物业前期介入工作计划概述：2015/11/9
序 号 业 务 板块 工作内容 开盘节点、各时段重大营销活 动节点，案场策划及形式 对接销售签约细则，首次业户 交房入伙时间节点。 时间节点 以开盘时间前推 2 个 月为介入时间节点 以开盘时间前推 1 个 月为介入节点 目标控制建议要点与效果 资源需求
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营 销 部 对 接
招聘保安、保洁员，保障重大销售活动的秩序安全维护、环境卫生维护。 行政部保障物业各岗位 人员需求招聘；采购部 保障所需物资配给到位 依据首次业户入伙时间展开物业各阶段工作进度及整体架构建设。 了解各类机电设备电气、给排水设计原理，掌握相关技术、数据、设备 设施结构组成，掌握相关操作、维护、保养、维修方法和内容，参与设 备设施安装调试，参加设备设施验收接管，做好管理规划，打好物业管 理基础。掌握管线、开关分布走向,隐蔽工程分布走向。 无盲点、昼夜录像质量高清、储存时效长，联动报警，监控点设置合理。 消防中控室与治安监控室合并，面积、标识位置的规划。联动设置。 对非营业性质的商务中心、办公区域、生活区实施门禁授权管理。 对非开放性的商业中心、办公、生活区实施封闭式电子围挡报警管理。 巡更点的数量，路线、时段、频次设置。 围合方式设置、人车分流，出、入端的缓冲面积。保安岗点分布设置。 管道、管线分布、走向与开关位置；各个区域控制分级设置。 坚固耐用防震功活动井盖，重型铸铁材料，设置在道路两旁，便于维护。 喷灌系统可以根据实际情况安装计量表，绿植考虑对监控镜的影响。 位置、数量、清洗水源及排水功能和通风设施，是否与实际需求相匹配。 道路、楼宇垃圾集散桶数量、位置规划是否与环境配置对应。 数量、位置、便捷、是否与商务环境配套，设计是否合理。 停车场位置规划、面积、数量、机动车与非机动车分流设计。 地面铺设防滑地砖，设备房顶无排污管，设置清洁取水点和排水管， 设置对流通风口，设备的运行考虑降噪、减震处理， 特殊设备房设置消 防设施如烟感、灭火装置。设备房设置尽量集中、便于维护管理。 位置和面积的确定。食堂和宿舍的位置需要考虑对业户的影响。 丰富商户文化生活品味，提供商务文体活动场所。位置、面积、配套。
水电气配套设备系统
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置 业 开 发 、 工 程 对 接
安 防 智 能 及 人 防 系 统 环 境 设 施 配 套 系 统 设 备 房
闭路监控系统 消防智能系统 门禁对讲系统 周界报警系统 电子巡更系统 人行、车行流向系统 给排水系统； 沟渠井盖 绿化设施 垃圾中转站 垃圾桶 公共洗手间 停车场
规划 发电机房 高低压配电房 水泵房
施 工 标 段 全 程 介 入
物业配套用房 商务服务中中心
参 加 工 程 例 会 ， 动 态 参 与 施 工 全 程 ； 需 工 程 部 大 力 支 持
变 更 优 化 建 议 ， 保 障 物 业 运 营 品 质 质 量 ， 降 低 后 续 运 营 成 本 。
以 整 体 规 划 设 计 与 使 用 功 能 合 理 化 为 出 发 点 提 出 其 相 对 应
序 号
业 务 板块
工作内容 工程主管 1 名 售楼部保安、 保洁数名 客服主管 1 名
时间节点 即时到岗 开盘时间前 2 月到岗 入伙时间前 3 月到岗 入伙时间前 2 月到岗 入伙时间前 2 月到岗 入伙时间前 1 月到岗 入伙时间前 1 月到岗 入伙时间前 1 月到岗 11 月 15—30 日完成
目标控制建议要点与效果 具有水电气暖技能，沟通能力强，团队管理能力，具备相关行业证件。 为人踏实正直，年龄 35 岁以下，保洁 40 岁以下；条件优秀者可放宽。 女 30 岁以下，大专、熟悉物业流程，沟通能力强，具备团队管理能力。 30 岁以下，具备消防、治安管理知识与技能，工作经验 2 年以上，个素 质优秀、团队管理能力强，退伍军人、消防、保安资格证件者优先。
资源需求
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行 政 部 对 接
人员 招聘
保安主管 1 名 保洁绿化主管 1 名 客服员 2 名 强电水暖工程员 2 名 园区保安保洁员数名
行政部以时间节点为基 准，招聘高素质人员入 女 40 岁以下，拥有绿植养护、保洁清洁工作技能，具备团队管理能力。 职，保障人资需求。 女 28 岁以下， 有物业客服工作经验一年以上者优先， 条件优秀者可放宽。 男 50 岁以下，拥有专业综合技能，工作经验者优先，具备行业证件。 为人踏实正直，年龄 35 岁以下，保洁 40 岁以下；条件优秀者可放宽。 了解物管费收费标准及人员工资水平，至少掌握 3 个以上楼盘信息。 已完成《物业服务水平整体设想及策划》编制。 已完成《组织架构体系设置及岗位图表》编制。 编制行政、客服、工程、保安、保洁岗位说明书及制度、职责。 结合拓展营销部门实施
