第三节房地产抵押价值评估（★★★）
知识点一：房地产抵押价值内涵及评估实质
1．房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押
权人提供债务履行担保的行为。抵押人不履行债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。也就是说，贷款的取得是以具有足够抵押价值的房地产设定抵押为前提。抵押房地产包括拟抵押房地产和已抵押房地产。
2．房地产抵押价值：是假设债务履行期届满债务人不能履行债务，拍卖、
变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。
根据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押价值为抵押房地产在估价时
点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
3．法定优先受偿款：是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于
本次抵押贷款受偿的款额，包括：①发包人拖欠承包人的建筑工程价款，②已抵押担保的债权数额，③以及其他（如划拨的建设用地使用权、增加容积率、改变土地用途应补交的出让金等费用）。但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用、营业税金及附加等拍卖、变卖的费用和税金。
4．房地产抵押价值评估三环节：
①房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评
估；商业银行按照公正、公开、透明的原则，择优选择房地产估价机构；
②商业银行在对已抵押房地产市场价格变化实施监测时，可以委托房地产估
价机构定期或者在市场价格变化较快时，再次评估房地产抵押价值；
③处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构评估公开市场价值，同时给
出快速变现价值意见及其理由。
●房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对
房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
●《房地产估价规范》6．4．2条规定：“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影
响。”这里定义的“抵押价值”等同于市场价值。【注意：变红的这句话是错误的，即教材p223正数第19、20行。抵押价值不等于市场价值，它等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款后的余
额。】
知识点二：房地产抵押估价的法律规定
（一）可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求【基本制度学习技窍：重
点记忆不得设定抵押的房地产，排除记忆可以设定抵押的房地产。】
（1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物； ．．．
（2）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物； ．．．．．．．．．．．．．．．．．．
（3）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩（四．
荒）等荒地的土地使用权； ．
（4）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教
育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产； ．．．
（5）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设．．．．．．．．．．．．
定抵押权；
（6）以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权； ．．
（7）以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地
上的房屋同时抵押；（房随地走） ．．．．
（8）以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土
地使用权同时抵押；（地随房走） ．．．．
