当前我国房地产政策初探
作者：罗春海
来源：《法制与经济·上旬刊》2011年第01期
一、当前我国房地产市场的状况
根据相关统计，2009年1-10月，全国70个大中城市房屋销售价格保持不断上升态势，10月，全国房屋销售价格指数为103.9，比9月上升1.1个百分点，比上年同期上升2.3个百分点。新建房销售价格指数为103.7，比9月上升1.1个百分点；二手房销售价格指数为104.4，比9月上升0.9个百分点。分城市看，10月份，70个大中城市中有28个城市房屋销售价格涨幅高于3％，深圳涨幅最高为13.8％。到了2010第一季度，全国70个大中城市房屋销售价格仍然保持不断上升态势，3月，全国房屋销售价格指数为111.7，比2月上升1个百分点，比上年同期上升13个百分点。新建房销售价格指数为112.6，比2月上升1个百分点；二手房销售价格指数为109，比2月上升1个百分点。分城市看，3月份，70个大中城市中有68个城市房屋销售价格涨幅高于3％，海口涨幅最高为53.9％。
综上所述，从2009年到2010年，我国的房地产市场出现了自经济危机以来的回暖到过热的变化过程，全国各主要城市都出现了房价增长过热过猛的状况。
二、造成房价偏高的原因分析
从经济学的角度看，商品的价格受供求关系影响，围绕价值上下波动，这是市场机制下价值规律的作用。但我国的房价出现价格偏高的现象，却不仅仅是供求失衡的影响。究其原因，主要包括以下方面：
第一，我国的市场经济体制不完善。我国的房地产市场缺乏有效合理的规范，部分地方出现投机炒房，投资过热的现象，促使房价长期只涨不跌。
第二，前期过于宽松的货币政策。为了摆脱2008年的经济危机，鼓励和扶持企业特别是中小企业的发展，国家实行相对宽松的货币信贷政策，对帮助企业度过难关起到了重要的作用。但是随着经济的回暖，宽松的货币政策在一定程度上加大了市场的货币流通量，加之许多企业不愿意投资经济效益周期性比较长的实体经济，而把大量资金涌入短期收益明显的房地产市场，从而加剧了房地产市场的泡沫化。
第三，住房制度不完善。一方面，部分地方政府过于强调房地产业的经济推动作用，忽视制造业等实体经济的基础地位：另一方面由于我国的土地招标拍卖挂牌出让制度不完善，部分开发商有意抬高土地价格，助长楼市房价，造成各地“地王”现象频频发生。住房制度方面，我国的保障性住房制度还不完善，廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房长期供给不足，结构性失衡严重。
三、当前我国的房地产政策
2009年底，针对房地产市场过热、房地产投资增长过快、房地产价格严重上涨的状况，国家陆续出台了一系列房地产宏观调控政策。
在以国务院为主导，国务院下属各部委，各省市政府等积极配合下，着重在几个方面规范与引导目前过热的房地产市场：
第一，增加保障性住房和普通商品住房的有效供给。2009年12月份的中央经济工作会议就指出2010年要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房的需求。2010年4月。温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，并确定了“抑制不合理住房需求，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设及加强市场监管”等四项政策措施。另外，国家发展改革委员会发布2010年经济社会发展工作重点时提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费。 第二，实行差别化房地产信贷政策，抑制投栅性购房。2010年1月份国务院出台《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求有关政府，相关部门进一步加强和改善房地产市场调控，增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，强调严格二套住房购房贷款管理。规定二套房贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。随后国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，不仅确定了地方政府在稳定房价方面的问责，还对二套及三套房贷方面做出了更为严厉的规定。
第三，加强土地监管，完善土地出让制度。2010年1月份国土资源部出台《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，针对个别地方用地从申报到实施周期偏长，出现土地“批而未征”、“征而未供”等问题，提出了改进农用地转用和土地征收方案申报工作的建议，规定对“批而未征”、“征而未供”等问题突出的城市，应减少申报用地规模。同时，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70％。随后又出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，规定“土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70％，竞买保证金不得低于出让最低价的20％。同时严格土地竞买人资格审查和严格土地出让合同管理，即“土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50％的首付款”。
第四，完善税收制度。2009年12月份财政部、国家税务总局联合发出《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定“自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年) 的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年) 的普通住房对外销售的，免征营业税”。另外，今年9月份，国务院有关部委出台相关措施调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，加强对土地增值税征管情况的监