技术部（设计部） 工作指导手册
第一册 技术部作业流程
一、 设计标
1、 市场调研
经过前期市场工作，形成市场调研表（附表1）及项目设计立项表（附表2），由市场人员填写完成后交技术部主管，开始项目立项工作。 2、 确定设计负责人，组织项目初步设计洽谈会
技术部主管推荐设计负责人，对设计负责人进行评定后认定该项目设计负责人。 会同市场与业主方进行智能化设计初步洽谈，进行初步现场勘察（如有）。了解业主对智能化的需求情况。获得初步装修平面图纸，开始智能化设计工作。 3、 编制设计任务书，分派设计任务
项目设计负责人根据项目前期市场调研表及初步设计洽谈会内容编制设计任务书，明确设计范围、项目类型、各智能化子系统设计要点等，设计任务书样稿参见附录一：智能化设计任务书样本。
设计负责人根据项目技术情况，会同市场及成控，确定项目设计主品牌。落实厂方技术对接人（项目设计交底会，参与部门：市场、成控、技术）。
设计负责人根据设计任务书进行技术部内部分工进行子系统设计分工，编制设计计划。
设计周期一般约定：500万以下项目不超过7天，500万至1000万项目不超过15天，1000万以上5000万以下不超过30天，5000万以上项目另行商定。特殊项目或有项目交叉，报请设计部主管协调决定。
如只需完成方案设计，由设计负责人完成项目方案设计，提交公司内部进行方案评审。
4、 开始初步设计
根据设计负责人编制的设计任务书及设计计划表开始项目设计工作。主要包括以下设计工作：
A、 智能化平面点位分布图（图中包含主干桥架走向） B、 子系统系统图 C、 初步清单概算 D、 简易设计说明 5、 项目设计初次评审
根据初步设计文件，进行公司内部设计评审，参加部分为市场部、技术部、成本控
制中心。评价设计合理性及选材合理性。有无设计疏漏。根据评审结果，进行设计修改，直到通过评审，形成评审记录（见附表）。
500万以下的小项目适用简易评审手续，经设计主管和市场部经理审阅后，签字同意即可。
6、 项目提交业主进行设计洽谈
项目初步设计文件提交业主，进行首次设计汇报及洽谈工作，根据业主反馈意见修正设计，以满足业主对智能化技术及造价的要求，形成方案定稿会议纪要（设计定稿确认单），开始进入施工图设计阶段。 7、 项目设计文件初步定稿
项目主设备经厂方确认，可以实施。根据确认后的设备清单进行设计修正，开始招标施工图编制工作。
施工招标施工图编制完成后进行设计管线量估算工作，形成最终设备清单（详见设计清单标准格式，行距、字体标准化）。
编制招标文件，包括：设备清单、技术规格书、招标图纸。
设计文件完成后，技术负责人组织技术部内部人员进行内部技术评审，通过后提交技术评审会。
编制好的招标文件经公司设计评审会评审，参加部门成本控制中心、市场部及技术部。形成评审会记录。 8、 设计修改
根据项目方案定稿会议纪要修正项目智能化设计，修改设计后需经过技术部主管及市场经理审阅后提交，直到项目技术及概算得到业主的书面确认（确认书）。 9、 项目设计交付
设备清单交成本控制中心进行项目预算工作（预算编制）
设计施工图出图（晒图），招标施工蓝图。
会同市场部编制招标技术规范及招标文件初稿。 形成项目招标完整技术文件。 交付记录（外部，内部），资料存档手续，内部移交记录。 10、
设计文件正式存档
设计所有文件进行存档。
二、 施工标
1、 市场交底会
市场部根据项目前期情况对技术部进行交底，主要包括项目业主单位、设计单位、设计文档等。交付招标文件及前期设计单位设计文档。
会后2个工作日内确定项目投标主品牌，接受成本控制中心品牌推介表。 2、 项目技术核查
确认项目技术负责人
A、 设计图纸审阅，记录设计缺陷及项目实施技术风险。 B、 施工图纸工作量统计 C、 招标清单对比及分析
D、 招标文件技术规格核查，排查技术报备及技术门槛情况 E、 生成技术核查报告（样本） 3、 项目投标会议
技术负责人组织召开项目投标技术交底会议，（参加部门：市场部、成本控制中心）。 A、 确定投标策略（是否满足技术规范） B、 确定投标品牌
会后根据会议确定的时间形成实际实施（投标深化清单）清单，提交成本控制中心进行成本核准。 4、 项目投标文件编制
根据投标会议内容编制技术部标书制作工作计划 A、 编制技术对应表 B、 编制施工组织设计等技术标 C、 编制施工计划
D、 形成满足招标要求的技术标，需要刻盘的，刻录技术标光盘。
设计周期一般约定：500万以下项目不超过7天，500万至1000万项目不超过15天，1000万以上5000万以下不超过30天，5000万以上项目重新商定。特殊项目或有项目交叉，报请设计部主管协调决定。 5、 投标技术评审
