房政发〔2004〕39号
各乡镇人民政府，区政府各委、办、局，区直属各公司：
为进一步加强全区国有土地使用权出让价格管理，根据《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发［2002］32号），区国土房管局会同有关部门依据北京市基准地价更新成果及相关规定，结合我区土地管理的实际，对我区基准地价进行评估，制订了《房山区基准地价表》，经本届区政府第八次区长办公会讨论通过，现予印发。同时，就有关事项通知如下，请认真贯彻执行。
一、本基准地价是在北京市基准地价更新成果的基础上，结合我区近期土地市场资料及区位、发展趋势等因素采用分类定级方法确定的各类土地基准价格。
二、遇有特殊情况，经与市国土房管局协商一致后，可在北京市出让基准地价确定的房山区地价级别范围内，对部分地区的基准地价级别和标准进行调整。
三、本次基准地价更新成果除本通知印发的基准地价表和使用说明、基准地价级别范围外，其它与其相关的应用方法、修正系数表、基准地价级别示意图等文件材料，由区国土房管局公布实施。
四、凡在本行政区域范围内的出让项目，所涉及的基准地价及土地出让金均以区政府公布实施的为准。
五、本行政区域内的土地出让、转让价格需参照本基准地价，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。其中，出让价格须经市国土房管局或区国土房管局审核后确定。
六、本通知施行中的具体问题由区国土房管局负责解释。
七、本通知自发布之日起实施。原《北京市房山区人民政府关于调整我区国有土地使用权出让金标准的通知》（房政发［2003］12号）同时废止。
附件：1．房山区基准地价表
2．房山区基准地价级别范围
3．房山区基准地价使用说明
北京市房山区人民政府
二○○四年六月二十六日
房 山 区 基 准 地 价 表
房山区基准地价级别范围
一、 商业、综合、居住用途
（一）一级：
1. 良乡：刺猬河—月华大街—良坨路—政通路—昊天大街—良乡中路延长线－京广铁路所围地区及繁华边界路段外侧；
2. 燕山：岗南路－迎风南路－迎风街－迎风北路所围地区及繁华边界路段外侧；
3. 城关：北关大街、南关大街两侧。
（二）二级：
1. 良乡、长阳：京石高速路—规划松林西路—昊天北大街—京良路—小清河—沿长阳规划建成区边界至马厂、高岭—大宁东干渠—黄良铁路—规划长于路—规划六环路—良乡镇域边界—京石高速路所围地区除一级地价区外的地区及繁华边界路段外侧；
2. 燕房：岗东路—燕房路—沿规划路至北市—沿规划路至西沙河—西沙河—沿规划路至
迎风南路—迎风街及延长线—岗东路所围地区除一级地价区外的地区及繁华边界路段外侧；
3. 阎村：规划六环路及西延长线—开古庄—星城—京周公路—镇域边界所围地区及繁华边界路段外侧。
二、
（三）三级：
1. 良乡：镇域范围内除一、二级以外的其他区域；
2. 燕房：燕东路—丁家洼河—大石河—沿规划路至定府辛庄—规划东环路－南水北调工程—沿规划路到白塔沟—迎风南路—高家坡—凤凰亭路—京原铁路—上店生活区、东岭生活区、羊耳峪生活区外边界—岗北路－燕山至璃河铁路—燕东路所围地区除一、二级地价区外的地区及繁华边界路段外侧；
3. 长阳：镇域范围内除二级以外的其他区域；
4. 青龙湖：规划六环路－良坨路—崇吕路—崇吕路北延长线—王三公路—青龙湖镇域边界—规划六环路所围地区及繁华边界路段外侧；
5. 阎村：规划六环路及西延长线—开古庄—西坟—大董村—小董村北侧—良坨铁路—新镇—张庄—阎村镇域边界所围地区除二级地价区外的区域及繁华边界路段外侧；
6. 窦店、琉璃河、长沟镇、韩村河：规划中心区；
7. 石楼、周口店、十渡、大石窝、张坊镇政府所在地建成区。
（四）四级：
1. 燕房：镇域范围内除一、二、三级地价区以外的区域；
2. 青龙湖：京原铁路－大石河一线东南镇域内除三级以外的其他区域；
3. 阎村：镇域范围内除二、三级以外的其他区域；
4. 窦店、琉璃河、石楼：镇域内除三级以外的其它地区；
5. 长沟、韩村河、周口店、大石窝、张坊：镇域范围内除三级以外的平原区域；
6. 河北、佛子庄、大安山、史家营、蒲洼、霞云岭、南窖乡（镇）政府所在地建成区；
7. 十渡：拒马河两侧地区。
（五）五级：
区域范围内除一至四级地价区外的区域。
二、工业用途
（一）一级：
1. 良乡：良乡工业区A 区；
2. 窦店：规划工业用地中心区域。
（二）二级：
1. 良乡：
①月华南大街—月华北大街—大宁西干渠—京广铁路—良乡镇域边界所围地区及繁华边界路段外侧；
②北京西南良乡物流基地。
2. 燕房：
①南水北调工程—燕房路－沿规划路至北市－沿规划路至西沙河－西沙河－南水北调工程－沿规划路至迎风南路－沿规划路至凤凰亭路－凤凰亭路－栗园北里－双泉路－燕山工业园外边界－沿规划路至燕东路－燕东路所围地区及繁华边界路段外侧； ②房山科技园区。
3．阎村：规划工业用地中心区域。
（三）三级：
1．良乡：镇域范围内除一、二级以外的其他区域；
2．长阳：规划工业用地中心区域；
3．阎村：阎村镇域边界—规划六环路南侧—规划六环路西延长线－开古庄北侧—西坟东北侧—焦庄—南坊—新镇－阎东路向北500米线－规划六环路所围地区除二级地价区外的区域及繁华边界路段外侧；