（9）以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的建设用
地使用权同时抵押；
（10）以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
（二）不得设定抵押的房地产
（1）土地所有权； ．．．
（2）权属有争议的房地产；所有权、使用权不明或者有争议的房地产； ．．．．
（3）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；学校、幼儿园、医
院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会．．．．．．．
公益设施；
（4）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； ．．．．
（5）已依法公告列入征收范围的房地产； ．．．．
（6）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； ．．．．．．．．
（7）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（法律规定．．．．．．．．．．
可抵押的除外）；
（8）以法定程序确认为违法、违章的建筑物； ．．．．．．
（9）依法不得抵押的其他房地产；
（10）划拨土地使用权不得单独抵押； ．．．．．．．
（11）乡（镇）、村企业的（集体）土地使用权不得单独抵押。
【基本制度此知识点学习技窍：分两组记忆，一组是“有争议的、违章的、
征收的、查封的”、另一组是“公益的、文物的、所有权、集体使用权、乡村的地”】
（三）其他限制条件
★（1）在建项目应取得四证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可
证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；
★（2）开发商已合法出售的房地产不得与未出售的房地产一起抵押；
★（3）预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件
并取得《商品房预售许可证》；
（4）以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意；
（5）以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并
将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效；（抵押不破租赁） ．．．．．．
★（6）发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及
其他法定优先受偿款，均为法律规定优先于该次抵押贷款受偿的款额；
★（7）房地产抵押，应当凭两证：《土地使用权证》、《房屋所有权证》
办理；
★（8）当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人；
（9）以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保，担保合
同无效。
（四）与房地产抵押估价有关的规定【3+5】
知识点三：房地产抵押价值评估技术路线及估价方法
作为抵押物的房地产有很多类型，不同类型的房地产具有不同的估价特点和
估价技术路线，但总体而言，房地产抵押价值评估应遵循谨慎、保守原则，选用估价方法时，一般尽量将成本法作为一种估价方法。
知识点四：房地产抵押估价注意9大事项
【教材案例3－3】
××在建工程抵押估价报告
封面（略）
目录（略） 致估价委托人函（略）
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
××光电子核心市场1楼①一⑦轴、2楼在建工程抵押贷款估价结果报告（节选）
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
本次估价对象为甲公司拟续办抵押贷款所涉及的位于a市洪山区鲁巷绿化广场东南侧的××光电子核心市场的1楼①—⑦轴、2楼在建工程，总建筑面积为23039㎡。
1．土地状况 （1）土地权属及登记状况
估价对象为××光电子核心市场的1楼①—⑦轴、2楼在建工程，××光电子核心市场位于a市洪山区鲁巷绿化广场东南侧，土地使用权由甲公司以出让方式取得。2002年6月26日，a市国土资源管理局b新技术开发区分局核发了《国有土地使用证》（××国用［2002］字第××号），土地登记用途为光电子市场，土地使用权性质为出让，土地使用权终止日期为2052年6月26日，土地使用权
