毕 业 论 文
题 目 浅析利率调整对北京市住房贷款的英文题目 Brief Analysis Rate Adjustment 影响和对策
to Beijing Mortgage Influence and Countermeasure
毕业论文《选题报告》
院（系）：商学院
浅析利率调整对北京市住房贷款的影响和对策
摘 要
近年来，北京市房价不断走高，给人民的生活带来了沉重的负担，这引起了政府以及各方面专家和学者的重视。中央银行不断运用宏观调控上调基准利率，导致住房贷款利率也在一定的范围内上调，借款人和商业银行的反应，对住房贷款产生了很大的影响。住房贷款利率上调后，造成提前还贷的现象，使还贷人承受了很大的经济压力。利率风险也在相应的提高和暴露，让贷款投资人和商业银行开始进行相应风险的规避和防范。二手房过量导致的房贷过量的问题也开始日益显现。文章通过对以上几方面问题的研究和分析，试图借鉴先进的管理手段，提出相应的对策和建议。
【关键词】利率调整，住房贷款，提前还贷，利率风险
Brief analysis rate adjustment to Beijing mortgage influ-
ence and countermeasure
ABSTRACT
In recent years, Beijing house price rose unceasingly, has brought the serious burden for people's life, this has caused the government as well as various aspects expert and scholar's value. The Central Bank utilizes the macroeconomic regula-tion and control upward datum interest rate unceasingly, causes the mortgage in-terest rate also to surrender to the state in certain scope, the borrower and Com-mercial bank's response, has had the very tremendous influence to the mortgage. After mortgage interest rate upward, creates phenomenon which repays ahead of time, caused the repaying person to withstand the very tremendous economic pressures. The interest risk also in the corresponding enhancement and the exposi-tion, lets the loan investor and the Commercial bank starts to carry on the corres-ponding risk the circumvention and the guard. The second-hand house excessive causes Fang Dai the excessive question also starts to appear day by day. The article through to the above several aspect question's research and the analysis, attempts to profit from the advanced management tool, proposes the corresponding counter-measure and the suggestion.
【KEYWORDS】Rate adjustment ，Mortgage ，Repays ahead of time
Interest risk
目 录
前 言 .......................................................... 1
第一章 利率和住房贷款的概述 ..................................... 2
