郑
州
房
地
产
市
场
调
查
一、调查目的 了解当今及未来房地产市场情况, 在高房价和国家大力调控房价的今天，探讨房地产市场消费广泛而积极的意义， 二:调查的方法,资料的来源,方法
三:调查研究的主要发现
2012年1月份郑州市商品房成交178957平米,商品住宅150800平 均价6587元/平,2月份郑州市商品房成交350206平米,商品住宅312000平 均价6767元/平,3月份郑州市商品房成交620695平米,商品住宅536500平 均价6340元/平,4月份商品房批准预售面积124万平方米,商品住宅批准预售面积107.18万平方米,非住宅批准预售面积16.82万平方米,商品房销售6885套（间）,销售面积69.41万平方米,销售均价7518元/平方米；商品住宅销售6342套（间）,销售面积59.99万平方米,销售均价6188元/平方米；非住宅销售543套（间）,销售面积9.42万平方米,销售价格15986元/平方米。
二手房共成交1543套（间）,成交面积13.98万平方米,均价为5476元/平方米（二手房均价是以市场评估价为计算依据,下同）；住宅二手房共成交1482套（间）,成交面积13.27万平方米,均价5222元/平方米。
1 受郑州限购令影响，商品房销量大幅下降
开年便遭量价齐跌，郑州楼市前景不容乐观。在限购限贷的压力支线，郑州商品房成交量出现明显的下跌，尤其是商品住宅方面，成交量方面承受较大压力，
2011年的库存量之高，也使得不少开发商在2012年的销售策略做出比较大的改变促销：限购区楼盘打折、送装修。为了吸引市民利用清明假期去看房，一些楼盘已经展开了短信营销方式，将楼盘的优惠信息发给自己的准客户。郑州市花园路和东风路交叉口附近的一处楼盘，推出了“排号1万抵2万，每平方米送1000元精装修，均价8800元”的优惠。而其附近一处楼盘，则推出了“每平方米送1500元精装修，未限购者享受九七折”的优惠。这两处楼盘看到，与之前看到的几处楼盘相比，这里看房的市民确实多了一些，但多数客户仍旧是电话预约而来。在“每平方米送1000元精装修”的楼盘里，到访的客户虽然有所增多，买房的却不多。但是房地产公司工作人员预计，就算限购令持续下去，房价仍不会下降。“开始公司说3月份房价会降一些，实际上个月的价格还有小幅上升。”位于郑州市东风东路和商鼎路交叉口附近一处楼盘的售楼处，得知该楼盘3期正在招纳会员，凡在其指定的银行存款2万元，持存款证明和个人身份证即可办理会员，不论一次性付款还是按揭，均可享受3个点优惠。
尽管短信促销殷勤堪比手机客服，但清明假期里不少楼盘都在经历冷遇期。在郑州市三全路和文化路交叉口附近的几处楼盘，这个假期里并没有迎来太多客户，据其中一家楼盘的工作人员说，去年每逢周末或者节假日，客到访量会剧增，“以前接待客户都累得要死，现在闲得要死。” 而冉屯路上一家楼盘也在记者咨询的近半个小时里，只有1家人到售楼处咨询，往常假期里都忙得没时间和同事说话的售楼员，这次都在一起闲聊。
2 二手房价格下降
在升级版“限购令”出台一个月内，限购区域内的新房价格未见明显松动。不过，已经有开发商打起促销牌，楼盘优惠短信的殷勤程度堪比手机客服，由于此次限购范围大，不仅对于新开楼盘，对二手房也实行限购。一些二手房的房主也沉不住气开始降价。 同新房一样，二手房也开始打折，有些房子的打折幅度挺大。在某房地产网站3月28日发布的一组数据中，郑州市北环附近的一处70平方米的房子，标价只有25.5万元。 之后一天，某房地产网站再次发布了一组数据，盘点“郑州10大特惠二手房”，其中1套建筑面积128平方米
的房子，优惠额度达到12万元。
3 房地产中介市场同样低迷
明鸿路、花园路、黄河南路与商鼎路附近一直是房产中介密集区。有“中介一条街”之称的明鸿路七八家中介关门两家，正常营业的门店内也寥若星辰。据相关媒体数据显示，郑州市2000家左右房产中介(含未注册的小中介)，春节前后歇业的逾100家。根据郑州市房管局最新公布的数据，去年，全市二手房交易272.24万平方米，二手住房交易261.64万平方米，均比2010年下降近三成。
