中泰世纪生活城商业物业管理前期主要工作
一、设施设备配置情况
1）高低压配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下，商场能否正常运营；
2）商铺内设施设备、公共区域照明供电是否自用回路；
3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施；
4）计量方式关注各商铺是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况；
5）水系统考虑是否分段加压、低层市政直供旁路等；
6）空调系统系统组合划分和机组制冷量的选择；
二、方便商场日常经营需要：
1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要；
2）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统的设置；
3）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理；
4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理；
5）商铺内、供电、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求；
6）外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等。
7)服务用房面积是否满足需求；垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。
三、在内装施工阶段关注如下方面：
1)外墙防漏措施；
2)供电、通信点位的合理设置；
3)设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格；
4）在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求。
四、商场物业管理准备阶段
一）、收集和掌握第一手资料
通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料、物业设备设施
清单、设备调试记录、物业技术档案等。
三）、提前策划管理方案
根据第一手材料提前策划项目管理方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使项目建设与经营管理有条不紊的衔接与过渡，让商场物业服务的硬件建设与软件管理相得益彰。
四）、建立完善实用的服务系统和服务网络
商场在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系，需要在早期介入时进行如下方面的工作。
1)保安、清洁、养护、维修队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同；
2)同公安消防、工商、物价、环保、卫生、市政、公用事业等部门进行联络和沟通。
五）、物业管理市场调研工作
主要调研内容有：可比项目物业管理费收费标准，员工薪酬水平及专业能力。
六）、法规及政策调研
了解项目所在地工商、物价政策；涉及消防、安全及车辆管理的公安及消防政策；了解商业物业水、电、气及供暖消费政策和标准；了解当地环保政策要求；了解当地行业标准、物料价格、工程维修市场情况等。
七）、物业管理成本测算
1、物业管理成本的主要由以下方面构成：
1)人工费用：包括工资总额及福利费。
2)环境卫生费：包括日常清洁外包费用、石材养护、外墙清洗费用、除雪费、垃圾清运费、消杀费、化粪池清掏费等。
3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安联防费等。
4)绿化养护成本：室外广场绿化养护费、绿植租摆费等。
5)公共设施设备维保费：工程工具费用、设施设备维保费等。
6)公共能耗费用：包括照明系统、电梯系统、消防系统、安防系统、空调系统、给排水、新风系统、通风系统。
7)管理费用：包括服装费、办公用品、差旅费、业务招待、交通、邮电通讯、固定资产折旧、低值易耗品摊销、人员招聘、培训、印刷、用具维修费等。
8)保险费。
9)不可预见费。
10)管理酬金。
11)税金。
2、物业费测算前必须确定下列条件：管理架构、管理模式和薪酬体系确定；水、电、气等能源费用收费标准和政策明确；物业项目的经济技术指标明确（面积、使用率、设备设施清单及参数等）；管理界面确定；服务内容及服务标准确定等。
九）、前期管理阶段商铺物业服务的主要内容：
