四川大学学报(哲学社会科学版) 2004年增刊
当前房地产信贷业务中存在的问题及对策
周孝坤
(四川大学经济学院)
[摘 要] 近年来, 商业银行房地产信贷业务迅速发展, 其风险也在积聚和上升, 分析当前房地产信贷业务开展中存在的主要问题, 并提出相关对策和建议, 希望有助于促进房地产信贷业务的健康发展。
[关键词] 房地产信贷业务; 商业银行; 信贷风险
近年来, 随着房地产市场的蓬勃发展, 房地产信贷业务也被视为银行的优质业务而步入了快速发展的轨道。但与此同时, 也出现了商业银行为抢占房地产信贷市场份额, 无序竞争、违规贷款等问题, 与之伴生的种种风险隐患正在日渐增加, 并引起了金融监管当局和社会各界的普遍关注。为确保房地产信贷资金的安全, 维护我国金融业的稳健运行, 及时采取有效措施防范和化解房地产信贷风险具有重大意义。
一、当前房地产信贷业务开展中存在的主要问题(一) 同业之间无序竞争, 违规贷款时有发生房地产信贷业务已成为各银行竞争的焦点。为了争夺房地产信贷市场份额, 各家银行在简化手续, 提高服务质量, 增加信贷投入等方面均加大了力度, 并不惜采取各种优惠措施, 使同业间竞争日趋激烈, 甚至表现出恶性竞争态势。有的银行为了争夺一些效益较好的房地产公司和收入较为稳定的个人客户阶层, 不惜放宽贷款条件, 有些做法甚至严重违反了国家有关房地产信贷的政策和规定。例如, 一些银行对/四证0不全的房地产开发项目发放房地产开发贷款, 或采取变通方式以流动资金贷款用于房地产开发项目, 对土地储备机构过度授信。在个人住房信贷业务中, 一些银行违反5个人住房贷款管理办法6, 搞/零首付0、降低首付款比例, 甚至对个人首付款提供一定比例的无息贷款等。这些违法违规、无序竞争的行为都给房地产信贷业务带来了诸多潜在风险。
(二) 房地产开发企业过分依赖银行融资, 银行成为风险转嫁对象
房地产业是典型的资金密集型产业, 我国房地产发展的原动力主要来自银行房地产信贷的支撑, 并形成了房地产业过分依赖银行的局面。来自建设部等部委的调查表明, 目前, 房地产开发企业项目投入资金约有20%
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-30%是银行贷款, 30%-40%来自建筑施工企业的垫付资金, 而这部分资金也多是源于银行贷款, 此外, 至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加, 房地产项目中61%的资金是来源于银行¹。房地产资金来源的过度集中, 从银行的角度来说, 表现为房地产信贷占款规模巨大, 使银行对房地产信贷的依赖程度较高, 从而增大了商业银行的信贷风险。目前真正有实力的品牌开发企业较少, 大部分开发企业没有足够的自有资金, 资产负债率高。开发项目过分依赖银行贷款, 使银行成为风险转嫁的对象, 一旦房地产泡沫破灭, 最终兜底的将是商业银行。
(三) 开发商套取银行房地产信贷资金活动猖獗目前, 某些商业银行为扩大房地产信贷市场份额, 出现了急功近利的倾向, 一些不法开发商抓住可乘之机, 使用各种手段从银行套取房地产信贷资金, 其形式大致有以下几种:11开发商以假按揭方式骗取银行信贷资金用做项目建设或其他用途。21开发商在进行房地产开发的同时挪用项目资金进行其他实业投资。31/钓鱼工程0贷款。为了相对容易获得贷款, 开发商申请贷款时故意将项目所需贷款打折扣, 银行在发出第一笔贷款后即陷入被动, 待项目建设出现资金缺口时银行往往被迫追加贷款。41/反租租金0。开发商以高出实价成倍的价格出售物业, 骗取银行贷款后的一定时期内再将溢价部分返还业主的一种非法融资。
(四) 个人资信调查困难, 住房按揭贷款隐藏信用风险。
由于个人资信体系尚未建立, 银行在短期内对借款人的资信调查难以完成。目前, 银行办理个人住房贷款过程中, 对贷款人的贷前调查仅以身份证、职业、个人收入证明为依据, 难以对个人信用做出客观的判断, 加之个人住房贷款期限长, 借款人未来经济状况的不确定
数据来源:房贷:挤压泡沫出台新政http://WWW. Weiguo. c om/comments. php? i d=D38_0_1_0_C
性及行业风险的存在, 银行难以对借款人的财务状况持续监控, 使银行信贷资金充满了信用风险。
(五) 房地产信贷法律法规不健全, 使房地产信贷业务法律依据不足
