天津万科项目市场调查报告
调查日期：2014年5月8日星期四
调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑 参调人数：4人
考察模式：实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描 考察重点：目标项目的价格市场、营销方式及区域对比
考察意图：以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源，为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑
万科仕林苑项目，位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口（地铁一号线双林站西行300米），属津南双港区域内，地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位臵，是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部，周边交通路网发达、配套完善、生活便利。
基础信息：
产品状态：目前在售，开盘：2014.2 交房：2014.6 开工时间：2010年12月01日 产品均价：30000元/平米
产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅，装修情况为：毛坯；
建筑面积14万、占地面积6万3、容积率1.8、绿化率40%； 规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套，高层876套，多层46套，共计开发楼数35栋，车位数892个，包括：联排别墅27栋，（别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；
高层8栋：1栋24层、3栋28层、3栋32层，洋房：1栋6层； 户型面积：高层 88平米，联排别墅 216-233平米； 开发信息：
产品定位：城市豪宅,低密居所； 客群定位：企业主、高薪层、富人区
物业费：高层2.9元/月/平米 别墅6.8元/月/平米；
投资商：天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产
有限公司、天津市物资集团；
开发商：天津市迪万投资有限公司，物业公司：万科物业集团有限公司； 区域信息：
地区四至：东邻地界（先锋河）；南邻浯水道；西接艺林路（格瑞高尔夫练习场）；北邻泗水道规划路；
主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；
公共交通状况：676、846、859、665、656、93、686以及地铁一号线
周边配套：
医疗：天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院 教育：
幼儿园：河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。
小学：北马集小学、天津市海天小学 中学：北师大附中、微山路中学
高等院校：工程师范学院、天津财经大学、天津科技大学
商业环境：项目西侧紧邻格瑞商务会馆，格瑞高尔夫练习场占地10万余平方米，拥有双层68个打位，球道纵深长达300余码，设有目标果岭、练习果岭及沙坑；邻近天邦购物乐园，有必胜客、肯德基、土大力等知名餐饮以及左岸影城。 具体类目：
类目 项目
公交
配套说明
艺林路站 泗水道艺林路站 北马集小学 天津市海天小学 中国银行
津工超市(宽福里店) 天财公园 海馨门诊部 德利饭馆
47米 325米 510米 605米 673米 596米 906米 738米 313米