1.1利率的概念 ................................................ 2
1.2住房贷款的概念 ............................................ 3
1.3利率调整和住房贷款的关系 .................................. 3
1.4 利率调整下北京市房贷市场的发展状况 ....................... 4
第二章 利率调整对北京市住房贷款的影响 ........................... 5
2.1利率调整下提前还贷对房贷的影响 ............................ 5
2.2利率风险对房贷的影响 ............................................................................ 6
2.3利率调整所产生的二手房过量对房贷的影响 ........................................ 8
第三章 利率调整对北京市住房贷款影响的对策 ...................... 10
3.1提前还贷对房贷影响的对策 ................................ 10
3.2利率风险对房贷影响的对策 ................................ 14
3.3二手房过量对房贷影响的对策 ...............................................................16
总 结 ........................................................ 17
参考文献 ........................................................ 18
致 谢 ........................................................ 19
前 言
随着住房改革的推进和金融体制改革的深入，启动住房消费是必然的趋势，而住房金融已经成为了启动住房消费的一把钥匙。个人住房抵押贷款也随着住房金融的发展而发展，现在已经成为社会关注的热点。
个人住房抵押贷款的出现解决了一部分人资金困难的问题。在北京，由于人口过剩，房产价格又十分昂贵，很多人无法一次性交纳现金购买，住房贷款的出现解决了这一难题，它既促进了住房消费。商业银行也因为住房抵押贷款高信用、低风险的特点，获得了较高收益。但是，因为个人住房抵押贷款的数额比较大，期限又很长，利率还会随着国家的宏观调控而调整，所以住房抵押贷款又受到了利率调整等多方面因素的影响。
本文主要从这几个方面展开论述：第一章是对利率和住房贷款的论述，主要介绍利率和住房贷款的概念，两者之间的关系，当前北京住房贷款的发展状况。第二章主要是对住房贷款造成影响的几个方面进行分析，提前还贷、利率风险、二手房过量的影响，认清这些影响所带来的不利现状。第三章主要是相应的提出一些对策。通过分析相关数据及资料，对利率调整中的住房贷款有一个更深刻更直接的了解和认识。
第一章 利率和住房贷款的概述
随着流动人口的逐年增加，北京市人均住房需求在逐年提高，供不应求的现象越来越严重。但住房的价格却高居不下，甚至越来越高，这使得一部分人买不起房子。住房贷款的出现及时解决了这一难题。
1.1利率的概念
利率（Interest Rates）是表示一定时期内利息量与本金的比率，是单位货币在单位时间内的利息水平，表明利息的多少。其计算公式是：利息率= 利息量 /本金，通常用百分比表示，按年计算则称为年利率。就其表现形式来说，指一定时期内利息额同借贷资本总额的比率①。
古典学派认为，利率是资本的价格，而资本的供给和需求决定利率的变化；凯恩斯则把利率看作是使用货币的代价。马克思认利率是剩余价值的一部分，是借贷资本家参与剩余价值分配的一种表现形式②。
利率是重要的基本经济因素之一，由国家的中央银行对其进行调控。当经济过热、通货膨胀上升时，便提高利率、控制信贷；当过热的经济和通货膨胀得到控制时，便会把利率调低。相当数量的借贷资本在一定期限内获得利息的多少是由利率的高低决定的。资本的边际生产力，资本的供求关系，交付货币的时间长度，所需要承担风险的程度是影响利息率的主要因素。西方宏观货币政策的其中一种实施措施便是利息率政策，政府需要干预经济，变进行宏观调控。通过改变利息率的办法来间接调节通货。在经济萧条的时侯，政府可以通过降低利息率，来达到扩大货币的供应的作用，从而刺激经济发展。在膨胀时，也可提高利息率，以减少货币供应，抑制经济的恶性发展。 ① http://baike.baidu.com/view/142631.html
