第38卷第7期 2005
年7月
土 木 工 程 学 报
CHINACIVILENGINEERINGJOURNAL
Vol138 No17July 2005
住房需求的收入弹性:模型、估计与预测
郑思齐 刘洪玉
(清华大学,北京100084)
摘要:住房需求的收入弹性是描述居民住房需求特征的重要指标。本文从估计收入弹性所需的各个要素入手,深入探讨了收入弹性的理论含义和估计方法。在此基础上,利用微观截面数据来克服宏观数据的缺陷,对样本总体、不同收入家庭和不同年龄家庭的收入弹性分别进行了估计。实证分析的结果表明,北京市购房家庭的收入弹性约为0.86,
该值比西方发达国家要低。这说明住房仍偏于消费品,居民住房投资的意识较为淡泊。对不
同收入和不同年龄家庭的分组估计表明,随着收入和年龄的增长,收入弹性均呈现先升后降的趋势。收入弹性也被用于对一个城市的住房需求增长进行预测。这些定量结论对于分析住房市场结构和预测住房需求的变化,有重要的理论和实践意义。
关键词:住房需求;收入弹性;家庭收入;家庭生命周期中图分类号:F29313 文献标识码:A文章编号:10002131X(2005)0720122205
INCOMEELASTICITYOFHOUSINGDEMANDINCHINA:MODEL,ESTIMATIONANDFORECAST
ZhengSiqi LiuHongyu
(TsinghuaUniversity,Beijing100084,China)
Abstract:perinvestigatesthedefinitionandestimationofincomeelasticity,andusescross
2
2186forthosehousehol222
forecastofhousingdemand.
Keywords:housingdemand;incomeelasticity;householdincome;householdlifecycle
不同特征(例如不同收入和不同年龄)的居民家庭的
引 言
随着我国城镇住房制度改革的深入,城镇住房的生产和消费也逐渐从“资源导向”转为“市场导向”,政府和住房供给者都迫切需要充分了解居民家庭的住房消费特征。住房需求的收入弹性是度量居民家庭住房消费特征的重要指标,它反映了居民家庭住房需求对收入变化的敏感程度。测算住房需求的收入弹性有利于以下问题的分析:第一,可以定量考察居民家庭收入与住房消费水平之间的关系,并据此判断目前我国住房消费的发展阶段;第二,可以通过估计和比较
收稿日期:2003205208
国家自然科学基金重点项目“房地产业与社会经济协调发展研究”
(79930500)资助
住房需求收入弹性,分析住房消费对家庭收入的敏感程度及其在不同人群之间的差异;第三,可以用于预测随着居民家庭收入水平的提高,住房消费的增长速度。
由于目前我国国民经济统计中“住房消费”这一统计指标的含义不明确,且数据质量较差,迄今尚未
发现关于住房需求收入弹性的特性和计算方法的深入研究成果。部分学者利用宏观数据估计的收入弹性也由于数据缺陷而存在着较大的偏差
[1]
。本文试图在进
行住房需求收入弹性的理论分析的基础上,结合住房消费行为调查所获得的微观数据,从实证分析的角度,对住房需求收入弹性进行测算,并分析所得计算结果的经济含义,以此把握当前居民家庭的住房消费特征。
第38卷 第
7期郑思齐等・住房需求的收入弹性:模型、估计与预测・321・
1 住房需求收入弹性的理论分析
111 住房需求收入弹性的含义
)很住房需求收入弹性(以下简称“收入弹性”
员的收入之和,且该收入为可支配收入,即工资性收
入、财产性收入和转移性收入之和,再减去个人所得税。
(3)住房价格(Ph)和其它商品价格(Px)住房需求函数中除了家庭收入之外,还包括住房价格(Ph)和其它商品价格(Px)。但这里的住房价格并非通常意义上的“房价”(每套住房单位面积的价格),而是一个单位的住房服务的价格,通常用基于同质住房的住房价格指数表示。同一地区住房服务的单价是相同的,不同住房总价之间的差异(或者单位面积价格之间的差异)反映的是住房消费量的不同(包括面积、地段和环境的差别)。同样,其它商品价
好地度量了收入变化对住房需求的影响,它被定义为住房需求的百分比变化与家庭收入的百分比变化的比值,即:
ΔH
η=ΔYY
(1)
其中H为住房消费量,Y为家庭收入,η为收入弹性。当需求的收入弹性小于1时,我们称之为缺乏弹性,反之为具有弹性。由于目前我国住房租赁市场尚不发达,因此本文仅讨论购房家庭的收入弹性。112 关键的理论问题
