浅析厦门市住房情况
年级：班级：学号：姓名：周章森日期：
2011级 1班 110707111 2013.8.20
浅析厦门市住房情况简析
2011级工程管理一班周章森
【摘要】 厦门市是经济特区，它早期依据特区的政策优势，获得了长足的发展，时至今日，它已经成为全国著名的旅游城市，全球宜居城市。其房价也随着它经济的发展，在飞速的攀升，本文通过其社会背景，人口分布，经济发展还有其房价的变动进行分析，进而了解厦门市住房的情况。
【关键词】人口分布 经济发展 社会环境 房价 租金
一、社会背景
1. 地理位置
厦门市位于东经118o04′04〃、北纬24o26′46〃，地处我国东南沿海——福建省东南部、九龙江入海处，背靠漳州、泉州平原，濒临台湾海峡，面对金门诸岛，与台湾宝岛和澎湖列岛隔远古时为白鹭栖息之地而称“鹭岛”。宋太平兴国年间，因岛上产稻“一茎数穗”又名“嘉禾屿”。 地处我国东南沿海——福建省东南部、九龙江入海处，背靠漳州、泉州平原，濒临台湾海峡，面对金门诸岛，与台湾宝岛和澎湖列岛隔海相望。厦门由厦门岛、鼓浪屿、内陆九龙江北岸的沿海部分地区以及同安等组成，陆地面积1565.09多平方公里，海域面积300多平方公里。是一个国际性海港风景城市。 厦门的主体——厦门岛南北长13.7公里，东西宽12.5公里，面积约128.14平方公里，是福建省第四大岛屿。厦门港是一个条件优越的海峡性天然良港，其海岸线蜿蜒曲折，全长234公里，港区外岛屿星罗棋布，港区内群山四周环抱，港阔水深，终年不冻，是条件优越的海峡性天然良港，历史上就是我国东南沿海对外贸易的重要口岸。
二、人口环境
1. 城乡人口分布
厦门市市常住人口中，居住在城镇的人口为3119413人，占88.33%；居住在乡村的人口为411934人，占11.67%。同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加1664963人，乡村人口减少186686人，城镇人口比重上升17.49百分点。
2. 人口地区分布
3. 流动人口
全市常住人口中，居住地与户口登记地所在的乡镇街道不一致且离开户口登记地半年以上的人口为2151224人，其中市辖区内人户分离的人口[7]为185137人。具有本省外市户籍的迁入人口为821517人，具有外省户籍的迁入人口为1023769人。同2000年第五次全国人口普查相比，居住地与户口登记地所在的乡镇街道不一致且离开户口登记地半年以上的人口增加1257701人，增长140.76%；具有本省外市户籍的迁入人口增加488805人，增长146.92%；具有外省户籍的迁入人口增加608574人，增长146.58%。
2012年年底，最新统计数据表明，目前厦门市常住人口已经达到478万，城市人口密度为3034.6人/平方公里（厦门市面积为1575.16平方公里），其中岛
内人口为242万，人口密度高达18885.6人/平方公里（厦门岛面积为128.14平方公里）
三、经济状况
1.地区GDP
厦门地区GDP自2008年以来平稳增长，由2008年的16107098万元增长至2011年的25393132万元，用四年的时间增长了57.65%，并且在接下来的几年内由于海西经济区的建设，对台贸易的逐渐繁荣，厦门市地区GDP也将继续稳步攀升。
数据来源：厦门统计局2012年特区经济年鉴
2. 工业总产值
数据来源：厦门统计局2012年特区经济年鉴
厦门市工业产值2010年达到3688.95亿元，与2009年相比增长了31.15%，2011年达到4399.52亿元，与2010年相比增长了19.26%。而2012年与2011年相比仅增长了0.7%。由此可见厦门的工业发展在近几年将逐渐趋于饱和，这与厦门市的城市定位有相当大的关系，厦门市的定位是我国经济特区，东南沿海重要的中心城市，港口及风景旅游城市。厦门市的城市建设与发展要遵循经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略，大力发展高新技术产业和第三产业，不断完善城市功能把厦门市建设成为经济繁荣、社会文明、布局合理、环境优美的现代城市。根据此定位，厦门市接下来的发展应是以第三产业以及高新技术产业为主，工业产值也就难免的趋近饱和。