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市调
林州物业行业现况调查 建立物业经营服务理念 建立物业初期组织架构 建立各项管理制度 建立各项工作流程 建立各项记录表格 建立人资、薪酬、福利体系 建立培训教育体系 建立品质考评体系 建立企业文化体系 物业办公室、管理用房规划 办公设备、物资、用品 开通办公电话、网略 办理物业管理费报批手续 联络相关政府部门建立关系 物业验房收楼综述 确定物管费的起计日期
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物 业 公 司 体 系 文 件 汇 编
即时——物业入伙时 间节点前 15 个工作 日完成
编制各业务板块作业指导书及流程。 编制各部门岗位工作品质流程考核记录表格。
依据行业情况，结合当地情况制定合理员工人资、薪酬、福利标准。 保障员工认知企业文化，树立员工敬业意识，掌握岗位业务知识与技能。 保障并促进公司内部管理机制有序运转，实现各项经营管理目标。 增强员工凝聚力和向心力，挖掘员工主观能动性，提高工作效率与品质。 结合总公司制定 工程部按节点完成施工 完成物业前台接待、物业公司文化墙、各办公区域设计、分割、装修； 组建客服中心，搭建管理平台，根据入住前工作内容和要求，开展各项 工作，做好入住准备。 行政部按节点完成物资 采购、设施安装到位。 与开发部对接配合完 成，并长期持续维护。 暂执行总公司行政标准
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物 业 中 心 筹 建
入伙 交房 准备
入伙时间前 2 月确认 入伙时间前 1 月到位 入伙时间前 1 月开通 入伙时间前 3 月确认 入伙时间前 3 月接触 入伙时间前 15 日 入伙时间前 5 日确认
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预交楼宇工程资料验收、主体及配套设施验收、各类机电设备与户内设 置业工程部完成所有施 施验收、钥匙的验收和接管。工程遗留问题的解决。办理前期工作资料、 工事项，保障具备业主 重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作。 入伙条件与要求。 与开发、销售部门协调对接，VIP 客户/重点客户资料情况交底 与总公司确认
序 号
业务 板块 标 识 装 配
工作内容 栋、层、房号标识 警示、交通、绿化标识 广告、宣传、通知栏 管理用房设备设施标识 生活装修垃圾站标识 入伙通知书 授权委托书（代办手续） 入伙须知 业主情况登记表 商品房质量保证书 入 伙 文 件 资 料 商品房使用说明书 前期物业服务协议 业主公约 装修管理规定 装修管理协议 安全消防协议书 钥匙领用确认单 入住收楼验房单 交付业主资料清单 业主手册 手提袋 入 伙 实 务 工 作 准 备 制订验收计划、接管 接管收集整理资料图纸 抄录各类计量表 室、内外清洁开荒 接管、整理房屋钥匙 收集整理业主资料 入住资料物品归档备用 发布入住通知
时间节点
目标控制建议要点与效果
资源需求
以入伙时间前 20 个 工作日为节点完成
从方便、安全、环保、美观环境和成本等角度出发，营造舒适、 置业工程部督导施工单 规划业物业管理服务设施，使设计规划更合理实用、物业功能 位按节点完成、结合物 业对应优化安装效果。 更完善 。
（300 份） （300 份） （300 份） （300 份） （300 份） （300 份） 以入伙时间节点前 2 月完 成所有资料汇编、 审核： 与 营销、工程对接后确认后， 交付行政部外联印刷。 （600 份） （300 份） （600 份） （600 份） （600 份） （600 份） （300 份） （300
份） （300 份） （300 份） 部分资料需行政部完成 外联精品印刷，承印方 与物业对接设计效果。
部分资料需行政部完成 外联精品印刷，承印方 与物业对接设计效果。 开发、工程部协调前往 住建局购买法定版本。
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入 伙 交 房 准 备
以入伙时间前 15 个 工作日为节点完成
以入伙时间前 10 个 工作日为节点完成
根据入住工作内容和要求，配合相关部门、单位做好园区接管， 公司各部门协同支持 组织安排物业各部门开展各项准备工作，做好入住准备。
序 号 7
业务 板块
工作内容 现场总负责（一线）
时间 节点
人数
岗位 客服中心
责任人
