人均居住用地控制指标研究
李新阳
摘要：分析2007年人均居住用地情况以及1991-2007年人均居住用地变化的基础上，发现人均居住用地面积与气候区（日照间距、风俗习惯）、人口规模等因素存在相关关系。通过人均居住用地面积与日照间距系数与人口规模之间的回归分析，考虑风俗习惯的影响，推导出现状人均居住用地回归模型。同时，借鉴相关经验，通过目标导向的方法，推导出2030年规划人均居住用地的理论值。两者比较，最终建议I、II、VI、VII气候区中城市的人均居住用地面积宜为28-38m2/人，III、IV 、V气候区中城市的人均居住用地宜为23-36m2/人。
关键词：人均居住用地标准 人口规模 日照间距系数 气候分区
2007年现状人均居住用地面积34.31m2/人，已大大超过《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》中规定的28m2/人的上限。这种超越，是社会发展的必然趋势导致国标中规定的上限过低，还是现状人均居住用地使用的粗放所致？本文通过对于人均居住用地分组的讨论、变化趋势的分析以及对于影响居住用地相关因子的讨论，构建现状人均居住用地回归模型，并通过目标导向的方法，构建今后规划人均居住用地的理论值，两者比较，得出人均居住用地控制指标。
1 2007年人均居住用地情况1
按照城市规模划分，人口小于20万人的小城市人均居住用地面积44.07m2/人，人口在
人口在50-100万人的大城市人均居住20-50万人的中等城市人均居住用地面积38.96m2/人，
用地面积34.32m2/人，人口在100-200万人的特大城市人均居住用地面积30.29m2/人，人口在200万人以上的超大城市人均居住用地面积29.15m2/人，明显呈现随着人口规模的升高，居住用地越加集约的趋势。
按照人均地区生产总值划分，人均地区生产总值小于1万元的城市人均居住用地面积38.67m2/人，人均地区生产总值1-2万元的城市人均居住用地面积39.55m2/人，人均地区生产总值2-3万元的城市人均居住用地面积38.69m2/人，人均地区生产总值3-5万元的城市人
均居住用地面积34.08m2/人，人均地区生产总值5万元以上的城市人均居住用地面积34.78m2/人，可以发现，虽然人均地区生产总值3万元以上的城市人均居住用地面积显著小于人均地区生产总值3万元以下的城市，但是随着人均地区生产总值的升高，居住用地越加集约的趋势并不明显，可以认为居住用地与经济发展之间的关系并不密切。
按照气候区划分，Ⅰ气候区城市的人均居住用地面积36.53m2/人，Ⅱ气候区城市的人均居住用地面积31.74m2/人，Ⅲ气候区城市的人均居住用地面积32.97m2/人，Ⅳ气候区城市的人均居住用地面积36.85m2/人，Ⅴ气候区城市的人均居住用地面积46.62m2/人，Ⅵ气候区城市的人均居住用地面积51.47m2/人，Ⅶ气候区城市的人均居住用地面积47.06m2/人。气候分区的差异对于人均居住用地的影响主要体现在日照间距以及风俗习惯的影响。随着从Ⅰ气候区向Ⅳ气候区的过渡，日照间距系数逐步减小，因此所需要的居住用地会逐步减少，但同时，Ⅳ、Ⅴ、Ⅵ、Ⅶ气候区中有一些少数民族聚居的城市，由于风俗习惯等原因，导致其人均居住用地面积较大。
进一步研究日照间距系数2对于人均居住用地面积的影响，日照间距系数小于1.0的城
日照间距系数1-1.5的城市人均居住用地面积32.77m2/人，市人均居住用地面积32.50m2/人，
日照间距系数1.5-2的城市人均居住用地面积31.84m2/人，日照间距系数大于2的城市人均
可以发现日照间距系数大于2的城市的人均居住用地面积明显大居住用地面积42.16m2/人，
于日照间距系数小于2的城市，体现了日照间距系数对于人均居住用地面积的影响。
因此可以发现，2007年现状人均居住用地面积与气候区（日照间距、风俗习惯）、人口规模等因素存在密切的关系。
2 1991年-2007年人均居住用地变化情况
图1 1991-2007年人均居住用地变化情况（单位：m2/人）
数据来源：1991-2000年城市建设统计年报，2002-2008年城市建设统计年鉴
全国人均居住用地从1991年的14.95m2/人增加到2007年的34.31m2/人，平均每年增加
1.2m2/人。从变化趋势来看，2000年是一个分水岭，1991-2000年年均增长0.38m2/人，而
充分体现了住房货币化政策对于人均居住用地面积变化的2000-2007年年均增长2.28m2/人，
影响。
在1991年到2007年的17年中，我们截取5个时间断面：1991年、1995年、2000年、2005年以及2007年，分别从人口规模、气候分区、日照间距系数三个角度对人均居住用地的变化情况进行判断。
