弱电机房管理制度
对机房设备维护的要求
1. 机房应备有防静电手镯，维护人员插拔设备模块时要带防静电手镯。 2. 维护终端使用的可移动存储介质要有严格的防病毒措施，严禁安装、
使用未经批准的软件。
3. 各种通信设备外壳，应良好接地。使用220伏及其以上交流电源工作
时，必须注意人身安全和设备安全。
4. 机房内严禁使用可能引起火灾的取暖设备。机房内要备灭火器，灭
火器要放在固定位置，并指定专人管理，定期检查，保证良好。要求每一维护人员熟知其使用方法和火警电话号码。
5. 室内所有设施要建立固定资产管理目录，并有专人负责。定期核对。
对机房操作人员的要求：
1. 机房内严禁吸烟、饮食、睡觉、闲谈、娱乐。
2. 除值班人员和维护人员外，其他部门和外单位人员，需经有关领导
批准，方可进入机房。
3. 值班人员对用户的电话讯问应做事后记录。
4. 值班人员只能按规定的权限作好系统运行和管理工作，不得越权改
动操作系统的硬软件。
5. 系统出现异常情况时，值班人员需及时向有关技术人员和领导汇报，
不可自行随意处理。
6. 值班人员应会熟练使用灭火器材。出现火警时应立即报告秩序维护
部。
弱电系统管理规定
1．
严格遵守系统各项设备运行管理规程，保证各设备处于良好状态，系统设置放于自动状态。
2． 3． 4． 5． 6． 7．
各班将各设备运行情况记录清楚。 根据保养计划做好各设备的保养。 与故障报警及时处理并记录于运行状态。 对外委设备的承包商做好监督。 各设备的元器件，参数不得随意更改。 严禁在系统各计算机上使用自带软件。
弱电系统维修保养规程
1． 弱电系统设备由弱电组负责维修保养。
2． 弱电主管每年12月制定下一年度的保养计划并负责实施。 3． 工作过程注意做好防静电措施。
4． 对要抽出的部件和拆除的端子做好记录。
5． 对于有一主一备的设备不可同时退出主、备设备保养，一般是先主后备。 6． 对红外线、激光、微波等发射装置不能用湿式清洁剂清洗，应用吸尘器或小气泵进行清洁。
7． 根据系统特点重点做好清洁和紧固接线端口的工作。 8． 工作结束后要测试被保养设备并填写有关表格。
楼层弱电井管理规定
1、楼层弱电井是楼层通信枢纽结点，弱电井钥匙由弱电组保管。
2、楼层弱电井的巡视工作每周不得少于二次。巡视内容：设备工作状态、室内电源、室外温度、通风及有无火灾隐患。
3、保持弱电室井内卫生，每两周清扫一次, 井道内严禁吸烟。
4、为了满足业主要求，需要改动线路配线位置的，必须及时修改弱电井机管理规程。
5、自觉维护业主权益，不得擅自、私自使用弱电井的设备。
楼宇自控系统管理规定（适用大厦）
（1） 运行规程
1．控制计算机保持开启。
2．每月对系统相关数据进行备份。
3．控制点定义、预定日程表等参数不可随意修改。 4．新增被控设备要注意继电器触点容量。 5．保持设备表面清洁。
6．严禁于控制电脑上运行自带软件及游戏。 7．当有危机警告发生时立即查明及检修。 8．一切元器件、线路不得随意更改。
9．网络控制器、控制电脑故障应于4小时内修复；现场控制器、扩展模块故障
应于8小时内修复；中间继电器故障应于2小时内修复。 （2） 维修保养规程
1．每天使用相应软件工具扫描控制电脑硬盘。 2．根据保养计划做系统保养。
3．每天监控NCU 状态，发现不在线故障立刻处理。 4．注意后备电池冲放电情况，每天检查一次。 5．注意电脑显示的各控制模块工作情况。
6．NCU 保养时应关闭电源，其余各控制箱可带电作业。 7．保养时着重检查端子接线情况及接插件。 8．保养时选择一定数量的控制点进行测试。 9. 保养情况记录于楼宇自控系统设备检查表
楼宇弱电系统运行管理规定（适用大厦）
1 目的
2 为规范各物业管理处工程维修部对楼宇内弱电系统的管理，提高弱电系统设备的完好率，充分发挥其作用，提高楼宇的自动化水平，提高物业管理处的对客服务水平，特制定本管理规定。 3 范围
本规定明确了对弱电系统的运行、维修及基础管理的内容和要求，适用于各中心工程维修部对弱电系统设备的统一管理。 4 编制依据/引用文件
