关于房地产评估管理系统的设计
作者：施良
来源：《房地产导刊》2014年第12期
摘要：随着房地产行业在国内快速的发展，对房地产评估工作标准要求越来越高。通过房地产评估管理系统，可以实现应用计算机技术基于网络的科学化、规范化、公正性、高效率地完成房地产评估。
关键词：房地产评估 管理系统 CAMA系统
1 前 言
近几年，国内诸多社会经济活动都离不开房地产估价，如土地批租、房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理、企业各种经济活动中涉及的房地产等等，整个市场对于专业房地产评估业务需求变得越来越大。
房地产的价格不单单取决于户型设计、房屋质量、地段、房龄、开发商实力和信誉等因素。城市区位、人文环境、配套设施、周边交通、便利设施情况、市场发展趋势、政府相关调控政策等也都是在专业房产估价过程中必须考虑的因素。同时，房地产市场又在不断变化，房地产价格具有很强的时间性。这就要求房地产评估师不仅要学会科学的估价方法，而且要积累丰富的行业经验和独到的发展眼光，才能对房地产做出最有效的价值评估。
各种用途的房地产评估有其个性和共性，在实际评估工作中，由于估价目的的不同，估价人员应在掌握这些用途的房地产估价共性和个性的基础上，搜索规律、融会贯通，同时对某一地区某一类用途的房地产估价，采取不同的估价方法，需具体问题具体对待。
2 房地产评估管理系统概述
房地产评估管理系统系统运用信息技术，将房地产估价规范与估价师的经验充分揉合，利用先进的网络化平台，为房地产服务业务的开展提供以估价为中心的综合支持。
房地产评估管理系统的核心功能主要有两个大的范畴：一是评估计算；二是业务管理，所以评估管理系统是CAMA系统在概念上有一定的区别。
CAMA（Computer-Assisted Mass Appraisal计算机批量辅助评估）系统是用于批量计算的，是以计算为核心，计算结果的处理与工作流的管理不是重点。评估管理系统则更侧重于评估计算结果的产生、审核与评估报告的生成等。另外还要关注一些企业管理有关的问题，如角色权限、绩效统计等。
2.1 房地产评估管理系统开发与设计的总体思想
房地产评估管理系统为用户提供项目管理、权限管理、基础数据管理、交易案例管理、日常辅助管理的功能。系统采用模块化设计，由项目管理模块、权限管理模块、基础数据管理模块、交易案例管理模块、日常辅助管理模块、估价算法引擎模块组成，其中，项目管理模块、估价算法引擎是系统的核心功能模块。但随着系统数据量的不断增加，数据管理模块会变得越来越重要。
衡量一个大型的评估系统的建设水平，往往会重点考虑基础数据库的内容与数据挖掘与数据管理的水平。
估价算法引擎是整个房地产评估管理系统的核心模块，负责估价算法的定义，其中包括估算过程中的参数、公式、及整个估算过程描述的定义，估过程中，用户根据实际情况，选择已定义的算法，并给定算法参数，估价算法引擎，将根据用户选择的估价算法，对算法定义中的公式进行解析、自动计算估价结果，并将估算过程中涉及到的公式、参数、结果等信息描述到估价报告的估算过程中。
本系统的设计遵循以下原则：
简化用户操作，多采用向导、选项等方式，提高系统的易用性。
默认配置要采用有利于简化操作，方便用户使用的配置选项。
在操作步骤描述的过程出现的提示用户性语言，只作为语意描述，不作为界面最终提示语，提示语内容，需要在界面设计中体现。
对系统需求进行优先级排序，优先实现系统需求中的高、中级需求，低优先级需求在系统的可扩展性中加以考虑，代码实现暂不处理。
将系统看作一个黑盒，只描述用户立场的场景及期待的系统行为。
2.2 系统核心功能的组成结构
系统核心组件的组成结构如图1 所示。
图1 模块关系图
图 1 中：
项目管理模块：将项目信息保存到数据库中；调用估价算法引擎模块对项目估价结果进行计算；调用基础数据管理模块获得基础数据信息；将估价报告输出到 Word 文件中。 日常辅助管理模块：将日常辅助管理信息保存到数据库中。
估价算法引擎：将估价算法信息，其中包括计算公式、计算过程保存到数据库中，并向项目管理模块提供接口，完成估价项目中估价对象估价结果的计算。
基础数据管理模块：将基础数据信息保存到数据库中，并向项目管理模块提供接口，完成项目管理模块对基础数据信息的获取。
交易案例管理模块：将交易案例信息保存到数据库中，并向估价算法引擎提供交易案例的获取接口。