http://baike.baidu.com/view/142631.html
②
1.2住房贷款的概念
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。委托贷款是指银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款，也称公积金贷款。自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款，也称商业性个人住房贷款。组合贷款是指以住房公积金存款和信贷资金为来源，向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和白营贷款的组合①。
1.3利率调整和住房贷款的关系
央行调整基准利率后，存款利率基本在次日开始执行，而贷款利率则在次年开始执行。与住房贷款有关的利率，是贷款利率，即个人住房贷款利率。每年调息后，基准利率得到调整，在次年，个人住房贷款利率也会调整。随着基准利率的上调，贷款利率也会相应的在一定的范围内上调，这样贷款买房的群体的还款会相应增加。如果上调幅度不大，则不会影响正常的生活。 在我国，利率持续上调后，首付金额随之上调，比例在30%到40%之间，申请贷款的门槛略有提高，这一限制住房贷款过量发放的措施无疑是商业银行一种自我保护规避风险的方法。
07年底最新利率调整表：
① http://baike.baidu.com/view/1317459.html
1.4 利率调整下北京市房贷市场的发展状况
目前北京市房贷市场贷款人分为几种。
第一种是刚工作几年的年轻人，攒了一些钱，结婚需要，家里又无法承担一套房的费用，所以选择了贷款买房。第二种是被动二套房主，他们以拥有一套房子，但基本上是面积小，户型俗气的经济适用房，想换一套更大的商品房居住，但现金不足，只能申请贷款。这也是人群比例占的最多的一种类型。第三种是主动的二套房主。有小投资者，租旧房供新房，需要适当的贷款。还有很多所谓的炒房者，他们唯一追求的的就是房价不断的上涨，不管房子的真实价值，追求资金回报率。这类人贷款买房，炒高了卖，如果没有人买，也可以抵押给银行套现。
虽然利率上调会增加一些月供，但是对于第一种和第二种房主来说，并不会使生活发生本质的变化，月供上调有限，但是生活又必须需要房子，所以这类人仍然会贷款买房，并未受太大影响。但是对炒房者来说，央行最近上调利率，调高首付成数后，在一定程度上降低了银行的资金流向他们，对他们来说多多少少会有些影响，但是也是有限的。即使炒房者的贷款减少，但是还会有更多的第一种和第二种人申请贷款，所以利率调整对住房贷款的申请总额基本没有影响，反而还款的总额会增加，所以商业银行会出现盈利。
第二章 利率调整对北京市住房贷款的影响
近年来，央行基准利率不断提高，住房贷款利率不断提高，对住房贷款产生了一些影响。
2.1利率调整下提前还贷对房贷的影响
提前还贷指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请，并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款；按照银行规定日期，将贷款部分全部一次还清或部分还清。目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期的利息支出最多，本金还得相对较小，以后随着每月利息支出逐步减少，归还的本金就逐步增多。 等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减①。
2.1.1提前还贷将对住房贷款的总偿还金产生影响
自从央行提升贷款利率后，一些贷款人的还款忧虑逐渐加深，担心加息后月供的增加使还款压力过大，影响自身的生活质量。所以想尽一切办法，冒着巨大的经济压力将欠款还给了银行。这些人虽然避免了未来偿还越来越高的利息，但违约金也是必须考虑的成本。如果属于要被银行收取违约金的人，应该算算节省下的这笔利息是否高过银行的违约金。如果违约金比较高，就不要进行提前还贷。
2.1.2 提前还贷将对住房贷款的申请信用产生影响