4.1 GB/T50314《智能建筑设计标准》
4.2 GB 50307-2002《智能建筑工程质量验收规范》
5
术语
5.1 弱电系统
5.2 弱电系统即智能建筑（IB ）intelligent building。它是以建筑为平台，兼备建筑设备、办公自动化及通信网络系统，集结构、系统、服务、管理及他们之间的最优化组合，向人们提供一个安全、高效、舒适、便利的建筑环境。 5.3 设备基础管理
指对物业设备的基础资料管理、标准化管理、规章制度的建立及教育培训等管理活动。
注：设备基础资料原始资料和维修资料。
5.3.1 原始资料包括设备使用说明书、验收文件、技术资料、设备一览表、
设备台帐（一机一档）、中、大修工程记录、事故记录、更新记录等；
5.3.2 维修资料包括维修记录、保养记录、年检记录等。 5.4 建筑设备自动化系统（BAS ） building automation system
将建筑物或建筑群内的电力、照明、空调、给排水、防灾、保安、停车管理等设备或系统，以集中监视、控制和管理为目的，构成的综合系统。本规范所用建筑设备监控系统与此条通用。
5.5 通信网络系统（CNS ） communication network system
它是楼内语音、数据、图像传输的基础设施，同时与外部通信网络（如公用
电话网、综合业务数字网、计算机互联网、数据通信网及卫星通信网等）相联，确保信息畅通。
5.6 办公自动化系统（OAS ）office automation system
办公自动化系统是应用计算机技术、通信技术、多媒体技术和行为科学等先进技术，使人们的部分办公业务借助于各种办公设备，并由这些办公设备与办公人员构成服务于某种办公目标的人机信息系统。 5.7 综合布线系统（GCS ） generic cabling system
综合布线系统是建筑物或建筑群内部之间的传输网络。它能使建筑物或建筑群内部的语音、图像和数据通信设备、信息交换设备、建筑物物业管理及建筑物自动化管理设备等系统之间彼此相联，也能使建筑物内通信网络设备与外部的通信网络相联。
5.8 集成系统（IS ） integrated system
它是将智能建筑内不同功能的智能化子系统在物理上、逻辑上和功能上连接在一起，以实现信息综合、资源共享的系统。 5.9 火灾自动化系统（FAS ）fire automation system
由火灾探测系统、火灾自动报警系统、消防联动及自动灭火系统等部套组成，实现建筑物的火灾自动报警及消防联动。本规范所用火灾自动报警及消防联动系统与此条通用。
5.10 安全防范系统（SAS ） security automation system
根据建筑安全防范管理的需要，综合运用电子信息技术、计算机网络技术、电视监控技术和各种现代安全防范技术构成的先进、可靠、经济、配套且具有纵深防卫功能的安全技术防范体系。
5.11 智能建筑物管理系统（IBMS ） intelligent building management system
建筑物各子系统集成在一起形成建筑物管理系统（BMS ）, 在BMS 的基础上以OAS 和BAS 为主的集成系统则称为IBMS 。 5.12 符号
6 弱电系统运行管理规定
6.1 建筑设备自动化系统（BAS ） building automation system 6.1.1 控制计算机保持开启。
6.1.2 每月对系统相关数据进行备份。
6.1.3 控制点定义、预定日程表等参数不可随意修改。 6.1.4 新增被控设备要注意继电器触点容量。 6.1.5 保持设备表面清洁。
6.1.6 严禁于控制电脑上运行自带软件及游戏。 6.1.7 当有“危急告警”发生时立即查明及检修。 6.1.8 一切元器件、线路不得随意更改。
6.2 火灾自动化系统（FAS ）fire automation system
6.2.1 中控室值班员负责中控室内 火灾自动化系统（报警系统、BTM 系统、联
