房地产开发与经营
结课论文
题 目: “西雅图地块”房地产项目策划报告
坐拥花园，永享尊贵
院系名称： 土木建筑学院 专业班级： 建筑学F1001 学生姓名： 张迎杰 学 号： [1**********]7
《西雅图二期》整体策划报告
——坐拥花园，永享尊贵
楼盘简介：
西雅图花园系高新区市政重点工程，总占地面积约439亩，总建筑面积约96万方；由10栋6.5层稀缺花园洋房、4栋15-17层小高层住宅、20栋18-33层高层住宅（未含安置区）和2栋近100米的写字楼组成。物业形态涵盖花园洋房、高层住宅、风情商业街、写字楼等多种物业形态。
西雅图尊踞郑州高新区大学府中央核心，右拥河南工业大学，左抱解放军信息工程大学，郑州大学近在咫尺。社区配有1个小学和两个幼教中心，更有郑州外国语中学及分校、艾瑞德国际学校、郑大实验小学等多个高端中小学环伺周边；紧临地铁一号线1000米，瞬间到达二七商圈和郑州新区；连霍高速沟赵入口距西雅图仅5分钟车程，自由切换中原各县市；新龙路、西环等城市快速路无缝连接，快速到达主城区的各个角落；72路、31路、45路、BRT等多条公交线路贯穿项目左右，四通八达的交通体系不仅是高新城未来繁华生活的催化剂，而且将大大提升区域成为大郑州生活重心的速度和质量。
1.市场分析：
区位分析：该项目在郑州市总体规划层面上位于高新区须水区，建设应强化与中心市区的联系，与老工业基地改造进行联动；保证工业用地的规模，注重居住等配套服务设施的建设；在用地调整上，与北部惠济区、西部高新区、东部龙子湖地区规划三片较为集中的高校建设区，积极稳妥的推进教育集中发展，鼓励高校教育资源优化配置与合理共享；
2.项目周边分析：
教育：大学：解放军信息工程 、郑州大学、河南工业大学。中小学：郑州外国语中学及分校、艾瑞德国际学校、郑大实验小学、枫杨外国语学校。金融：中国银行、工商银行、交通银行、建设银行、农业银行、郑州邮政商业：处于高新区商圈，周边有以光华大酒店、郑州美术馆、隆庆祥为代表的瑞达商业街，以及社区商业。生活：高新区最大的城市景观休闲中心800亩莲花池公园、西流湖生态景观公园、百亩生态防护林、高新区中心广场。医疗：郑州153医院、郑州第二人民附属医院、
郑州社区医疗服务中心。
总结来说就是该小区地处高新区东北角，临近高级园区和商务总部办公区，远离二类工业企业，有很好的区位条件。规划区周边条件发展成熟，有利于形成一定档次和规模的社区。该项目从发展的眼光看：本项目有较强环境比较优势，整个居住区片区南部大面积的水域和绿地是本项目最大卖点，临近高新区和大型高新区中部具有较强的人文环境。
3.交通分析：
本项目联系中心城区的道路有科学大学和瑞达路，交通比较便利。进入高新区的轨道有一号线和三号线，但是都距本项目由一定的距离，但也会在一定程度上极大色改善居民的出行方便。目前的BRT公交系统能在一定程度上解决本区域联系中心地区的交通问题。
4.周边楼盘信息比较：
该项目周边的楼盘有盛世港湾，睿智花园，万丰慧城，升龙又一城等，从区位和社区规模方面分析比较得出，上述楼盘和西雅图有直接竞争的关系。西雅图花园具有的优势是整体区位环境好，毗邻高新园区和商务办公区。由10栋6.5层稀缺花园洋房、4栋15-17层小高层住宅、20栋18-33层高层住宅（未含安置区）和2栋近100米的写字楼组成。占地规模大，容易形成有特色的大社区，一期已经交付使用，树立了一定的口碑，近郊便利，交通方便，大郑州概念日益突出，近郊置业成为发展趋势。但是里轨道交通较远，房产升值慢，周边有一定的供应量，面临一定的销售压力，本地回迁房住户和商品房住户的差异会形成一定的社会隔阂，影响大社会环境。但是机遇就是高新区西北居住片区的开发会形成大的规模效应，但挑战是住房开发日益成熟，急需产品创新，需要精确的产品定位和优秀的规划设计和建筑设计。
5.促销手段
从以上的分析和了解，该项目主要客户为：东史马回迁房住户，高新区高新企业员工及部分事业管理部分员工，潜在客户为：郑州中心城区北部及西南部一般客户及有车家庭2次置业需要的特殊物业的高端客户，少量高校及职业学校教工。
我们初步的得出以下的策划思路：
1.充分利用先天的环境优势，项目
容积率低，有利于底层楼层采光；户
型内部的花园式微环境，以及.绿化率
高，小区生态环境和空气质量好，小
学绿化以及任家大院文化景观的优
势，树立具有文化内涵的花园社区的
品牌优势。超大绿化率，流水潺潺、
曲径通幽、绿树常青、鸟语花香、尽
显人与自然的完美和谐。从小区整体
规划，景观设计，再到户型设计，
处处体现花园这一概念，不仅将
小区大环境做到很好，更是将花
园引入到家庭之中，成为名符其
实的花园住房。还有就是将花园
和书房相结合，使主卧环境更佳，
更适应现代高薪员工对住房的环
境以及生活品味的需求。
2.改善回迁房住户和商品房住户集中的不足，通
过将两者通过小区内道路分为南北两个部分有效的
改善的他们给整体小区带来的影响，通过中心低层高
端住房和社区小学幼儿园形成中心景观区，树立大型
生活区形象，形成一定的街区生活广场，在市场上利
于不败之地。
3.把握市场，迎合消费者的心理，低密度花园式
住房的概念加上周边的教育设施将是吸引高端置业和高新区员工的最大卖点 。沿街商业住房商业影响带来的升值空间也是该小区的吸引力所在。小区内写字楼带来的商业氛围也是该小区的特点之一，可以在买房上对该写字楼内以及附近的公司员工更大的优惠，用买房子送工作来说可能有些夸张，但是对于该区附近的企业员工来说工作住房更加便利的诱惑也是非常大的。
4.
营造现场舒适环境，引起客户购买冲动，在吸引大量客流后，现场环境的好
坏便是销售能否成功的关健。项目应当在规划设计、园林绿化、现场包装、接待中心、示范单位等方面营造一个非常舒适的内部环境，配以销售策略上营造的热烈买卖气氛，力求迅速打动客户的心，促进客户成交。
5.根据小区的优势，广告语可用“坐拥高端文化花园，让孩子永无后顾之忧”。开盘前可以加大在网络和报纸上的宣传，吸引大家的关注，增加知名度。开盘时促销手段可用明星站台的方式迅速提高该房产项目的知名度，然后根据附近企业员工都有小孩和即将要有小孩的情况用送三年幼儿园费用的促销手段吸引该部分客户，达到促销的目的。为下一代的成长而选择本区域，宝宝的未来总是让家长牵挂，为宝宝创造一个良好的氛围及选择一所较好的学校是家长的首选，而本区域的学校又是本案的又一大优势所在。