《物权法》颁布实施后物业纠纷的新动向及对策
发布时间: 2007-12-26 8:46:12
《物权法》颁布实施后物业纠纷的新动向及对策
2007年10月1日，《中华人民共和国物权法草案》正式实施，这部重要法律的出台，对我国法律体系的进一步完善具有里程碑式的意义。
然而，在现实生活中，由于各方的利益冲突，特别是开发商、业主以及物业管理公司之间，围绕着共有部分的所有权以及管理权问题的纠纷和冲突依然不断，群体性的上访甚至暴力冲突时有发生。《物权法》正式实施后，我们有必要对这些纠纷或者潜在的问题进行研究和分析，以求在物权法的框架下找到解决问题的最佳途径，使得物权法定分止争、明析产权的功能得到充分发挥。
《物权法》实施后可能产生的新的物业纠纷问题
法律的缺位，在现实生活中带来的后果必然是纷争不断。新的物权法出台，对一些热点、焦点问题做了明确规定，譬如对建筑物区分所有权做了根本性的规定，一定程度上明析了产权。但现实中的物业问题一般都比较复杂，再加上物权和物业管理对大多数人来说还是较为陌生的概念。所以围绕这方面还存在诸多纠纷和问题尚待解决，我们在实践中做了大量的物业纠纷调解工作，根据我们的实践经验，我们认为在物权法实施后，仍可能出现的问题主要集中在如下几个方面：
(一)人防工程的所有权问题
据报道，2005年5月23日北京市海淀区一住宅楼全体业主将北京市海淀区人防办告上法庭，主张他们为该楼人防工程的所有权人，这是北京首例业主主张人防工程所有权的案件。
随着我国房地产市场的发展，我国的人防工程建设也有了一个突破性的发展，人防工程投资建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体。根据我国现行立法可以看出，有关人防工程的权属问题有着不同的规定：传统的观点认为人防工程一概属于国家所有，而现在有一部分地区则主张“谁投资，谁所有”。在过去说人防工程归国家所有，主要是由于在计划经济时代，人防工程基本上都是国家负责建设，当然是归国家所有。但现在，随着市场经济的发展，人防工程投资建设主体呈现多元化，就不能一概而论了。
从所有权取得的必备条件来看，投资人通过合法投资，对投资所产生的合法物享有绝对的支配权，这种支配权在法律上即体现为原始取得所有权。那么人防工程的权属也应当是归投资者所有，所有者可以将人防工程依法进行转让、租赁。如果开发商在开发楼盘时，没有把人民防空工程的建设成本计入销售成本时，人防工程应归开发商所有。如果开发商没有将人防工程的投资作为成本包含在商品房销售价格中，应当在合同中向购房人明示。否则可以推定开发商出售商品房时已将人防工程的建设费用作为商品房价格的组成部分，人防工程属于全体业主所有，由全体业主共同管理，共享收益。故此，对于目前这种新兴投资主体修建的人防工程，应当遵循“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，即所有权归投资者所有，但战时可由政府强制无偿征用。这是从投资主体的角度来看人防工程的产权归属问题，那么就其作为政府强行规定的公共备战配套设施来看，它又依附于其所在的商品房，应当视为附
属配套设施。在建造时一般都计入了建设成本和销售成本，故从此角度来讲也应当归全体业主共有。
(二)小区车库、车位的归属及相关问题
随着有车族越来越多，由于停车位引发的纠纷也日益增多，先是鹏润家园由于物业公司和业主对地下车位的收费存在严重分歧而引发暴力事件，继而银枫家园也发生因车位收费高业主以车封堵小区入口的事件。根据《物权法》第七十四条的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”但是由于高层住宅区越来越多，不少小区的车位、车库严重不足，在供求矛盾日益突出的情况下，再加上部分开发商为谋取私利，任意提高车位车库的售价或者租金。因此，针对车位车库的所有权归属就产生了很多纠纷。物权法做出的仅是框架性的规定，对于处理涉及车位的一些具体纠纷比较难于操作。
目前，业主与开发商(物业公司)之间关于停车位的矛盾主要围绕以下几个问题而产生：
1、车位、车库的产权究竟归谁所有
有的认为，停车位属于稀缺资源，一旦权属归开发商所有，开发商就可以随意处置停车位，如果其随意提高停车费用，对业主是不公平的。建议物权法明确规定，住宅区域的停车位为住宅必须的配套建筑设施，政府应该在建筑规划时就要求开发商必须建设多少停车位。有的认为车位、车库参与小区土地使用权分摊的，为开发商所有；没有参与小区土地使用权分摊的，属于业主共有。