剩余年限为45．83年。该宗地东、南临居民区及商业网点，西临民院路，北临珞瑜路。
（2）土地利用状况
估价对象为××光电子核心市场的1楼①—⑦轴、2楼在建工程，××光电子核心市场为1幢五层建筑物，地上四层，地下一层。设计总建筑面积74185㎡（各层设计建筑面积见表3－15）。本次评估的1楼①—⑦轴建筑面积为8677㎡（含分摊夹层），2楼建筑面积14362㎡（含夹层）。
各层设计建筑面积一览表 单位：㎡ 表3－15
（3）基础设施
估价对象土地地势较平坦，整块地形呈不规则几何形状；宗地无坡度，与周围邻地无高差。宗地实际开发程度为红线内外“五通”（通路、通电、通水、排水、通信），红线内场地平整，宗地周围无污染，绿地覆盖率一般。
2．建筑物状况
（1）建筑物权属及登记
估价对象为××光电子核心市场的1楼①—⑦轴、2楼在建工程，××光电子核心市场位于a市洪山区鲁巷绿化广场东南侧，设计总建筑面积74185㎡，总体建成后拟作为光电子市场使用，在建工程权属合法所有人为甲公司。
（2）建筑物设备及装修
估价对象所在的××光电子核心市场共5层（含地下1层），钢混结构，装有二部“天津奥的斯”自动扶梯，楼内设有集中冷暖系统、排风系统、智能消防系统等系统设备。一层设计为大型商场、办公用房，建筑主入口位于宗地西北侧，通过多级踏步台阶进入四层高的中庭，二、三层功能基本同一层，四层后部为无柱大型空间，主要布置“光谷”展厅，前部设计有新闻发布厅、办公场所及贵宾休息区等。建筑物装修情况：铝合金门窗，钢龙骨和铝合金网格吊顶；外墙250厚蒸压粉煤灰加气混凝土砌块砖，贴白色、米灰色块状贴面砖（800mm×1200mm），门厅正上方外墙为三层弧形透明玻璃幕墙（1000mm×l400mm）；公共部位地面铺棕色碎花大理石（800mm×800mm），其中一楼已铺设完毕，二、三、四楼及地下层待铺设；内墙面涂白色乳胶漆，立柱贴米黄色块状贴面砖（800mm×800mm）。
（3）使用及保养
估价对象在建工程于2002年开始施工，目前土建工程、主体安装工程已基本完成，水、电、绿化、消防工程均已到位，其他安装工程正在进行，尚未投入使用。
3．委托人出具了承诺函，说明不存在拖欠建筑工程价款等法定优先受偿款的情形。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
2006年8月31日。
【纠错】估价时点在作业日期之后，应说明理由。一般情况估价时点是在作业日期之内的某个日子，这是抵押价值估价目的报告，估价时点应为实地查勘
之日，且需要在估价的假设和限制中假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。
六、价值定义
本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
1．用途：估价对象设计用途为商业服务，评估设定用途为商业服务。 2．权利状况：委托人拥有在建工程建筑物合法权属和土地使用权，土地所有权为国家所有，土地使用权性质为出让。
3．开发利用程度：红线内外“五通”（供水、排水、通电、通路、通信）及红线内“场地平整”。
4．建筑物结构：钢混。
【纠错】以上四点不应放在价值定义里，而应放在估价对象中。 七、估价依据（略） 八、估价原则（略）
【注意】如列出原则，必须有谨慎原则，没有算错误。
九、估价方法
估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘和调查，估价对象为在建工程，成本资料比较容易收集，故宜采用①成本法进行评估；另外，估价对象在建工程土建部分、主体安装工程均已完工，至工程全部竣工可能发生的费用相对较少且容易计算，而且，该在建工程建成后价值可以计算，故可采用②假设开发法评估。
【纠错】未说明选用估价方法的定义。 十、估价结果
注册房地产估价师在实地查勘的基础上，根据国家标准《房地产估价规范》，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验，综合分析影响房地产价值的各项因素，经过仔细的分析测算，最终确定估价对象在估价时点2006年8月31日房地产的抵押价值为人
民币15703．16万元，大写人民币：壹亿伍仟柒佰零叁万壹仟陆佰元整。详见下表：
房地产估价结果一览表 表3－16
【纠错】估价结果应披露三种价值，缺假定未设立法定优先受偿款下的市场价值、估价师所知悉的法定优先受偿款。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2006年8月25日至8月28日。
