房地产开发经营与管理课程作业
1、房地产的含义及特性
答：房地产：一般认为，是地产和房产的合称，其内涵有狭义和广义之分。 狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广义房地产包括地产和房产。
特性：1、位置固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性3、产品的政策属性和商品价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性 ６、价格影响因素复杂
2、房地产开发与经营的概念及特点
答：房地产开发是房地产业中的物质生产过程，它整合利用各种资源，形成生产、生活空间和环境，是房地产业中最基本、最主要的经济活动内容。房地产经营是对房地产这项资产的投资、开发、处置、使用及利用行为，包括其买卖、租赁、交换、抵押、典当、赠与、信托行为。广义的房地产经营包括房地产开发过程。
特征：综合性、长期性、地域性、风险性
3、房地产开发的参与者
答：1、房地产开发企业：包括投资者、开发商。2、政府有关部门：计划、土地、城市规划、建设、房产、开发、工商、税务等行政管理部门。 3、承包商和供应商：建筑安装、市政设施、园林绿化等工程承包商；材料、设备供应商 4、金融机构：投资（基金、信托公司）、融资（抵押贷款、担保）。 5、房地产中介机构：咨询、评估、代理（销售）等中介公司。
6、土地所有者及使用者、房地产消费者或买家。
4、房地产开发程序
答：1、投资决策分析阶段：①提出投资开发设想 ②项目可行性研究；2、前期准备工作阶段：①获取土地使用权 ②征地与拆迁 ③工程勘察与设计 ④施工现场的“三通一平”或“七通一平” ⑤建筑工程招标；3、建设实施阶段：①组织施工 ②工程监理 ③竣工验收；4、租售及物业管理阶段：①房屋租售 ②物业管理
5、房地产开发的行政管理内容
答：1、土地管理（国土资源管理部门）：①土地规划利用管理 ②土地开发管理 ③土地利用管理 ④土地权属管理 2、城市规划管理（城市管理管理部门）：①工程规划分类管理（界限控制和建设规范管理） ②配套设施同步规划（市政设施、公用设施） ③严格实施管理（工程建设规划许可证、竣工验收）3、建设管理（工程建设管理部门）：①市场准入管理 ②招标投标管理 ③工程建设管理 4、开发和市场管理（房产开发管理部门）：①市场准入管理 ②预售和销售管理 ③产权与产籍管理 ④物业管理市场监督管理 5、其他行政管理：①发改委 ②环保 ③园林绿化 ④市政及水务 ⑤工商 ⑥税务
6、房地产开发的行政管理和市场宏观调控
答：政府对房地产市场调控干预手段：①法律手段 ②经济手段：财政、税收、金融 ③行政手段：土地市场管理、城市规划管理、开发经营市场管理及其他行政管理
7、房地产市场的内涵、构成要素、类型、特点
答：1、房地产市场的内涵
房地产交换的场所：房产、地产；有形、无形；生产流通全过程。
2、房地产市场的构成要素
主体（参与者）、客体（房地产商品和服务）、组织形式（交易场所）
3、房地产市场的类型
房产、地产、相关服务（金融、劳务信息、技术）
4、房地产市场的特点
区域、垄断、竞争不充分、滞后、稀缺、投资投机、交易复杂、金融联系密切、政府干预
8、我国基本土地制度内容
答：我国基本土地制度包括土地所有制、土地使用制和土地国家管理制度。
土地所有制是指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式，它是整个土地制度的核心。土地所有制在法律上体现为土地所有权，即土地所有人在法律规定的范围内，对土地拥有占有、使用、收益和处分的权利。从总体上看，土地所有制可分为土地公有制和土地私有制。
土地使用制是指人们在使用土地时所形成的经济关系，是对土地使用程序、条件和形式的规定。土地所有制在法律上体现为土地使用权。就土地使用权与土地所有权的关系而言，土地使用制分两权结合和两权分离两大类。在两权分离条件下，又有土地有偿使用和无偿使用制度。
土地国家管理制度是国家对全国土地在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机构和手段的综合。
9、房地产开发项目用地的获取方式及特点
答：主要有:出让、转让、划拨、与土地使用权拥有者合作。
1、国有土地使用权出让方式：
（1）协议出让。特点：受主观因素影响大，缺乏公平竞争，地价往往偏低。
（2）招标出让。特点：招标人不说明自己的标底，投标人各自也不公开投标价在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。不一定“价高者得”，投标人只有一次机会。
（3）拍卖出让。特点：完全竞争、无主观因素影响、价高者得、多次报价。
