酒店房地产价值评估案例分析
一、酒店房地产价值内涵
酒店房地产通常是由酒店大堂、客房、餐厅、娱乐用房、健身用房、设备房等组成，属于功能不可分割的综合房地产。 二、酒店房地产价值的评估的传统方法 （一）、重置成本法
重置成本法假设在估价时点建造具有同等设施水平酒店成本，减去折旧金额后的酒店价值。这种方法的主要缺陷，不能反映酒店产生净收入的价值。 （二）、市场比较法
市场比较法假设酒店购买方只愿意支付不多于近期同类酒店交易金额的价格。此方法能够反映真实市场状况，但酒店交易案例甚少,可作为估价基准的交易更少。其次，大量酒店交易合同不公开，估价机构难以获得足够的可靠交易信息。再者，不同酒店的规模、质量、市场定位和设施、商誉、管理、经营收入等方面往往存在较大差异，难以直接比较。 （三）、收益法
在酒店持续经营的前提下，收益法将酒店未来有效经营年期内各年的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出酒店价格。
酒店作为综合经营性物业，由于酒店在建成投入运行后每年能产生稳定的收益，其房地产价值评估的首选方法当推收益法。另外，正常情况下，不同星级的酒店之间的收益水平存在客观差异率，其收益水平与其星级基本呈正相关关系，收益法反映不同等级酒店的收益水平。 三、酒店评估需要提供资料清单
三、酒店价值评估案例 （一）、酒店概况
深圳凯宾斯基大厦位于深圳市南山区商业文化中心区。为大型商业综合体建筑，地铁口物业，占地面积为21,911.2平方米，计容积率建筑面积为55,382.07平方米。项目由5层裙楼及1栋25层主楼组成，并设有2层地下层。地下1、2层为配电房、锅炉房、酒店办公室、地下停车场约有350个停车位，地面停车场约有400个停车位，地上1~5层为商场、酒店大堂、海珠城美食会，主楼6~25层为凯宾斯基酒店。
本次评估的估价对象为深圳凯宾斯基酒店整栋物业，为符合国际标准的五星级酒店。根据委托方提供资料及现场查勘，酒店共设置390间客房，其中92间高级客房、208间豪华客房、8间豪华套房，30间行政楼层豪华套房，51间行政客房，1间总统套房。同时酒店配备餐饮、会议厅、酒吧等其他服项目。同时酒店配备六部电梯，两部消防电梯。
2004年9月29日，深圳市***实业有限公司与北京凯燕国际饭店管理有限公司签订《深圳凯宾斯基酒店管理协议》，初始经营期为10年，经双方同意可延长经营10年。该酒店于2006年9月30日正式对外营业。已开业2.5年，经营状况良好。
根据委托方提供的《凯宾斯基酒店项目概况介绍》，估价对象各楼层功能用途见下表。
（二）、产权状况
（二）、酒店收益及运营费用构成
1、酒店收益包括四大部分：客房、四季餐厅、海涛阁餐厅、大堂吧收入、宴会厅收入、桑拿房、按摩房收入、会议室收入、海珠城美食会收入、其他收入等收益。
2、酒店运营费用包括五大部分：经营成本、经营费用、管理费用及财务费用、有关税费等。
评估中收集了该酒店前3～5年经审计的财务报表，对其历史经营状况昨了解和分析。 （三）、酒店价值评估技术思路
1、首先测算各类型收益及各种类型的运营费用，得出年总经营收入和年总经营支出； 2、确定酒店行业利润；
3、将总经营收入扣除年总经营支出和酒店行业利润，得到年总净收入；
4、选取适当的报酬率，将未来预期各期的净收入，折算到估价时点上的现值，求其之和得出剩余使用年限的收益价值；
5、因未来酒店内部装饰和功能上的折旧，考虑每十年应该进行一次重新装修； 6、收益价值扣除装修改造费用，即为酒店价值。 （五）、酒店价值评估测算过程 1、各类型收益及各类型的运营费用 （1）、酒店经营收入计算
按照深圳凯宾斯基酒店目前的经营状况进行测算，每年营业收入按365天计算，酒店目前主要收入项目如下：
①酒店客房收入
根据酒店不同类型客房数量（高级客房数、豪华客房数、总统套房数、行政楼层豪华套房、行政客房等）、相应门市价格表、折扣率、入住率，求得年酒店客房有效毛收入。
即客房有效毛收入=（高级客房数×每天高级客房报价×折扣
率×入住率）+（豪华客房数×每天豪华房报价×折扣率×入住率）+（……）
深圳凯宾斯基酒店为五星级酒店，根据委托方提供客房价目表、房价折扣率、入住率等相关信息，则其年收入见下表：
②四季餐厅收入
四季餐厅位于酒店二层，为西餐厅，可容纳182人，提供早、中、晚三餐服务，根据委托方介绍，早餐包含在房费内，目前中晚的上座率分别取63%、76%，人均消费分别取175元、232元。
餐厅有效毛收入=座位数×人均收费×上座率，则其年收入见下表：
③ 海涛阁餐厅收入