提前还贷本身是一种违约行为，收取违约金也是国际惯例，在国外的银行包括日本，美国都设立违约金这一措施，一年内提前还贷，将收取全部利①
息的40％作为违约金。目前在我国有些商业银行，申请贷款后的一年内是不允许提前还贷的。提前还贷是银行的一种商业风险，有的银行管理不完善，防范措施不够到位，导致中长期预期收益受到影响，使银行长期的贷款计划被打乱。提前还贷增多会使银行出现大量资金闲置。有的银行限制提前还贷的行为，目前有一种信用度的规定。如果在某家银行贷款，签订了合同，但如果违约，提前还贷了，则银行今后将都不会对借款者进行贷款，这比违约金严重很多，因为贷款几乎是生活的一部分，如果在银行出现过违约记录，将影响个人信用度，将产生不可估量的负面影响。
2.1.3提前还贷对住房贷款的有效利用产生影响
个人住房抵押贷款是商业银行开发的资产项目。因为住房贷款的期限很长，所以商业银行将其作为长期投资的资产，属于资金运用范围，如果个人住房抵押贷款的借款人都选择提前还款，将可能打乱商业银行的资金运用计划，使银行资产负债表的长期资产减少，从而使资本结构发生变化，导致大量的资金出现闲置。银行的钱在短期内无法再去用来投资，又失去了长期贷款将要获得的利息，商业银行的收益就会减少。银行的资金运用出现问题，有效资源得不到利用，从而影响银行的经营管理。
2.2利率风险对房贷的影响
无论是商业银行还是借款人，由于贷款利率的不确定性，贷款期限的长远性，都会提高一定的利率风险。
2.2.1不匹配风险对住房贷款的影响
由于存款利率和贷款利率调整的时间相差一年，不是同步进行，而抵押贷款的期限又很长，导致了不匹配风险的出现。中央银行以当时的宏观经济形势和政策目标为要求，对存款和贷款的基准利率进行管制和调控。当央行调整利率时，新的存款利率一般在利率调整公告后的次日开始执行，而浮动利率贷款的利率则是在次年予以调整。如果央行对基准利率进行上调，在利率调整的这一年中，存款利率率先调整，使银行的向存款人支出的费用增加，导致银行的支出资金上升，可是贷款利率还将在一年后才调整，使得银行的贷款收益并没有得到立即提高，导致支出大于收益，利差变小。这其中还有
一些住房抵押贷款使用的是原有的中长期定期存款，即固定利率，不随着银行的利率调整而改变，利率的上调不会导致银行支出资金的上升。可是利率上调的幅度如果很大，就会出现一部分存款人转存的现象，即存款人倾向于将未到期的定期存款尤其是存入时间不长的定期存款提出后再重新存入，以获得较高的利息收入。如果利率上调在短时间内不会改变，成为一种长期趋势，存款还会出现短期化现象，存款人都不会永远使用较低的固定利率，而放弃随时升高的利率。当利率下调时，贷款利率在次年开始下调，使一年后的商业银行贷款收益开始减少，可是银行原有定期存款的固定利率不变，收益减少，支出不变，利率仍然很小。存款利率和住房贷款利率调整的时间差决定了银行的利差在短期内实际是不稳定的。
这样的不匹配风险就会对住房贷款产生一定的不利影响。由于个人住房抵押贷款利率目前来说还比较低，只有在央行对基准利率进行调整时，才会对个人住房抵押贷款进行调整，而存款利率却会因物价的变动发生改变，如果存款利率变化迅速，而贷款利率变化缓慢，银行的利润空间将被压缩。如果长时间银行出现亏损，自然为了规避风险，而对住房贷款的发放减少，更严重的甚至没有足够的贷款进行发放。这时商业银行便会利用提高申请标准的方法来限制住房贷款。这对需要马上购买房子，但又没有足够现金的人来说，无疑是不利的。在当今的社会，即使拥有一次性还款的能力的人为了不给自己太大的经济压力，有时买房都会选择贷款，可见住房贷款的重要性。但是如果银行限制住房贷款，提高申请标准，对借款人和投资人来说，影响都会很大。
2.2.2倾斜风险对住房贷款的影响
倾斜风险也可以成为潜在的、不确定的通货膨胀风险。在通货膨胀存在的情况下，之前发放的贷款的回收额的实际价值会变小，在现金流量图上呈一个倾斜的态势。倾斜风险实际上意味着抵押贷款的不断贬值，这种将多年前发放的贷款进行等额回收是不科学的。如果商业银行在发放贷款时能预知到未来的通货膨胀水平，就可以消除回收总额出现贬值的不利影响。但在现实经济中，在相当长的时期内，通货膨胀率不可能稳定在一个水平，更不可能被提前预知，通货膨胀率是根据当时的经济情况和环境才出现的。所以银行以全额回收方式发放的抵押贷款的市场价值将经常地与其预期水平相偏
离，这也正是风险之所在。