（4）挂牌出让。特点：公开竞争、有一定的挂牌期限、价高得胜简便、节省。
2、土地使用权转让：
（1）出售。特点：土地使用权出售方把土地使用权转移给购买方，购买方按等价交换原则向出售方支付相应的土地使用权转让金。
（2）交换。特点：双方转移款项以外的财产权，必须至少一方给付土地使用权，他方给付土地使用权或其他款项以外的物或权利。
（3）赠与。特点：赠与人对受赠人负有无偿给予土地使用权的义务，受赠人无偿接受土地使用权而不提供任何代价，其基本特征是无偿。
3、土地使用权出租。特点：出租人把属于自己的土地使用权租赁给他人使用，并收取租金。
4、土地使用权抵押。特征：（1）土地使用权抵押是以不转移占有的方式设立的担保物权。 （2）土地使用权抵押具有附从性。 （3）土地使用权抵押具有公示性和对抗性。 （4）土地使用权抵押具有绝对性和排他性。
5、土地使用权划拨。特征：（1）划拨主体特定，即行使国有土地划拨权的只能是县级以上
人民政府，其他任何单位和个人无此权利。（2）划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得两种方式，无须支付土地使用权出让金。（3）划拨土地使用权无使用期限的限制。（4）划拨土地使用权物权属性的非独立性。
6、集体土地征收。特征：（1）土地征收以公共利益为目的。（2）行使征地权的主体只能是国家。（3）征地的标的只能是集体土地。（4）征地行为具有强制性。（5）征收土地应以土地补偿为条件。
10、城市规划对房地产项目的控制实施及规划控制指标
答：包括：1、城市总体规划 2、分区规划 3、控制性详细规划 4、修建性详细规划
规划控制指标：①用地性质 ②建筑容量控制指标 ③建筑退让距离 ④建筑间系数 ⑤交通及车位
11、房地产项目投资策划、规划设计策划、建设过程策划、营销策划内容
答：１、项目投资策划：①市场分析与预测 ②项目定位策划 ③项目融资策划 ④项目经济评价 ⑤投资风险与控制
2、项目规划设计策划：①项目规划设计策划总体工作流程 ②项目总体规划布局：平面（功能布局）、竖向、园林、景观 ③建筑产品规划：平面、立面、色彩、空间、户型、材料、设备
3、项目实施过程策划：①项目管理组织体系 ②项目开工前期准备及公共关系 ③项目招投标和合同管理 ④项目现场准备 ⑤项目质量、进度、成本管理 ⑥项目安全、环境、健康管理 ⑦项目信息和档案管理
4、项目营销策划：①区域市场实态分析 ②项目主卖点荟萃及强势、弱势分析与对策 ③目标客户群定位分析 ④价格定位及策略 ⑤入市时机规划 ⑥广告策略 ⑦媒介策略 ⑧推广费用计划 ⑨公关活动策划及现场包装 ⑩营销推广效果的监控、评估及修正
12、房地产开发项目可行性研究报告内容
答：１、市场分析论证 ２、用地取得方案论证 ３、开发规划建筑方案论证 ４、开发时机和总体进度分析 5、经济分析论证（投资、融资、效益和风险分析） 6、营销方案论证 7、物业管理方案论证
13、房地产开发项目投资和费用构成
答：1、土地费用 2、前期工程费 3、建筑安装工程费 4、用地范围内基础设施建设费 5、公共配套设施建设费 6、管理费用 7、财务费用 8、销售费用 9、开发期税费 10、不可预见费
14、房地产开发项目财务评价指标及方法
答：基本财务报表： 1、现金流量表（1）全部投资现金流量表（2）资本金现金流量（3）投资者各方现金流量表 2、资金来源与运用表 3、损益表
财务盈利能力分析： 1、财务内部收益率 2、财务净现值 3、投资回收期 4、投资利润率 5、资本金利润率 6、资本金净利润率
清偿能力分析：1、单利计息与复利计息 2、有效利率与名义利率 3、借款利息的计算方法 4、借款偿还期的计算（1）国内借款偿还期（2）国外借款偿还期
15、房地产开发项目融资的资金来源
答：1、自有资金 2、银行贷款 3、证券化资金：①发行股票 ②房地产债券 4、争取外单位投资 5、外资 6、商业信用（垫资） 7、预售款 8、合作开发
16、房地产开发项目管理内容及项目前期工作管理
答：房地产开发项目管理内容：房地产开发项目前期管理、房地产项目进度控制、房地产项目投资控制、房地产项目质量控制、房地产项目安全管理、房地产项目信息管理、营销管理、外部协调
房地产开发项目前期管理内容：项目策划和可行性研究、用地取得、行政审批和项目报建、现场准备
17、物业管理及前期物业管理
答：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理按服务的性质和提供的方式可分为：（1）常规性的公共服务 （2）针对性的专项服务 （3）委托性的特约服务
前期物业管理包括：1、前期物业服务合同 2、业主临时公约 3、前期物业管理企业的选聘方式 4、物业共用部位、共用设施设备 5、物业资料移交 6、建设单位的义务
