房地产现金流量与资金时间价值 第一节 现金流量 一、现金
流量的概念 在房地产投资分析中，把某一项投资活动
作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或
流入称～。 现金流出（Cash Output ， CO）：流出系
统的资金 现金流入（Cash Input， CI）：流入系统
的资金 净现金流量＝CI －CO 对房地产开发投资，CI CO 第一节 现金流量 二、 现金
流量图 是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状
态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表
示各现金流入、流出与相应时间的对应关系。 第二节 资金时间价
值 一、概念 不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为～。 例：1000元存入银行，1年后本利为1120，120为增加值。也即是
1000元在1年中的时间价值。就是在1年内让出了1000元货币的使
用权而得到的报酬，这120是1000元在1年中的时间价值。 理解 1）随着时间的推移，资金的价值会增加。（资金增值）
2）资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。 （从
消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应作
的必要补偿） 第二节 资金时间价值 一、概念 资金时
间价值影响因素 投资利润率 通货膨胀率 风险因素 第二节 资金时间价值
二、利息与利率 利息：占用资金所付出的代价。 Fn ＝P+In Fn－本利和；P －本金；In
－利息 利率：在单位时间（一个计息周期）内所得
的利息额与本金之比。 i＝In/P×
100% 第二节 资金时间价值 二、利息与
利率 利率的高低取决于平均利润率。 影响因素：社会平均利润率、
资本供求状况、通货膨胀率水平、政策性因素和国际经济环境等 第
二节 资金时间价值 三、单利计息与复利计息 单利：
In ＝P ×n ×i “息不生息” 复利：In
＝P[ 1+i n-1] “息生息” 第二节 资金时间价值 四、名义利
率r 与实际利率i 名义利率：指一年内多次单利时给出
的年利率，等于每期利率与年内复利次数的乘积。 名义利率 周期利率*每年的计息周期数 实际利率：
指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。 复利计算时：名义利率因计息周期不同 名义利率≠实际利率 例：年利率12%，1000元，1年期。 两者关系： 第三节 资金等效值计算 一、资金等值概念 是
指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能
具有相同的价值。 或：与某一时间点上一定金额
的实际经济价值相等的另一时间点上的价值。 第三节 资金等效值
计算 二、复利计算 1）P 、 F 、 A三者两两之间的关
系 P与F 、F 与A 、P 与A 2）
只需记 P 与A F P （1+i n P A/i [ 1-1 /（1+i n ] P A1/ i-s [1- 1+s n/
（1+i n ] 第三节 资金等效值计算 三、复利系数的应用 主要是在房地产投资分析与评估中的应用 计算 1
已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息。问该笔贷
款的实际利率是多少？ 2 某房地产开发商向银行贷款2000万元，期
限为3年，年利率为8%。若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息，
到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是多少？
如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的
利息又是多少？ 3 某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，
如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为
12%。问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？ 4 某家庭
以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首
付款为房价的30%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限
为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%。问月还款额为多少？
如果该家庭25%的收入可以用来支付抵押贷款余额还款额，问该家庭
须月收入多少，才能购买上述住宅？ 5 某购房者拟向银行申请60万
元的住房抵押贷款，银行根据购房者未来收入的增长情况，为他安排
了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，
购房者的月还款额增长率为0.5%。问该购房者第10年最后一个月的
月还款额是多少？ 6 某家庭预购买一套面积为80平方米的经济适
用住宅，单价为3500元/平方米，首付款为房价的25%，其余申请公
积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%
和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该
家庭申请组合抵押贷款后月还款额是多少？ 7 某家庭以4000元/平
方米的价格，购买了一套建筑面积为120平方米的住宅，银行为其提
供了15年期的住房抵押贷款。该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值
比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提
前偿还了贷款本金8万元。问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多
少？ 8 某家庭以3500元/平方米的价格，购买了一套建筑面积为80
平方米的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的
年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%，月还款常数为0.65%。问抵
押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少？ 例1 某家庭欲购买一套建筑面积为80M2的经济适用住房，单价为
3500元/M2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押
贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为
15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷
款后的最低月还款额是多少? 解： （1）已知：P ＝3500×80×（1
－25%） 210000元， n＝15×12＝180月，i1
＝4.2%/12＝0.35%， i2＝6.6%/12＝0.55%，Pl
＝100000元， P2＝210000－100000＝110000
（元） （2）计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息
的月还款额： 组合贷款的月最低还款
额： A＝A1+A2＝750+964＝1714（元） 例
2 某家庭拟购买一套住宅，单价为3000元/M2，该家庭月收入6000
元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押
贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款价值比例最大为80%。问根据该家
庭的支付能力最多可以购买多少平方米的住宅? 解： （1）设该家
庭每月能支付的房款为A ，则 A 6000×30%
1800（元） （2）n 15×12 180（月），i 6%/12 0.5%
（3）该家庭能承受的抵押贷款额为P （4）该家庭
能承受的购房总价值为V ，则 V
213306/80% 266633（元） （5）对该家庭比较适合的房
型面积为S ，则 S 266633/3000 88.88
（M2 ） 例3 某家庭以4500元/M2的价格购买了一
套建筑面积为120M2的住宅，并向金融机构申请了相当于房价70%的
按月等额还款的抵押贷款。已知该项抵押贷款的年限为15年，年利
率为12%，按月计息。如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一
次偿清该抵押贷款的余额，问此时一次偿还的金额为多少? 解：
（1）P 4500 × 120×70% 378000（元）， n 15×12 180
（月），t 6×12 72（月），i 1% （2） （3）
第十年年初拟一次偿还的金额应为： 例4 某家庭预买一套面
积为120M2的商品住宅，单价为7000元/M2，首付款为房价的30%，
其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率
分别4.65%和5.04%，期限均为20年，公积金贷款的最