倾斜风险对住房贷款带来的不利影响是在全额回收的情况下，住房抵押贷款在不断的贬值，在贬值的情况下，商业银行就会出现相当大的亏损。随着我国经济的快速发展，通货膨胀率也在不断的变化，所以通货膨胀水平不会稳定的维持在一个水平，更难被预知，所以在商业银行不断亏损的情况下，银行的收益就会降低，住房贷款的发放又成为了一个严峻的问题。 如果贷款的发放不根据当时的贷款率进行，而是银行做预估率，又不是贷款人所能接受的，这就对住房贷款的发展制造了困难。发放贷款，住房贷款的期限是很长的，如果这段时间出现通货膨胀，导致住房贷款贬值，银行的亏损显而意见，从而出现恶性循环。如果换一个贷款率，不符合规定，贷款人更不会接受，没人贷款，住房贷款的发展就会停滞不前。
2.3利率调整所产生的二手房过量对房贷的影响
利率调整只是对固定资产投资者即炒房者产生了一定的冲击。但是对住房贷款的冲击却十分有限。一个普通贷款者，在利率上调后，虽然每个月还款的总额会增加，但却十分有限的，利率上调更多的是对借款人的心理冲击，这种轻微的上调并不会对住房的真正需求者产生影响。虽然流失了一部分炒房者的贷款，但是这些炒房者在抛售出自己的房产时，这些房产便成了所谓的二手房。二手房是指业主已经在房地产市场上购买后又欲出售的自用房，包括二手商品房、允许上市交易的二手公房、经济适用房①。大量的抛售会使相当一部分人去购买的。目前北京的二手房市场有着强大的需求量，而且都是确有购房需要的群体，这类群体是那些需要贷款才能买房的人。虽然银行流失了一部分炒房者的贷款，但这类群体需要贷款购买二手房，所以银行的贷款总额是不会减少的。虽然炒房者抛售了一部分房产，但贷款购买的需求人将会更多，如果炒房者转而再贷款购买风险较小的房产，将会造成过量住房贷款的发放。一些高负债企业只有靠银行的贷款为生，贷到钱后，企业才能自主经营，而很大一部分高负债企业都是房地产行业的。如果房子卖不出去，资金得不到回收，导致资金链断裂，企业破产，银行相应的贷款也就会变成坏账。这种风险积累到一定程度释放出来后，商业银行是根本难以承受① http://baike.baidu.com/view/17368.html
的，甚至会连累危及到全国的整体经济的发展。
第三章 利率调整对北京市住房贷款影响的对策
利率调整对住房贷款产生了一些不利的影响，经过分析后，提出了相应对不利影响的解决方案和对策
3.1提前还贷对房贷影响的对策
贷款者、商业银行均会受到提前还贷的影响。提前还贷并不适合所有人要根据自身的情况在决定。
3.1.1不盲目进行提前还贷
由于近来个人住房贷款利率上调的并不是很大，如果按20年期商业性贷款100万元，当时的贷款年利率为6.39%，那么每月还款金额为7020.84元。利率上升为7.2%，月供由原来的7020.84元变成7254.74元，每月的月供多出233.9元，这对一般的家庭不会造成很大影响。由此可见提前还贷不要盲目跟风，看到利息要上调，不要急与还贷，算一算自己如果不提前还是否承受的住上调后的月供，如果提前还贷又是否节省下的钱比提前还贷所造成的损失，如违约金，如果违约金比省下来的利息还多，不如不还，细致的算一下后再做决定。如果加息不会对生活产生太大的影响，完全可以按照自己正常的生活节奏合理安排还款资金。同时，由于贷款利率在基准利率上调后一年后的才开始执行，借款人完全可以利用剩下的1年时间有序地安排自己的资金流，做出最妥善的安排。
总而言之，如果仅仅因为利息上升而提前还款未必有利。借款人有必要对自身的资金需求、投资渠道以及提前还款成本等进行多方权衡，通盘考虑后再做决定。
3.1.2商业银行面对提前还贷造成的损失的对策
第一，征收提前还贷违约金。借款人要求提前归还贷款的，应提前一个月向贷款人提出申请，并在申请贷款后的一年内不得提出提前还款，借款人
按贷款人确定的提前还款日归还贷款剩余本金。贷款人可以收取一定的罚金。而对提前偿还贷款行为收取违约金是一种国际惯例。贷款者提前还贷时须支付一定费用，以弥补银行资金安排带来的损失，一年之内提前还贷，将收取全部利息的40%作为违约金。建议有关部门做出有关规定，适当制定个人住房贷款提前偿付违约比例，以控制提前还贷风险。
第二，建立提前还贷的模型。对提前还贷所造成的风险，银行应通过全面分析提前还贷行为的特点，通过理论分析的研究和历史数据的反映，找出造成这种风险的决定性因素，建立实用的提前还贷模型，选择适合我国的利率模型，对提前还贷导致的现金流量预先进行统筹规划，提高资金的使用效用，降低风险损失。
