文/应旭升 朱方磊 浙江泽鉴律师事务所
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【摘要】
当前，周转材料租赁公司起诉施工企业租赁合同纠纷案件时有发生。施工企业如果法律风险意识不强，对租赁公司提供的格式合同设计的一些法律陷阱疏于防范，合同签订前不仔细逐项审查或发生诉讼后不进行认真应诉，都可导致重大损失。现本人结合下列典型案例，试着探讨租赁合同风险防范与诉讼实务，希望得到同行指正。浙江某建筑公司向某机具租赁有限公司租赁了钢管、扣件等周转材料，合同约定租赁期为一年，并且对租赁物的租金单价和灭失赔偿单价格等做了约定。由于建筑公司拖欠部分租金，租赁公司将建筑公司告上法庭，要求建筑公司支付拖欠的租金60余万元、违约金60余万元和未归还周转材料的赔偿金30余万元。现该案已经开庭审理，通过证据交换和法庭审理，法院作出了不利施工企业的裁判。
【关键词】
租赁合同 法律风险 诉讼实务
一、租赁合同法律风险
风险一：违约责任约定过高
(一)本租赁合同约定，若建筑公司逾期支付租金，应按每日欠费的千分之三支付违约金。以本金60万元为例，如一年未归还，则依约定支付违约金60万×3‰/天×365天＝65.70万元。虽然建筑公司有权向法院申请减免违约金，但是否减免，如何减免由法官在自由裁量权范围内酌情处理。司法实践中，有的法院按照每日万分之二点一的四倍（即月利2.52%）计算予以调减，即便如此，违约金的代价也是很昂贵的。
(二)其他相似条款的约定。
第一种，利息与违约金并存的约定。某租赁合同约定，承租人逾期付款的，除应当支付同期银行贷款利息外，还应支付租赁费总款的百分之二十的违约金。如某公司应当支付总租赁费用50万元，已经支付40万元，净欠10万元，拖延一年支付。施工单位应当承担违约金为50万元的百分之二十即10万元，利息为10万元*0.21‰/天*365天=7665元。
第二种，债权实现费用变相转嫁。某合同约定，承租人不及时支付租金的，债权实现费用（包括律师代理费用，调查取证费用）由被告承担。
风险二：合同约定租赁期满后租金递增。租赁合同约定，租赁期满后，如继续使用租赁物的，原租赁合同继续有效，但租价递增15%，租赁合同变更为不定期租赁合同。在本案中，实际租赁期远远超过了合同约定的一年期限，租赁公司自第366天起将租金提高至原租金的120%.
风险三：有关租赁物暂存规定容易发生争议。租赁合同约定，建筑公司交付租赁公司周转材料包括归还租赁物和暂存租赁物两种行为，而暂存于租赁公司的周转材料，建筑公司可以根据需求随时调取，但租赁公司仍可以计取租金收益。这与归还租赁物属于不同的法律概念。倘若租赁公司对于建筑公司交付的周转材料出具了暂存单而并未出具归还证明，则法院可认定，租赁公司在暂存期间仍享有收租赁费用的权利。
风险四：合同约定承租方付清全部租金的前提下，才可办理灭失钢管赔偿手续。也就是说，建筑公司所承租租赁物灭失以后，只要未与出租方及时办理赔付手续或付清租赁费，则灭失以后依然可以计算租赁费用。其原因在于依据租赁合同支付租金是承租人的义务，承租人在使用丢失，责任在于承租人，因此不能免除承租人支付租金的义务。
风险五：经办人作担保的条款损害了经办人利益。经办人在承租人授权下办理租赁物领料与退料人、租赁费用的结算，履行职务行为，其本身是不承担民事责任的。合同没有明确记载：本人自愿为承租方付款承担担保，而隐晦写着“承租方由下列担保人签收租赁物有效：签收人为张某，男，汉族，身份证号为__________。”让无意担保的经办人变成担保人是租赁公司转嫁风险的另一高招。
风险六协议管辖的风险。合同约定，“发生争议协商解决，无法协商由出租方所在地法院管辖。”不同地域法院对同一事实的后果判断可能是不相同的，如金华法院与衢州法院关于工程技术专用章签定合同的法律责任认定是不同的。
二、租赁合同的法律风险的防范措施
（一） 加强租赁合同内容的审查，合理限制项目经理权限
项目负责人有权参与供货合同的谈判，但正式签章确认时需通过分公司合同审查。分合同审查合同时应当避免下面的租赁条款。
⑴避免高额违约金约定。特殊情况，租赁公司坚持约定违约责任时，施工单位可加限制条款，累计违约金不得超过未付租费的5%。