海涛阁餐厅位于酒店四层，共有8间包间，可容纳68人，提供中、晚两餐服务，根据委托方介绍，目前中晚上座率分别取25%、32%，人均消费为132元、178元。
餐厅有效毛收入=座位数×人均收费×上座率，则其年收入见下表：
④ 大堂吧收入
大堂吧位于酒店一层，可容纳142人，中餐、晚餐的上座率为别取45%、62%，人均消费为60元、90元。
大堂吧有效毛收入=座位数×人均收费×上座率，则其年收入见下表：
⑤ 宴会厅收入
宴会厅位于酒店三层，可容纳680人，中餐、晚餐上座率分别取28%、38%，人均消费为139元、232元。
宴会厅有效毛收入=座位数×人均收费×上座率，则其年收入见下表：
⑥ 桑拿房、按摩房收入
桑拿房、按摩房位于酒店五层，根据企业提供的资料，桑拿、按摩房为外包，全年收入为36万元。
⑦会议室收入
会议室位于酒店三层，共有小会议室5间，费用为5,600元/间.天，中会议室2间，费用为40,000元/间.天，大会议室1间，费用为64,000元/间.天，平均使用率分别取45%、32%、27%。
会议室有效毛收入=间数×收费×平均使用率，则其年收入见下表：
⑧海珠城美食会收入
根据委托方提供的资料及估价人员现场查勘，海珠城美食会大堂共有座位数2,500个，包间共78间，包间内座位数910个，人均消费水平及上座率根据企业提供的2009年度数据测算。海珠城美食会大堂有效毛收入=座位数×人均收费×上座率，则其年收入见下表：
⑨ 其他收入
酒店其他收入包括康乐部、电话房、商务中心、洗衣房、车队、商务柜台、小商场等收入，通过对同星级酒店的调查，其他配套设施的有偿服务收入约占客房收入5%计算，则年收入500万元。
⑶ 总营业支出 ① 营业成本估算
根据酒店财务分类，营业成本包括：耗用食品；饮料的原材料、调料、配料成本；餐馆、浴池等耗用的燃料成本；饭店、洗衣房、照相馆、洗染店、修理店耗用的原材料、辅料成本等。在此我们以经营收入的20%计取。
② 营业费用估算
营业费用包括：工资、福利、燃料费、摊销低值易耗品、服装费、洗涤费、水电费、邮电费、保险费、物料消耗、包装费、运杂费、保管费、展览费、广告宣传费、差旅费、清洁卫生费、工作餐费、折旧、其他等。酒店一般的经营费用约为经营收入的15%左右，在此
我们取总经营收入的15%。
③ 管理费用及财务费用估算
管理费用包括：支付给喜来登海外管理公司管理费用及许可费，公司经费、工会经费、培训教育经费、劳动保险费、待业保险费、租赁费、审计费、咨询费、诉讼费、排污费、绿化费、土地使用费、土地补偿费用、、修理费、无形资产摊销、交际应酬费、坏帐损失、存货盘亏、上级管理费、其他费用等。我们以经营收入的8%计取。
④ 有关税费
依照深圳市缴税标准，年房产税按登记价70%的1.2%计，营业税及附加费按年总收入的5.25%计收。测算有关的税费详见下表：
④ 年总经营支出
年总经营支出=营业成本＋营业费用＋管理费用及财务费用＋有关税费 （4）酒店行业利润
根据市场调查，深圳市商业利润率在5%~15%之间，考虑到酒店行业经营效益一般，我们取商业利润为10%。
酒店业利润=酒店年总经营收入×10% （5）房地产年净收益
酒店年净收益为酒店年经营收入扣除酒店年经营支出再扣除商业利润后的收益。 房地产年净收益＝酒店年总经营收入－酒店年总经营支出－酒店商业利润
（6）报酬率的确定
采取累加法确定估价对象的报酬率，即房地产报酬率等于无风险报酬率加上风险报酬率。无风险报酬率取一年期定期存款利率（即2.25%），风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是对酒店房地产自身及其所在的区域、行业、市场等所存在的风险的补偿，公式为：
报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率。
⑹ 收益年限的确定
土地使用使用年限为50年，从2000年11月28日至2050年11月27日止，至估价时点（2010年5月27日），剩余年期为40.5年。确定委估物业的收益年限为40.5年。
⑺ 装修改造费
酒店为保证持续稳定的经营收益，每十年左右将会重新翻新一次，预计在剩余土地使用年限内，估价对象将进行3次的装修改造，改造费用预计为3,000元/平方米。 （8）酒店净收益增长率
根据深圳市近几年酒店市场的发展情况，深圳同类酒店净收益近年来呈递增趋势，并结合消费者物价指数以及通货膨胀率，综合确定估价对象在剩余年限中的前10年里保持年收益增长5%（即2010年5月27日至2020年5月26日）。
（9）酒店房地产收益单价