第29卷 第4期
2003年12月
四川建筑科学研究
BU ILDIN G SCIENCE RESEARCH OF SICHUAN 125
房地产按揭贷款违约风险分析
胡 鹏1, 钟叔平2, 苗维亚1
(11电子科技大学管理学院, 四川成都 610054; 21四川省建设监理公司, 四川成都 610081)
摘 要:概述了有关房地产按揭贷款的借款人违约风险, 在具体分析借款人违约行为方面, 非理性违约这一因素。通过具体的分析计算, , 集一定比例资金的对应数量关系。
关键词:房地产; 按揭贷款; 违约风险中图分类号:F293. 33 :B-0125-02
1 前言
目前, 点。房地产按揭贷款主要是指购房户交纳部分首期付款后, 将所购房产抵押给贷款银行, 其剩余房款向银行申请以贷款形式支付, 其实质是银行与贷款人之间的资金信贷关系。对银行而言, 尽管这种贷款有价值较稳定的住房作抵押品, 且其贷款的总额一般不超过房价的80%, 应该说安全性有一定的保证, 但房地产市场的变化会影响贷款的市场环境和借款人的还贷能力。当借款人违约时, 所抵押房屋的拍卖收入也未必能补偿银行的支出。因此, 银行贷款客观上存在着一定的风险, 有必要对其风险进行合理有效的分析。
目前对有关房地产按揭贷款违约风险的分析, 主要偏重定性分析, 如文献[1],[2]。文献[3]的研究进行了一定程度的定量分析, 建立了理性违约行为可能发生的计量公式, 取得了较好成果。但现实中原购买者有可能发生非理性违约, 因为房价在没达到或接近文献[3]所计算的房价下跌幅度之前, 即借款人的剩余贷款额小于但接近购置相同功能物业所需代价时, 由于心理或房屋的地理位置等因素的影响, 原购买者有可能更愿意筹集部分资金购买其他类似房屋, 这时非理性违约行为便可能发生。本文考虑这一因素, 并以此为基础分析计算原购买者有可能发生非理性违约时, 其可能筹集的资金比例与所对应的房价下跌幅度的对应数量关系。
2 房地产按揭贷款的借款人违约风险概述
另外还存在一种非理性违约, 即当房价下跌, 借款人的
剩余贷款额小于但接近购置相同功能物业所需代价, 借款人发现市场上有更好的符合自己心意的类似房屋, 或者有更好地段的类似房屋等, 这时, 借款人就有可能选择违约而愿意再筹集部分资金去购买新的房屋。
就风险本质而言, 银行经营风险是上述违约风险的诱因, 其直接后果是加大借款人违约的机会。从某种程度来说, 借款人违约风险是银行经营风险的最高和最集中的体现。
3 借款人违约行为及其影响因素分析
借款人违约风险是银行在经营按揭贷款业务时面临的
最直接也是最主要的风险。通常, 借款人违约的情况可以分为被迫违约和理性违约、非理性违约。
所谓被迫违约, 指借款人因财力不足而无法继续供款时, 被银行下令收楼的情况。被迫违约通常由借款人的经济收入直接引起。如贷款发放后, 借款人由于失业或疾病等原因而使收入减少, 无法按时全部还款, 违约就有可能发生。
所谓理性违约, 又称借款人转移投资违约, 指借款人觉得放弃继续还款可带来更大利益时的违约行为。一般来说, 如借款人购买房屋后, 房价不断上升, 则理性违约的情况较少。因为即使借款人无力供款, 亦可把房屋转让, 收回投资, 还有可能盈利。而当房地产市场不景气或房价下跌时, 借款人就会对继续还款的得失进行权衡。当剩余贷款额大于购置相同功能物业所需代价时, 借款人就有可能主动违约。
房地产市场本身的变幻莫测及金融体系的波动起伏, 使得影响借款人违约的因素无所不在。一方面, 房地产价格的涨落会影响借款人对未来资金的安排, 同时各个经济杠杆的易费率、按揭贷款年期、已还贷期数和市场利率等的变化, 都会对银行的按揭贷款的安全性和盈利性带来不同程度的影响。影响违约的风险因素很多, 这些因素的共同作用构成了银行经营风险, 也形成了导致借款人违约的经济环境。
对借款人违约行为进行的简略分析, 可以大略看出各类因素对按揭违约的综合影响。简单地讲, 当房价下跌的幅度达到一定程度时, 原房屋购买者有可能考虑新购买其他房屋, 这时违约行为便可能发生, 即房价的大幅下跌是借款人选择违约的直接诱因。以下对其进行具体的计量分析, 并考
虑原购买者违约并且可能自己筹集部分资金去新购买其它房屋这一因素。为分析简单明了, 暂不考虑自筹资金的利息, 且按借款人等额还款方式计算, 假设:
P 0为已购的房屋购买价格; P 1为购买后其它类似房屋的市场销售价格; α0为已购买房屋的按揭比例; k 为若再新购买房屋可能采用的筹资比例; A 为已购买房屋的贷款人每期应向银行支付的金额; n 为已经支付贷款的期数; γ为购买房屋的交易税费率(包括房产税、保险费、公证费、住房维修基金等等) 。
由此可知, 已经按揭购买房屋一段时间后, 剩余的应该供款总额为(交易税费在购买房屋的初期已部分支付, 计算
收稿日期:2002211204作者简介:胡 鹏(1972-) , 男, 四川南充人, 硕士研究生, 主要从事工程管理方面研究。
126中暂不考虑) :