第三，改善担保制度，投保转移风险。我国的住房抵押担保制度还不完善。应当借鉴和吸取外国转移风险的经验和教训，建立住房抵押贷款担保公司或中介担保机构，改变目前以借款人所购房屋作为抵押的担保形式为主的状况。通过借款人向保险公司提出投保房屋财产险和抵押贷款购房履约保证险等来转移风险。目前我国抵押贷款保险机构主要为商业保险公司，缺少合适的保险体制和政府管理机构的扶持，政策性的保险机构尚未建立。
第四，推出适合各种人群的多样金融产品。目前国际上比较发达国家的住房抵押贷款形式很多，其中主要有固定利率贷款，递增式抵押贷款，递减式抵押贷款，增值抵押贷款适用。而我国的住房抵押贷款品种极其单一，只有可变动利率一种。这些国外的抵押贷款方式各有各得特点，不同的人可以根据自身的条件选择能够满足自己的贷款类型。有了适合自己的贷款方式，违约率自然就会降低。
第五，加强和改造个人信息信用系统。个人住房贷款缺乏个人信用资料，这是阻止贷款发展的重要因素。商业银行应逐步完善个人消费贷款的配套机制，尽快建立个人信用档案和制度，这有利于提高银行信用评价指标评估的准确度，可以更准确的调查借款人的收入，存款，还款的承受能力等，减少银行个人住房贷款因消息不明确所带来的风险。建立借款人的信用等级，在发放贷款前对其信用等级进行审核，合格者再同意发放。通过建立个人信用系统，可以很准确很及时的取得个人信用资料和评价，从而减少银行借贷所带来的风险。
3.1.3提前还贷实例的对策证明
刘先生于07年3月18日在购买了一套北京西二环边的二手商品房，建筑面积100平方米，房屋总价为100万元，李先生首付40万元，年利率7.11%.剩余60万元款项打算通过银行商业贷款来交纳，原本并打算用10年时间还清贷款，按等额本息还款法每月还款7000.57元。而加息后，当年8月22日起将执行7.56%的年利率，月还款额将增加，未来有可能还会加，于是李先生准备在执行新的利率前还完贷款。据了解，李先生可承受的月支付款在8000至10000元之间。针对此实际情况，业内专家认为：李先生有4种提前还款方式作为选择。李先生在8月22日之前剩余本金为565000元，假设李先生提前还款65000万元，剩余50万元。以等额本息还款方式计算，等额本息还款指把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减①。
计算还款金额，比较三种还款方式哪种更省钱：方式一，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。50万元贷款需照旧每月还款7000.57元，需要大概八年左右的时间。利息共计167875.25元。方式二，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。50万元贷款要在116个月期限来还清，每月需还款6000元左右。利息共计214090元。方式三，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。假设剩余贷款还款期限缩短为5年，月还款额从最初的7000.57元增至8682.87元。利息共计164360.77元。
①
可见，在刘先生所能承受月供的范围之内，不提前还贷节省了最多利息，而且贷款时间还相应的缩短，比较划算。
3．2利率风险对房贷影响的对策
由于利率风险的防范意识单薄，管理机制不完善，给商业银行造成了很多损失，而增加防范意识，进行科学管理，变成了当务之急。
3.2.1逐步实现住房抵押贷款的多元化
发展可调整利率抵押贷款是目前与国际接轨的方法。我国商业银行实行的抵押贷款利率虽然是浮动利率，但是这种浮动利率与国外的可调整利率还是有很大差距的。在市场利率不断调整的情况下，可调整利率的抵押贷款作周期性调整，它的调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。而我国的浮动利率是由国家直接调控的，调整时间并不确定。可调整利率将有助于减少商业银行的不匹配风险。利率上调时，抵押贷款的借款人需要承担更多的风险。利率下降时，抵押贷款的贷款人需要承担更多的风险。但目前的经济形式是通货膨胀,所以利率上调要多于利率下降。贷款利率盯住指数有两种，物价水平指数或者利率指数。贷款利率指数如果是物价水平指数，则该指数可反映当前通货膨胀水平，可以降低通货膨胀所带来的影响，使借款人持有利率风险。但物价指数也存在一些问题，物价指数反映的是社会一定时期内物价的总体变化，而房价的变化只是其中之一，如果构成物价水平指数的其他商品的价格增长，但房价的上涨比较缓慢，就可能导致贷款余额的增长快于住房价格的增长，借款人的收入水平在发生通货膨胀时往往具有滞后性，从而影响借款人的还款能力。