技术负责人会同市场部、成本控制中心前进行技术标评审，根据评审结果进行设计修正。
协助市场人员完成标书打印、修正、装订工作（技术负责人必须全程参与）。 6、 项目投标
配合市场部进行技术人员出场答辩、述标及投标等工作。 7、 投标文件存档
三、 项目实施
1、 项目商务交底会
市场部、工程中心参与项目前期交底会，汇总项目变化情况。形成会议纪要。 2、 深化设计
根据前期交底会内容及项目新变化进行设计深化。核实准确的桥架管路及线缆数量，重新核实设备数量，定制标准，质量要求，深化施工图纸，明确施工工艺。
未实施过的系统和品牌原则上要进行实物全功能测试，出具测试报告，根据测试情况了解新系统优缺点，发现初步设计失误，调整系统设计。
深化后的施工清单和施工图纸经技术部主管审核通过，召开内部技术评审会。 3、 工程技术交底会
会同项目部进行实施图纸交底及技术交底工作，包括关键技术，施工难点和施工特殊工艺。形成图纸交底记录和技术交底记录。 4、 深化设计确认
深化清单提交公司进行深化评估，形成评估报告。 设计负责人协助项目部进行深化内容业主确认工作。
深化设计完成后提交深化后的施工清单和施工图纸与工程中心进行核对并确认（形成确认记录）。
深化清单和质量标准提交成本控制中心。 5、 核查现场关键管线及路由
技术部专业负责人现场检查项目部各个专业施工关键管路及路由，确认满足设计要求，出现偏差立即通知项目经理调整，如需要，同时调整管线量（设计调整单），经项目经理及成本控制中心确认。
制定定期巡查制度。 6、 现场设备核查
核查现场到货设备型号是否和设计一致，功能是否满足技术要求。 7、 实施过程中设计变更（需专项讨论）
项目经理根据现场情况开出设计变更申请表，技术安排设计变更工作，完成后提交变更清单至成本控制中心，成本控制中心审核清单后与技术部协商形成最终变更清单。
技术部根据最终清单制作增补合同清单对比表给项目经理。 变更清单和与合同清单对比表提交成本中心留底。
8、 技术支持工作
技术负责人现场核对施工队对现场设备的安装情况，所有设备必须在技术到场检验合格后方可上电调试，不合格的安装要求现场整改到位。
技术人员组织厂方、技术服务部人员及现场施工队，开展现场系统调试工作。 项目经理必须服从调试阶段中技术负责人对工人调配。 形成规范调试文档及调试规范，完成调试日志，及时存档。 专项技术负责人检查关键路由标识系统是否完备及规范。
四、 项目竣工与审计
1、 核准项目竣工图
管线完成后10天内拿到项目部提交的竣工图，设备调试前给出竣工图审图意见，要求工程部根据修改意见修正竣工图（竣工图修正通知单，明确修正返回时间）。
审核通过的竣工图提交预决算部进行竣工图图纸工作量核准。
（预决算部制作竣工图工作量清单，审计小组将合同清单、深化清单、现场实施清单及竣工申请提交清单进行核）。 2、 核查项目功能
核查项目功能是否满足技术设计要求，未满足的，提交修正通知单给项目经理进行修正。
3、 项目系统移交及培训
配合工程部进行系统移交，系统使用培训，包括业主移交及售后移交。 4、 召开项目总结会
总结项目设计和实施过程中的经验，优化项目设计，评审产品优缺点。 提交系统设备评价报告。
附录一：
智能化设计任务书
项目位于XXX市XX区XXX，占地面积X万余平方米，总建筑面积X万余平方米，项目类型为住宅小区，分为别墅、多层级中高层住宅。 设计范围：J-2、J-5住宅小区
设计目标：达到建设部三星级智能社区、数字化社区的目标。 主要技术参数指标：
总地上建筑面积： m2拟建住宅： m2拟建商业 m2公共建筑面积 m2地下室建筑面积 m2地下室停车场入口 个，总户数 户，总人口 人，单元 个，下面针对改项目小区的规模、档次及所处的地理环境，对 项目小区智能化系统提一些合理化建议，可作为设计依据，并把系统配置分为以下几个部分：
一、安全防范系统对项目小区周界、小区重点部位、住户室内采取安全防范措施，并在住宅小区管理中心实行统一管理。 1．1 周界防范子系统： 基本要求：在项目小区周界设置主动红外报警探测器等报警探测装置，并与住宅小区管理中心的主机相连，可以及时发现非法越界者。 周界和灯光监控的实现方式，要有详细的说明。
1．2 闭路电视监控子系统基本要求：在项目小区出入口、地下停车场、小区主要通道、电梯轿厢及重要公共活动场所安装摄像机。小区主要路口探头采用带云台探头。在小区周边、电梯前室等部位设置摄像机，扩大监视范围。在重要场所采用彩色监控摄像头。 在项目小区周界使用闭路电视实施监视，进一步以系统与周界报警系统实现报警信息显示与图像识别的联动。
