限公司成立于2004年9月，旗下服装品牌以比迪奴、比豚、圣堡威龙三大男装为主，服装以休闲、时尚、高档、魅力为设计风格，以“大千世界，唯有真男人”体现男人的内心世界。
2、发展历程：
2005年在中国开设25家专卖店，加盟商8家。同年，与中国最大的服装百货巨头深圳ITAT 集团，建立合作关系。
2006年经过比迪奴人的不懈努力，在中国的专卖店增至52家，加盟商28家，在ITA T 的销售网络中取得了第三名的优异成绩。
2007年是比迪奴人骄傲的一年，在中国的专卖店增至83家，加盟商50家，又一次在ITAT 的销售网络中获得了第一名的好成绩，此时比迪奴人沸腾了，再次证明了自己的实力！
2008年是公司创新改革的一年，在原基础上加强门店的管理，完善加盟体系，让更多加盟比迪奴的商家减少压力，解决后顾之忧。并实行了对ITAT 门店专人负责，解决门店货品配送不及时的问题。同年发展专卖店增至103家，加盟商75家。经过此次创新改革，比迪奴再次以第一名的销售业绩登上ITAT 供应商颁奖舞台。同年10月和深圳ITAT 集团加深了合作关系，合作经营全新品牌《ITAT 之家》，《ITA T 之家》是由我公司全面经营管理ITAT 集团授权，现已在中国广东开设分店7家。至此比迪奴人又迈向更高的一层。
2009年面临着全球金融危机，比迪奴人始终坚持------狭路相逢勇者胜，在公司董事长的带领下，结合公司目前战略目标进行资源整合，将ITAT 的铁三角“地产商+服装生产商+比迪奴”的合作共赢运用在公司发展上，以风靡全球的“会员制”营销体系，孕育产生了以“套餐销售服装”为独特的营销模式，一经推出受到业内人事的关注，至此在中国“套餐销售服装”的模式从此诞生了，又一次创新让比迪奴人再次高歌。
六、投资资金预算
此项目预计投资人民币1500万元，资金则进行分批注入，第一批为人民币800万，作为前期商场外部及内部装修，第二批人民币500万，作为项目的广告宣传及推广和硬件设施更换，第三批人民币200万，作为项目的运作费用。
七、投资公司项目优势
1、自有工厂（内部生产和产品外包相结合）。
2、自有品牌（比迪奴、比豚、圣堡威龙均为自有品牌）。
3、自有管理团队（多年的市场运作及连锁管理经验）
4、自有商品多元化（深圳ITAT 集团最大的供应商之一，品类凡多）
5、自有招商优势（与比迪奴公司合作的各厂商家均有自有品牌，将吸引有实力的商户进驻，提高商场整体品牌形象。）
此项目合作后，我公司将组建一支专业的管理团队进行经营管理，并结合市场需求，定期做相应的项目推广。因此我们希望将物业管理权同样给予我公司，一方便管理，另一方面使其更加有力经营好商场。
八、改造分析及优惠政策
1、由于东门广场的建成，我们建议将一楼自动扶梯和大门进行改动，使商场面向广场的客流量增加，有利提高商场档次。
2、由于金融危机的影响，商场周边的市场也都是减少商户租金，目的是留住商户。我们也准备招商时候会提3-6个月的免租期给有实力的商户，创造更加有利的环境让长期扎根，但是，由于商场前期的整改及招商需要一个时间调整，希望商场给予免租期12个月, 后期
租金（包管理费）在100-120元/平方米， 如果能给予以上支持, 我司将加大力度进行前期宣传。
更多的改造方案，待合同签订后根据商场的需要进行。
九、项目的推进与合作
该项目建立后将给深圳带来700名外来工就业，解决深圳工作难。根据项目后续发展，每年纳税额度为人民币5000万。
深圳市比迪奴服饰有限公司
2010-2-5