职责 负责入伙现场的总协调、业主投诉的 受理及应急事件 负责现场物品的补充供应 做好对入伙的接待引导工作 负责对业主入伙资料的核对 负责入伙业主付款结清工作 签订物业服务及相关协议 核定发放钥匙 进行验房，作好相关问题解释与解答 做好交房确认及礼品发放
资源需求
入 伙 交 房 准 备
案 场 各 小 组 人 员 配 置 及 分 工 明 细
现场总负责（二线） 后勤总负责 交房路径引导 交房准业主接待 资料审核组 财务收费组 物业签约组 钥匙发放组 验房组 交房签收、礼品组
入 伙 期 间 、 集 中 交 房 办 理 时 段
办公室 物业行政 交房外围 门厅 客服中心 客服中心 客服中心 客服中心 客服中心 客服中心
总 公 司 各 部 门 大 力 协 同 支 持
责任人 资源需求
具体事项
交 房 前 各 项 工 作 进 度 控 制 情 况 明 细 分户验收（土建类） （门窗类） 分户验收表单张贴 分户验收通水、通电、防闭水试验 公共设施给排水、配电房、化粪池 电梯调试移交、电梯防护移交 楼栋入户号、公示标牌安装 交房区域施工退场汇总排查核验 内、外围环境清洁开荒维护 入伙通知／邮寄／短信／报广 物业前期服务协议内容填写 准业主名单资料移交 交房前客户问题梳理与预警 交房、验房统一说辞 准业主预交房屋钥匙验收接管 交房所需资料、物料准备配置 交房秩序维护、应急事件预案
节点
以 入 伙 时 间 前 个 工 作 日 为 节 点 完 成 所 有 工 作 事 项
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完成情况
完成 完成 完成 完成 完成 完成 完成 完成 完成 完成 完成 完成 完成 完成 完成 完成
未完成情况
缘由/跟进状态 缘由/跟进状态 缘由/跟进状态 缘由/跟进状态 缘由/跟进状态 缘由/跟进状态 缘由/跟进状态 缘由/跟进状态 缘由/跟进状态 缘由/跟进状态 缘由/跟进状态 缘由/跟进状态 缘由/跟进状态 缘由/跟进状态 缘由/跟进状态 缘由/跟进状态
责任部门
物业工程 物业工程 物业工程 物业工程 物业工程 物业客服 物业客服 物业保洁 物业客服 物业客服
物业客服 物业客服 物业客服 物业客服 物业行政 物业保安
协调部门
置业工程/施工方 置业工程/施工方 置业工程/施工方 置业工程/施工方 置业工程/施工方 置业工程/施工方 置业工程/施工方 置业工程/施工方 置业营销 置业营销 置业营销 置业营销 置业营销 置业营销/工程 置业行政 置业行政
总 公 司 各 部 门 大 力 协 同 支 持
序 号
业务 板块
工作内容 业主收房手续办理流程图 业主装修流程图 办公桌、椅 保险柜 POS 机、点钞机 交 楼 所 需 办 公 物 料 明 细 表 发票打印机 缴费专用收据 电脑、电话 复印机 复印纸 饮水机 接线板 计算器 粘桌笔 中性笔 订书钉 商务贴 印台 曲别针、胶水 交 付 案 场 布 置
时间节点
数量 xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx
单位 张 张 张 台 台 台 本 包 部 台 台 个 台 支 支 台 本 个 盒/支
责部门 行政部 行政部 行政部 财务部 财务部 财务部 财务部 行政部 行政部 行政部 行政部 行政部 行政部 行政部 行政部 行政部 行政部 行政部 行政部
备注说明 另作 X 展架 2 个、精美印刷 另作 X 展架 2 个、精美印刷 现场实际需求配置 案场现场办公，配置便携式 现场实际需求配置 调试备用一台 调试备用一台 工程部保障技术支持 便携式、同时备用一台 现场实际需求配置 现场实际需求配置 现场实际需求配置 现场实际需求配置 现场实际需求配置 现场实际需求配置 现场实际需求配置 现场实际需求配置 现场实际需求配置 现场实际需求配置
资源需求
入 伙 时 间 前 日 完 成 配 置
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xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx
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入 伙 交 房 准 备
公 司 各 部 门 大 力 协 同 支 持
具体事项
地 气 点： 场：
时间节点
XXXXX 正门；
案场位置配置
道旗；横幅；花卉租摆；民乐或军乐队助演；红毯；礼宾引导；
休息区： 办公区： 广告区： 急救箱： 礼品区：
以入伙时间前 1 工作 日布置完毕
遮阳伞（雨伞） ；茶水桌；糖果盘；饮水机；休息凳； 条形桌；办公椅；复印机；办公用品； 交楼路径指示牌；交楼流程展架流程图、咨询台； 创伤类急救药品；突发疾病类急救药品； xxxxx