【纠错】抵押目的估价报告估价时点应为实地查勘之日，但此报告实地查勘之日为2006年8月31日，超出了估价作业日期，没有给出理由。
十三、估价报告使用期限
在房地产市场未发生明显波动的前提下，本次估价报告使用期限自本估价报告出具之日起为半年，即估价报告完成之后的半年内，实现估价目的时，可以估价结果作为依据，超过半年需重新进行评估。如果自估价报告完成之日起半年内房地产市场行情变化较快，应重新评估。
十四、风险提示（略） 十五、变现能力分析（略）
××光电子核心市场1楼①—⑦轴、2楼在建工程抵押贷款估价技术报告 一、估价对象实物状况描述与分析（略） 二、估价对象权益状况描述与分析（略） 三、估价对象区位状况描述与分析（略） 四、市场背景描述与分析（略） 五、最高最佳利用分析（略）
六、估价方法适用性分析（略，见结果报告）
七、估价测算过程
【纠错】在成本法求取土地价值时用了基准地价修正法和假设开发法，而后边求取在建工程的价值又用了假设开发法，是逻辑混乱，在成本法中求取地价不应用假设开发法。
（1）基准地价修正法计算土地价值 a、基准地价概况
根据c省物价局、c省国土资源厅《省物价局省国土资源厅关于a市市区基准地价的批复》（鄂价房服［2002］171号），a市市区土地定级估价成果已经过国土资源部、省国土资源厅、省物价局验收通过。
根据《a市市区土地定级及基准地价评估技术报告》，a市土地定级与基准地价评估的范围为a市市区，包括江岸区、江汉区、桥口区、汉阳区、武昌区、青山区以及b新技术开发区和a市经济技术开发区。土地定级级别分为商业用地级别、住宅用地级别、工业用地级别和综合定级级别。其中商业用地级别分为九级、住宅用地级别分为七级、工业用地级别分为五级和综合定级级别分为九级。 a市市区基准地价定义为：在估价期日为2001年1月1日，宗地外围“给水、排水、电、路、通讯”五通和宗地内场地平整的条件下，各网格单元、各路线价区段、各应用评价单元和各级别中，国有土地使用权出让状态下，按商业、住宅、工业等用途区分，在法定最高出让年限时的平均价格。
b、确定估价对象宗地的土地级别及基准地价
根据a市基准地价报告，估价对象处于a市商业用地ⅳ级地段，商业iv级基准地价为2034元/㎡。
【纠错】估价对象土地用途是综合，应按综合用途基准地价考虑，而非商业用途40年。
c、宗地地价区位因素修正
①iv级商业用地宗地地价区位因素修正体系
本次评估宗地为商业iv级，根据《a市土地定级及基准地价报告》，iv级商业用地地价区位因素修正系数指标对照表和修正系数表详见下表：
iv级商业用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表 表3－17
续表
iv级商业用地宗地地价区位因素修正系数表 表3－18
续表
②确定估价对象各因素修正系数
根据a市iv级商业用地修正系数（因素）说明表和修正系数表所叙述的具体内容，结合各估价对象宗地的具体情况，编制估价对象宗地因素修正系数表见下表：
因素修正系数表 表3－19
d、宗地个别因素修正 ①使用年期修正系数
【纠错】前后描述不一致，估价对象是综合50年，而且剩余年限为45.83年，应该进行年期修正。
②交易期日修正系数
a市基准地价评估基准日为2001年1月1日，调查a市近年商业用地价格上涨情况，地价涨幅在每年2%左右，根据有关文件及近期a市土地市场行情，估价对象交易期日修正系数为1．118。
③宗地面积修正
根据《a市土地定级及基准地价报告》，对估价对象的不同面积状况需要对其做出修正。经估价人员的实地查勘，估价对象面积适中，对土地利用较为有利。根据《a市土地定级及基准地价报告》中宗地面积修正系数表知，估价对象面积修正系数为1．03。
宗地面积修正系数表 表3－20
④宗地形状修正
根据《a市土地定级及基准地价报告》，对估价对象的不同形状需要对其做出修正。估价对象宗地形状不规则，对土地利用有一定影响。根据《a市土地定级及基准地价报告》中宗地形状修正系数表知，估价对象形状修正系数为0．97。
宗地形状修正系数表 表
3－21
⑤宗地基础设施配套程度修正
基准地价定义为宗地外围“给水、排水、电、路、邮电”五通和宗地内场地平整，评估设定的基础设施配套程度为宗地外围“给水、排水、电、路、邮电”五通和宗地内场地平整，与基准地价定义的基础设施配套程度一致，故不需进行基础设施配套程度修正。 【纠错】缺容积率的修正。
⑥宗地临街宽度修正
商业门面宽度对商业用地地价有较大的影响，商业店面其宽越大，外观就越醒目，对顾客的吸引力就越大，其所能产生的收益也就越大，相应的地价水平也就会提高。宽度修正主要是对低于或高于临街铺面平均宽度的宗地进行修正。根据《a市土地定级及基准地价报告》中宗地临街宽度修正系数表知，估价对象临街宽度修正系数为1.170。