鉴于车位已是城市小区必需的配套建筑设施之一，与人们的生活联系极为密切，还是应坚持“谁投资、准所有、谁受益”的原则。一方面，在将来的《物权法》实施细则里面，硬性规定开发商在规划楼盘开发时，应根据现实情况，按照一定比例必须规划建设一定数量的停车位，以满足小区业主的基本停车需求。如果车位已计入公摊面积，那么在开发商售完楼盘以后，车位、车库就归广大业主共有。有车业主就享有其车位的专有权，暂时无车的业主可以对车位的收益享有共同受益权。如果车位没有计入公摊面积，那么就按照《物权法》七十四条第二款的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这就必须要求通过相关立法要求开发商从立项开始，就要对车位设施单独立项，单独计算其材料费、人工费，是否摊入了建房成本应由开发商负责举证。在开发商销售房屋时，如在合同中约定保证该购房人有承租、购买车位的权利，则开发商应当采取合理的方式向该购房人提供承租或购买车位的机会。
但如果开发商提供了可承租或可购买的车位，业主长期既不租也不买，让车位长期空置，就可以根据《合同法》第62条的规定，经过一段合理的时间后(在合同中没有对履行这一义务的期限作明确约定的前提下)，则视为开发商已经履行了义务，而业主放弃了自己的权利。
2、开发商或者物业公司的收费是否过高
如上所述，如果开发商是通过出售、出租的方式将车位给业主使用，那么这里就存在一个收
费高低的问题。特别是当下一些开发商利用坐庄垄断车位的强势地位，收费过高，使得广大业主不满，进而引起物业纠纷。因此，虽然双方在订立房屋买卖合同时对车位的价格并无约定，但是可以推定双方的真实意思是与市场水平相当的价格。依照诚实信用原则与公平原则，开发商不能利用自己的优势地位对自然垄断性商品制定过高的价格。政府物价部门也应该介入到车位价格和租金的制定中来，加强监督和指导。总之，开发商应当合理行使自己的权利，并同时保障业主的权利。只有明确了这一点，才能在平等、公平的原则下进行车位的后续管理。
3、占用共有场地的停车位如何规划
现在大多小区内原有规划的车位不够使用，许多车主就将车停放在公共道路旁边，不仅影响了其他业主的通行，也造成了物业管理的混乱。这在许多小区都是一个较突出的问题。尽管《物权法》明确规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”但是对其如何收费，收益如何分配都欠缺相关的明确规定。这就需要在后续出台的物权法实施细则里面加以明确。
(三)锅炉房问题
2007年健翔园锅炉房事件因其成为《物权法》颁布以来，京城首例因公共财产权属引发的物业纠纷案例而备受瞩目。2000年首创集团开发的健翔园住宅小区由一栋回迁楼和四栋商品房构成，首创集团当时在合同中向业主们承诺将提供24小时热水，并计划在社区建锅炉房。但在2000年小区首批业主入住之后，即开发商承诺建造小区锅炉房之时，北京市开始实施“煤改气”工程，该小区锅炉房建造计划因此滞后。后来，由于该小区紧邻中电第十五研究所锅炉房，开发商连同前期物业公司——健翔园物业管理有限责任公司就与该单位签订供暖协议，约定暂时由该单位锅炉房为健翔园小区业主提供暖气以及生活热水。2005年4月，随着小区业主大会的成立和表决，健翔园物业公司被小区业主辞退，中电第十五研究所随即发了一份律师函至健翔园小区。该函表示：本单位锅炉房不再承担健翔园小区供暖及供热责任和义务，并当即停止了小区的热力供应。在小区业主联名上访至小区所在的朝阳区政府，要求开发商解决生活热水供应和该年度供暖问题后，经北京市政府、国资委、建设部等部门多方协调，首创集团承诺再与中电第十五研究所签订一年供暖协议。并且，时任健翔园小区业委会主任的任晨光代表业主委员会与首创集团签署了关于首创集团将为小区自建锅炉房的合同。合同约定，由开发商出资为健翔园小区建造锅炉房一座，建成锅炉房后将锅炉房产权归还小区全体业主所有，移交后小区热力供应将不再由首创集团承担任何义务。但是从2006年10月锅炉房建成以后，开发商多次联系小区业委会欲商讨移交事宜，但久未得到业主委员会的明确答复。原因是大多业委会成员不愿接受锅炉房，其中一个原因是因为他们大多是回迁居民，不涉及热水供应问题；另一个更重要的原因就是锅炉房属于高危险、高强度的操作，需要由具备专业技能的人员进行操作，一旦接管谁来管理和经营。
上述纠纷主要是围绕两大问题展开：
1．锅炉房的产权归属如何界定
就本案而言，根据《物权法》第六章第七十三条关于“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”的规定，以及2005年双方签订的
锅炉房合同的约定内容，健翔园小区锅炉房应当由小区业委会自建成之日接收，全体业主对该锅炉房享有所有权。
2．对锅炉房如何进行经营管理