4．青龙湖：规划六环路－良坨路—崇吕路—崇吕路北延长线—王三公路—青龙湖镇域边界所围地区及繁华边界路段外侧；
5．琉璃河、长沟、韩村河：规划工业用地中心区域；
6．窦店、石楼、周口店、十渡、大石窝、张坊镇政府所在地建成区；
（四）四级：
1．长阳：镇域范围内除三级以外的其他区域；
2．燕房：镇域范围内除二、三级地价区以外的区域；
3．青龙湖：京原铁路－大石河一线东南镇域内除三级以外的其他区域；
4．阎村：镇域范围内除二、三级以外的其他区域；
5．窦店：镇域范围内除一、三级地价区以外的区域；
6．琉璃河、石楼：镇域范围内除三级地价区以外的区域；
7．长沟、韩村河、周口店、大石窝、张坊：镇域范围内除三级以外的平原区域；
8．河北、佛子庄、大安山、史家营、蒲洼、霞云岭、南窖：乡（镇）政府所在地建成区；
9．十渡：拒马河两侧地区；
（五）五级：
区域范围内除一至四级地价区外的区域。
房山区基准地价使用说明
一、基本内容
（一）基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通气、通暖及宗地内平整（以下简称“七通一平”）或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内平整（以下简称“五通一平”），在平均容积率条件下，同用途的法定最高出让年限条件下的完整土地使用权的平均价格。
（二）基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面出让金。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面出让金是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府代表国家收取的国有土地所有权应得收益的平均楼面价格。
（三）基准地价土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类。
1. 商业类：包括商业服务业用地（含商场、购物中心、专卖店、加油站、超级市场、各种商业网点、批发市场等用地），旅游业用地（含饭店、酒店、度假村、游乐园、旅馆、旅游附属设施等用地），金融保险业用地（含银行、信托、证券、保险机构等用地），餐饮娱乐业用地（含酒楼、饭庄、快餐店、俱乐部、康乐中心、歌舞厅、高尔夫球场、赛车场、赛马场等用地）。
2．综合类：包括办公科研用地（含写字楼、会展中心、普通办公楼、科工贸一体化办公楼、科研和勘测设计机构、停车场、停车楼等用地），文体教育用地（含各种学校、体育场馆、文化馆、博物馆、图书馆、影剧院等用地），医疗卫生用地（含医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地）。
3. 居住类：包括别墅、公寓、普通住宅等各种居住类型用地。
4. 工业类：包括工业用地（含工业生产及其相应附属设施用地、高新技术产业研发与展示中
心），仓储用地（含用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地），交通运输用地（含用于运输通行的地面线路、场站等用地，包括民用机场、地面运输管道和居民点道路及其相应附属设施用地）。
其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地的用途类别确定。
（四）根据不同用途土地的特点及相应地价水平，将四类用地的基准地价由高至低划分为五个级别。
（五）基准地价基准期日为2004年1月1日。
（六）各类基准地价级别土地开发程度。商业、综合、居住、工业用途：一至二级的土地开发程度为“七通一平”，三至五级的土地开发程度为“五通一平”。
（七）各类基准地价级别平均容积率。商业、综合、居住用地：一、二级的平均容积率为
1.5，三至五级的平均容积率为1。工业用地的平均容积率为1。
二、注意事项
（一）根据本区实际情况，商业、综合、居住用地按照楼面出让金形式征收出让金。工业用地按照地面出让金形式征收出让金。在项目建成后，如原审批的规划容积率发生调整的，应按重新核定的地价水平调整出让金。
（二）国有土地使用权租赁年租金水平，按照相应出让金进行还原确定，其中土地还原利率应参考同期银行贷款利率确定。年租金的计算公式如下：
其中：A 为年租金
p 为土地价格
r 为土地还原利率
n 为土地剩余使用年限
（三）对危旧房改造、代征地较多且拆迁量较大的项目，应合理计算开发费用，按照市区有关规定执行。
（四）对经营性用途的地下建筑物，其基准地价可参照相应用途的基准地价水平的1/3确定。
（五）河道、水系两侧、交通干道及轻轨站点周边地区的地价参照基准地价的高限确定。
（六）公寓、别墅用地价格参照居住用地基准地价的高限确定。
（七）便民店、社区服务网点用地价格参照商业用地基准地价的低限确定。
（八）研发用地土地出让金水平的确定：对于单独兴建研发用途办公楼的土地出让项目，适用综合用途基准地价低限。
（九）运用基准地价系数修正法测算的宗地地价水平在多种评估方法评估确定的宗地地价水平中所占权重应不低于40%