距离
交通出行
公交 小学
教育配套
小学 银行
生活配套
超市 公园
健康配套
医院
餐饮服务
中餐
综合分析：
万科集团经过26年的发展，已进驻中国40个城市；天津万科18年发展历程，共开发过霞光道5号、朗润园、东丽湖、水晶城、金奥国际、金色雅筑、金域蓝湾、魅力之城等不同区域的二十余个项目，凭借着专业的经验和先进理念，引领了市场的潮流，为天津房地产市场的成熟和繁荣做出了贡献。
仕林苑西侧紧邻格瑞高尔夫球场，是目前环内极为稀缺的低密度住宅区，项目整体规划则充分借助高尔夫球场的优美环境，呈西低东高的趋势，西侧别墅区隐入树林之中，东侧高层疏密有致，富有张力，别墅区与高层区由绿化和景观大道自然分隔成完全独立的空间。
但是项目本案的周边配套设施，相距较远且内容匮乏，和项目内涵和谐、错落有致的空间格局没有相得益彰，这就给业主生活、出行甚至医疗都带来一定困扰；另一方面，过于稀疏的配套人文环境，也对产品宣传提出更大挑战。 平行对比：
我龙胤溪园、龙泽馨园项目，建筑风格独特、材料品质上乘，洋房、高层和别墅产品价值上同样具有与仕林苑水平相匹敌的实力，而且具备相应规格的高覆盖率园林、水体景观；同时，以龙胤为例，相对微缩的园林水体景观，更显城市之中的温馨和静谧。
另一方面，龙泽、龙胤项目周边配套设施相距不超过300米，且商业设施属于成熟业态（项目本体拥有商业道延长线终端商业体系区），经过一期洋房区及还迁房区两年的入住培养，项目整体早以融入了当地业主及百姓生活的方方面面，这就为我们项目的别墅及高层产品的营销推广和宣传造势营造了庞大的利好根本，因此，通过此次市调，也可印证“成熟的商业业态和近在咫尺的完善配套设施”都将是我们以至于未来各个项目开发中，超越同等建造水平产品的有力基础。
二、万科金域华府
金域华府项目位于宜家商圈中心位臵，津塘公路北侧，驯海路东侧。紧邻轻轨9号线，距外环线约2公里，轨道交通实现市区滨海位臵转换和城市间转移，出行便利。
金域华府作为万科在区域内的新品，总建筑面积约36万平米，占地面积约22万平米，现阶段推出一期产品，由8栋楼组成，是万科继魅力之城后，再次打造的低密度宜居生活社区。
项目周边生活配套成熟、完善。
项目南侧与轻轨东丽开发区站临近，项目紧邻830、856、806三
条公交线路开往市区各个方向，另外所有往返于市区、滨海新区的公交线路均在项目附近设有站点，交通优势明显，为出行提供极大的便捷性。 基础信息：
均 价：12000元/平米 竣工时间：开盘时间：入住时间：售楼地址：预 售 证：销售状况：销售信息：建筑类型：产权年限：建筑面积：容 积 率：占地面积：绿 化 率：方 位：使 用 率：总 户 数：户型面积：2014年07月 2013年3月开盘
预计2014年7月31日入住
9号线东丽开发区站北侧（宜家家居西约500米） 津国土房售许字[2012]第0581-001号 在售
多层,小高层,高层
70年 物业类别： 普通住宅 产权类型： 大产权房 360000平方米 1.39
220000平方米 40% 东 外环外 80% 350
三居室 90-95平米 四居室 140平米
装修标准：毛坯 /精装
道路交通：
驯海路、津塘公路、轻轨 轨道沿线：9号线
周边公共交通：津滨轻轨9号线、830路、856路、806路 开发信息：
投 资 商：天津万科房地产有限公司 天津滨海建泰投资有限公司 开 发 商：天津君恒投资有限公司 物业公司：天津万科物业服务有限公司 物 业 费：3.2元/月/平方米
楼盘特色：教育社区,品牌地产,轨道沿线,投资地产 商业配套：
教育配套：东丽100中、鉴开中学、东丽小学、东丽实验小学 医疗配套：新立医院、东丽医院
商业环境：宜家家居、红星美凯龙、华润万家、麦当劳 金融服务：农业银行、中国银行、建设银行
内部配套： 华润万家、新立医院、东丽医院、东丽小学、东丽实验小学