3.第三产业
数据来源：厦门统计局2012年特区经济年鉴
第三产业作为厦门市的支柱产业，该产业的发展呈稳步上升的趋势，自2008年到2011年，厦门市第三产业产值增长了48.63%。并且第三产业在厦门市地区GDP中所占的比重在近几年已经稳定在50%左右。
4.市民收入
数据来源：厦门统计局2012年特区经济年鉴
数据来源：厦门统计局2012年特区经济年鉴
2011年，厦门城镇居民人均可支配收入33565元，增长14.7%，工薪收入仍是城镇居民收入的主体，经营净收入和财产性收入成为城镇居民收入增长的新动力。农民人均纯收入11928元，增长18.9%。剔除物价因素后，城镇居民人均收入和农民人均纯收入分别增长9.0%、13.0%。
农民纯收入增幅比城镇居民人均可支配收入高4.2个百分点，城乡居民收入之比由上年的2.92︰1缩小到今年的2.81︰1。
收入的稳定增长带动消费需求旺盛，全年城镇居民人均生活消费支出22314元，增长11.8%；农村居民人均生活消费支出9142元，增长21.5%。
四、住房情况
1.房价
数据来源：城市房产http://xm.cityhouse.cn/market/
厦门市以岛内（思明区、湖里区）房价最贵达到了20000-24000，而岛外房价相对便宜，但是也达到了8000-13000.并且岛内的房屋供应最为密集，岛外供房主要集中在集美区，海沧区沿海一带。
数据来源：城市房产http://xm.cityhouse.cn/market/
厦门的房价近几年一路攀升，4年多时间从8790元/平方米升到了惊人的
20121元/平方米，如此知道的涨幅与近几年来的炒房热有很大关系，虽然国家颁布了房地产调控的《国五条》来控制房价，但是，效果并不明显。厦门的房价依旧高走。
2.租金
数据来源：城市房产http://xm.cityhouse.cn/market/
从厦门市租金的排行来看，房租最高的行政区依旧在岛内的两个行政区——思明区和湖里区。思明区同比上一年的涨了13.94%，湖里区则是16.89%。而涨幅最高的是海沧区和集美区，它们分别涨幅为23.86%和20.37%
厦门市近几年房屋租金大体呈增长趋势，涨势较为平缓，这是由于仅仅买卖市场火爆，而租金涨幅相对滞后造成的。但是，由于近期国家房地产调控愈加严格，“转售为租”慢慢兴起，房屋租金的增长将逐渐加快。
五、问题和挑战
1.居民收入水平及购买力
居民的收入水平与房价的对比关系，大部分人都觉得房价太高了，涨的太快了，工资的涨幅跟不上房价的涨幅。而这些人就是属于28原则中劣势的“8”类人群。国内所处的这个“相对自由”的市场经济体制下，市场一定会遵守优胜劣汰的28原则，即少数人先有房，而这少数人不会是基层普通百姓，而是一些略有优势行业及新兴中产阶级。因此，房价的涨跌主要取决于“2”的略有优势行业及新兴中产阶级，而不是那个“8”。
这也就导致在厦门，除非自己家里有地可以建房子，否则，绝大部分有房一族都是属于中产阶级。而其他的一些基层普通百姓，包括外来务工人员基本就只能租房来住。
2.开发商的策略和保障性住房
商人是谋求利益的，因此，寄希望于开发商不赚钱，少赚钱，那是不可能的，要解决住房问题，最直接的还是寄望保障性住房尽快大量入市，长远来讲保障性住房能够缓解房价上涨冲动。
以盈利为目的的开发商盖房子绝对不是为了让所有人都买得起，开发商盈利的最高模式就是把房子卖成有针对性的稀缺产品。物以稀为贵，房价高了，开发商才会有巨额的利润。而保障性住房面向非低收入家庭的保障性商品房，对申请户不设收入和资产限制。保障性商品房建设，政府只要求在资金投入和成本回收上达到基本平衡。同时，保障性商品房有严格的退出机制，５年内不得转让，５年后转让须向政府缴交６０％的增值收益。这样就较为有效的限制了投机行为，同时保障性住房的涌入也可以很大程度的缓解买房的需求降低房价上涨的动力，满足住房需要，缓解社会矛盾。但是，近来主流媒体“曝光”的国内大多家庭是有住房的，其实就是以媒体为导向告诉大众：决策层不认为现在社会已经发展到居者无其屋、人民无法安居乐业的严重地步。因而，暂时也不能对保障性住房的期望过高。