2.1 分人口规模的人均居住用地变化情况
图2 1991-2007年分人口规模人均居住用地变化情况（单位：m2/人）
数据来源：1991、1995、2000年城市建设统计年报，2006、2008年城市建设统计年鉴
从1991年到2007年，小城市人均居住用地从36.21m2/人增加到44.07m2/人，平均每年增加0.49m2/人；中等城市人均居住用地从20.35m2/人增加到38.96m2/人，平均每年增加
1.16m2/人；大城市人均居住用地从12.74m2/人增加到34.32m2/人，平均每年增加1.35m2/人；特大城市人均居住用地从10.48m2/人增加到30.29m2/人，平均每年增加1.24m2/人；超大城市人均居住用地从15.38m2/人增加到29.15m2/人，平均每年增加0.86m2/人。
可以发现，不同规模的城市人均居住用地在这17年中均有所增长，其中中等城市、大城市、特大城市增长较快，而小城市、超大城市增长较慢。但在不同时期均大致体现出随着人口规模的升高，居住用地越加集约的趋势。
2.2 分气候分区的人均居住用地变化情况
图3 1991-2007年分气候分区人均居住用地变化情况（单位：m/人）
数据来源：1991、1995、2000年城市建设统计年报，2006、2008年城市建设统计年鉴 2
从1991年到2007年，Ⅰ气候区城市的人均居住用地从26.28m2/人增加到36.53m2/人，平均每年增加0.64m2/人；Ⅱ气候区城市的人均居住用地从14.65m2/人增加到31.74m2/人，平均每年增加1.07m2/人；Ⅲ气候区城市的人均居住用地从11.14m2/人增加到32.97m2/人，平均每年增加1.36m2/人；Ⅳ气候区城市的人均居住用地从14.08m2/人增加到36.85m2/人，平均每年增加1.42m2/人；Ⅴ气候区城市的人均居住用地从8.12m2/人增加到46.62m2/人，平均每年增加2.41m2/人；Ⅵ气候区城市的人均居住用地从35.63m2/人增加到51.47m2/人，平均每年增加0.99m2/人；Ⅶ气候区城市的人均居住用地从30.11m2/人增加到47.06m2/人，平均每年增加1.06m2/人。
可以发现，不同气候分区的城市人均居住用地在这17年中均有所增长，从Ⅰ气候区到Ⅳ气候区，也即从北到南，人均居住用地的增长速度逐步递增，可以理解为不同气候区之间人均居住用地不断趋同的一种特征。而Ⅴ、Ⅵ、Ⅶ三个气候区由于存在风俗习惯的影响，所以需要区别分析，我们也可以看到，Ⅵ、Ⅶ气候区始终大于其他气候区的人均居住用地面积，而Ⅴ气候区的人均居住用地从1991年的最后一位快速增加到2007年的第三位，增速最快，这充分体现了风俗习惯对人均居住用地的影响。
2.3 分日照间距系数的人均居住用地变化情况
图4 1991-2007年分日照间距系数人均居住用地变化情况（单位：m/人）
数据来源：1991、1995、2000年城市建设统计年报，2006、2008年城市建设统计年鉴 2
从1991年到2007年，日照间距系数小于1.0的城市人均居住用地从11.87m2/人增加到
平均每年增加1.29m2/人；日照间距系数1.0-1.5的城市人均居住用地从11.72m2/32.50m2/人，
人增加到32.77m2/人，平均每年增加1.32m2/人；日照间距系数1.5-2.0的城市人均居住用地从16.65m2/人增加到31.84m2/人，平均每年增加0.95m2/人；日照间距系数大于2.0的城市人均居住用地从31.24m2/人增加到42.16m2/人，平均每年增加0.68m2/人。
可以发现，不同日照间距等级的城市人均居住用地在这17年中均有所增长，而日照间距系数小于2.0的城市人均居住用地呈现趋同的特征，而日照间距系数大于2.0的城市人均居住用地始终大于日照间距系数小于2.0的城市。
3 现状人均居住用地回归分析3
根据上文的分析，人均居住用地与人口规模、日照间距系数、风俗习惯等关系最为密切。其中人口规模、日照间距系数是可以量化的指标，而风俗习惯是不可以量化，但可以在分析可量化指标的基础上通过适当数值的增减而得到的指标。因此构建人均居住用地的模型为：
f(SR)=f(i日,i规)+k习
其中SR：人均居住用地；i日：日照系数；i规：城市人口规模；k习：由于风俗习惯而产生的人均居住用地面积的变化。
通过人均居住用地与城市人口规模以及日照间距系数之间的线性回归，可以得出以下关系：
SR=25.439+9.613i日-0.030i规
该方程式表明，当日照间距系数增加1，人均居住用地增加9.613m2/人左右，而当城市人口规模增加10万人，人均居住用地减少0.3m2/人左右。
