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doi：10.3969／j.issn.1671-9107.2010.7.048
重庆建筑
ChongqingArchitecture
基于绩效棱柱模型的房地产企业绩效战略探讨
TheRealEstateEnterpriseAchievementStrategyBasedontheAchievementsPrismModel
张泽颖
（重庆教育学院
重庆400067）
摘要：房地产企业是由诸多相关要素构成的，要素的提供者是企业的利益主体，长期以来仅仅局限于股东，其他利益相关者被忽视。基于绩效棱柱模型的房地产企业绩效战略，是以利益相关者满意为目标，从企业战略出发，设定满足各利益相关者的战略、指标和测量，并通过矫正行动实现从测量到管理的超越。本文对基于绩效棱柱模型的房地产企业绩效战略、指标体系及测量进行了探讨。关键词：房地产企业；绩效棱柱；战略；指标；测量中图分类号：F406
文献标识码：A
文章编号：1671-9107（2010）07-0048-03
Abstract：Arealestateenterpriseconstitutesmanyrelatedessentialfactors.Theprovidersoftheessentialfactorsaretheenterprise'sbeneficialbody,andforalongtimeislimitedmerelytotheshareholders,whileotherbeneficialcounterpartsneglected.Therealestateenterpriseachievementstrate-gyisbasedontheachievementprismmodel.Ittakesasitsgoalthesatisfactionofthebeneficialcounterparts.Thispaperembarksfromtheenter-prisestrategy,makesthestrategy,thetargetprojectandthetargetplantosatisfyvariousbeneficialcounterpartsinordertorealizesthegoalofsur-mountingfromthemeasurementtomanagementviathecorrectionmotion.Inthisarticlediscussions,basedontheachievementprismmodel,areconductedontherealestateenterprise'achievementstrategy,indicatorsystemandmeasurement.Keywords：realestateenterprise;achievementprismmodel;strategy;indicator;measurement
绩效是指为实现既定企业目标，经系统运作后财务业绩与非财务业绩的提升。企业战略是指企业确定其战略目标，为保证目标的正确落实和实现进行策划，并依靠企业能力将这种策划和决策付诸实施，以及在实施过程中进行控制和测评的一个动态管理过程。企业的绩效战略管理有多种管理范式可以遵循，目前国内房地产业多采用1992年卡普兰和诺顿提出的“平衡计分卡”（简称BSC）。“平衡计分卡”是一个处理财务、客户、内部流程和学习与成长等四个维度平衡关系的方法，解决了企业战略、业绩和评价指标之间的联系与平衡问题。但有学者认为：BSC“偏重于股东，而未涉及员工和供应商的贡献；没有提到特殊业绩指标的选择以及业绩目标的作用”，“1998年，ClaudeLewy和Lexdu
的顶底两面代表利益相关者的满意与贡献，三个侧面分别代表企业战略、业务流程和组织能力。基于模型结构，绩效棱柱模型有五个主要方面：
利益相关者满意———谁是利益相关者，它们的愿望和要求是什么？
利益相关者的贡献———企业要从利益相关者那里获得什么？
战略———企业该执行什么战略来满足利益相关者的需求，同时也满足自身的需求？