⑵避免不利协议管辖。同时施工单位可做对本公司有利约定。
⑶避免租赁合同期满租赁费用递增条款，经办人担保条款。
⑷增加租赁公司违约责任的约定。若租赁公司逾期提供租赁物品，应按合同租赁费总额的千分之三支付违约金。逾期5天以上的，承租人有权解除合同，并要求赔偿工期损失，每天按照多少金额支付。《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。虽然在合同分则当中对租赁合同的法定条件进行了规定，但并不排斥当事人自行约定。
（二） 公司只刻制技术专用章（非合同专用章），能在一定程度预防表见代理的法律风险
“项目经理部技术专用章”有其特定的但与买卖关系无关的用途，如同单位的收文章等内部印章，起不到单位公章、合同专用章的作用；行为人未持公司的单位公章、合同专用章租赁钢管扣件等行为，一般情况下属于无权代理。但应当具体情况具体分析。
（三） 加强租赁物的使用和归还管理
1、施工期间灭失或毁损的周转材料，项目部应及时书面通知租赁公司其灭失数量以及租赁公司不应再计取租金。最佳方法是项目部及时与出租方签定对帐协议，明确灭失数量和金额。
2、归还周转材料时应要求租赁公司出具归还证明。
三、租赁合同纠纷诉讼管理：租赁合同纠纷诉讼产生后，应及时应诉并综合原告证据作出相应处理：
（一）核对交易与项目印章等真实性
1、交易真实性可从如下事实予以反映①涉案工程是否由本施工企业承包施工②本施工企业是否与租赁公司签定了周转材料租赁合同③周转材料租赁合同中相关印章是否真实④周转材料租赁合同是否实际已经履行⑤周转材料被告发货单，收货单是否由有权工作人员签字的。⑥有否通过银行支付系统转付款项或收取过正式发票。
2、对原告所持有证据中项目部印章真实性有异议的，应当在举证期内提出真实性鉴定或向公安主管机关进行报案，或提出相反证据。
3、技术专用章的效力问题。
多数人认为：“项目经理部技术专用章”有其特定的但与租赁无关的用途；项目部人员未持单位公章、合同专用章或施工企业介绍信以公司名义领取租赁物，并没有“受委托签署有关合同”的职务权限属无权代理。同时，有些技术专用章印有“用于合同签定无效”字样而出租公司明知该内容，却与项目经理部签约，主观并非善意无过失的。据此，杭州、衢州等地一些判决认定，行为人以技术专用章签约是无效的。但金华中院在司法实践作有效合同处理。
本人认为，技术专用章能在一定程度预防表见代理风险。因为相对人看到这枚印章原则上没有理由供应租赁材料等给项目部，可相应减少表见代理行为的成立。但如果施工企业在其后的履行中又通过付款、接受材料供应商发票等行为追认了技术资料章的效力，或对方能够通过其他证据证明构成了表见代理的表象，使对方有理由相信项目部有权以施工企业名义采购租赁材料等，则施工企业还要承担相应责任。
（二）租赁公司所主张的周转材料的数量、租金、租期、未归还数量及赔偿金额是否准确
1、租金计算。应付租金等于租赁数量×租赁合同约定的单价×租赁天数；租赁数量以有权签收人签收数量为准，要么是合同指定领料人，要么是书面委托授权的代理人。
2、赔偿损失确定。很多情况下，原告并不知道被告是否灭失租赁物，也不清楚被告主观是否愿意归还。若其冒然只提赔偿之诉，则施工单位提出抗辩，只同意归还租赁物，不同意折价赔偿。那么法院应当驳回原告赔偿诉讼请求。
钢管扣件不同计算单位转换，一般而言，钢管1吨=260M，扣件1吨=1000只。这种技术指标必须在合同中有约定。如果没有约定，处理返还或赔偿问题上易有分歧。
（三）与项目负责人协调处理
1、如果欠款金额属实，由于违约金部分和未归还周转材料的租金部分在诉讼期间仍在计取和增加，应及时调解降低损失。
2、项目经理权限问题：“项目经理部”系施工企业内设机构，一般不具有以自己的名义独立地对外从事民事活动的资格。根据建设部《建筑施工企业项目经理资质管理办法》第八条的规定，项目经理在“受委托签署有关合同”的情形下行使相关的管理权力。根据《合同法》第四十八条关于“行为人没有代理权、超越代理或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”
