《广州市物业专项维修资金管理办法》正式出台
这7种情况可紧急使用维修金
赖伟行
广州市住建委昨日宣布，由该委牵头制定的《广州市物业专项维修资金管理办法》（下称《办法》）已经正式印发出台，对社会各界反映较多的维修资金的交存、划转业主大会管理、正常或者紧急使用程序等问题都有所优化和回应。 今后，广州小区的物业专项维修资金可以用于投保物业共用部位、共用设施设备的专项财产保险，并且当符合7种紧急情况时，组织实施单位可按照有关规定立即组织实施维修。文/广州日报记者赖伟行 通讯员穗建 7种紧急情况分别为： 发生电梯故障 消防设施故障 屋面、外墙渗漏 楼体外立面存在脱落危险 未移交供水公司的二次供水水泵运行中断 排水设施堵塞、爆裂 其他危及房屋使用和人身财产安全的情况 维修资金划转业主大会管理5步走 市住建委透露，《办法》的一大亮点是完善细化了维修资金划转业主大会管理的制度，协助业主自主管理维修资金，其中明确了业主委员会管理维修资金的8项职责。主要包括：1.执行业主大会关于维修资金的筹集、使用和管理等事项的决定；2.与专户管理银行签订维修资金委托管理协议，开立维修资金专户，行使专户管理单位职责；3.管理维修资金账目；4.确定不超过3名办理维修资金存取手续的业主；5.拟定维修资金筹集和使用规约，并组织召开业主大会会议表决；6.组织和监督维修资金的筹集和使用；7.定期向业主大会报告维修资金管理情况；8.每季度公布维修资金的筹集、使用、管理的情况。 另外，《办法》也规定了维修资金划转业主大会管理的3个事项应当经“双过半”业主同意。主要包括：1.维修资金划转业主大会管理的决定；2.选聘和解聘专户管理银行；3.筹集和使用维修资金以外的其他有关维修资金的重大事项。 此外，《办法》还制定了维修资金划转业主大会管理的工作程序。主要程序分5步： 1.业主委员会执相关资料到市维修资金管理中心（以下简称市管理中心）提出申请；2.市管理中心在5个工作日内审核通过并出具划转通知；3.业主委员会与专户管理银行办理相关手续；4.市管理中心将维修资金有关账目移交业主委员会；5.专户管理银行在1个工作日内完成资金划转工作。 房屋外墙整饬也可用维修资金 为了提高资金使用效率，《办法》建立了维修资金可用于预防性维修，可编制年度维修计划申请使用维修资金等制度，规定“物业专项维修资金可用于涉及共用部位、共用设施设备安全的预防性维修和更新、改造，涉及房屋外墙面的整饬应符合城市区域管理的要求”。 市住建委表示，通过预防性维修、整饬房屋外墙面，可以保障物业共用部位、共用设施设备处于良好状态，改善人居环境。而“组织实施单位可以根据物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用情况，编制年度维修计划。年度维修计划经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，可以向管理中心申请使用物业专项维修资金”。不过，在年度维修计划内的维修项目可直接向市管理中心申请划拨资金，不需要每个维修项目都走“双三分之二以上业主同意”程序，通过一次投票表决多个计划维修项目，进一步提高维修资金使用效率。 而在维修资金的分摊原则方面，《办法》也加以明确，避免业主因为分摊比例谈不拢而不使用维修资金。《办法》规定，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，约定共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊方式的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，由对共用部位、共用设施设备享有共有权的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。 建立补交制度 老旧房屋维修金不足有解 市住建委介绍，《办法》规定，“根据本市物业建筑安装工程每平方米造价的5%确定、公布首期物业专项维修资金每平方米建筑面积交存标准，并每三年调整一次”。该规定相对于《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）规定的“5%至8%”交存标准，取最低值5%。 同时，《办法》也建立建设单位代交维修资金制度，解决建设单位自留物业不交维修资金的问题。规定建设单位向业主销售房屋、车位前，全额代交所有拟销售房屋、车位的首期维修资金；销售房屋、车位时再向买受人收回已代交的首期维修资金。该制度可以有效解决自留物业的建设单位和部分业主欠交维修资金的问题。在需要使用维修资金时，有效维护已交存维修资金业主的利益。 值得一提的是，针对维修资金不足的问题，《办法》提出建立补交、续交、补建的制度，规定应交但未交维修资金的业主，应当按照本楼宇中应交存首期维修资金的交存标准足额交存物业专项维修资金。房屋所有权转移时，业主应交但未交维修资金，或者交存的维修资金已使用的，应当按照本楼宇中应交存维修资金的交存标准足额交存。房屋分户账中的资金应当随房屋所有权同时过户。 而对于物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的，以及未建立物业专项维修资金的楼宇，由业主大会决定续交、补建方案或者制定维修资金筹集和使用规约，明确交存标准和交存时限，业主应当及时、足额将维修资金交存至专户管理银行。 知多D：维修资金所需材料以及审核、备案程序 根据《办法》，申请使用维修资金需提供7份材料。组织实施单位向物业所在地的区住房建设部门提供的材料主要包括：1.申报表；2.使用方案；3.业主同意使用方案的表决结果及公示情况；4.施工合同；5.竣工验收合格报告；6.发票；7.预算审价报告（仅预算资金在5万元以上的需提供）。 市管理中心代管的维修资金使用程序分6步。1.组织实施单位提出使用方案；2.使用方案征得业主同意；3.向物业所在地的区住房建设部门提出使用维修资金的申请；4. 区住房建设部门在5个工作日内进行审核，审核符合使用条件的，报告市管理中心；5.市管理中心在3个工作日内向专户管理银行发出划转维修资金通知；6.专户管理银行划转维修资金。 由业主大会管理的维修资金使用程序分6步。1.组织实施单位提出使用方案；2.使用方案征得业主同意；3.向物业所在地的区住房建设部门提出使用维修资金的备案申请；4.区住房建设部门出具备案回执，并将备案回执抄送专户管理银行、市管理中心；5.业主委员会向专户管理银行发出划转维修资金的通知；6.专户管理银行划转维修资金。