正因为如此，所以许多国家的贷款利率盯住指数选择的是利率指数，我国可调整利率抵押贷款的利率可以采用盯住国债利率的做法，因为国债利率能够较准确地反映资金市场供求状况，贷款人容易确定增减基本点数。贷款人与借款人的利率风险因为利率调整的间隔期不同而发生变化。每个借款人的风险偏好是不同的，银行在确定利率的调整间隔期时必须灵活地设计，调整间隔期可以定为1个月、1季度、1年或5年等。调整间隔期越短贷款的初始利率越低，而且为了提高金融效率，可以在借款人和银行之间形成不同的风险结构，将不同风险与不同风险偏好匹配。逐步发展固定利率抵押贷款，固定利率抵押贷款是指在抵押贷款合同所规定的还
贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式，对完善住房抵押贷款市场和促进金融改革有着极其重要的意义。更有利于货币政策对住房市场的微调，也可以降低信贷管理成本。
3.2.2月回收额可调的抵押贷款
月回收额可调的抵押贷款针对第二章的倾斜风险问题。在通货膨胀的情况下，为了消除在全额回收过程中抵押贷款的不断贬值，需要根据通货膨胀的实际水平随时调整贷款的月回收额。实际利率是借贷双方在零通货膨胀条件下所适用的利率，通过实际利率的基础计算出零通货膨胀条件下的月回收额和各年末余额，把月回收额和年末余额乘以相应的通货膨胀调整系数，就可以得到不同年份中实际应回收的金额及贷款余额。一项抵押贷款自1995年初贷出，2004年末全部回收，1998年以前的通货膨胀水平是知道的。这时就可对1999年以后的通货膨胀率作假设，并计算1995到2004年间该项抵押贷款的实际回收情况。月回收额和年末余额在零通货膨胀条件下，通货膨胀调整系数是各年相对于0点的累积通货膨胀率。零通货膨胀下的月回收额乘以通货膨胀调整系数等于实际的月回收额。零通货膨胀下的年末余额乘以通货膨胀调整系数等于实际的年末余额。
3.2.3套期保值
由于可变利率住房抵押贷款的利率调整与银行资金成本的调整不太一致，,要想获得稳定的预期收益,就需要套期保值。套期保值是通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化，因此所选择的衍生交易的价值变化应与资产负债价值变化数量相同但方向相反。
可供选择的套期保值工具有远期利率协议、利率期货、利率期权(包括上限期权、下限期权和双限期权)、互换和互换期权等。远期利率协议、利率期货和交易所期权适合于短期利率风险管理,而银行间期权(上限期权、下限期权和双限期权)、互换和互换期权适合于长期利率风险管理。
3.3二手房过量对房贷影响的对策
由于利率上调，导致很多投资人纷纷抛售房产，使得二手房过量。投资人继续贷款投资风险较小的房产，但多余的二手房却成为了抢手货，使一部分人贷款购买。这新增加的一批二手房购买人无疑又增加了贷款总量，为了尽量避免定时炸弹（过量房贷）爆炸，应当加强宏观调控和金融监管，随时密切的关注信贷资源象二手房或热需房的发展的趋势，适时提示个银行重视潜在的系统性信用风险，制定并且实施合理科学的信贷政策，分散，控制，管理房地产信贷风险。最近新出台的最新一则规定是，住房贷款首付额提高到了总额的30%，这相当于提高了贷款的门槛，提高了贷款投资的风险，让一些贷款投资人放弃了投资，相对抑制了一部分贷款。同时，首付的提高也会让普通人在贷款买房上出现犹豫，会导致贷款总量的减少。而政府的宏观调控也成为了关键，利率的持续的上调总体还是抑制了炒房者，使贷款炒房得到了适当的调节。
总 结
通过分析利率调整下产生的各种现象对住房贷款的影响，得出了解决这些不利影响的相应对策。提前还贷、利率风险、房贷过量所带来的不利影响均可通过相应的措施解决，如征收违约金、住房贷款类型多样化、住房贷款多元化、套期保值等。在对待北京市住房贷款受到负面影响的问题上，应借鉴国外先进的理论和对策，再根据本身的国情，找出一套适合在利率调整下，可以规避风险并解决相应影响的方案。
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致 谢
在此，我要非常感谢我的论文导师。在论文写作过程中，她给我提出了很多建议并提供很大的帮助，正是因为她孜孜不倦的教导和细心的纠正，才使我能很好的完成这篇论文。另外，我还要感谢协助我完成研究工作和提供便利条件的学院领导和金融教研室的老师们以及给予转载和引用权的资料、文献、研究思想和设想的所有者。