第30卷第6期 西南大学学报(自然科学版) 2008年6月Vol 130 No 16
Journal of Sout hwest University (Nat ural Science Edition )
J un 1 2008
文章编号:167329868(2008) 0620148205
武汉市基准地价与土地出让区位分析
殷跃建, 殷海民
中国地质大学资源学院, ①
摘要:武汉市自2004年以来, 土地“招拍挂”, 土地价值中心回归. 在武汉市城, , 从2006年土地交易统计数据出发, 、挂牌价、成交价的关系, 指出了目前武汉市土地区. 关 键 词:; 基准地价; 等级; 武汉中图分类号:F29312
文献标识码:A
区位是一个综合概念, 它是指社会经济等活动在空间分布的位置, 包括自然地理位置、经济位置和交通位置, 这三种位置有机联系, 相辅相成, 共同作用于地域空间, 形成土地区位的优劣差异. 城市土地区位, 其主要内涵是指某一街区或某一地段与周围环境的相互关系, 它对城市土地整体效益的发挥起着重要的作用. 土地市场中最核心的问题便是土地的区位和价格, 土地出让区位是政府在土地交易中制定土地挂牌价最重要的依据, 与制定基准地价的重要因子土地等级密切相关, 通过土地出让基准地价、挂牌价与成交价的关系, 可看出基准地价是否起到“基准”作用, 挂牌价是否制定合理, 土地市场是否在理性的区间运行等.
1 武汉市2004-2006年土地出让级别分析
2004年以前, 武汉市出让土地多是Ⅳ、Ⅴ类地, 这些土地多集中在城市周边, 市政设施、交通条
件相对落后, 2004年一季度之后, 武汉土地出让中心转移到中心城区, 土地条件优越, 土地出让价格较高. 2004-2006年, 武汉市土地交易中心通过“招拍挂”方式供应主城区土地136宗, 具体出让土地级别情况见表1.
表1 武汉市2004-2006年土地出让级别统计表
年份
[1**********]6
成交宗数
513649
Ⅰ级
551
Ⅱ级
11716
Ⅲ级
131511
Ⅳ级
12712
Ⅴ级
614
Ⅵ级
313
Ⅶ级
21
Ⅷ级
1
注:资料来源于数字武汉———国土规划在线http ://www 1digitalwuhan 1gov 1cn/index 1asp.
其中2004年、2005年、2006年Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级地块成交宗数之和分别为29、27、28, 较为稳定, 显示中
①收稿日期:2007207204
作者简介:殷跃建(19592) , 男, 北京人, 副教授, 主要从事土地资源管理、不动产经济的研究
.
第6期 殷跃建, 等:
武汉市基准地价与土地出让区位分析149
心城区土地价值得到高度认同, 土地价值向中心回归. 至2006年, 准中心城区由于土地市场已到收官阶段, 泛中心城区成为开发商新的争夺热点, 武昌积玉桥、东湖片区楼面地价有赶超准中心城区的趋势. 将武汉市2006年成交地块标于土地级别与基准地价图上, 从中可看出武汉市2006年成交地块的价格与2004年制定的土地级别与基准地价图不甚相符.
2 土地交易基准地价、挂牌地价、成交地价比较研究
城市土地交易价格是各方最为关心和最敏感的问题. 土地市场的交易和管理中, 形成各种地价体系, 主要是基准地价、挂牌地价、成交地价. 通过对基准地价、挂牌地价和成交地价的分析, 总结其相关规律, 对制定合理的土地交易价格、保持土地交易市场的理性发展具有重要意义. 211 地价体系释义
基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域商业、、权平均价格, , 评估结果经政府认可. 挂, 是政府对土地预期收益的期望值. , 它是开发商未来物业最高土地成本, 反映了开发商的收益期望值.