计算人均居住用地实际值与根据模型求得的理论值的差，可以发现68.2%的数值4集中的区间在-15.47 – 9.82之间最为密集，而实际值比理论值小的值大于15.47的其人均居住面积多小于23m2/人，大多是居住用地缺乏的城市，实际值比理论值大的值大于9.82的其人均居住面积多大于50m2/人，大多为由于风俗习惯等原因，居住用地偏大的城市。因此，居住用地模型在上述公式基础上，浮动-15-10是比较合适的，这也正是k习的含义所在。
但是，该公式存在的问题在于，随着人口规模的扩大，人均居住用地不可能无限制的下降。因此必须限制SR的取值范围为23-50 m2/人。
因此最终回归方程为：
SR=25.439+9.613i日-0.030i规+k习（-15 ≤k习≤10且23 ≤SR≤50）
4 相关规划控制指标借鉴
《城市居住区规划设计规范（GB 50180—93）》中提出人均居住区用地控制指标如表1所示。可以发现，在当前城市住宅以多层、高层为主的情况下，《城市居住区规划设计规范》规定的人均居住区用地面积的上限为28m2/人，是与《城市用地分类和规划建设用地标准（GB137—90）》中的人均居住用地的上限指标相吻合的。但是《城市居住区规划设计规范（GB 50180—93）》编制时间过早（1993年），近来住房政策的变化以及人均居住用地不断增高的现实趋势导致该指标已经无法较好指导今后城市居住用地的发展。
表1 人均居住区用地控制指标（单位：m2/人） 建筑气候区划
层数 I、II、VI、、V IV
低层～～～40
多层～～～25
多层、高层～～～26
从国外一些较成熟的住房市场的经验来看，北美居住用地占城市建设用地的比重为39.8%，日本居住用地占城市建设用地的比重为37.7%，如果按照国内人均城市建设用地标准，取人均城市建设用地90-120m2/人计算，北美人均居住用地35.8-47.8m2/人，日本人均居
》中住用地33.9-45.2m2/人，均大大超出《城市用地分类和规划建设用地标准（GB137—90）
28m2/人的高限。
表2 北美22个城市的土地使用比重汇总 土地使用用途
居住用地
工业用地
商业用地
道路
其他 比重（%） 39.8 10.4 5.0 25.4 19.3
表3 16个日本大城市土地使用比重汇总 土地使用用途
居住用地
交通设施
工业用地
商业用地
教育用地
空地
办公用地
其他城市用地
所有城市用地
非城市用地 比重（%） 37.7 18.2 4.9 4.3 4.1 3.3 0.6 26.9 78.8 21.2
5 人均居住用地规划控制指标构建
建设部政策研究中心《全面建设小康社会居住目标研究》中提出2020年城镇人均住房建筑面积35.0m2/人。考虑到今后70%以上人口将居住在90.0m2以下的政策性住房中，按一户三口计算，这部分人均住房建筑面积30.0 m2/人左右，考虑到部分大户型的继续存在，因此人均住房建筑面积在30.0 m2/人的基础上适度提高，因此可以看出，建设部政策研究中心提出的35.0 m2/人的人均住房建筑面积是恰当的。另外，当经济发展到一定程度，人均住房建筑面积的增加不会是无限的，住房面积保持一个恒定的水平，居住水平改善的重点将由单纯的提高住房面积转变为提高居住品质，因此从这点出发，2030年35.0 m2/人的人均住房建筑面积也是恰当的。
按照《城市居住区规划设计规范（GB 50180-93）》中关于住宅建筑面积净密度最大值的规定，推导出最少的人均住宅用地面积如下：
表4人均住宅用地面积最小值（单位：m2/人） 建筑气候区划
I、II、VI、、V
低层
多层
中高层
高层 31.8 20.6 17.5 10.0 29.2 19.4 15.9 10.0 IV 26.9 18.4 14.6 10.0
根据住宅用地占居住区用地的50-60%，可以得出人均居住区用地如下：
表5人均居住区用地（单位：m2/人） 建筑气候区划
I、II、VI、、V
低层
多层
中高层
高层 53.0-63.6 34.3-41.2 29.2-35.0 16.7-20.0 48.6-58.3 32.4-38.9 26.5-31.8 16.7-20.0 IV 44.9-53.8 30.7-36.8 24.3-29.2 16.7-20.0
可以看出，该指标大于《城市居住区规划设计规范（GB 50180—93）》中的人均居住区用地控制指标（表1），体现了人均住房建筑面积的提高对之的影响。
根据上表，由于城市中均以多层、高层为主，一般小城市多以多层为主，人均居住面积会较大，但由于经济发展水平限制，人均住宅建筑面积有可能达不到35m2/人的标准，而大城市以中高层为主，人均居住面积较小，因此指标在综合考虑上表中多层、中高层人均居住区用地指标的基础上给出，具体如下：
表6规划人均居住用地指标（考虑中小学用地）（单位：m2/人）
建筑气候区划
I、II、VI、、V