3.物价水平
高通货膨胀将对房价起到一定的推动作用，房价必涨。根据国内的高通胀率，物价一直在涨，以此为基础，当各种物价都涨了，房价也就必然要涨。
4.租金水平
房价可能因租金的自然上涨保持温和上涨。
租金上涨，房价不可能不涨，从08年至今，现在住宅的租金年回报率一直维持在2.4%到3%之间，国内经济就算国际市场不行，也至少能保持十几二十年的高速增长。那么随着经济的发展，人们收入的水平的提高，房租必然也会水涨船高！进而影响到房价也跟着攀升
5.住房市场:供给扩张困难，需求不断累积
住房需求不断累积、在我国城市化和大城市化的背景小艾，人口总体呈现“农村→中小城市→大城市”单向流动格局。作为人口流向目标的厦门，住房供给增长速度无法赶上需求扩张的速度。此外，现有的调控政策大都对住房需求采取“堵”的举措，推迟了潜在消费者的购买计划，再加上限购等临时性措施，都使住房需求不断累积。
住房供给扩张困难。如果市场不景气，地方政府可以通过紧缩土地供应来托市。如果地方政府扩大土地供给，开发商则可以“代”地方政府重新将增加的土地供给囤积起来、由于这两个“蓄水池”的存在，市场供给很难有效扩大。
6.中国宏观经济：投资增长放慢，收入分配差距拉大，通货膨胀压力日增
中国未来宏观经济面临的主要问题：一是社会投资增长由于政府项目减少而放缓，住房投资增长也会因房地产调控而下降，影响宏观经济增长，也影响下一阶段的住房供应；二是收入分配差距拉大不利于社会整体边际消费率的提高，不利于消费的稳定持续增长；三是通货膨胀压力较大，房地产价格和农产品价格传导效应增强；四是人民币升值压力将增加，不利于对外贸易活动的稳定进行，也增加国际游资炒房的风险。
六、政策建议
1.住房市场：引导需求，扩大供给
促进住房市场稳定健康运行需要在住房投机、信息披露和土地供应等方面加强管理，合理引导住房需求，有效扩大住房供给、
积极引导住房需求。包括创新房地产投资形式，引导资金向住房市场外的其他房地产市场合理流动；将引导住房投资（机）需求与加快中国特色的城市化
进程相结合；加大对未来朝阳产业的开放和支持力度，结合产业振兴规划引导资金合理流动；规范住房投资（机）行为，加强对内幕交易的监管，禁止各种形式的价格合谋，对各种操作市场行为予以严厉处罚直至追究刑责，堵塞保障房的投机套利空间；建立信息披露制度，对于重要指标数据需按期及时公开，杜宇区域发展规划等与预期有重大关联的政务信息，也要建立适当披露制度使公众能及时了解进度。
增加土地供给的同时强力抑制开发商囤地。现有的闲置土地处罚规定由于漏洞过大，形同虚设。应尽快制定更为详细的处罚规定，填补现有土地闲置处罚规定的漏洞，特别是对于房地产分期开发等造成土地事实闲置问题，应有更为明确的规定。加大利用金融信贷手段囤地的力度，对于囤地突出的企业应坚决收贷、限贷及限制融资发债，强化舆论对于土地闲置的监督。
2.市场监管：提高监管效率，增强行业自律
提高行政审批效率，推广行政审批一体化，缩短住房进入市场的时间，加快住房供给；加强监督协同力度，引导行业自律制度化，在住房市场监督方面最终实现政府监督与行业自律双线并行的局面；健全信息公示制度，实现信息共享社会化实现信息公示的长期性、时效性和制度性。
3.住房保障：加强资金支持，落实主体责任，推进有效保障
加大对住房保障与其制度体系建设的资金支持，严格审核资金用途；明确负责住房保障的部门主体，机遇相应的实权，保证保障住房建设、经营的有效实施；适当鼓励“集资建房”；明确保障性住房建设的监管主体；公共租赁房的目标定位与租金档次相匹配；扩大住房保障范围；量体裁衣，做好住宅保障长期规划
参考文献
1.《厦门统计局2012年特区经济年鉴》
2.《厦门第六次人口普查报告》
3.《厦门房价趋势调查及分析》 作者：刘凰瑛 王婧 蔡宗瑾
4. 城市房产http://xm.cityhouse.cn/market/
5.《中国房地产发展报告》 作者：牛凤瑞 李景过
6.《中国住房发展报告》 作者：倪鹏飞