博瑞•都市花园选聘物业服务企业方案(草案)
（征求意见稿） （第 2 0 1 0 0 5 1 7 0 1 5 号 ）
根据中华人民共和国《物权法》、国务院和成都市《物业管理条例》、《成都市房产管理局关于进一步规范物业服务招标投标活动的通知》等法律法规，以及博瑞•都市花园（以下简称“本小区”）《管理规约》《业主大会议事规则》的相关规定，制订本小区物业服务企业的选聘方案。
本小区业主大会与博瑞物业管理有限公司（以下简称博瑞物业公司）原签订的物业管理服务合同已于2008年12月31日期满终止。博瑞物业公司由街道办指定代管本小区物业服务事宜已近一年半（代管期间该公司只是依照原物业管理服务合同中约定的物业服务事项、质量提供相应的物业服务），在此期间，博瑞物业公司已经失去原物业管理服务合同主体的法律地位；第二届业委会成立后，业委会曾以工作函的形式向博瑞物业公司发出补办续聘手续的要约，博瑞物业公司在2010年2月10日的回函中明确表示愿意参与竞聘；业主大会通过的《管理规约》第三条明确约定本小区物业管理模式为“本建筑区划内，实行由业主依法选聘物业服务企业，双方依据物业服务合同约定共同对物业共有部分进行管理、维修、养护，并维护相关区域的环境卫生、绿化养护、安全防卫和公共秩序的物业管理模式。”鉴于上述情况，本小区物业服务企业的聘用只能采取选聘方式。
希望广大业主能主动关心小区的和谐建设。为提升小区的品位，为使
自己的物业有所增值，积极推荐自己心目中的好的物业企业来参加竞聘。同时从小区整体利益出发，行使好自己的权利，积极参与、精心挑选，争取选聘一家能真正为广大业主服务的物业企业。业委会及选聘工作组会将选聘情况和进程及时告之全体业主，使这次选聘工作真正做到公平、公开、公正、透明。
一、物业服务企业选聘的原则：
（一）根据国务院《物业管理条例》第三条的规定，本次物业企业
的选聘工作坚持公开、公平、公正的原则。根据《成都市房产管理局关于进一步规范物业服务招标投标活动的通知》第一条的规定，本次选聘工作采取公开招标投标方式进行。
（二）根据本小区《管理规约》第十一条、《业主大会议事规则》
第二十二条的规定，业主委员会作为业主大会执行机构，负责办理实施招标活动相关事宜。为了保护小区业主的合法权益和维护小区和谐稳
定，本次选聘工作由业委会领导下的选聘工作组具体实施。
（三）区房管局、街道办、社区指导监督原则。
（四）物业服务企业选聘结果，由全体业主投票表决，经权数和户
数均超过1/2的业主通过后生效。
（五）参聘物业服务企业应本着公平竞争的原则，物业公司宣传时
可作比较，提出多项主张和意见，但不得攻击其他物业公司，不得以各种不正当的手段进行上门拉票，不得有乱张贴、乱派发资料、虚假宣传等影响公平竞争和干扰业主生活、扰乱正常选聘工作的行为。如有上述不正当手段和现象之一，则经选聘工作组核实并表决是否取消其参聘资格。
（六）为避免出现恶性压价竞争，给本小区留下服务隐患，本次竞
聘不得低于现有服务质量，在住宅和商业物业费上不得低于现行物业服务费标准。
二、服务质量标准：
（一）标准一：维持现物业服务收费标准（多层住宅0.8元/㎡〃月，
电梯住宅1元/㎡〃月，商铺2元/㎡〃月），地下和架空车位物业服务费30、40、50元/个〃月；服务质量不得低于现有的实际服务质量水平，在安防、卫生、绿化方面应有所提升（服务质量标准见附件）；公共产权收益归全体业主所有，物业公司可按照总收益的30%—40%提取管理费用。
（二）标准二：按“一级物业服务等级”服务标准和“乙等环境设
施设备项目等级”（目前小区现有环境设施设备项目等级还无法达到“甲等”）服务标准，要求达到和超过刚入住时的服务水平；公共产权收益归全体业主所有，物业公司可按照总收益的30%—40%提取管理费用。按成都市《关于进一步规范物业服务收费的通知》中的政府指导价，本标准的物管费可能达到电梯1.56元/㎡〃月；多层1.07元/㎡〃月。
以上两个标准，在业主大会召开前由幢代表在收集意见基础上表
决选定一个标准，提交业主大会表决。
三、参聘物业服务企业报名条件
（一）根据建设部《物业服务企业资质管理办法》第八条的规定，
