个人转让旧房产缴纳土地增值税问题解答
1.个人转让旧房产是否发生土地增值税纳税义务？
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院1993年12月13日发布）
第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税纳税义务人。《中华人民共和国土地管理法》规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。因此，个人转让国有土地上的旧房产并取得收入的应缴纳土地增值税。
2.如何申报纳税？
个人转让旧房产应当自转让房地产合同签订之日起7日内到房地产坐落地房地产一体化地税征收窗口办理纳税申报，同时，提交房屋及建筑物产权证书、契证、房地产买卖合同、房地产评估报告（或购房发票和购房时缴纳契税凭证），及其他与转让房地产有关的资料。在办理房地产权属变更手续之前缴纳土地增值税。
3.土地增值税计税依据是什么？
以转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为计税依据。
增值额=转让收入-扣除项目金额
转让收入包括货币收入、实物收入和其他收入。
4.扣除项目金额如何确定？
(1)能够提供房地产评估价格的，扣除项目金额为：
取得土地使用权所支付的金额+旧房及建筑物的评估价格（重置成本×成新度折扣率）+转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和印花税）+其他允许扣除金额
(2)不能提供房地产评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目金额为： 购房发票金额×（1+5%×年限）+转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税）+购房时缴纳的契税+其他允许扣除金额
年限=实际拥有房地产累计月份÷12
(3)既没有评估价格，又不能提供购房发票的，由主管地方税务机关参照契证所载“房产土地价值”核定购房价格计算扣除项目金额：
房产土地价值×（1+5%×年限）+转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税）+购房时缴纳的契税+其他允许扣除金额
年限=实际拥有房地产的累计月份÷12
5.税率是如何规定的, 怎样确定适用税率?
土地增值税实行4级超率累进税率，税率和速算扣除系数的标准如下：
增值额与扣除项目之比=增值额÷扣除项目金额×100%。
6.应纳税额如何计算?
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
7.税收优惠有哪些?
(1)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。
(2)对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
（3）对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
8.可以享受税收优惠政策的普通住宅的标准是什么?
从2006年3月2日开始,享受优惠政策普通住宅的标准是，住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
例:某纳税人于2006年9月转让位于市内的住房一套，该住房于2004年10月年购买，建筑面积150平方米，取得收入450,000元，转让时缴纳税金25,200元（其中:营业税22,500元 、城市维护建设税1,575元；教育费附加675元、地方教育附加225元、印花税225元）。申报土地增值税时不能提供房地产评估价格，但能提供购房时的发票，发票金额为345，000元，并提供了购房时缴纳契税的完税凭证注明13,800元，计算其应缴纳的土地增值税。
应纳税额计算如下：
（1）房地产转让收入450,000元
（2）扣除项目金额=345,000×（1+5%÷12×24）+25,200+13,800=418,500元
（3）增值额=450,000-418,500=31,500元
（4）增值额与扣除项目金额之比=31,500÷418,500×100%=7.53%
(5)确定适用税率:税率为30%，速算扣除系数为0
(6)应纳土地增值税税额=31,500×30%=9,450元
沈阳市地方税务局
2