动柜等）24小时运行操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人前往检查。确认火情后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备。
6.2.2 如有设备故障，中控室值班员及时通知工程维修部进行维修处理。 6.2.3 值班员要负责中控室的清洁工作。保持地面、墙面、设备无积尘、水渍、
油渍。
6.2.4 工程维修部根据弱电系统设备保养规定和消防设备保养合同，对消防进行
日常维护保养。
6.2.5 工程维修部和客户服务部每月定期对大厦消防系统模拟监测试验，确保消
防设备处于正常状态。
6.2.6 消防系统如因维护或其他原因，要暂时改变消防系统的状态（如手动/自
动等），应由工程维修部书面通知客户服务部，并提出相应的临时措施，确保大厦消防安全。
6.3 安全防范系统（SAS ） security automation system
6.3.1 保证系统不间断电源的开启。
6.3.2 系统的不间断电源严禁使用监视设备以外的负载。 6.3.3 楼层摄像头的电源插座严禁使用其他负载。 6.3.4 未经主管的同意，严禁修改系统参数。
6.3.5 系统参数修改后应记录在当值日志上并既时通知当值监控员。
6.3.6 每天巡查系统运行情况一次，发现异常立即处理并记录在当值日志上。 6.3.7 系统有关的参数修改和重大维修都应记录在保养表格上。
6.3.8 摄像头和红外线报警器故障应于3小时内修复，矩阵开关故障应于8小时
内修复，监视器和线路故障应于2个工作日内修复。有关维修情况记录在当值日志上。
6.4 综合布线系统（GCS ） generic cabling system 6.4.1 配线架跳线的压接只能使用专用工具。 6.4.2 配线架没有用的跳线应拆除。
6.4.3 清除配线架、光纤机架、楼层配线架上灰尘，保持设备清洁。 6.4.4 检查紧固有关的绕线架和模块。
6.4.5 检查配线架上的标志，发现缺失马上补充。 6.4.6 工作完成后应随时填写相关记录。 6.5 通信网络系统
6.5.1 任何人员严禁利用机房及设备接收或传播反动淫秽和不健康的信息。在设
备正常接收状态下，如有反动、淫秽信息，立即停止播放，并及时向专业主管汇报。
6.5.2 值班人员要严格执行操作规定，检查设备运行状态，及时处理运行故障，
认真填写检测记录，使设备始终处于正常运行状态。
6.5.3 机房内严禁使用非工作用电器设备，严禁挪用消防器材，并认真执行大厦
各项相关管理制度。
6.5.4 值班人员必须严格遵守各项规章制度，不得将与工作无关的物品带入机
房，禁止在机房内吸烟。
6.5.5 爱护机房设备，保持设备、工具、仪器、仪表及环境的清洁，设备做到摆
放整齐，有人负责。
6.5.6 检修机房内设备，须报本专业主管后，有组织的进行工作。 6.5.7 未经培训考核人员不得操作机房内的设备。
6.5.8 关键设备、设施、自动化控制装置需做好火灾防护工作，并配备灭火器材。 6.5.9 每天检查系统设备，确保用户能接收到图象清晰、良好的信号。 6.5.10 检查所有接收机、邻频调制器、处理器、制转器等设备接头是否接触良好。
楼宇自动控制设备维护保养规程（适用大厦）
7 范围
本标准规定了楼宇自控设备的维护保养流程、方法和工作要求，适用于对楼宇自控系统BA 中主机、网络控制器NCU 、数字控制器DDC 、传感器的状态、控制功能的维护保养。 8 保养频次
8.1 日常保养：弱点维修工每月清洁控制箱，巡查监控点至机房主干线跳线连
接是否完好。
8.2 定期保养：每半年一次，一般安排在春、秋季随空调系统换季保养时进行。 9 工作流程、工作方法与质量标准
10 测试操作规程
电视监控系统管理规定
1. 设备管理
1.1对监视器, 录相机, 矩阵切换机, 控制台, 电源设备应统一编号, 在设备上粘贴标签, 进行登记.