流程———企业管理需要什么样的流程来执行企业的战略？
能力———企业需要什么样的能力来运作这些流程？模型的五个方面呈现因果逻辑关系，模型以实现相关者利益为绩效目标规划企业战略，并以能力为基础，通过规范的流程来实施战略，从而满足相关者的利益需求。同时，战略、流程和能力之间应相互适应和匹配，有多大能力办多大的事，实现多大的战略目标。
Mee1注意到，70%的计分卡实施失败”。2000年安迪·尼利
等提出了绩效棱柱模型，其思想基础是利益相关者的价值最大化，既考虑利益相关者的满意程度，又考虑利益相关者的贡献，将企业的战略、流程与能力进行整合，重新认识绩效管理的起点，实现了绩效管理理念新的突破。
1绩效棱柱模型简介
绩效棱柱模型是一个三维框架模型，设计者以三棱柱
收稿日期：2010-4-7
作者简介：张泽颖（1975-），女，重庆人，重庆教育学院讲师，造价工程师，主要从事工程管理及房地产管理方面的研究。
2基于绩效棱柱模型的房地产企业利益
相关者满意的企业战略
基于利益相关者的战略管理观点强调利益相关者在企业战略分析、规划和实施中的作用。利益相关者是企业的利
2010.N0.7第9卷总第81期
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益主体，这个主体既包括作出股本投资的股东，也包括作出专用资产投资的其他利益相关者，如员工、客户、债权人、政府、供应商和社区等。绩效棱柱模型正是把利益相关者的满意作为绩效战略目标，以图实现股东在内的利益相关者共同利益的最大化。
房地产企业的利益相关者分别为企业贡献了不同要素，其需求的形式也是不尽相同的，因此，企业实现它们需求的战略也是多样的，主要利益相关者满意的战略如下：
（1）股东满意的企业战略。股东是企业权重最大的利益相关者，股东满意的不仅仅是红利，更重要的是企业价值，扩张是股东满意的最重要战略，扩张包括对外扩张与内在扩张两个方面。对外扩张战略包括：股份上市、重组、并购、定向增发、增持回购、引入战略合作者等，对外扩张战略事关重大，尤其应充分评估。内在增长战略包括：持续增长战略（如万科持续增长战略）、快速增长战略（如保利地产的商业蓝海战略和千亿战略）、房地产区域发展战略、产品及其品牌战略、土地储备战略、人才战略等。
（2）客户满意的企业战略。客户满意战略是一种基于企业发展战略上的经营策略，这种经营策略是以客户为中心的，以客户需求为导向，客户满意体现在对产品、价值和服务满意三个方面，房地产企业客户满意战略包括：①产品准确定位：准确定位消费群体，细分市场，满足不同消费人群的需要；②营销战略定位：合理的价格，诚信、透明的销售方式，便捷的投诉渠道；③成本领先战略，善于控制成本，提高产品性价比；④质量战略：注重细节、精益求精，以过硬的品质塑造企业形象；⑤重视物管：加强服务和与客户沟通，塑造企业形象和口碑。
（3）员工满意的企业战略。员工满意战略是在经营策略上重视员工的关切，房地产企业可以实施的员工满意战略有：①为员工提供培训，以提高其业务技能和管理水平；②创造一个温暖、和谐、充满关爱的工作环境，鼓励员工创新、创造，展现自身的价值，使企业文化深入人心；③对员工工作实施再设计，重新确定员工的工作职责、内容、方法；④制定和实施公平、合理的薪酬制度和绩效评估体系，实行绩效薪酬。满意是相关联的，只有企业的员工满意才会有客户满意，只有客户满意才会有股东和其他利益相关者满意。
（4）供应商满意的企业战略。广义的讲，可以认为房地产企业的供应商包括规划设计单位、施工企业以及建材商等，它们希望开发企业的业务量能稳定增长，其应收账款的支付有保障，能得到合理的利润并能及时获得有关信息反馈与改进意见，而开发企业则希望它们能提供快速、优质价廉的商品和服务。要使开发产业链上的这些企业能共同发展，开发企业的最佳战略就是与这些供应商能实现战略上结盟、合资、合作，一起发展壮大。
（5）债权人满意的企业战略。目前，我国房地产企业主要的债权人是商业银行，企业的开发贷款和购房者的按揭款都来自银行，总体来看大约有70％的资金是来自银行系统，这种高度集中的银行融资体制，加大了银行信贷风险，而商业银行对其管理的资金有安全性、流动性和收益性的要求，针对这些要求，房地产企业可以采用的债权人满意战略有：①保持合适的资产负债率，改善了资本负债结构；②多渠道开辟融资渠道，如发行长期债券、信托、海外融资、股票融资等，降低银行信贷风险；③注重企业信誉，推动物业的销售，保持良好的现金流。