就本案来说，热水供应属于小区锅炉房设备派生出来的服务内容。因为锅炉房只有通过专业技能部门或公司才能为业主生活提供服务，而非直接为业主生活提供服务的设施，业主委员会一般也无相应的技术和资质来经营管理锅炉房。与小区锅炉房相类似的“专有服务”设备设施还包括变电站、水泵等，它们都需要具有专业技能的政府部门或公司实施操作才能实现其服务功能。随着《物权法》的实施，未来类似的社区公共财产的移交事件将越来越多，由此派生出来的其他物业服务问题如何解决，值得各方高度关注。最好提前做好开发商或者物业公司与提供专门服务的供水、供电、供暖、供气等专业服务单位之间的交接，以免到时出现纠纷，矛盾激化。
(四)屋顶花园和外墙广告问题
近来，围绕着屋顶花园的权属之争，在开发商与业主之间，甚至业主与业主之间都产生了争议和纠纷。主要是由于开发商将屋顶花园协议卖给顶楼的业主，导致其他业主认为这侵犯了他们对屋顶的共有权。按照通常对于建筑物的理解，楼顶和楼间绿地，毫无疑问的应当属于全体业主共有。所以，开发商不能将楼顶花园私自出售。并且按照《物权法》第八十三条的规定“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”其他业主也不能私自占用共有空间。
另外，还曾经有涉及外墙广告的物业纠纷。一栋单体高层住宅，物业管理公司与当地一家广告公司签订《外墙使用协议》，约定由该广告公司出资租用该住宅临街面外墙，用于修建广告牌，其广告牌的收益归广告公司所有，使用期为10年。而物业管理公司则将该笔外墙出租的租金收入自家口袋。该小区业主以外墙属于小区全体业主共同所有，并且广告牌侵犯了业主的采光、通风、安全等权利为由，向法院提起诉讼，要求判令广告公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状，并将该笔外墙出租的租金全部返还给全体业主。外墙广告为什么成了纠纷的起源?究其原因，还在于作为设置户外广告的“建筑物外墙”的产权到底归属谁的问题，这个问题一旦明确，则相应的产权人也就自然的享有处分权和收益权。
本案例中物业管理公司将该建筑物的临街外墙面出租给某广告公司用于广告并将租金占为已有，实际上该外墙面应归全体建筑物区分所有人所共有，物业管理公司在未征得建筑物区分所有人同意的情况下无权将该外墙面出租给广告公司，更不能私自吞没所收租金，即所获得的收益应由全体建筑物区分所有人所共同所有。由此可见，本案中物业管理公司的做法确实侵害了建筑物区分所有人的权益。
因此解决上述类似问题的方法就是严格按照物权法第六章建筑物区分所有权中有关专有、共有和共同管理权的规定，界定产权归属，避免出现产权纠纷。并且最好在以后出台的《物权法实施细则》里，将建筑物的共有部分和小区的共有产权详细说明，使得法规更加明晰，具
有较强的可操作性。
(五)业主如何行使共同管理权问题
《物权法》第七十条、第七十六条及第七十八条规定。这些规定基本上界定了业主共同管理权的内涵和外延，还在第八十三条的规定里面，赋予了业主大会和业主委员会的诉讼主体资格。但是在现实具体操作上，还存在很多问题需要解决。比较突出的主要表现在以下三个方面：
1．业主大会如何召开以及业主委员会如何成立
根据物权法第七十五条规定“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”但由于现代生活节奏加快，大多业主很难有一致时间，业主大会一般都很难召集起来。另外据统计，现在大约 2／3的小区都没有成立业主委员会。那么，业主的共同管理权也就只能是停留在法律文件里了。
2．业主委员会如何行使权利
可以说，业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式。业主委员会权利的行使一般都是通过召集业主大会，由与会业主共同来决定。根据《物权法》的规定：重大事项的决定要求专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。其他事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 2003年颁布《物业管理条例》第十二条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。”由此来看，这个标准要低得多，明显与《物权法》的规定不符，需要加以修订。此是一方面，另外还有就是双过半和双过2／3的表决要求，在现实中很难实现。
3．业主委员会的日常组织、换届选举比较难，印章管理问题，如何对其加强监管尚未有明确的规定，对其后续管理存在法律空白。