格是指其它商品的价格指数。也就是说,对于同一时期和同一城市中的样本点,它们的住房价格和其它商
品价格是一致的。这时模型(3)可以进行简化为模型(4),仅用住房支出的对数值对家庭收入的对数值进行回归,这样做只影响常数项,不会影响收入弹性的估计。
ln(Eh)=β0+β1ln(Y)+u
(4)
设住房需求函数是学者普遍使用的对数线性函数形式,即
ln(H)=β0+β1ln(Y)+β2ln(Ph)+β3ln(Px)+u
(2)
[2]
其中:β1+β2+β3=0,u为误差项。
由于
=,所以β1和β2就分别对应dYHdlnY
其中,u为误差项。113 )和价格弹性(ε)。估计收住房需求的收入弹性(η
入弹性并不复杂,变量:H(住房消费量)、Y((Ph)和其它商品价格(x)。
(1)住房消费量(H)
城镇居民住房消费支出”)与计算收入弹性时所需要的住房消费量有很大差别。由于我国长期实行福利分房制度,城镇居民住房消费支出成分复杂,包括自有住房虚拟服务支出和租用生活用房的房租支出。自有住房虚拟服务支出是用房屋造价乘以一个固定的折旧率(4%)得出的,与市场房租没有任何联系;长期的低房租政策导致房租无法反映市场水平;半地下的租赁市场数据又无法统计。以上这些原因均导致了“城镇居民住房消费支出”的统计值无法反映居民真实的住房消费量
[3]
住房消费量(H)的严格定义是:一户家庭在一个单位时间(通常为月或年)内所消耗的住房服务(HousingService)的数量。所谓住房服务,是指住房
[2]
为家庭所提供庇护、休息、娱乐和生活空间的服务,它综合了住房面积、住房质量和社区环境等多种因素。由于住房服务的数量即住房消费量(H)较难度量,因此常将其转换为单位时间的住房支出Eh=Ph・
H(Ph为单位住房服务的价格),通过线性变换可以
。此外,该统计指标也无法区分租房者和购房
者。因此如果采用这一统计指标的数据来估计收入弹性,将难以得到可靠和一致的估计值。
得到:ln
EPx
=β0+β1ln
+(1+β2)lnPxP+uPx
(3)
2 住房需求收入弹性的实证研究
211 样本数据
住房支出可以用市场租金来表示。对于自有住房,国际通行的做法是采用“等效租金”,即与该住
房地段和质量都类似的出租住房的市场租金,也即拥有住房的单位时间的成本。
(2)家庭收入(Y)
在计算家庭收入时需要注意,必须是家庭所有成
为了克服宏观数据所存在的缺陷,本研究采用截面个体数据来估计住房需求收入弹性。这些数据来源于2000年本课题组对北京市购房家庭所进行的住房消费行为调查,调查范围为北京市当年购买商品住房(包括经济适用房)的家庭,采用发放调查问卷的形
土 木 工 程 学 报・421・2005年
式,调查内容包括户主年龄、家庭收入、住房总价等信息,最终获得有效样本共计9781个。
本研究所利用的数据是微观个体数据,且属于样本数据位于同一城市的情况。因此我们利用模型(4)进行收入弹性的估计。由于住房租赁市场还很不发达,所以无法获得自有住房的“等效租金”。在这里我们用住房价值(V)代替住房支出(拥有住房的单位时间的成本通常为住房价值的固定百分比,由于采用对数模型进行估计,所以只会对常数项产生影响,而不会改变弹性的估计值),如式(5)所示:
ln(V)=β0+β1ln(Y)+u
(5)
用它来实现舒适的生活、显示地位和财富以及获取投资收益,这是其收入弹性大于1的重要原因。北京市购房家庭购房的主要目的还是用于住房消费,将购买住房作为投资的概念还很淡泊,住房仍是一种满足生活基本需求的消费品。从预测的角度来看,当其它条件保持不变时,北京市购房家庭的可支配收入增长1%时,住房总需求大约会增长0186%。由此可以推
断,在目前阶段担心投资性购房比例上升,会导致房地产泡沫
[6]
,是缺乏根据的
。
213 家庭收入与住房需求收入弹性
(1)统计结果
其中:u为误差项。212 样本总体的收入弹性估计
(1)统计结果
按家庭收入高低将样本分为若干组,分别估计各组的收入弹性,能够描述收入弹性在不同收入家庭中的差异。本研究按照家庭收入将样本分为四组,每组样本数大致相同(即按照1Π4分位数点分组)。前3组均不存在异方差问题,第4组存在异方差,因此采用了WLS进行估计。各组中的样本个数、收入范围和收入弹性的估计结果见表2。
表2 不同收入组的收入弹性
Table2 ()
估计方法
)住房需求的收入弹性(η
表1列出了利用样本总体估计收入弹性时的统计