30-40 27-38 IV 25-36
将表6的规划人均居住用地指标与现状人均居住用地回归分析得出的现状取值空间相比较，规划人均居住用地指标最低值25m2/人略大于现状人均居住用地回归分析取值空间最低值23m2/人，而规划人均居住用地指标最高值40m2/人低于现状人均居住用地回归分析取值空间最高值50m2/人，既体现了规划人均居住用地控制指标对于现状的尊重，又体现了集约节约使用土地的原则。
在得出规划人均居住用地指标的基础上，考虑《城市用地分类和规划建设用地标准（GB50137-2011）》在上版国标的基础上将中小学从居住用地中拿出，纳入公共管理与公共服务用地（A），因此需要将中小学用地指标从人均居住用地指标中剔除。
根据《城市居住区规划设计规范（GB 50180—93）》，教育用地人均1.0-2.4m2，按照人均2m2的教育用地面积计算，在表6的基础上换算出适应新版国标定义的人均居住用地指标。
表7规划人均居住用地指标（未考虑中小学用地）（单位：m2/人）
建筑气候区划
I、II、VI、、V
28-38 25-36 IV 23-34
其中小城市宜在较大值中选取，而大城市宜在较小值中选取。
6 总结
从1991年到现在，由于住房市场政策的变化，人均居住用地呈现不断增高的趋势。因此《城市用地分类和规划建设用地标准（GB137-90）》中的人均居住用地已经不能适应城市发展的需求。经过国外经验的借鉴以及相关指标的分析，人均居住用地与城市人口规模以及气候区之间的关系最为密切。最后，为了与《城市用地分类和规划建设用地标准（GB50137-2011）》中人均城市建设用地的分类标准相统一，I、II、VI、VII气候区中的人均居住用地宜为28-38m2，III、IV 、V气候区中的人均居住用地宜为23-36m2。
（感谢中国城市规划设计研究院王凯副院长、靳东晓副所长的帮助与指导）
注释
1 该节居住用地面积以及人口数据来源为2008年城市建设统计年鉴，经济数据来源为2008年中国城市统
计年鉴。
2 对于日照间距系数的推导参考了《城市居住区规划设计规范（GB50180—93）》（2002年版）中对于住宅
日照标准的规定。在《城市居住区规划设计规范（GB50180—93）》（2002年版）的条文说明中给出全国主要城市不同日照标准的间距系数。
将纬度换算成以度为单位的数值，通过SPSS中的曲线拟合功能，分别求纬度与冬至日一小时日照间距系
数、大寒日二小时日照间距系数以及大寒日三小时日照间距系数之间的曲线方程，均发现三次方程能够最好拟合该关系，相关系数R2在纬度与冬至日一小时日照间距系数、大寒日二小时日照间距系数的曲线方程中达到0.999，在纬度与大寒日三小时日照间距系数之间的曲线方程中达到1.000。
纬度与冬至日一小时日照间距系数的关系如下：
y=-1.749+0.246x-0.008x2+0.00009555x3
纬度与大寒日二小时日照间距系数的关系如下：
y=-1.024+0.167x-0.005x2+0.00006484x3
纬度与大寒日三小时日照间距系数的关系如下：
y=-0.913+0.163x-0.005x2+0.00006501x3
其中y为日照间距系数，x为纬度。
根据不同城市所处的纬度、气候分区以及城市规模，根据《城市居住区规划设计规范》的规定，根据上述
三个公式计算出各城市的日照间距系数。
3 为求数据准确性，该节现状居住用地面积以及现状人口数据来自于近年来中规院以及全国各地报住建部
审批的总体规划成果中具有参考、研究价值的117个城市总体规划的数据。日照间距系数采用上文的方法推导。
4 根据统计关系，假定人均居住用地实际值与根据模型求得的理论值的差呈现正态分布的特征，68.2%的数
值将位于平均值±标准差的范围内，从而可以代表大部分城市的特征。
参考文献
[1] 1991-2000年城市建设统计年报
[2] 2001-2008年城市建设统计年鉴
[3] 2008年中国城市统计年鉴. 北京：中国统计出版社， 2009.
[4] 城市居住区规划设计规范（GB50180—93）（2002年版）
[5] 城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）
[6] 城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ50137-2011）
[7] Philip Kivell. Land and the City: Patterns and Processes of Urban Change[M]. London & New York:
Routledge,1993
作者简介
李新阳（1980—），男，硕士，中国城市规划设计研究院上海分院，城市规划师。