1、协助招商部门与商铺的租赁谈判，重点协助审核租赁合同中涉及商业物业管理的相关条款，如：商铺工程设施设备类型、独立使用或共用等；
2、进行物业服务协议洽谈，重点确定双方物业服务界面和管理费标准；
3、协助招商、项目开发公司与商铺的进场技术对接，保证商铺顺利进场装修施工；
4、对商铺装修施工进行监管，保证现场施工秩序，并符合有关技术规范和管理规定。
十）、正常经营阶段商铺物业服务的主要内容：
1、按照合同约定对商铺提供物业服务，收取管理费用；
2、对商铺物业管理情况进行监督，尤其是消防管理及设施设备的维护保养，以消除各类安全隐患；
3、协调商铺与其他商户、与政府主管部门之间的关系，维护其良好的经营秩序和经营环境；
4、与商铺定期沟通，处理商铺提出的各类投诉；
5、当商铺中止租赁协议时，协助各部门签订撤场协议，进行各类费用清算；并按照相关约定接收商铺经营场地。
十一）商铺物业服务界面要点
1）中央空调、水、电、气、电（扶）梯各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任（包括各管井内部的设备设施）及费用。
2）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责；
3）消防与其他租户共用；
4）在其租赁区域门前一般有免费促销场地；
十一）、商户装修管理
1、成立装修管理小组
开业前3-4个月，成立由招商、物管等相关业务部门人员组成跨部门装修管理小组，对
管辖区商户装修实施统一管理。
2、编制装修管理工作流程和管理制度
1）编制《装修手册》，为商户及施工单位提供便利及指引，该手册在与商户签订租赁合同时予以派发。参见商场《装修手册》
2）制定《装修管理制度》，明确装修管理中各部门工作职责及工作流程。
3、装修管理控制环节
1)商户进场装修前，应办理交接手续，必须对房屋现场的重要设备设施和未来可能引起纠纷的部位进行拍照，并在交接记录中签字确认。
2)要求商户在开业前90天～60天提交装修图纸，以保证留有充足的时间进行装修。在管理公司招商部(营运部)收到商户提交的装修设计方案的5个有效工作日之内，管理公司应对这些初步方案、设计图纸进行审阅和签署意见。如果初步方案设计图退回租户时签上意见，而且租户无条件认可，则商户应当立即按照管理公司的意见修改初步方案设计图，并重新提交给管理公司进行审核。商户装修方案中涉及拆改结构的，如不影响整体外观布局和统一管理的，应上报项目开发商审核其可行性，否则，管理公司可直接否决商户装修方案。
3)商户须自行向消防、卫生等政府有关部门申请审批，并应获得以上部门的批准。租户须承担各项费用。
4)现场材料进场通道、工具运输、退场
所有运进及运出施工场所的施工设备必须经过管理公司的批准。装卸货物和运输物品必须按管理公司指定的路线与时间进行。在装修过程中，应做到严格避免损坏商场电梯、楼梯、公共区域、通道、墙或隔板、出口、大门以及其它商场内外设施。在施工中造成上述设施的损坏应由商户承担一切相关修复费用。管理公司有权要求商户对商场公共区域及货梯做出保护装置方能使用。
5)内装交叉施工：内装过程中难免会有交叉施工现象发生，着重控制施工安全和成品保护。
6)工期管理
根据商业开业时间的安排，合理控制装修工期，及时提醒商户及早完成装修。工程部及招商部必须参与跟踪各商户的装修进度，协调商业物业的相关方面，为商户完成装修工作，按时开业提供服务。
工期管理重点关注以下可能延误工期的相关问题：
a)装修中使用特殊材料、异性玻璃、石材；
b)天地墙是否有特殊造型和结构；
c)拆改建筑结构或楼板是否开洞或加建楼梯；
d)订购有特殊货柜物品；
e)空调和消防的重新布局。
7)施工检查
商户在前期装修过程中(隐蔽工程封盖前)，必须向管理公司通报工程进度和施工状况，由管理公司组织专业人员对商户装修区域的隐蔽工程进行查验，并提出整改意见。
8)验收
a)装修完成之后，商户需提供一式二份竣工图。管理公司根据装修图纸进行检查，或聘请监理公司对装修过程及装修结果检查、验收。监理费用由商户负责，检查项目包括但不限于以下项目：
-与设计图纸是否吻合；
-消防设施的完好情况；
-装修材料与消防要求的一致性；
-电器线路施工情况；
-设备设施完好情况
b)如商户装修与施工图纸不符，管理公司有权要求商户立即更改装修，以符合认可后的施工图。管理公司不负责因此导致的商户开业日期的延期。租户在完成修改工作后，仍须向管理公司提供两份修改后的竣工图。
c)商户须于开业前获得政府有关部门的报审通过的意见书(消防、卫生等)。
9)为确保所有商户在开业时同时开放，为了避免出现不利情况，应当尽早控制装修工程进度，制定严格的开业计划和装修进度时间表，并在招商谈判时和商户协商解决。即使不可能同时开业，未完成部分也需要进行美化遮挡，并标明预定的开业吉日。
物业部