第九章 土地增值税法律制度
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税
一、 纳税人
二、 土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
【提示1】土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。
【提示2】土地使用权、不动产转让中：转让方缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税；承受方缴纳契税、印花税。
【例题·单选题】下列各项中, 不属于土地增值税纳税人的是（ ）。
A. 以房抵债的某工业企业
B. 出租写字楼的某外资房地产开发公司
C. 转让房产的某个人
D. 转让国有土地使用权的某高等学校
『正确答案』B
『答案解析』本题考核土地增值税的纳税人。土地增值税征税范围规定，出租房地产，未发生房产产权、土地使用权的转让行为，不属于土地增值税征税范围，所以，出租写字楼的某外资房地产开发公司不是土地增值税的纳税人。
【例题·单选题】下列各项中, 应当征收土地增值税的是（ ）。
A. 公司与公司之间互换房产
B. 房地产开发公司为客户代建房产
C. 兼并企业从被兼并企业取得房产
D. 双方合作建房按比例分配房产后自用
『正确答案』A
『答案解析』本题考核土地增值税的征税范围。根据规定，房地产开发公司为客户代建房产，没有发生房屋产权的转移，不属于土地增值税征税范围；兼并企业从被兼并企业取得房产、合作建房按比例分配房产后自用，暂免征收土地增值税。 • 三、土地增值税的计税依据——转让房地产所取得的增值额 • 增值额＝转让房地产取得的收入一扣除项目
【关注2：转让房地产有关的税金】
1. 房企：营业税、城建税（教育费附加）
2. 非房企：营业税、城建税（教育费附加）、印花税
【例题·多选题】根据我国《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，下列各项中，在计算土地增值税额时可以从转让房地产取得的收入中扣除的项目有（ ）。
A. 取得土地使用权所支付的金额
B. 房地产开发成本
C. 转让房地产缴纳的营业税
D. 转让房地产缴纳的企业所得税
『正确答案』ABC
【例题·多选题】纳税人转让旧房，在计算土地增值额时，允许扣除的项目有（ ）。
A. 转让环节缴纳给国家的各项税费
B. 经税务机关确认的房屋及建筑物的评估价格
C. 当期发生的管理费用、财务费用和销售费用
D. 取得土地使用权所支付的价款和按国家规定缴纳的有关税费
『正确答案』ABD
『答案解析』本题考核土地增值税的扣除项目。根据土地增值税法律制度的规定，纳税人转让旧房，不允许扣除管理费等三项费用，只有转让新建商品房项目时，才允许按照房地产开发费用扣除。
几种特殊事项的税务规定
1. 隐瞒、虚报房地产成交价格的
2. 提供扣除项目金额不实的
3. 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
4. 非直接销售和自用房地产
即：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
• 四、土地增值税的税率——实行四级超率累进税率
（一）土地增值税税率表
二）土地增值税应纳税额的计算
土地增值税应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
计算步骤：
【例题·计算题】 某外商投资房地产开发公司于2011年10月将一座写字楼整体转让给某单位，合同约定的转让价为20000万元，公司按税法规定缴纳营业税1000万元，城建税及教育费附加100万元，印花税10万元。公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用和税金为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明）。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该公司转让写字楼应缴纳的土地增值税税额。
（1）房地产转让收入为20000万元
（2）确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为3000万元
②房地产开发成本为4000万元
③房地产开发费用为：（3000＋4000）×10%＝700（万元） ④与转让房地产有关的税金为1000+100=1100（万元） ⑤从事房地产开发的加计扣除为：（3000＋4000）×20% ＝1400（万元）
⑥转让房地产的扣除项目金额为：3000＋4000＋700＋1100＋1400＝10200（万元）
（3）计算转让房地产的增值额：20000-10200＝9800（万元）
（4）计算增值额与扣除项目金额的比率：9800÷10200≈96%
（5）计算应缴纳的土地增值税税额：
应纳土地增值税税额＝9800×40%-10200×5%＝3410（万元）
【例题·计算题】2011年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2800万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售完毕，取得销售收入共计9000万元；缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元；缴纳印花税4.5万元。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。
『正确答案』非房地产开发企业缴纳的印花税允许作为税金扣除；非房地产开发企业不允许按照取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本合计数的20%加计扣除。
（1）住宅销售收入为9000万元
（2）确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为：2840＋160＝3000（万元）
②住宅开发成本为2800万元
③房地产开发费用为：（3000＋2800）×10%＝580（万元） ④与转让房地产有关的税金为: 495＋4.5＝499.5（万元） ⑤转让房地产的扣除项目金额为：3000＋2800＋580＋499.5＝6879.5（万元）
（3）计算转让房地产的增值额：9000-6879.5＝2120.5（万
元）
（4）计算增值额与扣除项目金额的比率：2120.5÷6879.5≈31%
（5）计算应缴纳的土地增值税税额：
应纳土地增值税税额﹦2120.5×30%＝636.15（万元）
五、土地增值税的减免税
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额 （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
（三）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额
（四）自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
【例题·多选题】下列各项中，可以不征或免征土地增值税的有（ ）。
A. 国家机关转让自用房产
B. 工业企业以不动产作价入股进行投资
C. 房地产公司以不动产作价入股进行投资
D. 某商场因城市实施规划、国家建设的需要而自行转让原房产
『正确答案』BD
『答案解析』本题考核土地增值税的减免税。根据土地增值税法律制度的规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不免征土地增值税；工业企业以不动产作价入股进行投资和某商场因
城市实施规划、国家建设的需要而自行转让原房产属于免征土地增值税的情形；国家机关转让自用房产属于土地增值税的征税范围。
六、土地增值税纳税清算——重点是清算条件
【提示】区分“应当清算”和“可要求清算”。
（一）符合下列情形之一的，纳税人 应进行土地增值税的清算：
1. 房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
3. 直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1. 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2. 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3. 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
考题·多选题】（2010年）根据土地增值税法律制度的规定，下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（ ）。
A. 直接转让土地使用权的
B. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的
C. 房地产开发项目全部竣工并完成销售的
D. 取得房地产销售（预售）许可证满2年尚未销售完毕的 『正确答案』ABC
『答案解析』本题考核土地增值税的清算。对于取得房地产销售（预售）许可证满2年尚未销售完毕的，不用进行土地增值税的清算。取得房地产销售（预售）许可证满3年尚未销
售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 土地增值税法律制度总结
本章总结：
1. 掌握：各税种的纳税人、征税范围（税目）、计税依据、应纳税额的计算；
2. 熟悉：各税种的税率、税收优惠。