结果。由于截面数据比较容易出现异方差问题(却几乎不会出现序列相关问题),我们着重检验了异方差是否存在。首先利用普通最小二乘法(OLS)进行估计,发现异方差现象很明显(White检验的F值很大),因此采用加权最小二乘法(WLS)克服异方差问题。
表1 利用样本总体估计收入弹性的统计结果
Table1 Statisticalresultsofincomeelasticity
estimationusingallobservations
利用WLS样本个数
)住房需求的收入弹性(η
T统计量调整后的RF统计量
2
122357
32400
42193>10000WLS[1**********]188
3
3
≤3000
OLS019146108
33
≤5000
OLS019619154
3
33
≤10000
OLS110526130
33
9781019633
T统计量
调整后的R2
F统计量
[1**********]3
[1**********]
3
[1**********]
5761583
3
33:在99%的置信水平下显著。
注:33:在99%的显著性水平下显著。
从表1可以看出,利用WLS估计的方程T和F统计量均在99%的置信水平下显著成立,采用WLS之后的拟合优度达到0196。因此,北京市购房家庭的收入弹性的合理估计值为0186。
(2)经济意义分析
收入弹性的估计值小于1,属于缺乏弹性的范畴。另外,由于本研究的样本局限于购房家庭,如果考虑所有北京市的居民家庭,则该弹性值会有所下[7,8]降。美国学者以各种样本(一个城市或者多个城市)所估计的自有住房家庭的收入弹性分布在111到115之间
[5]
从表2可以看出,各组的T和F均在99%的置信水平下显著,因此收入弹性的估计值是有效的。随着家庭收入的增长,收入弹性呈现先上升后下降的趋势,第3组的收入弹性最高,第4组最低。
(2)经济意义分析
以上估计值很清晰地反映了不同收入阶层的家庭对住房消费的偏好程度。收入水平偏低的家庭由于还需兼顾其它基本消费(例如穿衣和吃饭),住房消费的增长跟不上收入的增长速度。随着收入水平的上升,其它基本需求很容易就得到满足,住房成为消费(或投资)的重点,住房消费的增长速度接近于甚至超过收入的增长速度。但一个家庭的住房消费毕竟是有限度的,当家庭收入水平达到一定高的数量时,住房消费(或投资)的相对重要程度又会下降,逐渐被其它消费或投资重点所取代,使收入弹性趋于下降。
,很明显北京市购房家庭的收入弹性与其
相比是偏低的。
必需品通常是缺乏收入弹性的,奢侈品正好相反。美国学者的研究表明
[5]
,人们已经不再把自有住
房当成仅仅是遮风避雨和休息的场所,而更多地是利
第38卷 第7期郑思齐等・住房需求的收入弹性:模型、
估计与预测・521・
214 户主年龄与家庭住房需求收入弹性
(1)统计结果
将来打算,因此也不再注重购买住房,而是喜好其它
一些形式的消费(例如医疗保健、旅游等)。这些因素会导致住房需求收入弹性继续降低。总之,收入弹性随户主年龄的变化,反映了一个家庭在家庭生命周期中对住房的偏好及其收入和财富约束状况的变化。
将样本按户主年龄大小分为若干组,分别估计各组的收入弹性,就能描述家庭在家庭生命周期(一个家庭从其建立、生儿育女、子女离开去组建新的家庭,到老两口安度晚年这样一个过程,householdlife2cycle)的不同阶段,住房需求收入弹性的变化。本研究按照户主年龄将样本分为4组,见表3。同样,前3组由于存在异方差问题而采用了WLS进行估计。
表3 不同户主年龄组的收入弹性
Table3 Statisticalresultsofincomeelasticityestimation
ofgroupsofdifferenthouseholdheadages
户主年龄组样本个数户主年龄范围估计方法住房需求的收入
)弹性(η
T统计量
3 用收入弹性进行住房需求预测
在利用收入弹性进行住房需求的预测时,必须要准确把握收入弹性的经济含义,即当其它条件都保持不变时,家庭收入增长1%所导致的住房需求的增加
量。这里的住房需求是对住房服务(面积、质量和环境的综合)的需求,从微观角度最好的度量方法是住房的租金。也就是说,当一个家庭的收入上升1%时,他们所希望居住的住房的市场租金可比当前住房的市场租金提高η%,当然这个需求可能会实现,也可能会因为收入的上涨还不足以支付换房的交易成本而暂时无法实现。如果从宏观角度来考察,即研究一个城市的住房需求如何随该城市居民的可支配收入的增长而变化,在住房质量和环境变化不大的情况下(例如前后两年的比较),,当收入上涨1%时,)应η%。
