我国商品房价格模型研究
摘要：近些年来，我国商品房价格不断提高，随之而来的是不断增加的住房压力，尤其对很多工薪阶层人士来说，拥有一套属于自己的房子已经成为一个遥不可及的梦。而导致商品房价格不断提高的因素是多方面的，本文主要就是通过建立计量模型对影响我国商品房价格的主要因素进行分析，并揭示房地产市场的现状及问题。
关键词：计量模型 商品房价格 主要因素 异方差性 自相关性 多重共线性
一、研究意义
住房是人类的基本需求，如果不能被满足，或者要获得这个需求非常困难，那么势必会引起民众的激愤，造成国家的不安分因素增加，从而将不利于国家的健康发展。对于近几年来商品房价格的急速上升，人们怨声载道，因此，解决住房问题、解决商品房价格不断上升的问题成了国家的头等大事之一。而要解决一个问题前，必须找到引起这个问题的源头，所以，对于影响商品房价格的因素的研究非常重要。
二、因素分析与回归模型的建立
被解释变量：本文选取 2006年我国各地区商品住房的有关数据进行横截面回归分析，以各地区的商品住房价格作为被解释变量 Y。
解释变量：影响商品住房价格的因素很多，考虑到实证研究的需要和数据的可获得性，本文选取以下几个变量作为解释变量代表上述影响因素：
1.地区生产总值。代表一地的经济发展水平，商品住房价格与当地的经济发展水平有着密切的联系，理论上，一个地区的经济越发达，商品住房的价格越高，因而两者之间应该呈正相关。
2.人均可支配收入。代表一个地区的人民的经济实力，人均可支配收入越多，提高活质量和进行投资的欲望和能力就越强。住宅相对于其他资本品来说，具有保值性和增值性，这种特点导致大量资本流入房地产市场，促使住宅价格上升。理论上该变量和房价存在正相关性。
3.土地价格。土地资源的稀缺性导致土地价格不断上涨，而土地价格在相当大的程度上影响了商品房的售价。随着开发的商品房不断增加，土地越来越稀
本文将其他影响房价的因素纳入随机误差项 u。
下表是2006 年我国各地区商品住房平均价格及相关数据
根据以上分析，设定计量经济模型如下：
Yi=β1+β2X1+β3X2+β4X3+ui
三、OLS估计
根据上表数据，运用OLS方法估计模型的参数，利用计量经济学计算机软件Eviews计算，回归结果如下：
由此，得到回归方程：
Yi=-2182.129+(-0.039632)X1+0.445952X2+0.148816X3
(393.1803) (0.018442) (0.047705) (0.248123)
t = (-5.549945) (-2.149006) (9.348141) (0.599766)
R2=0.879461 2=0.866068 F=65.66467 DW=2.650356
从估计的模型结果不难看出，解释变量X1、X3的t统计值都很小，所以要进一步的对模型进行检验修正。
四、模型检验
1、多重共线性
(1) 简单相关系数检验
可见除了地区生产总值，其余两个因素都与房地产价格高度相关，而且解释变量之间也是高度相关的。按照逐步回归原理建立模型，
(2)建立一元回归模型
根据理论分析，人均可支配收入应该是影响我国房地产价格的最重要因素，相关数检验也表明，人均可支配收入和房地产价格相关性最强，所以以Y=f（X2）作为最基本的模型.
回归结果如下：
（3）再将其余变量逐个引入模型，回归结果如下：
则在X2的基础上分别引入X1和X3后得出了不同的结果，现将加入新变量的回归结果总结如下：
X3的t统计量太小，所以X1和X3都应删去。
所以，最终建立的模型为：
Y=-2096.977 + 0.423727X2
(380.8010) (0.032225)
t = (-5.506806) (13.14882)
R2=0.856358 2=0.851405 F=172.8914 DW=2.098719
2、异方差性：
利用White检验的方法得如下信息：
看表观察p=0.584158，远远大于0.05，所以可判断该模型不具有异方差性。
3、自相关性
因为DW=2.098719，且在df=31，显著性水平为0.05下dL=1.363，dU=1.496 可见，dU
所以，最终建立的模型为：
Y=-2096.977 + 0.423727X2
(380.8010) (0.032225)
t = (-5.506806) (13.14882)
R2=0.856358 2=0.851405 F=172.8914 DW=2.098719
通过方程可以看出，人均可支配收入对房地产的影响很大，通过了显著性水平的t检验，弹性系数为 0.423727，这表明人均可支配收入每增加1万元，房地产价格要增加4千多元。
五、结论和政策建议
（一）研究结论 ：
在众多影响商品房价格的因素中，人均可支配收入对于商品房价格的影响程度很大。主要原因是，人均可支配收入越多，提高活质量和进行投资的欲望和能力就越强。商品房相对于其他资本品来说，具有保值性和增值性，这种特点导致大量资本流入房地产市场，促使商品房价格上升。