1.2对摄像机, 解码器, 视频分配器, 云台, 电源箱(蓄电池), 护罩等机房外设备应分类编号, 做好登记记录, 注明设备的安装部位区域.
1.3将系统各设备的使用起始日、规格、型号、数量详细做好记录, 以便查阅. 2. 检查和维护管理
2.1操作人员应每日检查机房内各设备的运行情况, 观察电源, 注意指示灯是否正常, 将检查的情况、时间做好记录, 并由检查人签名. 2.1应每月对设备的检查情况记录进行检查.
2.2在系统运行当中, 某一设备情况发生异常通知维修人员维修, 做好记录. 2.3定期检查监视器的清晰度, 视频连接线是否牢固. 2.4检查矩阵画面切换机画面切换是否正常.
2.5定期查看已录制的录相画面清晰度, 定期用新像带放在录象机中转动自动清洁录象机的磁鼓.
2.6日常检查控制台对各摄像机云台各方向的运转情况, 摄像机镜头、光圈、焦距的调整状况, 保持状态正常.
2.7检查视频分配器的输入输出接口, 屏蔽接触, 应保持良好. 2.8检查摄象机防护罩是否完好, 应无锈蚀，安装牢固.
2.9维修人员应按制定的维修计划对各设备线路进行定期保养, 并将保养设备的名称、内容作好登记、记录.
2.10当系统设备运行发生异常时, 应及时通知维修人员进行维修, 并做好记录, 予以备案.
楼宇门禁对讲系统的管理规定
1. 设备管理:
1.1机房设备: 中控机、管理员机、 副管理员机、电脑主机、 显示器、 打印机 应统一编号， 采用标签 张贴在各设备上. 做好登记记录
1.2机房外设备: 门口机. 调节器. 解码器. 视频分配器. 读卡机. 应统一编号. 对设备的安装位置应登记清楚. 以备查阅.
1.3做好机房内外设备使用起始日. 规格. 型号. 数量. 使用状态的详细记录. 2. 运行检查和维护管理.
2.1值班人员每日应仔细检查机房各设备的电源. 信号指示灯的开启和运行, 状况, 必须填写设备运行情况表.
2.2定期检查各设备连接线, 接口连接是牢固, 可靠. 2.3检查门口机. 用户话机之间的通话是否正常 2.4检查系统报警在监控中心电脑显示是否正确. 2.5检查门禁开关的操作，报警显示是否正常.
2.6定期检查视频分配器的输入输出接头是否牢固. 松动. 信号传输质量良好. 图像是否清晰.
2.7检查门禁开关操作是否灵活. 电锁开启应无卡住现象. 2.8应定期测试系统的对讲、可视对讲的功能.
2.9将系统定期测试的内容，检查的项目做好登记记录. 2.10对系统中发现的问题和故障现象应及时报修，并做好记录. 2.11工程维护部应定期对报警记录进行检查备案.
2.12定期对系统各设备的接线，桩头进行检查，对接线松动，桩头霉变现象应由维修人员及时紧固和去霉处理.. 保证系统运行正常. 并作好记录. 2.13检查各操作按键是否灵活. 接触是否良好. 必须清楚障碍保持按键操作灵活. 线路板用清洁剂清洁. 保持接触良好.