郑州有些小的二手房中介已开始转让。大型的二手房中介倒未出现这种情况，但放慢了脚步。比如21世纪不动产郑州区域今年3月，又开了三四家新门店，但是按照去年计划，整体扩张速度是否放缓，还考虑整体二手房市场的状况。
但是，规模比较小的二手房中介日子已不好过了。特别是郑东新区，尽管限购刚刚执行了一个月，已经出现了一些二手房中介转让的情况。这主要因为东区房价高，本来一个月卖一套房子可够本，卖两套可赢利。但由于限制房屋市场的投资，导致该区域二手房交易量少了，一个小的二手房中介，每月就意味着将亏本一两万。刚过完年本是二手房销售淡季，再加上3月份销量未涨，那就损失五六万。
3 几家欢喜几家愁
虽然房市整体低迷，但各个售楼部人气却略有不同。管城区低首付低月供房源受追捧。4月份郑州地区商品住宅销售量环比下降18.1%，市场形势不容乐观，然而在五一三天小长假期间，郑州市区热销727套商品房，如此表现实难令人把清郑州楼市现有脉象。房价仍为主导购房者的因素所在，在房贷利率仍为基准利率的郑州市场，低首付、低月供的房子成了多数置业者的首选。一些新项目是专门针对年轻人推出的，送精装修，在排号、选房和交房时各付两万即可拎包入住，日后每个月只需还800左右的月供，大多数年轻人都比较能够接受，自住或投资都不错，这些房子卖的比较火爆。
4 房市回暖问题
在国内房地产权威机构统计结果显示，接连两三个月全国特惠打折榜单上，总会出现一两个郑州楼盘项目，在当下商品房成交量日趋增长的趋势下，为何还有项目在给力的打折。在上周末，笔者带着疑问对郑州市不同区域的项目进行一番探访，结果发现市场回暖直说的确值得商榷，房地产市场持续升温仍然举步维艰。河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社教授认为，由于近年来郑州城市建设的不断加快，郑州二手房市场在政策压力下表现依然稳健。在目前从严从紧的政策环境下，郑州二手房价格将继续保持稳定，或有微幅下调。而竞合地产王东则表示，受宏观调控政策影响，明年3月份之前，新房价格仍将以下行为主。这对二手房影响显著，不排除二手房房价大幅度„跳水‟。看来指望市场“龙抬头”尚需时日，价格下跌或成为不变的趋势。
郑州商品住宅继续施压，商业地产、写字楼是否能够成为投资置业者的另一片战场呢？来到写字楼商业地产聚集地——郑东新区，周末一些项目推出认筹等系列活动，例如升龙广场 ，周六上午项目认筹启动，当天上午便吸引到不少于80组客户前来售楼部咨询排号，据工作人员介绍，“周六认筹启动，享受5万抵15万元的优惠，每天都会有不少客户前来咨询， 楼市回暖在郑州房地产市场是否存在？各地楼盘项目开发商都给出了不同的看法，有房企认为当先市场环境不存在楼市时候回暖的情况，另外也有房企认为，目前郑州市区住宅限购期满1年，已经使得市场大门为大批刚需族敞开，当然也有房企认为郑州房地产市场虽然经历了2、3月份的成交量上升期之后，4月份成交量有所下滑，成交量数据方面并不能说明郑州楼市正在回暖。并且国内房地产数据统计机构发布“2012年4月百城价格指数”，数据显示，4月郑州商品住宅均价6841元/平方米，比3月份微降13元/平方米。在连续两个月上涨之后，郑州房价停止其攀升步伐，出现小幅回落。如果说房价微降还属正常的话，
成交量则彻底击破了“回暖说”。4月，包括荥阳、新郑、上街等行政区域的郑州地区共销售商品房8307套，相比3月份产生的9685套的成交峰值，减少1378套，降幅为14.2%。
四 调查结论
当前的市场形势跟国家政策密不可分，老百姓普遍都在观望。三四月份时刚性需求已被释放一部分出去，之后的市场会渐渐转向冷淡。如果调控政策稍放宽松，或者银行首套房贷利率能够有优惠，市场会转好。在这种情况下，房企应积极响应国家号召，把房价回归到一个合理的水平。