B =α0P 0-nA
四川建筑科学研究第29卷
(1)
(贷款人每期应支付的金额A 可以由公式求得, 或者也可通过查表获得。在式(1) 中, α0P 0为购买者购买原来房屋
) 的按揭金额。
若新购买房屋, 除去自己可能筹集的资金后, 其费用为(设其自己筹集资金的比例为k ) :
(2) C =(1-k ) P 1+γP 1则发生违约行为的公式为B ≥C , 即
αP 10P 0-nA ≥(1-k ) P 1+γ移项整理可得:
α≤P 01-k +γ
违约行为可能发生的理论公式为:
+ (5) 式中
(4) (3)
)
; 款, 贷款年限为10年, 月贷款实际利率为412‰, 交易税费包括房产税、保险费、公证费、住房维修基金等等, 暂定为6%; 以一年后为分析计算期, 即借款人已归还银行贷款的期数为1年。以下分几种情况计算讨论:
(1) 当可能发生违约且不考虑筹资时, 即k =0, 对应的房价跌幅计算结果为:
αR =1-=1-=42. 36%
1-k +γ1+0. 06
(2) 当可能发生违约且考虑筹集k =10%的资金比例时, 对应的房价跌幅计算结果为:
αR =1-=-=36. 36%
γ-k +0. 06
) k %的资金比例=1-=1-=19. 6%
1-k +γ1-0. 3+0. 06
同理, 可求出考虑其他筹资比例时的对应房价跌幅, 计算结果见表2。
表2 筹资比例与房价跌幅对应
筹资比例
0%20%40%
α1-=R 为房价下跌幅度警戒线。(5) 式中的左
1-k +γ
边项大于或等于右边项时, 则违约行为就可能发生。
以上计算式可以分析出按揭比例、已还款期数、交易税费、房价下跌幅度等因素与违约行为可能发生的风险之间的相互关系, 即:当已经还完款的期数n 增加时, R 会增加, 因此, 违约风险减小, 相反, R 会减小, 违约风险增大, 一般来说, 按揭第一年和第二年的违约机会最高, 而且固定供款按揭计划的违约机会也较小; 当原购买房屋的按揭比率α0增大时, R 会减小, 因此, 违约风险增大, 反之, 违约风险会减少; 当交易费用率γ增大时, R 减小, 违约风险增大。交易费用率的变动方向与违约风险机会的方向一致; 当房价下跌
幅度增大时, 违约风险行为发生的可能性会增大, 反
P 0
房价跌幅
42. 36%28. 96%7. 4%
筹资比例
10%30%50%
房价跌幅
36. 36%19. 6%
小于0(不考虑)
之, 则违约风险行为发生的可能性会减少; 当银行按揭贷款实际利率增加时, 会增加购买者的经济负担, 则购买者违约风险行为发生的可能性增加。反之则减少; 当按揭年限增加时, 风险会加大; 当购买者新购买房屋考虑按揭因素k 时, 可以知道, 考虑按揭比例越大, 则违约风险行为发生的可能性越小。
以上分析结果说明, 各类按揭违约因素对按揭违约的影响是相互联系、相互作用的, 如表1所示。
表1 按揭风险因素关系因素与违约关系因素与违约关系
因素变化风险变化因素变化风险变化减小减小增大增大减小增大增大减小减小减小增大增大减小减小增大增大减小增大增大减小减小增大增大减小减小
增大
增大
减小
因素与
风险关系正向关系反向关系正向关系正向关系反向关系反向关系反向关系
以上计算结果表明, 在银行的按揭比例为70%, 按揭贷款年限为10年的条件下, 可能出现的违约风险条件是:
(1) 当房屋价格下降达40%左右时, 可能出现原购买者直接发生违约或者考虑自筹10%的资金购买新的房屋而发生违约风险;
(2) 当房屋价格下降达30%～20%左右时, 可能出现原购买者考虑自筹20%～30%的资金购买新的房屋而发生违约风险;
(3) 当房屋价格下降在10%以内时, 有可能出现原购买者考虑自筹40%的资金购买新的房屋而发生违约风险。在这种条件下, 违约行为一般较难发生。
5 结语
本文分析了个人住房按揭贷款的违约风险因素, 分析过程中着重考虑了原购买者可能违约并且有可能自筹一定比例资金去购买其他房屋这一因素; 并进一步定量地分析了购买者有可能违约时, 其可能筹集的资金比例与房价下跌幅度的对应关系; 可作为有关部门采取措施以提前或实时地规避房地产交易中可能出现按揭贷款违约风险时的参考。参考文献:
[1] 邓 鹤, 邱 云. 按揭风险及其防范[J].中国房地产,2001,
(1) . [2] 苏 峰, 黄胜利. 警惕按揭贷款的风险[J].中国房地产金融,
2001, (12) . [3] 张 红, 艾 娜. 按揭贷款违约风险及其规避[J].中国房地产,
2002, (2) . [4] G M Brown. Property Transactions[M ].Hand Law House Press ,
1991.
[5] 卢家仪, 蒋 真. 财务管理[M ].北京:清华大学出版社,1997.
原按揭比例
已还款期数交易税费 房价跌幅
按揭利率 按揭年限 新购置筹资4 实例计算与分析
假定某一住房的价格为20万元, 银行提供7成按揭贷