参与竞聘的物业服务企业必须具备二级及二级以上的资质，信誉良好（建立了企业及其从业人员的信用信息，且上年度年度信用记分高于60分。届时业委会将组织业主和业主代表对参与竞聘企业进行明察暗访）。
（二）必须是依法设立、从事物业服务活动、具有独立法人资格、
取得资质证书的企业。
（三）为建筑区划配备的物业服务力量与《成都市物业服务力量配
置指导标准》相对应。
（四）必须持有该企业现有物业服务小区业主委员会出具的能配合
所服务的小区业主大会、业主委员会为小区物业管理服务的证明。
（五）能承诺按照《成都市物业服务履约保证金管理指导意见》的
规定交纳物业服务费用总额的20%作为物业服务履约保证金；承诺签订规范性的物业服务合同；承诺严格按照小区管理规约和物业服务合同开展工作，维护业主利益，不能接受地产公司的违规指令，未经业主大会和业主委员会表决同意不得允许开发商进入本物业管理区域施工或进行其它任何商业活动等，诺有违反立即解约，保证金不退”。
（六）本小区原物业服务企业应于竞聘报名时向业主委员会提交本
小区以下资料原件：①竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。②技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料。③物业质量保修文件和物业使用说明文件。④实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料。⑤业主档案和物业使用、维护、管理所必须的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料等。
（七）、 按相关法律法规的规定缴纳投标保证金，由第三方代管。
四、选聘工作流程
（一）公示选聘工作组分工职责、选聘方案（草案）（征求意见稿）
和召开业主大会公告。
（二）制订和表决正式选聘方案。
1. 将选聘方案（草案）（征求意见稿）中制订的两个服务标准供代
表大会选择，代表大会选定一个标准提供给业主大会表决，制定正式选聘方案（草案）。
2. 公示正式选聘方案（草案）（包含选聘方式、具体实施者、服务
标准、详细的报名条件）、业主花名册，标准物业服务合同（物业管理服务合同）。
3. 选聘方案（草案）和服务标准采取书面征求意见方式召开业主
大会表决通过。
4. 公布表决结果。
（三）评标工作,评标结果提交业主大会表决
1. 根据通过的选聘方案开展招标工作，制订标书、细化报名条件、
制订评标方案，公告招标书及评标方案，邀请达到标准且有意向的物业企业参与投标。
2. 安排投标企业展示物业服务方案和现场答疑，组织业主代表对
投标企业参观考察。
3. 业委会组织栋代表和业委会成员一起评标、预选出三家企业。
4. 公示评标和投票选择结果，提供给业主大会投票决定。
5. 组织召开业主大会书面表决，从三家候选企业中选出一家，经
权数和户数均超过1/2的业主通过即中标。
6. 公布表决结果（如果无任何一家有效过半，则由选聘工作组投
票表决选择出其中一家企业，提交业主大会再次表决是否聘用。若仍未能有效过半，则依法重新组织招标工作），宣布中标企业，并向中标企业发出中标通知书，同时通知所有未中标的投标单位。
7. 公示物业服务合同内容。
8. 业委会与中标物业服务企业签订本小区物业服务合同。
9. 安排工作交接。
（四）时间安排
1. 暂拟定于2010年6月5日——6月12日以书面形式召开业主大
会，表决选聘方案（同时补选业委会缺额委员）。
2. 以后每步工作推进时间根据工作进展来确定。
3. 此次选聘物业工作所需公告事宜,由选聘工作组负责公示，由业
委会兼章。统一公示期限为七天，请广大业主积极参与和关注。
五、业主提出意见和建议的方式
（一）凡对公示文件和选聘工作有意见和建议的业主，请到业委会
办公室以书面形式提出，匿名意见和建议恕不受理。
（二）选聘工作组办公地点、联系方式
办公地点：27幢5单元102号业委会办公室
联系方式：每周三晚8：00-10：00值班接待
邮箱地址：qmipajun@126.com
（三）网上公示文件。网址：www.brbbs.org
青羊区博瑞〃都市花园
第二届业主大会业主委员会
物业服务企业选聘工作组
二〇一〇年 五月 十七日
附件：服务标准