3 房地产评估管理系统的必要性
为解决传统评估模式中存在的问题，满足用户对房地产评估信息化的期望与要求，房地产评估管理系统不仅要满足自动生成评估报告、自动计算估价结果的功能，还需要对评估项目信息进行存储，方便日后对评估信息的查询、统计、汇总，为满足多用户的同时使用，需要对系统中的功能模块、项目进行权限控制，为增强产品的易用性，避免用户输入项目信息时的繁琐录入，应对用户所用到的基础数据信息进行维护，为满足估价方法中的交易案例的引用，需要对交易案例进行管理，除此之外，用户还期望该系统能满足房地产评估企业日常辅助管理的需要。
综上，房地产评估管理系统应用户提供如下功能：项目管理、权限管理、基础数据管理、交易案例管理、日常辅助管理的功能。用例图如图 2所示。
图 2 系统用例图
4 房地产评估管理系统设计
系统采用分层结构，模块化设计，最上层为界面，最下层数据库，中间层为身份验证模块、权限管理模块、用户组管理模块、用户管理模块、项目管理模块、基础数据管理模块、估价算法引擎、交易案例管理模块与日常辅助管理模块，系统设计框图如图3所示。 图 3 系统设计框图
房地产评估管理系统，主要针对于房地评估企业，可以满足多个房地产估价师同时使用，房地产评估系统多个客户端程序同时与数据库服务器相连，部署在企业局域网内使用，图 4 中，给出了系统的网络拓扑结构图
图4 网络拓扑结构图
5 房地产评估管理系统实现
5.1 系统配置
本系统采用 SQL Server 数据库存储数据，系统安装后，需要安装数据库服务器，在数据库服务器中建立系统所使用的数据库，并导入系统默认的数据文件（将随系统安装包一起发布），系统首次启动系统后，需要进行数据库配置，数据库配置界面。
可以点击配置按钮进行数据库配置操作，在数据库配置界面中，用户输入数据库服务器名称、数据库名称、数据库用户名称与密码，单机“确定”按钮即可完成数据配置操作。
数据库配置完毕后可以批量导入案例数据，可以从定制好的Excel或文本文件中导入评估案例。
5.2 用户登录
本系统为多用户系统，系统启动后首先弹出系统登录界面，在登录界面中，输入正确的用户名和密码后（Admin 为系统的默认用户，缺省口令为空），点击“登录”按钮，完成用户登录操作，登录界面。
5.3项目管理
项目管理是系统的核心业务。当用户接到一笔评估业务时，首先需要建立一个项目，在该项目中，用户可以填加不同的评估对象，并针对不同的对象采用相应的算法，具体的流程如图 5 所示：
图 5 项目管理流程图
5.4 基础数据管理
在系统的主界面左侧的功能导航区域，选择基础数据管理，在左侧基础数据管理导航界面中，可选择不同的基础数据，并在右侧的基础数据管理界面中，进行增加、修改、删除、查询操作。
5.5 辅助日常管理
在系统的主界面左侧的功能导航区域，可分别选择日报管理、日志管理、公告管理功能项，并在右侧的操作区进行相应管理的查看、增加、删除等操作。
5.6 交易案例管理
在系统的主界面左侧的功能导航区域，可分别选择市场法交易案例管理与收益法交易案例管理功能项，并在右侧的操作区进行相应案例的增、删、改、查操作。
6 总结
房地产评估管理系统采用分层结构，模块化设计，以实际工作为出发点，力求系统界面简洁清晰，流程明确，数据调入简单完整，信息资源可视化等特点，集中解决房地产评估中工作事物复杂，工作量大，业务变化速度快，更新速度慢，数据查找不便，难以汇总整理等一系列问题。
房地产评估管理系统部署在房地产评估企业内部，可供评估企业内部的评估师、估价员、管理人员共同使用，具有项目管理、权限管理、基础数据管理、交易案例管理、日常辅助管理的功能，可实现房地产估价结果的自动计算、房地产估价报告的自动生成，并可对已估价的项目信息进行查询、汇总、统计，可通过房地产评估管理系统进行公告发布、撰写工作日报等日常辅助管理，具有支持多个估价对象、自动计算估价结果、自动生成房地产估价报告、查询汇总统计方便、安装使用方便的特点。
参考文献：
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[3] 谭恒松. C#程序设计与开发[M].北京：清华大学出版社，2010.
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