18、房地产市场管理、房地产价格管理、房地产产权登记管理
答：房地产市场管理：房地产转让管理、商品房销售管理、房屋租赁管理
房地产价格管理：①基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格定期制度 ②国家实行房地产价格评估制度 ③国家实行房地产成交价格申报制度 ④国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价 ⑤政府对土地使用权的转移有优先购买权 ⑥政府对地价上涨进行干预 ⑦征收土地增值税
房地产产权登记管理：我国房地产登记制度的特点：(1)房地产登记由不同登记机关分别登记 (2)房地产权属登记为房地产权利动态登记 (3)房地产权属登记采取实质性审查 (4)
房地产权属登记具有公信力 (5)房地产权属登记实行强制登记制度 (6)颁发权利证书 我国房地产登记的类型：(1)按登记客体划分：土地登记、房屋登记 (2)按登记时间划分：总登记、日常登记 (3)按登记权利划分：所有权登记、使用权登记、他项权利登记 (4)按登记权利主体划分：集体登记、个人登记 (5)按登记权属划分：公有、私有
19、某开发商欲参与一住宅开发项目地块的拍卖竞价工作，该地块为已整理完毕的熟地，其用地情况和规划条件如下：规划住宅净用地10亩，规划建筑容积率为2.0，住宅配套商业面积为总建筑面积的10％。根据市场调查，该地段同类商品住宅销售价格为5000元/平方米，商业用房销售价格为10000元/平方米，前期行政规费及前期工程费用合计估算为500元/平方米，建筑安装工程费用估算为1200元/平方米，公建及基础设施配套费用估算为500元/平方米，销售及管理费用（包括利息费用）为300元/平方米，销售综合税率为销售收入的6％。若开发商的预期项目总投资利润率为30％，则该开发商能够接受的楼面地价为多少（元/平方米）？此时土地总价为多少，单价为多少（万元/亩）？
解：用地面积=10亩=6670m2 一亩是不是等于667平方米？？
总建筑面积=用地面积*容积率=6670×2.0=13340 m2
商品住宅建筑面积=13340×10%=1334 m2
商业用房建筑面积=13340-1334=12006 m2
销售收入=5000×1334+10000×12006=126730000元=12673万元
销售收入=成本+利润=（1+30%）*总成本
∴总成本=126730000/（1+30%）=97484615.38元
又 总成本=土地费用+前期工程费+建安工程费+公建及基础设施配套费+销售及管理费用+开发期税费
∴土地费用=97484615.38-【（500+1200+500+300）×13340+126730000×6％）】=56530815.38元
楼面地价=土地费用/总建筑面积=56530815.38/13340=4237.69元/ m2
土地单价=土地费用/用地面积=56530815.38/6670=8475.38元/ m2=565.31万元/亩
20、一家庭准备购房，已知房屋总价50万，其中30%作为首付，剩下的去商业银行办理按揭，经评估该家庭平均月收入为8800元，可选择的还款期限为10年，15年和20年三种，年利率12%，还款方式为每月等额还款，且银行要求每月还款额应小于家庭平均月收入的一半，求：在满足贷款条件的前提下，为使该家庭所付利息较少时选择何种还款期限？此时的月还款额为多少？（保留整数）
解：剩余还款=50×（1-30%）=35万元=350000元
还款方式为等额还款，A=P (A / P，i，n)=P·i(1+i)n/[(1+i) n -1]
（1） 还款期限为10年，n=120，有效利率i=12%/12=1%，A=350000×1%×
(1+1%)120/[(1+1%)120-1]= 5021元＞1/2×8800=4400元 不满足要求
（2） 还款期限为15年，n=180，i=12%/12=1%，A=350000×1%×(1+1%)180/[(1+1%)180-1]=
4201元＜1/2×8800=4400元 满足要求
即：月还款4201元，支付利息=4201×180-350000=406180元
（3） 还款期限为20年，n=240，i=12%/12=1%，A=350000×1%×(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=
3854元＜1/2×8800=4400元 满足要求
即：月还款3854元，支付利息=3854×240-350000=574960元
综上可知：在满足贷款条件的前提下，还款期为15年所支付利息较少。故选择15年为还款期，此时月还款为4201元。
此答案仅为个人意见，不一定都是正确的（特别是计算题），仅供大家参考，