宗地临街宽度修正系数表 表3－22
⑦宗地宽深比修正
临街土地的地价并不只是单独受到临街深度和宽度的影响，特别是一些大型商业设施，地价随地块深度的增加而增加，同时又因其店面宽度大而提高了土地收益。根据《a市土地定级及基准地价报告》中宗地临街宽度修正系数表知，估价对象宽深比修正系数为1．08。
宗地宽深比修正系数表 表3－23
⑧街角地修正
位于道路交叉口的土地，由于过往人流量大，土地利用效率高，相应的地价
水平也就比位于道路中间的高，因此，对于位于街角的宗地地价进行侧街加价的修正。根据《a市土地定级及基准地价报告》中宗地街角地修正系数表知，估价对象街角地修正系数为1．14。
街角地修正系数表 表3－24
e、基准地价修正法估价结果
单位地价＝2034×（1＋0．0414）×1.118×1×1.03×l×
0.97×l×l.17×
1.08×1.14＝3408.27（元/㎡） 总地价＝3408.27×26865.44÷10000＝9156．46（万元） （备注：指××光电子核心市场土地评估总值） 【纠错】应给出基准地价文字计算公式。
（2）假设开发法计算土地价值
【纠错1】成本法下套用假设开发法求取土地价值，逻辑混乱。因为假设开发法是成本法的倒算方法。
【纠错2】未给出假设开发法的文字公式 a、确定估价对象最佳开发方式 ①开发周期确定
房地产开发的周期一般分三个阶段，前期主要包括报建、土地的开发（征收、场地平整、临时水电等）、勘察、设计、项目招标等；中期主要包括建筑安装工程建设（含设备的安装）；后期主要包括室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等）。
估价对象上适合修建大型专业商场，根据a市同类房地产项目的开发周期、估价对象项目的规模及实际情况确定开发周期为2年。
②投资进度安排
房地产开发的资金投入根据开发周期的时间也分三个阶段，前期包括报建、城市基础设施配套费、土地的开发、勘察、设计、项目招标等费用；中期主要包
括建筑安装工程建设（含地基、基础的处理、设备及安装等）资金；后期主要包括室外附属工程的建设费用（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路等）、销售税费等。
根据a市同类房地产开发资金投入的一般情况及该项目的具体情况，确定在开发建设期内，开发资金在开发期第1年投入60%，开发期的第二年投入40%。
③估价对象开发完成后房地产价格的确定
《国有土地使用证》（武国用（2002）字第××号）记载估价对象用途为光电子市场，可见估价对象适合修建光电子市场，根据《a市·中国光谷光电子（核心）市场工程建筑施工图设计统一总说明》，设计总建筑面积为74185㎡。估价人员经实地调查，在同一供求圈内选取了3个可比实例，来确定宗地开发完成后房地产价格。3个可比实例均为高层或小高层建筑物，l～4层裙楼为商铺，5层及以上为办公或住宅。
比准价格计算表 表3－25
【纠错1】缺三个可比实例价格内涵。
【纠错2】缺少可比实例情况介绍表和调整指数表。 【纠错3】未进行交易情况修正和市场状况调整。 【纠错4】最终比准价格求取采用简单算术平均无理由。
预计项目开发期1年可取得预售资格。取得预售资格后，第1年销售50%，第二年销售50%。根据建设开发的时间，折现率取1年期以上贷款利率6．12%。则：
【纠错】折现率取一年期贷款利率错误，还应考虑开发利润。
房地产价值＝5395×74185×［（1＋6．12%）－1．5×50%＋（1＋6．12%）－2．5×50%
＝35976．92（万元）
b、确定开发成本
开发成本包括项目开发建设期间所发生的一切费用总和。根据本项目的实际情况，开发成本主要包括建筑工程费用（含地基处理、主体工程、一般水电安装等）、室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等）、专业费用、基础设施配套费、管理费用、投资利息、投资利润和销售税费。
【纠错1】假设开发法采用现金流量折现法，不应计算投资利息和投资利润。 【纠错2】缺其他工程费和公共配套设施建设费。 ①建筑费用 a、建筑工程费用
估价对象适合修建光电子市场，规划总建筑面积74185㎡。根据《市造价管理站关于发布a市地区建筑安装二oo六年二季度造价指数的通知》（武建价字（2006）××号）及a市同类房屋建筑物的工程造价的一般水平，确定估价对象房地产工程造价为2200元/㎡（含基础工程、土建安装费）
建筑工程费＝2200×74185×［（1＋6．