1. 目的：保障系统良好运行，能够及时准确地对所防范区域内的可疑事件报警以便采取适当的方法进行处理。 2. 适用范围：管理处的周界防范系统。
3. 职责：管理处工程维护部维修人员负责年保养。 4. 月保养：
4．1 做好保洁除尘工作，清洁室内控制主机同键盘、室外红外对射探头的护罩上的灰尘。
4．2 检查室外红外对射探头的护罩是否完好，固定是否牢固。 4．3 定期对探测器的固定支架进行检查，有松动现象应及时固定，检查外
壳和支架的锈蚀情况，定期清洁保养，并作好记录。
4．4 定期检查各防区模块的性能，发现异常应及时更换，作好记录。 4．5 对各设备的连结线、接口进行检查，发现问题及时报修。 4．6 报修人员应每月一次对设备发生的故障、内容进行统计、记录。 4．7 维修人员对报修内容进行分类、登记，以便归类总结。 4．8
检查控制主机及键盘是否正常工作，各个防区是否能正常报警。
5. 年保养记录
5.1 完成月保养的内容。
5．2 检查控制主机及红外探头各端子连接是否牢固，检查后备电源是否能
正常工作，各个探头的工作电压是否满足设计要求。
6. 注意事项：
6．1 非指定维修保养人员不得对控制主机进行编程。
6．2 非指定维修保养人员不得打开控制主机或探头进行检测。
6．3 清洁工清洁卫生时，注意防止水进入控制主机及键盘，对探头进行清
洁时，注意不要将探头移位。
1. 目的：保障巡更系统良好运行，正确有效地记录巡更活动。 2. 适用范围：本公司所管理的小区巡更系统。
3. 职责：管理处工程维护部弱电维修人员负责半年、年保养。 4. 月保养：
4．1 保持清洁，对巡更检测点及巡更器定期清洁除尘。 4．2 检查巡更器及巡更检测点是否完整无损伤。 4．3 检查巡更检测点安装是否牢固。 5. 半年保养：
5．1 完成月保养的内容。
5．2 检查巡更器能否正常完成记录工作。 5．3 检查各个巡更点能否由巡更器正常识别。
5．4 检查管理电脑能否正常下载巡更器所采集的数据，并检查记录数据是
否正确。
LEO 电子屏幕的管理和维护制度
1. 小区维护人员定期对电子屏幕进行保洁，发生故障及时修复，保证正常使用；
2. 对屏幕的线路和接口进行定期的检查，使线路整洁，接触好，接口牢固、可靠。
3. 检查LDE 视频控制仪和控制计算机运行状况。 4. 定期对电子屏幕的系统软件进行检查。
5. 保证系统电源的可靠、安全，输入输出电源正常。
6. 定期对控制计算机、辅助设备、视频控制仪进行清洁、保养。
家庭安防系统的管理制度
1.
设备管理
1.1家庭报警控制主机，应有统一性标贴。
1.2报警控制电脑系统的设备应由保安队长严格管理。
1.3住户内的红外探测器、门磁开关、电锁、紧急按钮，应分别登记，并标明数量、名称等； 2.
