连云港万科房地产项目
规划设计任务书
江苏万科房地产置业有限公司
目 录
1．项目概况 ............................................ 2 2．规划设计的基本原则 .................................. 4 3．规划设计要求 ........................................ 8 4．设计成果要求 ....................................... 12
1 项目概况
1.1 项目区位及用地范围
本项目位于连云港市新浦区东部，新浦——连云的必经之路，是新浦区的东大门。 且处于新浦区行政中心规划的所在地。
图01项目区位图
1.2 项目用地特点
项目规模：203亩，长约770米，宽约220米。
用地性质：
以海连东路凌州路交叉点为圆心，半径220米以内用地为城市绿化广场用途。 半径220-320米以内用地为商业、金融、办公用地；
其余为居住用地。
技术经济指标:
商业用地R ＜3.5，绿地率＞20%，筑密度＜40%；居住用地R ＜2.5，绿地率＞35%，密度＜20%。人均公共绿地＞1.5M 。
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1.3 项目用地范围
新墟路
图02 地块示意图
► 东至：海连东路
► 南至：居民区及部分企业用地
► 西至：陇海东路
► 北至：凌州路
1.4 道路交通
东侧：海连东路
路宽60米，东西双城连接的必然通道，货运车占主要比例，车速较快。道路对面是露天的原材料市场，将来作为商业和居住的开发用地。
南侧：居民区
有一条小路穿过居民区和巨龙路相通。
西侧：陇海东路
路幅20米规划道路，尚未建成，现状是民房。
北侧：凌州路
现状路宽8米，规划拓宽至60米，计划两年内建成。
2 规划设计的基本原则
2.1 项目定位
2.1.1 项目定位：
立足于新浦东北部将来形成的城市副中心的区域中心位置上，并考虑与周边其它项目的资源整合以形成项目之间的差异化。本项目开发建设的目标为打造城市中心生活示范区。项目定位为面向有一定地位、收入的中高端客户群体，在连云港地区领先的具有标杆示范性的高品质的生活社区，倡导家的温情和对生活的热爱。 和谐东方，馨然之所。
高品质体现在以下几个方面：
社区文化——共享的、和谐的生活理念
社区感——利用凌州广场，以及通过建设社区内部主景观，来营造优质的可参与的公共空间，增强社区氛围
高性价比的产品——高端的形象，中档的价格，适中的面积，较低的总价，创新的户型（各式空中院落和阳光花房）
双能双本社区——强调智能与节能，注重以人为本、以文为本。
通过以上方面，形成立足主流之外的差异化。
2.1.2 社区形象描述 ：
春暖花开、阳光明媚、空气清新；
离尘不离城，即可以享受城市的繁华，又可以和自然和谐共生；
居住在一起的人，都有相同的对人生世相的看法，洗尽铅华，热爱家庭、邻里和睦，保持一颗自然宁静的心；
在这里，没有压力，没有喧嚣、没有烦燥，只有和谐、浪漫、温馨、健康……
2.2 产品设计
2.2.1 产品设计原则——在控制成本的前提下，体现高品质
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设计时要考虑整体成本 区分关键区域和常规区域投入的差异性，启动期的成本略高于后期 采用低成本半地下生态车库 减少做不必要的高投入配套；会所控制面积。并考虑其对外经营的可能。设置公众参与性强的活动项目，如羽毛球、网球、篮球等
2.2.2 住宅设计原则
● 建筑套型进深不宜超过12米。套型设计，在有条件的情况下，应当考虑
增设书房（工作室）、步入式更衣间、入口过渡空间、贮藏室或壁厨、阳台或阳光房。
● 套型功能分区设计应明确合理，设置和布局，既要满足功能上的要求，也要满足使用便利和卫生的要求，设计时应合理、有效地组织各功能区块，注重
动静分区、洁污分区。起居室、卧室、餐厅、厨房、卫生间长短边之比≤1.8。 ●
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● 当有四个以上居住空间时，必须保证其中有两个或两个以上居住空间获得日照。起居室、卧室不朝向凹口、天井开窗。 起居室尺度：使用面积≥20 m ，开间≥4.2m ；使用面积≥17 m ，开间≥3.9m ；使用面积≥14 m，开间≥3.6m 。 住宅的卫生间，至少应有一间的使用面积不应小于4.5 m，设2个及以上卫
生间时，使用面积之和不小于8m 。主卧卫生间面积宜小，共用卫生间面积宜大。
● 合理安排各空间的序列，减少交通面积，提高使用效率, 组织好公共空间和私