（二）政策建议：
1、针对本案例的建议：适时适当地采取紧缩性货币政策，例如，提高税率、提高贷款利率等，以适当地降低人均可支配收入，一方面，可减少人们在商品房上的投资，另一方面，可以减少恶意炒房带来的危害。
2、关于降低房地产价格的其他建议：
第一点建议：要澄清专家与管理层的模糊认识。
现在很多人认为房地产涉及到钢材、水泥等几十个产业，总怕动了房地产影响GDP的增长。尤其因为金融机构在房地产界放有大量贷款，总怕房地产有风吹草动时带来风险。还有人认为5万家房地产公司安排了大量农民工就业，如果房地产有了变化，就会给社会增加就业负担。正是这些模糊认识的干扰，造成我们在房地产方面的政府行为举棋不定和软弱无力。其实，如果改革得当，即只改革运作模式，不压缩建房总量情况下，以上的问题都可以得到统筹，不会受到影响。所以，我们不能因为被这些问题所缠绕，房地产的改革就裹足不前。
第二点建议：要转变政府财政、政绩对卖地、拆迁的过多依赖。
这些年房地产的价位之所以迅速飚升，在很大程度上，是由政府经营城市、出卖土地所造成。由于土地出让缺少法律的依据和约束，政府把土地当成了一块“大肥肉”。一是可以从农民手中低价买地，然后再高价卖出；二是可以动迁民宅，把居民从繁华或交通方便的地段赶到郊区和偏僻处，用拿到的土地赚大钱。这样，政府就可以从卖土地中得到较大好处。尤其是因为大折、大建可以从两方面取得GDP的增长、增加政绩，利于提升，所以很多地方官为此而产生冲动。因此，要控制房地产高价和转变房地产的运作模型，就必须要从根本上改变政府财政和政绩对卖地、折迁的过分依赖。少作“寅吃卯粮”。
第三点建议：要做好住低价房对象的合理定位。
现在面对住房担忧而兴叹的群众绝不仅是一些 “低保户”。在考虑城市住房问题时，一方面要从中国人的收入实际出发，看到大多数人收入还较低。就以北京为例，虽然有“三、五、八、一”工资制的出台，在全国收入是较高的，但在2005年户均年收入2.7万-4.6万元的还占60%。这样的家庭，就是不吃不喝，要在北京买个100平米的住房也要工作20-30年。另一方面要考虑没有户籍的外来人。有人说外来人和农民工不想在城市买房子，这话与实际不符，不要说没有户籍的大学生了，就是城市工作20多年的农民工，不少整家人都已经进城，只是房子太贵了，他们只有愿望而不敢奢想。前年人大批准个人纳税的起征点为月收入1600元，有人统计能以纳税的人仅占工薪阶层总人数的20%多一点。这就是说，个人年收入不到20000元的人，在全国工薪阶层中占到接近80%。20000元以下的年收入同数十万元或上百万元的高房价相比，怎能不让人望房兴叹！因此，我们在作
低价房对象的定位时，应不少于80%低收入人群。更应该打破户籍概念，把那些为城市建设作出贡献的外地人和农民工考虑进来，分别用低价房和廉租房使他们安居。
第四点建议：严格控制土地的用途、定价和管理。
既然有80%的城市居民应该作为低价住房对象来考虑，我们就首先要从土地的管理、分类、定价来做起。一是要把市场上的商品房与低价房（包括廉租房）的用地严格区别开来，它们的定位同等条件下可考虑有若干倍之差。二是严格控制土地的使用，买油的钱，不能买醋。要通过立法，限制低价房的用地绝不允许盖商品房。三是低价房的用地不进入市场，谁建谁用，绝不允许进行转让。四是旧房被折时，原住户不论是回迁原址或进入新区，都不应再收土地费。 第五点建议：低价房承建商要在核定成本后招标选定。
通过核定成本后进行招标承建，一定能以大大降低房价，而且可以使房地产公司有钱可赚。这样既不会使房地产萎缩，也不会造成建筑工人下岗，增加就业风险。
第六点建设：坚决打击房地产领域的商业贿赂和腐败行为。
从90年代中期起，房地产一直是暴利行业，房地产在我国起步也就是20年的时间，但在500强财富榜中，排在前面的大多是因为作了房地产。在我们身边，有些人就是因为干起了房地产事业，十年左右的时间，变成了亿万富翁。
六、结束语
要保证一个国家的稳定，必须保证对于老百姓在生活各方面的基本需求能够得到满足，而其中住房需求更是基本需求中的基本。关于解决住房问题（尤其是低收入者的住房问题）的具体原因如下：
1、解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任
从一些市场经济国家解决住房问题的经验看，住房保障是政府的重要职能之一。政府通过安排一定的财政资金支持住房保障，运用多种政策手段给予低收入群体不同的保障支持力度，帮助低收入群体获得基本的住房。
2、当前房价的过快上涨使住房保障制度建设更具紧迫性
住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，因而，建立完善的住房保障体系，改善低收入家庭的居住条件是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要方面。