报警系统的检查和维护
2.1工程维修部与秩序维护部人员配合定期对家庭报警系统进行测试，有计划地交叉进行，并做好记录。
2.2测试前应对相关器件进行检查，保养。
2.3检查被动红外探测器，清洁、保养反光镜面。固定支架应牢固。 2.4检查门磁开关位置是否移动，应调整好位置，螺丝坚固。 2.5检查紧急按钮，操作是否灵活，应动作可靠。
2.6电控锁开关动作是否有卡住现象，应使开关部件无碰擦现象。 2.7检查各设备器件的接线是否牢固、可靠，接头无氧化现象。
公共广播系统的管理
1. 设备的管理
1.1对机房设备的前置放大器、功率放大器、调谐器、CD 机应进行统一编号、登记、记录，将标贴贴于设备的明显位置。
1.2对监听器、小区扬声器进行编号，在记录单上登记并注明安装的部位。 2. 设备的检查、维护管理
2.1操作人员应按小区的管理规定，按操作制度，定时开启系统的相关设备，电源开关。
2.2检查机房设备的电源指示灯、运行指示灯的状态，保证运行正常。 2.3检查各设备连接线牢固，接触良好，各接插件无松动现象。 2.4检查在播放CD 片时无卡片，跳片现象。 2.5检查调谐器调谐灵活，频率调整准确。
2.6检查功率放大器输出的音频信号随电位器调节，声音变化的状况，使其正常。
2.7定期对系统设备外部清洁，并作好记录。 2.8定期清洁CD 机激光头，保持播放的良好状态；
2.9定期对功率放大器音量调节器，进行清洗，使其音量保持线性的平滑变化。 2.10对设备发生故障的应及时报修，作好记录。 2.11对故障严重的应分析原因，报请管理处。
停车场管理系统的保养
1. 目的：保证停车场管理系统正常工作，确保车辆能正常出入。
2. 适用范围：本公司所管理的停车场管理系统。 3. 职责：管理处弱电部人员负责季、年保养。 4. 月保养：
4．1 做好保洁除尘工作，清扫齿轮箱内外、挡车杆等。
4．2 检查挡车杆是否完好、平直，反光膜有无脱落现象，齿轮箱箱体有无损
坏，齿轮箱门箱盖密封防水性能是否良好。
4．3 检查各转动轴是否润滑正常。
4．4 检查感应式读卡机是否正常工作电动开闭正常自动停止。 5. 季保养记录
5．1 做好月保养内容。
5．2 取下齿轮箱盖顶打开箱门，检查齿轮箱内机油标是否正常，并对齿轮箱
及各转动轴加油，检查电缆接头有无松动。
6. 年保养记录
6．1 做好月保养和季保养的内容
6．2 检查各电器触点接触是否良好，电容器有无漏液，各电器接地是否良好。 6．3 检查齿轮箱内齿轮是否完好，各部件是否紧固，限位开关是否紧固。
防雷与接地检测与管理
为了保证防雷装置具有良好的保护性能，使用中的防雷装置，应进行及时检
查和维护。
一、防雷装置检测
防雷装置应在每年雷雨季以前进行检查。主要检查如下事项：
1．检查建筑物维修或改建后的变形，是否使防雷装置的保护情况发生改变。 2．检查有无因挖土方、敷设其他管线或种植树木而挖断接地装置。 3．检查各处明装导体有无开焊、锈蚀后截面积减小过大、机械损伤折断的情况。
4．检查接闪器有无因接受雷击而熔化或折断情况。 5．检查避雷器资套有无裂纹、碰伤、污染、烧伤痕迹。 6．检查引下线距地2m 一段的绝缘保护处理有无破坏情况。
7．检查支持物是否牢固，有无歪斜、松动。引下线与支持物固定是否可靠。 8．检查断接卡子有无接触不良情况。
9．检查木结构接闪器支柱或支架有无腐朽现象。 10．检查接地装置周围的土壤有无沉陷情况。 11．测量全部接地装置的流散电阻。
12．如发现接地装置的电阻有很大变化时，应将接地装置挖开检查。 二、接地装置的检测
对防雷接地装置应定期检查和测定。主要是检查各部分连接情况和锈蚀情况以及测量电阻，一般规定每年春秋两季各检查一次。 三、设备接地检查
工程维护人员设备在维护保养后，检查设备接地状况是否良好，如有松
动紧固。
综合布线系统维修保养规程
1．严格按照保养计划进行系统的保养。
2．配线架跳线的压接只能使用专用工具。
3．配线架没有用的跳线应拆除。
4．清除配线架、光纤机架、楼层配线架上灰尘，保持设备清洁。
5．检查紧固有关的配线架和模块。
6．检查配线架上的标志，发现缺失马上补充。
7．工作完成后填写通讯线路设备检查表