密空间的关系，避免相邻住户的视线干扰。套内纯交通面积不宜超过使用面积的1/20。
● 注重户型设计的特色化，引入新的设计元素，做适度的产品创新（不要求做
全面的创新）。例如，设置部分入户花园，采用各种方式与阳光、户外风景亲密交融，多做观景阳台、露台、观景眺窗等。顶层可做复式，作为空中别墅。 ●
住宅设计的朝向要求；连云港人对朝向很敏感，要求卧室朝南，两卫较佳。设计以景观利用为主要原则，实现资源利用最大化。高层结构，最大限度满足户型的方正和通透性 22222充分考虑设计细节，诸如空调机位、室内外管线的隐藏、家用锅炉的安放等，提高建筑品质。
设计方案中应提出具体的智能与节能措施，例如在高层、小高层住宅上设置集中太阳能热水器等。
产品设计的创新不限于以上方案，规划建筑设计师可从专业的角度进一步挖掘物业价值，实现产品设计的多角度创新。
2.2.3 以打造组团生态园林和开放的社区环境来营造未来生活的场景，提升服务品质
设计时应提出概念性景观、绿化规划设计方案，室外景观环境布置应做到与实际相协调，符合当地自然条件，服务于人性化人居，实现区内外建筑与景观的相互和谐、互补、提升，满足市场需求。景观绿化做到平面与空间结合，点、线、面结合，观赏性与参与性结合，形成良好的特色环境 园林分组团建设 分组团构成的主题生态园林，开放式与半开放式的庭院空间设计，既能
提供邻里交往的空间，又满足人们感观功能的需求 注重节点营造，营造不同风格主题的Demo(样本) 庭院，未来可以赋予每
个院落特殊的气质与文化，体现场所精神，界定居民的归属感，此外，
推售时分期较易辩识 园林规划设计决定后期的维护成本，应偏重设计本身，要考虑施工和日
后维护的成本，尽量少设硬铺，多设软铺，避免大水面、昂贵植物等
道路交通 无论方案的主入口设在何处，沿海连东路处，该地块的东南角必须设置
一进入居住区的入口，以保证启动区开发建设的需要。 地块南侧现有一条通向外部的通道，在总体规划设计时须加以利用。 人行道不一定要对称，可以把某一边宽度做足些，做出街区的感觉 上下班是直的，给老人孩子玩的路最好是弯的 车行道路无须太宽，曲径通幽，并可降低车速 在道路上建立缘石坡道、设立盲道 在住宅入口、通道、电梯等附近应安排无障碍设施 停车场
为了让小区居民拥有更多的绿地空间和安宁的居住环境，以保证整个社
区的高品质形象，设计尽可能做到人车分流。停车位尽量在人防地下室
内安排。如人防面积不能满足停车位配比要求时，宜采用半地下、地面
停放等低成本造价方式解决停车位问题。
注重居民停车后回到居所的便利性；车库的设计要考虑到分期建设的要
求，降低施工影响
室外娱乐设施 设置儿童嬉戏场地、室外健身场地、家庭休闲区及活动场所 由于连云港的天气和居民的爱好，无须设置游泳池
2.2.4 公寓部分
具有功能弹性、可组合的、单元式的、可商可住的居家型小户公寓/商务
公寓
2.2.5 建筑群体组合
建筑群体组合应具有相对的整体性，形成良好的群体形象及完整的外部
空间形态的同时，尽量做到户户有庭院景观。居住区与公共活动区之间
应有明显界限，以保证其居住区的私密性，同时又要考虑住户进入公共
活动区的便捷性
2.2.6 处理好与周边环境的关系
在充分分析项目用地周边建筑与配套资源的前提下，合理设计视线与各
种流线，达到对外部环境资源的有效利用与阻隔，注意阻隔不良因素对
小区的影响（如临路噪音等）以及自身与环境相互协调的目的
2.2.7 建筑单体 建筑立面造型要求特点鲜明、时尚，突出个性和内涵，并有一定的超前
意识。风格宜以现代为主，注重色彩，建筑用材与建筑造型的融合，以
及地、面、窗、台的协调。 避免影响外立面的主要因素：水管、空调等 屋顶设计的原则：要突出屋顶的标识感，但要考虑建设成本，以及由于
屋顶较复杂施工期建筑物迟迟不能脱外装 临路建筑立面的处理要注重设计，投入较多，达到极强的昭示性和形象
推广力；部分可考虑灯光处理（需考虑成本），增加标识感，树立区域
中心形象；社区内部建筑的里面可标准化处理
规划设计应充分考虑以上项目定位，着力打造项目的核心竞争力
2.2.8 分期开发
本项目将分期开发建设，分期的原则是先住宅后商业，分期开发的顺序为沿海连东路，地块东南角向西、向北依次开发。规划设计时应考虑分期开发的因素，尽可能地保证每一期有一个景观中心。先期注重提升项目整体品质及形象，后期实现最大价值。启动区容积率应低于整体容积率，建议在2.0左右。启动区面积建议控制在7万M2左右。要考虑中心主景观区能够在启动区实施的可能性。在启动区建议不考虑集中地下停车。
3 规划设计要求
3.1 总体要求
设计依据：
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● 本设计任务书 本项目建设用地规划条件通知书 连云港市总体规划 国家有关的规划设计规范及省、市有关规划设计规定。
