召开业主大会
选举业主委员会工作指南
（讨论稿）
长春经开区临河街道办事处
说 明
为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）、《吉林省物业管理办法》、《长春市物业管理条例》等法律法规特制订《召开业主大会选举业主委员会指南》，参考本指南，辖区内各物业管理区域能够依法合规地成立业主大会，选举产生业主委员会。使用时可结合小区实际情况进行更改、补充。本指南中涉及到的业主如筹备组业主代表、业主委员会候选人、业主代表（或楼栋代表）以购房合同或产权证上姓名为准。
目 录
1、召开首次业主大会，选举业主委员会程序
2、申请书范本
5、公告（第一号）范本（自荐、推荐产生筹备组业主代表的公告）
6、业主大会会议筹备组业主代表自荐、推荐表
7、公告（第二号）范本（拟成立筹备组，公布筹备组人员名单的公告）
8、公告（第三号）范本（自荐、推荐产生业主委员会候选人的公告）
9、业主委员会候选人自荐、推荐表
10、公告（第四号）范本（自荐、推荐产生楼栋代表的公告）
11、楼栋代表自荐、推荐表
12、公告（第五号）范本（召开业主大会前筹备组工作内容的公告）
13、业主身份、人数及专有部分面积的公示
14、会议时间、地点、形式和内容的公示
15、《业主大会议事规则（草案）》
16、《管理规约（草案）》
17、业主委员会委员候选人产生办法及业主委员会选举方式公示
18、业主委员会委员候选人名单公示
19、业主委员会委员候选人简历表
20、业主代表名单公示
21、业主委员会委员选票
22、业主大会表决票
23、业主大会选举、表决投票委托书
24、业主委员会组成人员选举结果等事项公告【公告（第六号）】
25、业主委员会委员简历表
26、长春经济技术开发区业主委员会备案表
27、解聘/续聘物业公司表决意见单
28、《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）
29、《吉林省物业管理办法》(吉林省人民政府令第203号)
30、《长春市物业管理条例》
召开首次业主大会，选举业主委员会程序
一、成立业主大会会议筹备组
1、业主提出书面申请。
物业管理区域内，业主入住率达到百分之五十以上或者自第一个业主入住之日起满两年且入住率达到百分之三十以上的，经业主代表提议可以成立业主大会，符合成立业主大会条件的，业主向所辖社区提出筹备业主大会书面申请。
2、社区验核材料，摸底调查。
社区在收到业主书面申请后，核实业主身份，核实物业管理区域是否符合成立条件。
3、社区组织、指导成立筹备组。
社区在收到书面申请并核实无误后，在上级部门的指导下，由社区负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处代表、社区居委会代表组成，人数为单数，其中业主代表人数不低于总人数的一半，筹备组组长由社区代表担任，在物业管理区域内以公告的形式，通过推荐、自荐的方式征集筹备组中的业主代表。
4、拟成立筹备组，公示人员名单。
在拟定筹备组人员后，筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告，业主对筹备组成员有异议的，由社区协调解决。
二、召开首次业主大会第一次会议，对议事规则、业主公约等事项进行表决
公示期届满后筹备组开展工作：
1、筹备组告知建设单位报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。
2、草拟业主公约、业主大会议事规则，议事规则中确定首次业主大会会议表决规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会选举办法等。
3、在召开会议前15日在小区主要位置公示召开会议的公告，并公示业主公约、议事规则等相关材料。
4、公示期过后，若无异议，确定发票、监票、验票、唱票、计票人，组织召开会议。
5、开箱验票，确定会议结果。
投票结束后，在街道办事处、社区的指导监督下，筹备组负责组织开箱验票，统计会议结果。
经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，首次业主大会成立。（注：开箱验票后，将所有的表决票当众密封完毕，并存档。）
6、公示会议表决结果
筹备组于开箱验票后将业主大会会议的结果在本物业管理区域内公示。如业主公约、议事规则表决通过后，继续开展下步工作。
三、组织召开首次业主大会第二次会议，选举业主委员会委员
1、候选人报名及公示会议材料。
（1）在物业管理区域内筹备组组织业主以公告的形式通过推荐或者自荐的方式产生业主委员会委员候选人。
候选人满足以下条件：
一是满足业主身份：业主，是指物业的所有权人，即房屋所有权证登记的权利人；或者房屋竣工并已交付使用，已订立房屋买卖合同但尚未办理房屋所有权证的房屋合法买
受人。
二是具有完全民事行为能力。
三是遵守国家有关法律、法规。
四是按时缴纳物业服务费用，不私搭乱建，不从事非法性经营活动，严格遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务。
五是热心公益事业，责任心强，公正廉洁。
六是具有一定的组织能力。
七是具备必要的工作时间。
（2）在物业管理区域内筹备组组织业主以公告的形式通过推荐或者自荐的方式产生楼栋代表。（看实际情况是否需要产生楼栋代表）
2、确定候选人名单。
筹备组核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、代表性和广泛性等因素，确定业主委员会、业主代表候选人名单。
3、在召开会议前15日在小区主要位置公示召开会议的公告，并公示以下材料：
《业主身份、人数及专有部分面积的公示》
《会议时间、地点、形式和内容的公示》
《业主委员会委员候选人名单公示》
《业主委员会委员候选人简历表》
4、制定开箱验票的监票、验票、唱票、计票的人员名单。
5、组织召开首次业主大会会议。
6、开箱验票，确定会议结果。
投票结束后，在街道办事处、社区的指导监督下，筹备组负责组织开箱验票，统计会议结果。
经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，首次业主大会成立。（注：开箱验票后，将所有的表决票当众密封完毕，并存档。）
7、公示会议表决结果。
筹备组于开箱验票后将业主大会会议的结果在本物业管理区域内公示。（注：业主大会会议结束后筹备组自行解散。）
四、召开业主委员会会议
业主委员会产生后7日内召开第一次业主委员会会议，推选主任和副主任，做好会议记录，存档。
五、业主委员会备案
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向住房保障中心和街道办事处办理备案手续：
1、业主大会会议记录；2、首次业主委员会会议记录；
3、业主大会议事规则；4、管理规约；
5、业主委员会章程； 6、业主委员会委员基本情况；
7、选举和表决结果统计表。
六、刻制印章
业主大会、业主委员会取得区住房保障中心的批复后，持备案通知及相关证明自行到公安局刻制印章。
已经成立业主委员会的，任期到届需进行换届选举的流程如下：
业主委员会任期届满六十日前，业主委员会代替筹备组在社区指导下按以上流程组织召开业主大会会议，进行换届选举。