目前的《物业管理条例》也只是对首届业主大会和业主委员会的成立做了规定，还有后来的《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》京国土房管物[2004]338号对此也做了规定“业主委员会自组建、换届、改选等产生之日起30日内，经物业所在地的街道办事处审核后，报物业所在地的区、县国土房管局备案。”但是其对业主委员会的换届选举如何操作并没有做出详细的规定。与此相关的是印章的管理问题，特别是在新旧委员会的印章如何交接上，缺乏相应的规定。
针对以上问题，提出以下建议：
(1)当地各区、县的政府部门、居委会和街道办应当对设立业主大会和选举成立业主委员会给予积极的指导和协助，并将其纳入当地居委会的管理范围。业主大会、业主委员会应当按
照物业管理纳入社区建设的有关规定，主动接受街道办事处和区、县国土房管局的指导、监督。积极配合社区居委会依法履行自治管理职责，支持社区居委会开展工作，并接受其指导和监督。
(2)对于当地政府相关职能部门应该积极组织制定《业主大会议事规则》，加强业主大会的规范性和可操作性。使其能够成为业主共同管理权行使的真正载体。同时，建议赋予业主委员会以社团法人的法律主体资格，建立健全相关组织和活动章程，加强其活动的规范性。
(3)业主自身也要积极参与到共同管理活动中来，增强作为小区主人的责任感，积极行使自己的权利，履行自己的义务，不得无故缺席业主大会，不得以放弃权利不履行义务。
(六)专项维修资金的使用和管理问题
近年来，随着我国商品住房市场大规模快速发展，大量商品房和已购公有住房已开始步入大中维修期，北京市于2006年2月出台了《北京市专项维修资金使用管理办法(试行)》，但实施到现在，在实际操作过程中仍然存在一些问题，主要表现在对住房维修基金收缴、归集、管理与使用过程缺乏有效的监管，业主无法正常使用此项资金。
而目前实施的《物权法》第七十六条对此也做了最新规定，双过 2／3的表决要求，在现实中很难实现。比如聚龙花园的业主委员会就由于要申请维修基金的问题，需要业主大会表决双过2／3，但是一直就达不到此要求，专项维修问题也就迟迟解决不了。鉴于此，建议由政府设立专门的机构出面来对该资金实行基金性质的统一管理和使用，负责组织相关的强调其是对公共性财产所有者的集合，而不是个人的角度。只有这样才能够简化相关程序，提高该资金的使用效率。同时，涉及维修的小区业委会也要加强对该资金管理和使用的监督，提高其使用的透明度。政府也应组织相关非营利性的职能部门对全程进行监督，并对此过程中的违法行为规定责任人应承担的法律责任，构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
(七)危改回迁房专有权之外的产权归属问题
在东城区，危改回迁房占有相当的比例。由于危改工程中的回迁楼及配套设施建设用地是由政府划拨，即土地性质为国有划拨土地使用权；除回迁楼及配套设施建设外的其他建设用地由政府有偿出让给开发企业，即土地性质为国有出让土地使用权。正因为这样，由于危改房回迁居民并没有交纳土地出让金，其配套设施例如：地下室、物管用房、小区会所等也未作为摊入回迁居民的产权登记面积。那么这与一般的商品房的公用或者配套设施的产权归属就有区别，现在一般归于住宅发展中心所有。而《物权法》第73条规定了共有部分的产权归属问题，至于回迁房的共有权的范围如何界定，就需要在相关的物权法实施细则里面做出明确规定。否则，将来在此问题上就容易出现纠纷。
三、对策及建议
其实，除了上述几个典型的物业纠纷问题之外，在我们所接触和处理的物业纠纷中，涉及物权法方面的还有很多，表现形式也是多种多样。并且大多都是涉及产权归属，以及业主共同管理权的行使，以及业主与开发商、物业之间的矛盾。但是，据统计这些大都是开发商遗留
问题所造成的。面对处于强势地位的开发商，这就需要政府加强监管，相关职能部门密切配合，做好协调和预防措施。具体对策和建议如下：
1．提请政府要高度重视，对上述纠纷问题做出进一步的调研。建议成立专门的调研小组，深入小区基层做好调研工作，掌握好第一手的资料，以利于能够抓住主要问题，才奸重点解决。
2．根据调研结果，制定预防及化解方案。
(1)加大对《物权法》的宣传力度。(2)建立纠纷化解和疏导及应急机制。
3．物业纠纷调解委员会和信访部门密切配合，发现和解决纠纷矛盾，做到预防在前，防止矛盾激化，力争将其消灭在萌芽阶段。
4．配合《物权法》出台，抓紧制定实施细则或者相关司法解释，要做好其他法律、法规和政策的修订工作，特别是《物业管理条例》，加强其与《物权法》的衔接和协调。同时相关部门要加大执法力度，严格遵循《物权法》的立法精神和具体规定。只有这样才能保证相关的物业纠纷得到公正合理的解决，树立《物权法》在广大群众心目中的权威。
( 作者: 《北京房地产》2007年第11期 | 来源: 葛浩龙物业管理工作室 )