（6）政府满意的企业战略。一个房地产开发项目需要经政府多个职能部门的审批，因而与政府保持良好的公共关系对于房地产企业而言是至关重要的。令政府满意的企业战略有：①合法、守法、公平、诚信、照章纳税；②实施合理的开发方案，保证工程质量，保证施工安全，降低建筑能耗，推动环境保护；③提供就业机会，促进社会和谐稳定；④注重公益事业，承担应尽的社会责任。
实施利益相关者满意战略不仅仅是开发企业单方面的事，还应注意利益相关者的参与，开发企业应经常与各类利益相关者交流企业经营的情况，组织相关会议，充分倾听和采纳他们的意见和建议，以营造和谐共事的良好氛围，共图企业和行业的发展。
3房地产企业利益相关者满意的战略指
标体系
一份好的战略指标体系应能鼓励正确的企业行为，也是实施良好绩效测量的起点。房地产企业的战略指标应具备三
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个基本特征：即相关性、全面性和可执行性。相关性是指应与企业的各类利益相关者的需求、战略管理的要求、核心竞争力的形成与保持相关；全面性是指战略指标应是全面的、系统的，并能相互联系地评价满足利益相关者需求的情况；可执行性原则包括简约、可理解、可接受、可操作、可预测、适应性和重要性等原则。根据这些特征，可将房地产企业利益相关者满意战略指标体系列如表1。
的房地产企业绩效战略测评，在内容、组织、原则、程序等方面的安排应遵循上述原则，在测评标准上注重满足各类利益相关者的战略，充分提高绩效与战略的关联度。
绩效测量是整合和管理房地产企业的重要组成部分，使用测量方法进行绩效管理需建立四个流程：设计———计划和创建———实施和运作———更新。设计包括选择测量指标、确定尺度标准。计划和创建包括确定测量系统和意图，采集数据，尽可能将信息图表化，并协调长、短期绩效目标一致。实
表1房地产企业利益相关者满意战略指标体系
施和运作包括实施已开发的绩效系统，并维持日常运作，执行计划，一旦获得数据，要先对数据进行整理、
利益相关
测评指标
主体
分析，判定并监控趋势与数据的相关性，然后根据数据采取矫正措施，从而实现从测量到管理的超越，单纯获取数据是毫无价值的。对于动态变化的少数指
投资额建筑面积竣工面积销售面积销售收入利润利润
标，为了保持相关性和有效性，还需进行调整和更新，以更为准确地把握战略实施的具体情况。
企业本身率市场占有率等；总资产额净资产额；土地储备面积；股价市值市盈率每股收益等。
投资回报率净资产收益率股利支付率市值市盈率和平均
股东
资本增长等。
5结语
本文介绍了绩效棱柱模型的框架和理念，应用绩效棱柱理念对房地产企业的绩效目标、战略、战略指
债权人资产负债率、流动比率、速动比率、利息保障倍数等。
供应商需求数量及年度增长率、频率、应付账款支付的及时性。
标及测量进行了思考，提出了相应的战略、指标和测量原则，希望能对房地产企业的绩效评价有一定的借
政府纳税额及纳税及时性、安全环保、无事故无投诉。
鉴意义。
客户客户保持率、客户赞扬或抱怨率、客户满意度。
参考文献：
员工员工保持率、效率提升率、建议增长率、员工满意率。
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[2]彼得.德鲁克管理思想全集[M].赵雪章，编译.
4房地产企业利益相关者满意战略指标
体系的测量
基于绩效棱柱模型的绩效测量，主要解决驱动力即企业绩效战略问题，战略是企业实施绩效管理的出发点，因此，绩效测量方法要关注房地产企业的战略能否得以执行；要能够协调组织战略；鼓励和刺激战略的执行；并可以分析测量数据，检查和评估战略是否按计划执行等。基于绩效棱柱模型
北京:中国长安出版社，2006.
·爱德华·弗里曼.战略管理:利益相关者方法[M].上[3]R
海:上海译文出版社，2006.
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责任编辑：余咏梅