12%）－0．5×60%＋（1＋6．12%）－1．5
×40%］＝15559．55（万元）
b、室外附属工程费用
附属工程的建设费用主要包括室内外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙、消防、中央空调和室内电梯等。根据该项目的规模、特殊属性、《市造价管理站关于发布a市地区建筑安装二oo六年二季度造价指数的通知》（武建价字（2006）××号）及同类房地产的配套建设一般水平及项目拟将建设为经济适用住房的实际情况，确定室外附属工程的建设费用80元/㎡。
附属工程费＝80×74185×［（1＋6.12%）－0.5×60%＋（1＋6.12%）－1.5×40%］
＝565．80（万元）
【纠错】拟建项目不是经济适用住房。 c、基础设施费用
基础设施费，包括开发范围内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通照明、环卫、绿化等工程发生的支出。根据《市造价管理站关于发布a市地区建筑安装二oo四年一季度造价指数的通知》（武建价字（2004）15号）及a市同类房屋建筑物的工程造价的一般水平，确定估价对象基础设施造价为140元/㎡。
基础设施费＝140×74185×［（1＋6.12%）－0.5×60%＋（1＋6.12%）－1.5×40%］
＝990.15（万元）
建筑费用＝a＋b＋c＝17115．50（万元）
②专业费用
专业费用指项目的可行性研究、规划、勘察、设计、监理、造价咨询（标底编制、决算审核等）等相关工程师的费用，一般为建筑成本的5%～10%。根据《国家计委关于建设项目前期工程咨询收费暂行规定》（计委价格［1999］1283号）、《省物价局关于城市规划咨询有关问题的通知》（鄂价房服函［2002］46号）、国家计委、建设部“关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知”（计价格［2002］10号）、国家物价局、建设部《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》（（1992）价费字479号）、c省物价局、建设厅《关于调整建设工程造价咨询服务收费标准的通知》（鄂价房地字［2000］51号）等有关收费标准，并结合a市房地产市场、建筑市场的一般水平及该项目的实际情况，确定专业费用为建筑费用的8%。
专业费用＝17115．50×8%＝1369．24（万元）
③管理费用
管理费用指开发商为组织和管理房地产开发经济活动以及房地产开发提供各种服务而发生的费用。主要包括管理人员工资及附加费、办公费用、差旅费、固定资产使用费、业务招待费等。参照《国家计委、建设部关于印发《经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格［2002］2503号）》，并结合该项目的规模和开发周期确定为建筑费用的3%。 管理费用＝17115．50×3%＝513．47（万元）
【纠错1】估价对象非经济适用住房，不应采用经济适用住房的计价办法，取3%的费率太低，3%是经适房的标准。
【纠错2】管理费用计算基数中还应包含专业费用。 【纠错3】缺销售费用的计算。
④投资利息
投资利息指房地产开发商在房地产开发过程中，为筹措短缺资金，而向金融机构贷款所支付的利息。但此利息在开发过程中所占比例视不同情况而各异，以此利息作为投资利息，不能只体现自有资金的投资的时间价值。所以，投资利息为全部成本的利息（含土地取得价格）。本次评估按折现进行测算，所以不计算利息。
⑤投资利润
投资利润指房地产开发商投资房地产开发项目应取得资金报酬及承担风险的补偿。根据国家有关规定，商业用房综合利润为投资成本的20%。以下计算v为总地价。
投资利润＝（v＋17115．50＋1369．24＋513．47）×20%＝（0．2v＋3799．64）（万元）
【纠错】现金流量折现法不应计算投资利息和投资利润。
⑥销售税费
销售税费指房地产进入市场流通领域中发生的销售费用和应交纳的销售税金及附加等。销售费用主要包括市场推广费、销售代理费和销售手续费。销售税金及附加主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育发展费、平抑副食品价格基金等。a市城区税金及附加包括：营业税为营业额的5%，教育费附加为营业税的3%，堤防费为营业税的2%，平抑副食品价格基金为营业额的0．1%，城市维护建设税为营业额的7%，地方教育发展费为营业额的0．1%，综合税费率为营业额的5．8%。根据a市房地产销售的一般状况，税费取7%。 销售税费＝35976．92×7%＝2518．38（万元）