金华地区法院在处理项目部购买或租赁材料案件处理的基本思路：施工合同存在分包转包情况，购销合同有施工单位或项目部印章，由施工单位负责；如无公司印章，由签字人负责。如承包人兼任项目经理的，可判公司承担。
3、施工单位应当及时通知项目负责人参与案件协调，一方面因为案件最终民事责任由其承担，另一方面项目负责人与租赁商关系密切，利于案件协调处理。同时也应当防范项目负责人与租赁公司串通诉讼，损害公司利益的道德风险。
（四）调解不成，施工单位应在举证期内应诉与抗辩，视情况提出管辖异议，追加项目经理为被告等
1、诉讼主体
⑴原告主体主要是租赁合同名义出租人与实际出租人，组织形式上有公民个人、个体工商户、租赁有限公司。其中个体工商户以业主为原告，在诉状中应注明：系金华市某租赁站业主。
⑵多列诉讼主体的法律意义：租赁方为避免诉讼风险，常把签约的项目负责人，领材料经办人员、施工企业为共同被告。在欠款属实的情况下，根据双方举证与庭审情况，由主审法官选择一个主体判决承担。如此可预防单一被告主体情况下，有关职务行为或个人行为的举证不能而导致原告败诉。
同样对被告也有一定积极意义。若项目负责人不是诉讼当事人时，施工单位在其对外承担责任后，又需根据内部承包合同向项目负责人予以追偿。倘若项目负责人、施工单位同为被告的情况下，施工单位可考虑三方调解，即由项目经理支付，施工单位担保。一旦施工企业代为履行，单凭调解书就可向项目负责人追偿。
⑶主体不符：原告主体不符，如租赁公司经办人以个人身份起诉，法院应当驳回原告起诉。被告所有主体错误，法院应驳回原告的起诉；倘若几位被告中个别名称错误，法院可通知当事人予以变更。
2、租赁费用纠纷的诉讼时效为一年。实践中下列两种争议已有统一认识
⑴欠款人出具租费欠款单后适用时效的问题；主流观点认为，对帐单只确认欠款数额，并不改变租赁合同关系性质，因而诉讼时效还是一年。
⑵分期支付租金的时效问题，如有些租赁合同规定承租人应在每月10日支付上一个月的租金，是否每月租金都存在时效计算问题。最高人民法院民一庭、民二庭对此曾有不同解释。2004年12月底《人民法院报》刊登最高人民法院民二庭庭长一篇文章，称最高人民法院已经于2004年12月底统一裁判文书尺度，皆从最后一期起算。
3、违约责任减免问题
⑴有些合同的违约责任的约定过高。如合同约定按照日3‰利率（月利率9%）支付逾期付款违约金或按照总租金额20%计收违约金。违约金过高的调整问题，在婺城法院民二庭一般以同期贷款利率四倍，即6.3‰×4＝2.52%/月为限予以调整。
⑵利息计付方式，有约定按约定，无约定按日万分之二点一予以计算。
⑶违约金、利息并存问题。合同法只规定定金与违约金不能并存，但未限制违约金与利息并存。当事人双方的约定只要不违反强制性法规的，就是有效约定应获支持。
4、管辖异议
⑴管辖约定，当事人可以在原告住所地，被告住所地、合同履行地等密切联系地选择一家地域管辖法院。
⑵管辖异议，施工单位应当答辩期内提出管辖异议；管辖异议申请人预交申请费100元。被告提出管辖异议驳回裁定后，可在10天内向上一级法院提出上诉。
5、发票与含税价
根据发票管理办法的规定，销售货物，提供劳务方在获取价款与报酬时，应当提供税务发票。未按规定开具发票的，税务机关可限期整改，没收非法所得，可并处1万元罚款。施工单位就此提出抗辩，你不给发票我就不能付款。但法院会以“非法院主管范围”为由不予支持，除非合同特别约定，“收款必须提供发票”。若法院不做处理的，付款单位可向税务主管单位要求处理。值得一提的是，为了预防发票争议，一些精明的租赁公司会在合同注明，本租赁费用为非含税价。换言之，若要发票，税金自负。
6、合同相对性的体现
某租赁公司诉金华某公司租赁合同纠纷一案，已由浦东新区法院作出（2005）浦民二商初第377号民事判决书。其中原告证据主要有租赁合同，发货单，回库单若干张。其中租赁合同加盖该公司第十项目部印章，并有项目负责人陈某签字。但发货单，回库单中“租赁单位”一栏目写陈某个人。被告抗辩称：一，被告从未与原告急签约，第十项目部印章未刻制。二，被告从未收到原告货物，付过一分租费。最终法院以合同相对性为由判决施工单位免除责任。
编排/王淼
责编/张雨 微信号：Ann199313