长期以来, 房地产信贷业务一直是西方发达国家商业银行的一项重点信贷品种, 而西方国家之所以能使房地产信贷业务长期正常有序地运行, 在于他们建立健全了相关法律法规, 以立法形式来约束和规范房地产信贷行为。从我国目前的实际情况看, 有关房地产信贷的立法工作明显滞后, 赶不上房地产信贷业务迅速发展的需要, 这使得房地产信贷业务在实践操作中法律依据不足, 银行、开发商及个人的权利与义务不明确使得违法乱纪现象和失信行为时有发生, 从而一定程度上阻碍了银行信贷业务的健康发展。
二、防范房地产信贷业务风险的对策和建议房地产信贷业务对银行而言是一柄双刃剑, 银行既要分享房地产业蓬勃发展带来的商机, 也应充分认识当前房贷业务中存在的问题和风险, 解决上述问题要靠政府和银行重视风险管理, 采取切实可行的防范措施, 才能确保房地产信贷资金的安全, 并把房地产信贷业务发展成为我国商业银行今后几年的一项重要的赢利性资产业务。
(一) 金融监管当局应加强对银行房地产信贷业务的监管
金融监管当局应加强对银行房地产信贷业务的监管, 确保房贷资金的安全和金融业的稳定运行。11为有效控制房贷业务风险, 金融监管当局应制定一套对商业银行风险管理的检测指标, 通过实行有差别的准备金制度, 迫使商业银行完善风险管理机制, 引导商业银行开发出一套能体现包括项目市场前景、营销能力、财务能力和资信状况等反映房地产企业综合实力的房贷评估体系和居民个人住房贷款评估体系。21定期和不定期对银行房地产信贷业务进行现场和非现场检查, 对于房贷违法违规行为一经查出, 从严处罚。31加强银行同业合作与协调, 避免银行间为争夺房地产信贷而恶性竞争, 同时要加强业内信息沟通, 减少银行间的内耗, 逐步形成有序竞争的局面。
(二) 建立健全房地产信贷的法律法规体系
在房贷业务的实际操作中, 银行往往对一些涉及法律边缘的问题束手无策, 因此, 法制环境的完善是房贷业务健康发展的基础。建议有关部门尽快制定和完善房地产信贷的法律法规, 统一业务流程, 明确银行、开发商及个人的权利与义务, 加重对弄虚作假、以假按揭或其他方式骗取银行房贷资金行为的惩罚, 用法规的形式约束和规范有关当事人的金融行为, 尽早结束银行只能
按5合同法6、5商业银行法6、5担保法6等综合性法律法规办理业务而各行其是的局面。
(三) 加快建设个人征信系统, 促进我国信用环境的改善
建议由政府牵头, 各商业银行、保险公司和证券公司等有关可以给客户授以信用的部门联合参与, 根据居民身份证号码建立个人基本账户, 通过计算机网络收集汇合并整理分散的基础性个人信息, 统一开发和建立个人信用信息库, 实现信息共享, 并在此基础上形成个人信用登记和使用制度。这样既可以培养公民的信用意识, 又可以全面反映借款人的资信情况, 减少银行与贷款人之间的信息不对称程度, 为银行对个人信用评级提供有效的技术支持, 从而有效防止假按揭和其他骗取银行信贷资金的行为。
(四) 严格信贷准入, 加强贷前调查, 贷中审查和贷后检查, 提高房贷业务的风险控制能力。银行应谨慎经营房地产贷款业务, 在贷前调查和贷中审查中, 除了要重视开发商的财务状况、经营业绩及项目的可行性研究, 也应密切关注开发商的资信状况和道德风险分析。银行还应切实履行贷后检查职责, 全过程动态监控已发放贷款, 视项目进展情况, 分期拨付贷款, 确保资金专款专用, 通过账户管理等手段严格控制房屋销售回笼资金, 及时收回贷款本息。一旦发现有抽逃挪用资金等问题, 应采取冻结账户, 行使抵押权和诉讼权等措施提前收回贷款。
(五) 拓展房地产融资渠道, 实现资金来源多元化, 以分散房地产信贷风险
金融业及有关部门应积极拓展房地产融资渠道, 逐步改变国内房地产开发和个人购房过度依赖银行的现状, 以分散房地产信贷风险。建议:11加快房贷证券化进程。银行可将房地产抵押贷款按价值单元分割成小的产权单位, 出售给投资者, 赋予这部分资产流转和流通职能。21结合我国资本市场发育现状, 培育一些能够融通长期资金的市场主体, 吸引和集中资本市场中的私人分散资金和机构投资者掌握的人寿保险金、养老保险资金等长期资金, 为住房消费贷款提供更为广泛的资金来源。31鼓励房地产企业发行公司债券, 吸引社会剩余资金投资房地产业。
[参考文献]
[1]韩继云. 我国房地产信贷风险透析及对策[J]. 青海社会
科学, 2003(4) .
[2]顾晓东. 商业银行房地产信贷的风险防范[J]. 新金融,
2003(6) .
[3]陆军. 房地产开发银贷风险双边分析[J ]. 经济师, 2003
(7) .