【纠错1】城市维护建设税的基数应为营业税而非营业额。教育费附加基数是营业税，选对了。
【名词解释】营业税金及附加：包括“两税一费”，即主税：营业税；“附加一税一费”为：城市维护建设税和教育费附加。
【知识补充】流转税的主要三大税种是“增消营”，即：增值税、消费税和营业税。而城市维护建设税和教育费附加的计算基数是以上三税税额之和。 【纠错2】销售费用中的市场推广费和销售代理费应分开计算，市场推广费和广宣费是在销售之前就已经发生了，而销售代理费是与销售同时发生的。所以，市场推广费的折现年数与销售代理费的折现年数不应相同。
c、地价确定
v＝35976．92－［17115．50＋1369．24＋513．47＋（0．2v＋3799．64）＋2518．38］
v＝8883．90（万元）
土地单价＝8883．90÷26865．44×10000＝3306．81（元/㎡）
根据以上测算，基准地价修正法计算的土地单价为3408．27元/㎡，假设开发法计算的土地单价为3306．81元/㎡，两种方法计算结果相差不大，经综合分析取两种方法计算结果的算术平均值作为土地评估价格。
单位土地价格＝（3408．27＋3306．81）÷2＝3357．54（元/㎡）
总地价＝3357．54×
26865．44＝9020．18（万元）
（备注：指××光电子核心市场土地评估总值） （3）计算在建工程平均重置成本
××光电子核心市场设计为1幢五层建筑物，地下一层，地上四层，建筑物整体造型奇特，目前，土建部分、主体安装工程均已完工，目前尚未竣工决算。由于待估在建工程结构和造型独特，a市类似建筑物客观重置成本难以收集，所以本次评估在其初步设计概算调整表的基础上根据在建工程形象进度，计算其重置成本。
a市××电子核心市场初步设计概算调整表 表3－26
说明：上表中调整前数据为初步设计概算数据，调整后数据为初步设计概算调整数据，评估值为根据在建工程形象进度计算的数值；调整前和调整后数据为原始数据，评估值为本次评估计算数据
在建工程平均重置成本＝38893．19÷74185×10000＝5242．73（元/㎡） 【纠错1】以上表格成本法求取重置成本时缺少销售费用和销售税的计算。 【纠错2】以上表格成本法求取重置成本时缺少投资利润的计算。
（4）计算成本分摊系数
估价人员经实地调查，并选取了与估价对象在建工程建成后类似的3宗房地产，通过计算它们各层房地产价格比例系数来确定估价对象在建工程成本分摊系数。
房地产价格系数计算表 表3－27
备注：上述三宗实例为高层或小高层建筑物，1～4层为商铺，5层及以上为住宅或写字楼
（5）计算重置成本
1楼①—⑦轴重置单价＝平均重置单价×一层价格系数＝5242．73×1．68＝8787．81（元/㎡）
2楼重置单价＝平均重置单价×二层价格系数＝5242．73×0．95＝4976，43（元/㎡）
（1）收益法计算开发完成后房地产价值 a、年有效租金收入的确定
估价对象在建工程开发完成后可出租，根据估价人员市场调查，周边地区商铺的租金在每平方米建筑面积每月30～90元/㎡之间。根据估价对象的区位环境、个别环境及估价对象的装修、建筑物的利用使用率、结构等个别因素综合确定1楼1—7轴毛租金为每月80元/㎡（建筑面积），且净收益每年以2%的比例递增，一年以12个月计，闲置与租金损失各取5%；2楼毛租金为每月55元/㎡（建筑面积），且净收益每年以2%的比例递增，一年以12个月计，闲置与租金损失各取5%。则：
【纠错1】缺押金和租赁保证金利息收入的计算说明。 【纠错2】租金无内涵。
1楼①—⑦轴第一年有效总收入＝80×12×（1－5%）×（1－5%）×8677＝751．78（万元）
2楼第一年有效总收入＝55×12
×（1－5%）×（1－5%）×14362＝855．47（万元）
b、求取年总费用
年总费用亦即租赁经营总成本。它含：①维修费；②管理费；③保险费；④税金。
【记忆技窍】收益法年费用包括“4+2”：“房管保修、租赁二税费”，（见理论教材p240，即：房地产税、管理费、保险费、维修费；租赁费用和租赁税费）
1）求取维修费
维修费是为维护房屋正常功能的使用而对其进行维护和修理。按建筑物××光电子核心市场建成后重置价格的2%计算。重置价格参照a市近期同类工程造价并结合估价对象的结构、装修、设备、设施综合确定估价对象在建工程建成后的建筑物重置单价为3500元/㎡。
1楼①—⑦轴年维修费＝3500×2%×8677＝60．74（万元） 2楼年维修费＝3500×2%×14362＝100．53（万元） 2）求取管理费
管理费常规按年租金总收入的2%计算。
1楼①—⑦轴年管理费＝751．78×2%＝15．04（万元） 2楼年管理费＝855．47×2%＝17．11（万元）