,1999年末北京市的住房存量为
2
17234万m(建筑面积,下同),2000年城镇人均可支配收入的增长率为819%。如果按照0186的收入弹性来估算,则2000年住房需求的增加量应当是17234×819%×0186=1319万m。注意,这只是由于收入增加而导致的住房需求的增加量,如果预测住房需求总的增加量,则必须同时考虑人口增长因素的影响。例如,2000年北京市人口增长(自然变动加机械变
2
动)为8137万人,人均住房面积为19166m,则因
2
A161830岁以下WLS[***********]1673
33
B663630～44岁WLS[1**********]
[1**********]93
33
C1464WLS[***********]1373
33
D63OLS[***********]953
33
45～59岁60岁及以上
调整后的R2
F统计量
注:33:在99%的显著性水平下显著。
同样,各组的T和F也均在99%的置信水平下显著,弹性的估计值是有效的。可以看出,户主年龄处于不同阶段的家庭的收入弹性存在着差异主年龄的上升,收入弹性先增长,,44岁这个年龄段达到最大值。
(2)经济意义分析
,可以通过家庭生命周期中收入、财富和住房消费偏好的变化来解释。在比较年轻的时候(30岁以下),往往是刚参加工作,职位层次较低且缺乏经验。这时他们的收入不高,而其它的基本需求也尚待满足,同时难以积累足够的财富,因此收入弹性偏低。30～44岁年龄段的家庭成员,随着在公司或机构中职位的上升和趋于稳定,收入也会增长,对未来收入的预期也逐渐提高,而且家庭财富已积累得较多。家庭在这个年龄段通常会生育子女,所需住房的空间和质量都会上升,这使家庭会更加偏好住房消费,导致住房需求收入弹性上升。在户主年龄过45岁以后,虽然财富持续增加,但预期收入水平将呈现下降趋势,儿女通常也已成人并组建新的家庭,对住房空间数量和质量的需求相应降低。实证分析表明,这些因素的合成效应是使收入弹性降低。户主年龄超过60岁的家庭,由于户主大多已经退休,收入水平下降,而且户主年龄大一些的家庭基本已经拥有住房,又不必再过多地为
人口变动所导致的住房需求增加量约为165万m。两者相加,2000年北京市居民住房需求的增加量(即住房销售量)的估计值为1484万m2。而实际上住
2
房需求的增加量为1404m(2000年末北京市的住房
2
存量为18639万m),误差仅为517%(估计值高于实际值)。前面已经指出,北京市居民家庭总体的收
2
入弹性会略低于0186(即收入弹性的估计值偏高),这一因素可以进一步缩小估计误差。
4 总结与发展趋势判断
本文从理论上分析了住房需求收入弹性的估计方
土 木 工 程 学 报・621・2005年
法,并利用截面个体数据对北京市购房家庭的收入弹性进行了实证分析。理论分析主要明确了住房消费量、家庭收入、住房价格和其它商品价格这些估计收入弹性所需要素的确切含义,并提出了在当前我国住房租赁市场不发达的情况下估计收入弹性的替代方法。实证分析的结果表明,目前北京市购房家庭的收入弹性大约为0186,低于西方发达国家自有住房家庭的收入弹性估计值。这说明与这些国家相比,在北京住房仍偏向于必需品的范畴,投资意识还相对较弱。随着家庭收入和户主年龄的增长,收入弹性均呈现先上升后下降的趋势,这是由于收入、财富和住房偏好的变化导致的。利用收入弹性可以估计由于居民收入水平上升所导致的住房需求的增加量。其它城市中居民家庭的收入弹性和住房需求的增加量可以采用类似的方法进行估计和预测。
随着经济的发展和房地产市场的活跃,特别是存量住房买卖和租赁市场的活跃,居民家庭对住房的投资需求会逐渐增加;而随着住房金融政策的完善,居民根据预期收入调整自己住房需求的能力也会不断提高。这些因素都会导致住房需求收入弹性上升。
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郑思齐 讲师,博士。通讯地址:100084 E1edu1cn刘洪玉 清华大学房地产研究所所长,教授,博士生导师。
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李树忱 博士,主要从事计算岩土工程和混凝土梁柱加固方面的科研工作。通讯地址:250061 济南市山东大学土建与水利
工程学院 E2mail:shuchenli@eyou1com
程玉民 教授,主要从事计算力学和大跨空间结构方面的教学和科研工作。