车位配比： 1:0.77 主力户型： 三室：
四室：
综合分析：
十年来，万科房地产在这一地区的精耕开发，是项目本案在地理位臵上占足优势，周边的配套设施也趋于完善，教育条件在同类项目中比较优越，商圈经济环境较好；项目自身容积率低，绿化率高；户型格局、楼宇及景观的空间布局更是秉承了万科“以形象代言生活品质”的一贯优风，加之周边成熟的业态，此项目在所在区域内，可称其为优质高端。 优势 ：
项目位于东丽开发区板块，宜家商圈中心位臵，商业配套全面，区域配套成熟。交通动线灵活便利；所在区域教育配套体系全面、覆盖面广，尤其是几所临近大学的相继成熟，都为项目在商圈内的价值位臵充足分数；外加所处地块连接滨海和市区，居住、出行都很方便。 不足：
项目体量大、开发周期长、开盘日期靠后，这对于中产阶层或部分改善型刚需购买者而言，都不能现实解决燃眉之急；因此，虽然此
项目的“硬件条件、配套设施以及品牌实力”都可以为价格加分，但诸如开盘档期、销售节奏以及相对市区的路途问题等细节因素，又将影响产品的对外推广和长期运营；这里还要提出的就是，对于周边百姓刚需而言，实体宣传的方式方法，都将是项目面临的两难问题。 平行对比：
我龙胤项目在区位上同属于滨海规划版图之一，同样在区域内拥有成熟的多边业态，而且龙胤一期商品房不俗的销售业绩，加之拥有城建集团长城地产二十年开发经验后援，我们在当地百姓和潜在业主心目中，也是成熟的高端“应景”产品。
优势：
项目位于宁河县芦台镇商业、教育、行政三重中心位臵，首领商业道顶端，面朝政府行政大街，临靠芦台镇最好的学校、医院，对于本地购房者而言，区位不可复制、地块绝对稀缺；交通方面，芦汉路近在咫尺，火车站、公交车及各类生活设施一应俱全，是名符其实的“成熟社区”，这对于我们的品牌推广工作，无疑是没有瑕疵的宣传重点。
不足：
受到地理条件的限制，我们的开发体量并不占优势，所以项目内的景观布局比较紧密；我们的龙泽、龙胤项目同属一个区域，同样与金域华府存在距离市区较远的天然不足，这也对我们向京津两地市区购买者进行营销推广提出了难题。
三、万科新梅江柏翠园
项目介绍：
新梅江万科柏翠园位于河西区新梅江板块，新梅江规划作为河西区城市发展三大战役之一，东起微山路，西至解放南路，北起海河，南至外环线，整体规划为两区、三轴、四带。两区为北部商务区和南部生态居住区；三轴分别指解放南路迎宾大道、媲美纽约中央公园的长约3.7公里的中央景观绿轴、高效生态的洞庭路TOD水廊；四带为四大主题公园，即海河风情公园、设计创意公园、家居生活公园、汽车文化公园。新梅江规划总用地面积约17平方公里，规划新建建筑面积约1600万㎡，是市政府重点打造的生态宜居区域，她的开发将催生天津又一高端居住板块强势崛起。与天津以往的高端居住板块自发形成不同，新梅江高端居住板块由政府主导，统一规划和开发，区域价值不可限量。
随着天津城市中心整体南移，河西区已成为天津城市发展的方向标，已经被定位为天津市的政治文化中心，集行政、文化、商务金融、生态宜居功能为一体，成为天津真正的核心。
基础信息：
价 格：均价23000元/平米
臵业状态：在售
开盘时间： 2014年5月11日 入住时间： 2016年
建筑类型： 小高层 产权年限：70年 产权类型： 大产权房
建筑面积： 120000平方米 占地面积： 60000平方米
容 积 率： 2 绿 化 率： 40%
总 户 数：793
楼盘总套数：793套
车位比：1:1.4
户型面积：150-200平米 物业类别： 高端住宅
地块方位： 中外环
项目地址：天津市河西区解放南路新梅江太湖路公园与卫津河公园旁 道路交通： 浯水道、解放南路、微山路
轨道沿线：6号线
公共交通：96、659、682、628、705、186、地铁1号、6号、7号、10号线、11号线
开发信息：
投 资 商：天津万科房地产有限公司
开 发 商：天津万城臵业有限公司
物业公司：万科物业