3.1.1 用地性质
总体用地性质：
住宅、商业办公
3.1.2 总用地面积与建筑规模
总体用地面积为135312平方米
3.1.3 产品类型
居住区产品
居住区住宅以11（或11+1）层和18（或18+1）层为主，高度以不超过18层（或18+1）为易。在满足日照、标杆示范性环境景观要求的前提下，居住区建筑容积率尽可能达到2.5的要求。
商业区产品
● 商业区内的商业建筑以区域商业中心为主，辅以少量为区内配套的社区
邻里商业，社区邻里商业面积控制在1500M2左右。社区邻里商业要满足
分期开发的要求而独立建设。
● 商业区内的高层建筑（主楼）外立面要求商业化，内部功能需偏向于商
住（公寓）。商业区内建筑的内部使用功能要求在外部规划不变或少变的
情况下，尽可能多地满足不同物业类型的使用要求。
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配套产品
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居住区内需配建6班幼儿园一所，面积约1500M2。幼儿园的位置须考虑面向城市开放而不影响小区。 社区会所面积约1500M2，位置可考虑跨区域（居住区和商业区）布置，或和邻里商业结合一并考虑。 其他配套，如配电、煤气调压、消防值班、物业管理等，按相关规定要求配建，不得漏项。 商业区内商业建筑以不超过2层为宜。商业区内建筑容积率可根据实际情况确定，建议为2.5—3.0
3.1.4 建筑密度
住宅不大于20％，商业不大于40%。
3.1.5 绿化率
绿地率>20%（商业），>35%（居住）；人均公共绿地>1.5m 。
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图04项目分期开发示意图（仅供参考）
3.1.6 相关说明
3.1.6.1 本项目住宅将进行分期开发（包括启动区在内共分四—五期）：考虑市场接受度，以12层的小高层物业启动，同时在一期推出1~2栋18层试探市场，一期容积率在2.0左右；在项目后期，小高层物业成为市场普及的物业类型，增强了18层左右的高层物业的市场成熟度，并且从预期利润最大化、有效降低建筑密度、分摊土地成本等角度，后期将基本是18层左右的高层物业；整体容积率
2.5左右。
3.1.6.2
3.1.6.3
3.1.6.4
设计方案需考虑小区分期开发与建设，每期有相对的完整性和各自的卖点。一期开发的成本略高于后期，树立形象，推动销售。 商铺和公寓后期开发。 高层（18层）物业分布相对集中，形成相对独立的片区；少量几栋18层物业坐落于主景观轴附近，与12层物业形成高低错落有致。
3.2 产品配比
启动区户型比
注：比例为套数的比例，面积为该套型的建筑面积，含公摊、阳台等，即销售面积。
阳台为封闭阳台。（下表同）
整个项目户型比
公寓：
公寓面积控制在40~110平方米，40~60平方米的一房（占20%左右），60~80平方米的两房（占40%左右），80~110平方米的两房（占40%左右）
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4 设计成果要求
4.1 彩色规划总平面图一份，比例1：500
4.2 规划方案设计文本15本，规格为A3幅面，内容至少包括：
4.2.1 设计说明，表达规划设计构想，设计意向；
4.2.2 现状分析（地形、交通、植物）；
4.2.3 规划总平面图；
4.2.4 日照分析图；
4.2.5 交通分析图（道路与停车场）；
4.2.6 规划结构分析图；
4.2.7 配套设施布置分析图；
4.2.8 景观分析图；
4.2.9 视线分析图；
4.2.10 总体剖面图；
4.2.11 道路及竖向设计图；
4.2.12 管线综合设计图
4.2.13 小区管理模式分析图；
4.2.14 产品选型设计，要求各种产品类型的平面、立面、剖面、效果图，包括立面材料与说明；
4.2.15 配套公建设计，包括住户会所、公共活动区及其他配套设施的平面、立面、剖面、效果图，色括立面材料与说明；
4.2.16 其它节点（如居住区入口、会所入口等）的详细设计；
4.2.17 表现部分：总体鸟瞰图，组团景观，沿街部分立面，沿小区主轴景观，院落景观，入园广场，商业，公共活动区等；
4.2.18 项目综合技术经济指标表
4.2.19 分期技术经济指标表
4.2.20 户型面积分布表
4.3 A0、A1规格展示图板一套
4.4 所有内容的电子文件（光碟）两份。
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