监控中心硬盘保存时间建议保留15天以上
1．3 可视对讲系统基本要求：在楼宇入口处装置配有电磁门锁的楼宇可视访客对讲主机，住宅单元用户设置楼宇可视对讲用户机，在住宅小区管理中心配置楼宇访客对讲管理机。如果住宅楼入口门、小区的主要入口门被非法打开或对接系统出现故障，小区对讲管理主机发出报警信号和显示报警的内容和地点。
剪力墙处可视对讲预留安防及智能家居管子及86盒。 住户门口预留可视对讲摄像头，管线到位。
可视对讲采用彩色可视对讲带安防功能、液晶显示、信息发布功能，可考虑与智能家居集成。 1．4 家居安全防范报警系统基本要求：住户室内设置燃气泄漏报警（由煤气公司安装）、有线紧急求助按钮报警。
一、二层及顶层窗户设置红外报警栅栏安装到位，其余楼层不设置门磁、窗磁或红外栅栏，如果用户有需求可自行购买，系统挂接于可视对讲系统。 住户呼叫功能连接至住户安防监控中心
1．5电子巡更系统基本要求：住宅小区安装电子巡更系统，保安巡更人员按设定路线进行巡查并予以记录。
巡更站点与住宅小区物业管理中心联网，计算机可实时读取巡更所登录的信息，从而实现对保安巡更人员的有效监督管理。 1．6社区一卡通系统基本要求：
（1）小区的进出口、住宅楼的出入口等公共场所的出入口进行控制。
（2）同一张卡片可以使用于多个不同场合，包括门禁系统、停车场管理系统。 （3）系统可与防盗报警系统、电视监控系统联动。 1.7停车场管理系统基本要求： 项目小区内车辆出入口通过蓝牙技术IC卡相结合进行管理或计费，实现外来车辆出入及存放时间记录、查询、小区内车辆存放管理等。 地下室停车场出入口采用简易型停车场管理系统即可，仅对小区内车辆存放管理。 小区次出入口不安装停车场管理系统，仅安装门禁系统 二、物业管理及监控系统2.1 物业管理软件基本要求：（1）房产资料管理（2）户主/业主管理（3）物业收费管理（4）对安防监控、门禁一卡通、电子公告牌等系统集成（5）提供三维地理信息系统来对小区进行管理。（6）检修维修管理 （7）安全管理 （8）设备管理（9）行政管理（10）社区文化管理（11）综合查询（12）环卫、绿化、道路管理2.2 机电设备监控系统基本要求：电梯楼层显示、电梯三方通信（系统设备由电梯公司安装调试，要求设计方从机房预留管线到控制中心）；公共照明（地下室车库、航空障碍灯）的控制；对以上监控的设备运行、维护在控制中心进行集中管理。
2.4 液晶显示屏在项目的每幢楼的一楼门厅（电梯旁）设置液晶显示屏。由设计方确定安装位置及预留管线，其余传媒公司建设。
2.5 背景音乐及广播系统基本要求：在小区绿化带、会所、大堂门厅、电梯前室等公共场所配置背景音乐及广播系统，并考虑与消防广播合用，以节省投资。
三、智能家居网络化智能家居系统可提供遥控、家电（空调、热水器等）控制、照明控制、室内外遥控、窗帘自控、防盗报警、电话远程控制、可编程定时控制及计算机控制等多种功能和手段。使生活更加舒适、便利和安全。
基本要求：室内照明控制系统、家电控制系统、综合保安系统、无线遥控系统、电话远程控制、可编程定时控制、网络摄像机。 控制中心提供智能家居系统平台、管线敷设至每户。家庭控制器及控制模块由用户自行购买，不在报价范围之内。
在深化设计文本中，实现智能家居需对相关电器系统提出详细要求
四、小区信息网络系统、有线电视系统小区建立网站。小区住户通过 哈尔滨 电信或网通与Internet相连。小区建立无线局域网。
基本要求：可通过语音通信、视频广播、宽带数据信息服务的网络系统。宽带数据信息服务的网络系统应采用光纤到楼（FTTB）。每个家庭设置统一的语音、数据、有线电视多媒体配线箱。小区采用综合布线，语音和数据分开。 楼层综合配线箱至户内多媒体配线箱，在本次设计要求和报价范围之内。其余均由 哈尔滨 电信或网通、广电网络中心等政府职能部门承建，不在本次设计要求和报价范围之内。
五、防雷接地系统及UPS不间断电源
防雷： 对项目小区弱电机房供电系统防雷及信号系统防雷。
接地： 智能化设备的交流工作接地、安全保护接地、直流工作接地、防雷接地等四种接地，宜共用一组接地装置，接地电阻小于1欧姆。
弱电总机房设在项目N号楼一层，设计单位须做好机房设备平面布置图。在深化方案设计中应提供详细设备清单
附表1：
智能化设计调研表
作的支持！
附表2：
智能化项目设计立项表
为了便于我们对项目设计的准确把握，请你认真填写改表。我们由衷地感谢您对我们工作的支持！