物 业 费：3.95元/月/平米
楼盘特色：公园地产,品牌地产
商业配套：
餐饮配套：涵盖10万平方米的高端餐饮、娱乐、健身、休闲的综合城市配套。
就医条件：二附属医院、梅江体检中心、大寺医院、赛达医院、坤如玛丽医院、和睦家医院、河西区梅江医院、天津市中医药大学一附院、区域内三级大型综合性医院
教育配套：
幼儿园：华夏未来幼儿园、河西一幼；
小学：南开翔宇小学、水晶小学、河西中心小学、瑞金国际学校小学 中学：第二实验中学、瑞金国际学校中学部、梅江中学、南开翔宇中学梅江校区
商业环境：易买得商圈、环渤海汽配城商圈、珠江装饰城、友谊路商圈、大沽南路商圈、卫津南路商圈
周边自然景观：梅江生态湿地、中央景观绿轴Central Park、卫津河公园、太湖路公园
邻近银行：中国工商银行、中国农业银行、邮政储蓄、中国建设银行 其他设施：文体中心、邻里中心(生活配套服务)、梅江会展中心、高尔夫球场
内部配套： 约2750㎡商业配套
车位配比： 1:1.4
配套设施具体类目：
类目 项目 配套说明 距离
719米 餐饮服务 中餐 亚通饭店
综合分析：
万科柏翠园是万科高端产品品牌，项目已在天津滨海新区、沈阳、长春等城市核心位臵问世，受到高端市场亲睐，品牌具有成熟的价值内涵和产品经验。
新梅江•万科柏翠园借鉴纽约中央公园大宅设计理念，开启天津前所未有的公园大宅生活。项目毗邻天津市内最大的湿地水系——梅江生态湿地(湿地水系面积约120万㎡)；依偎市内最大的中央绿轴Central Park(长约3.7公里，宽约160米，面积约59万平米)；东西两侧被约15万平米的太湖路公园和卫津河公园双湖景公园环抱；项目内部还将打造东方禅意园林景观，新梅江•万科柏翠园将拥享“一湿地四公园”全新生活境界。
平行对比：
万科柏翠园，此项目利用万科近年的品牌推广优势和庞大的资本实力，在新梅江商圈扎稳营盘，有实力冲击区域顶峰；而我龙胤溪园、龙泽馨园项目开发体量和精细的产品建造模式，已在龙胤一期、龙泽一期的销售实践中印证强劲的销售实力，但芦台镇地产商圈后续大型房企的先后入驻，已在建造模式、开发体量、品牌优势和资本市场上向我们提出了挑战，因此，必须重视别墅产品在区域内的高端二次宣传，才能在众多同区产品中脱颖而出，提醒受众购买者的购买信心。
四、考察总结：
天津万科：
天津万科房地产有限公司成立于1992年8月，是万科企业股份有限公司在津的全资子公司。
天津万科公司专注于房地产市场的开发，以不断创新和持续超越的精神建造了万科城市花园、万科都市花园、万科花园新城、万科美树丽舍、万科水晶城为代表的引领市场的优秀项目品牌，经营业绩实现持续增长。目前正在开发、销售的项目有：万科水晶城、东丽湖万科城、万科假日风景、万科金色家园、万科金域蓝湾、滨海新城六个项目，每个项目的开发都凝聚着万科的专业经验和先进理念，引领了市场的潮流，为天津房地产市场的成熟和繁荣做出了贡献。2006年实现竣工面积28万平方米，销售金额17.7亿元，销售面积29.5万平方米。
万科长期看好天津房地产市场的发展态势，已将天津与上海、北
京、深圳、广州一起列为集团重点投资的五大核心城市，万科将进一步扩大在津的投资规模和市场份额，成为天津房地产市场的领跑者。 同类对比：
同样成立于1992年的长城地产，主要由于国有企业制度的个方面要求，而更趋近于开发稀缺地块，建设精品楼盘，因此开发总量并不突出；然而，凭借企业多年开发建设经验，我们仍能够随着近年来地产市场的不断进化，而不断拓充我们的开发足迹。
但是，同万科地产先进的营销策略对比，我们依然缺乏必要的广告推广、营销推广经验和历练，这就要求我们在日益丰富的市场行情下，要更多更快地去强健我们企业的广告策划能力。
结论，地产产品的生存发展，需要在营销推广工作上倾注全力，只有制造出被业主认知、认同直至跃跃欲试的营销宣传产品，才能为地产项目带来客源、带来回款带来一个又一个资金缓冲区。