根据上述价格释义, 基准地价是一种公告地价, 属于种官方估价, 土地挂牌地价属于成本价值, 土地成交价为市场价值. 以武汉市2006年土地挂牌成交地块为例, 经数理分析(SPSS ) , 成交单价与基准地价、挂牌单价复相关系数为01956, 充分反映变量之间相关性明显, 非标准化相关公式为[1]:
Y =-01219x 1+11178x 2+319174
式中, Y 为成交单价, x 1为基准地价, x 2为挂牌单价. 212 不同级别土地出让价格分析
根据土地储备中心的挂牌价可以确定每块土地的挂牌单价, 再以土地的成交价格与土地的面积之比计算土地的成交单价, 进一步计算基准地价、挂牌单价、成交单价三者的比值关系. 21211 基准地价与挂牌价分析
2006年武汉市土地市场只有一块Ⅰ级地块成交, Ⅱ级地块共成交16宗, 住宅地块平均挂牌单价为8600元/m 2, 商业地块平均挂牌单价为7060元/m 2; Ⅲ级地块出让地块11宗, 住宅用地平均挂牌单价为457615元/m 2, 与武汉市2004年基准地价表做一比较(表2) , 可以看出, 武汉市2006年出让地块中, Ⅱ
级、Ⅲ级地块价格差异明显, 但其住宅平均挂牌单价已经大大超出了相应级别基准地价, 甚至都已超过了Ⅰ级住宅用地的基准地价. 2006年武汉市成交地块基准地价与挂牌单价的比值为1∶1197, 其中Ⅱ级地块比值为1∶2174, Ⅲ级地块比值为1198, 但部分地块如p (2006) 035比值达到1∶3188; p (2006) 012比值1∶5108; p (2006) 019比值1∶5118; p (2006) 013比值1∶8161.
基准地价与挂牌单价的比值一定程度上反映了土地市场的供需矛盾, 可预测土地市场是否存在风险, 是建立土地市场预警机制的理论依据(表3) .
表2 不同用途不同级别土地价格对比
土地级别
Ⅰ
ⅡⅢ
商业基准地价
-210835
66784457
商业成交地价
-216074
70607327
住宅基准地价
-24398
32212330
住宅成交地价
-2-8600457615
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表3 土地市场风险预警表
挂牌单价与基准地价比值
小于1
1～115115～22～3
土地市场风险
国有土地资产流失土地市场不温不火
土地市场投资平稳、供需矛盾小、部分地块可能流拍土地市场投资火爆、土地需求量大土地市场投资风险加剧、供需矛盾突出
大于3
武汉市2006年成交地块挂牌单价与基准地价比值为1197, 靠近2∶1的比值, 总体上土地市场投资平稳, 供需矛盾小, 其中Ⅱ级地块比值为2174, 靠近3的警戒线, 说明Ⅲ, 投资火爆. 可以考虑建立土地市场的预警指示灯系统, , 信号的标志, 针对该指标的当时发展情况发出不同信号, [际情况, 该系统应以微观指标和临界指标为主, , 并对应不同的指示灯进行相应的政策调节, . 21212 、拆迁难度的持续加大及销售价格的攀升, 2006年武汉市只出让一块Ⅰ级地块, 城市泛中心成为房地产开发的热点, 整个武汉市的房地产开发呈现出准中心城区和郊区为两极, 城市泛中心为中间的扁平化发展态势. 开发商对泛中心地块的争夺导致了泛中心部分热点地块成交单价与准中心地块看齐(表4) .
表4 2006年热点地块成交单价与2005年Ⅰ级地块比较
地块编号
P (2005) 012P (2005) 013P (2005) 048P (2006) 012P (2006) 046P (2006) 013P (2006) 054p (2006) 007P (2006) 035
土地等级
ⅠⅠⅠⅡⅡⅡⅢⅢⅢ
基准地价
-[***********][***********]30
成交单价
-[***********][***********][***********]18919317
楼面地价
-[***********][***********]8
从表4可以看出, 2006年Ⅱ级区域部分出让地块成交单价已接近或超过2005年Ⅰ级地块; Ⅲ级地块成交单价与Ⅰ级地块成交单价相当接近, 部分地块已超出. 在低级别地块不断超过高级别地块成交单价的情况下, 相关部门应根据这一市场变化, 更新土地出让级别范围:居住用途如武昌友谊大道以西, 中山路以北, 徐东大街以南区域、武重片区、积玉桥整片区、汉口王家墩片区等应纳入Ⅰ级范围; 武昌南湖片区、汉阳古田片区、墨水湖片区等应纳入Ⅲ级范围; 商服用途如武昌中南路沿线应纳入Ⅰ级范围, 徐东大街沿线应纳入Ⅱ级范围.