3）求取保险金
年保险费率规定为房屋现值的0.5%。房屋重置价格参照a市近期同类工程造价并结合估价对象的结构、装修、设备、设施综合确定估价对象在建工程的全新重置全价为3500元/㎡。在建工程建成后房屋成新率为100%。
1楼①—⑦轴年保险费＝3500×100%×0．5%×8677＝1．52（万元） 2楼年保险费＝3500×100%×0．5%×14362＝2．51（万元） 4）税费
按规定收益型房地产应交纳如下税款：①房地产税按年租金收入的12%；②营业税按租金收入的5%计；③城市建设维护税按营业税税率的7%计；④教育费附加按营业税税率的3%计；⑤堤防费为营业税的2%；⑥平抑副食品价格基金为营业额的0．1%；⑦地方教育发展费为营业额的0．1%；综合税费率为营业额的17．8%。
1楼①—⑦轴年税费＝751．78×17．8%＝133．82（万元）
2楼年税费＝855．47×17．8%＝152．27（万元） 【纠错】缺城镇土地使用税的计算。
5）求取年总费用
年总费用为上述四项费用之和：
l楼①—⑦轴年总费用＝60．74＋15．04＋1．52＋133．82＝211．11（万元） 2楼年总费用＝100．53＋17．11＋2．51＋152．27＝272．43（万元） c、求取年净收益（a）
1楼①—⑦轴第一年净收益＝751.78（总收入）－211.1l（总费用）＝540.67（万元）
2楼第一年净收益＝855.47（总收入）－272.43（总费用）＝583.04（万元） d、确定报酬率(y)
本次评估采用安全利率加上风险调整值作为折现率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。本项估价的报酬率取一年期定期存款利率和风险报酬率综合确定为8%。从投资的角度看，要投资就必须要承担一定的风险，也须要有相应的风险补偿，风险补偿额相对于风险投资额的比率即为风险报酬率。风险报酬率含有行业风险、经营风险和财务风险等成分，本项房地产租赁经营收益受制约于以上风险。
e、估价房地产收益价格
本项房地产的收益期有限年限，适合用收益有限期的公式计算其现值。有限期资本化公式为：
p＝a/（y－g）×［l－（1＋g）n/（1＋y）n］
式中 p—房地产收益价格；
a—年净收益；
y—折现率，此处取8%； g—租金增长率，取2%； n—收益期，此处为40年
【纠错1】抵押目的估价应遵循谨慎原则，尽量采用净收益每年不变有限期公式，而不应采用净收益每年递增的收益法公式。
【纠错2】折现率8%和租金增长率2%取值无依据。
根据委托人提供《国有土地使用证》，土地使用权剩余使用年限为47.65年，本次评估土地使用权年限设定为商业用地法定最高出让年限40年。因估价对象在建工程完工后投入使用，其结构为框架结构，可使用60年，土地年限低于建筑物年限，收益期限确定为40年。
1楼①—⑦轴收益价格＝540．67÷（8%－2%）×［1－（1＋2%）^40/（1＋
8%）^40］＝8095．23（万元） 【纠错】土地剩余年限前后交代不一致，前边交代是48.53年。 【纠错】未交代建设用地使用权期满无偿收回时，是否对地上建筑物残值给予补偿。
1楼①—⑦平均单价＝8095．23÷8677×104＝9329．53（元/㎡） 2楼收益价格＝583．04÷（8%－2%）×［l－（1＋2%）40/（1＋8%）40］＝8729．71（万元）
2楼平均单价＝8729．71÷14362×104＝6078．34（元/㎡）
（2）计算再开发费用
估价对象在建工程土建部分、主体安装工程已完工，可根据未完工部分形象进度及其投资概算确定再开发成本。
在建工程再开发成本计算表 表3－28
单位再开发成本＝614．75÷74185×10000＝82．88（元/㎡） （3）计算在建工程价格
l楼①—⑦轴单价＝开发完成后收益单价－单位再开发成本＝9329．53－82．88＝9246．65（元/㎡）
2楼单价＝开发完成后收益单价－单位再开发成本＝6078．34－82．88＝5995．46（元/㎡）
八、估价结果确定
根据以上测算知，估价对象在建工程1楼①—⑦轴成本法计算单价为
8787．81元/㎡，假设开发法计算单价为9246．65元/㎡；2楼成本法计算单价为4976．43元/㎡，假设开发法计算单价为5995．46元/㎡。估价人员经综合分析，认为上述在建工程成本法和假设开发法计算结果相差不大，取两种方法的算术平均值较能客观反映估价对象房地产价格水平，所以本次评估取两种方法的算术平均值作为估价对象房地产的评估值。估价对象应扣除的法定优先受偿款为0，故抵押价值具体结果见下表：
房地产评估结果一览表 表3－29
附 件（略）