21213 挂牌价与成交价分析
对2005年和2006年出让土地的成交价与挂牌起始价关系进行统计分析(不计成交价500万以下地块) , 成交价与起始价相同地块2005年为4宗, 2006年9宗; 成交价超出起始价10%以为2005年为13宗, 2006年为18宗; 超出10%～50%的2005年为10宗, 2006年为12宗; 超出50%以上的2005年、2006年
第6期 殷跃建, 等:
武汉市基准地价与土地出让区位分析151
都为6宗, 其中成交价比起始价超出10%以内(包括成交价与起始价相同的宗数) 有较大幅度的上升, 从占总成交数量的51%上升到60%.
目前多数宗地以挂牌价或略高于挂牌价成交的原因为挂牌价已较接近于市场价格, 少部分甚至偏高于市场价格. 由于征地拆迁难度的加大, 建筑材料等土地一级开发成本不断提高, 再加上开发企业的利息及利润等, 部分开发商难以承受而不得不放弃摘牌. 相比2005年土地流拍量, 这种情况说明开发商在度过宏观政策干预下的市场观望期后, 在土地资源日益稀少的情况下, 并未为了增加土地储备量而盲目拿地, 投资趋于理性.
尽管如此, 在一些起始价低于正常市场价格的地块以及一些热点区域, 成交价仍大大高出起始价, 位于武昌积玉桥的p (2006) 030号地块以高出起始价格近34%的价格成交, 超出金额21亿; p (2006) 054号地块以高于起始价格近45%的价格成交, 超出金额1169亿. 2006000万以上, 成交价超出起始价1000万以上情况见图
1.
图1 土地交易价格柱状图
大型开发商为了占有足够多的土地资源, 凭借雄厚的资金实力和市场研判力, 并对未来房地产市场的发展持积极和乐观态度, 因此敢于以高于当前正常市场水平的价格竞价. 2006年武汉本土开发商在交易市场上表现相对谨慎, 只专注于城郊低等级地块或中心城区零星小地块, 成交价过亿或与起始价差额过亿的地块竞得人多为外地开发商所得.
3 结 论
通过对武汉市2004-2006年土地区位出让分析, 重点对2006年土地出让区位中基准地价、挂牌价、成交价进行对比, 在武汉市目前土地市场总体运行状况良好的情况下, 针对土地基准地价“基准”作用不明显、土地出让等级与范围划定不准确等问题, 提出以下相关建议.
1) 在准中心城区土地资源有限, 泛中心热点地区土地价格直线上涨的情况下, 加大对准中心城区闲置
土地查处力度, 清理圈而不用的闲置土地, 对已供未用、尚未构成收回条件或使用效率低的土地, 通过协商、补偿等方式, 及时调出来转作他用. 同时加大城郊地区土地供应量, 使土地区位出让总体平衡, 以使房地产市场良性发展.
2) 目前土地成交单价中挂牌单价权重过大, 基准地价权重较小, 政府部门应出台相关规划措施, 使成
交价格体现出点价格与面价格相互作用的效果, 并可以考虑加入片区规划等因素, 以进一步规范土地价格形成机制. 同时建立土地市场预警机制, 促进城市理性发展.
3) 土地出让等级与范围划定在充分考虑土地综合素质的基础上, 依据市场变化做出相应的调整, 使土
地区位出让更加标准, 地价层次更加合理.
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卷
参考文献:
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index. asp.
An Analysis of and Wuhan
YIN Yue 2jian , YIN Hai 2min
Faculty of Res ources , China University of Geosciences , Wuhan 430074, China
Abstract :Since 2004, t he land market in Wuhan has wit nessed a high f requency of “bidding , list , auc 2tion ”, a prominent change in land location remise , and a regression of land value to t he center. Wit h t he background of a gradual mistiness of land grade demarcation in t he cent ral urban area of Wuhan , taking t he relationship of benchmark premium and land location remise as t he basis , using t he statistic data of land t rade in 2006, t his paper analyzes t he land location remise and t he relationship of benchmark premium , listing price and transaction co st of Wuhan city , point s out t he p roblems existing in land location remise of Wuhan and p ut s forward some suggestions concerning t he p ro blems. K ey w ords :land location ; benchmark p remium ; grade ; Wuhan
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