物业保安培训资料
物业管理的 物业 是什么？
答：是指已建成投入使用的住宅区各类房屋及公共实施，公用设施 物业管理‘是指什么？
答：是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护，维修管理和业主，房屋使用人提供的服务，
3 为什么要物业管理？
答：是为了适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求，建立业主自治与物业管理相结合的物业管理新体制，闺房物业管理行为，提高城市住宅物业管理水平，为小区具名创造和保持政界，文明，安全方便的居住环境，延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥，事业主的物业保值，增值。
4. 业管理的‘业主’和房屋使用人‘是指什么？
答：业主是指住宅区内各类房屋的所有人；房屋使用人是指房屋的承租人和其他非业主使用人
5， 物业管理企业的作用是什么？
为业主创造一个安全，舒适，文明，和谐的生活与工作环境提高城市管理的社会化，专业化能力延长物业使用年限确保其功能的正常发挥；使业主的物业保值，增值
6， 保安的职责是；
A, 保安员上岗必须穿制服，佩戴装备
（对讲机），严整易容，纠正违章是先敬礼，必须做到以理服人，
B 作风正派，遵纪守法，坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要及时汇报领班及部门领导。
C 值班保安人员要认真做好防火，防盗，防劫工作，认真检查设备设施，发现安全隐患立即查明情况，排除险情，并及时报告领班及部门领导，确保管区的安全，
D 执勤过程中要勤检查，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人，事，物，预防案情，事故的发生，力争做到万无一失，
E 爱护设施设备，公共财物，对岗位发生的各种情况要认真处理，并且做到详细的记载。
G 对业主及访客进出机动车辆应打军礼放行。
F 严格遵守上下班时间及值班纪律，对在岗位上发生的各种情况要认真处理，并且做好详细的书面记载，
H 严格执行交换办制度，按时按规定交接班。
I 对小区的住户做好公司的规章制度及治安保卫宣传工作。
7 有礼貌的查询进入小区的访客，并尽可能登记身份证，如有怀疑，应通知有关住户。
8， 发生案件，应采取一些列步骤以协助破案
立即汇报部门领导和拨打110电话，并留在现场直至公安人员到达 切勿移动或允许他人移动，触摸现场物品，保留现场证据，方便取证工作
禁止任何人在现场走动，并礼貌的劝阻闲人进入现场，以方便公安人员现场调查；
向公安人员提供相关案件详情
9 小区对装修施工单位有哪些规定？
答：进入小区的施工单位必须有装修企业的（营业执照）资质证书 和装饰装修图纸与物业管理公司签订（装修安全责任书）（装修施工承诺表）并领取（施工许可证）办理（临时出入证）交身份证复印件两张，申报工种，人数（暂住人员），装修时间，须向公司交纳工本费N元 人，保证公共设施完好，保持住宅，绿地，道里政界，美观，不乱贴，不乱画，不乱堆建筑材料，装修建筑垃圾必须装袋，定时堆放指定地点。保证安全施工，落实防火措施，由于违章所造成的事故，由施工对负一切经济损失和法律责任。装修时间为8:00-12：00 14:00-20:00非此时间段，不得装修。装修施工人员的车辆一律不得进入小区。
10. 什么是业主人会？什么是业主委员会？
答：业主大会是全体业主组成决定本物业管理重大事项的业主自治组织，业主委员会是业主大会的常设执行机构，经所在地政府物业管理部门登记确认批准成立后维护全体业主的物业管理权益，依法行使各项权利，业委会委员从全体业主中产生。业主大会和业主委员会均应受物业管理主管部门的指导和监督。
11. 物业管理公司和业主委员会的关系是什么？
答：两者共同管理一定范围的物业，是平等的，双方存在着一定的法律关系和经济关系。
法律关系是：两者是委托和受托，聘用和受聘的关系。
经济关系是：物业管理企业提供的物业管理服务是有偿的，在提供一定的物业管理服务的同时应获得相应的报酬，同样，业主在享受物业管理服务的同时也应付出相应的费用。双方的经济关系是通过物业管理委托合同确认和保证的。
12．日常工作中常遇问题及解答。
1）如有业主想装有限电视，找我们代为办理，如何解释？
答：如是初装户，代办费为N元，请住户交纳初装费N元，将身份证和联系电话留下，两天内可以代为办理。
2）如果业主家户外水表爆裂，找到我们如何解释？
答：由于水表产权隶属自来水公司所有，任何人不得随意更换，因此，请住户自己联系自来水公司，反应情况，也可以我们代为反应情况。
3）春节期间，如业主家水电出现问题，到门卫处保修，如何解释？ 答：一方面安慰业主宽心，一方面立刻拨打电话….反应情况，或直接拨打手机……找。。。 （水电维修工）问清何时能来后向业主解释。
4）如有访客来访，如何接待？
答：当值保安应敬礼，并说 您好，请问你找那一位，那一栋。如果对方准确说出姓名，位置，应询问是否以联系过，如已联系过，应敬礼放行；如没联系应让对方车辆靠边到值班室登记，并联系对方要找到住户，如业主确认，可礼貌放行，如业主不在家，或不愿意相见，应礼貌的向对方说；对不起，你要找的住户暂时不在家，请你下次再来。如果对方不能说出要找的住户的姓名或位置，应请其到值班室登记，并请他主动电话联系，或我们联系业主确认。
如果来人不愿登记或说不出要访的人的姓名及楼栋且要强闯小区时，应立刻汇报领班，并拨打报警电话。。。领班应在五分中内到达现场。 如果来人是装修施工人员，应核对有无有效地临时出入证，如有，严证后，应登记后放行。
如果没有，则要求其办理临时出入证后方可进入。
如果来访人员携带有易燃，易爆，剧毒等危险物品时，当之保安应礼貌的拒绝物品带入小区，
13， 如有住户要求寄存物品并代为保管时，如何解释？
答：如果寄存普通物品，应请其说出明细来，签字确认，并说出来取时间，原则上不超过三天，如超期未取，应将物品上交领班，做好详细的值班记录。
如果为贵重物品，应委婉拒绝：如对方请求代为保管时，不得超过一天，并请其签字确认，如超期未取，应立刻将物品上交领班，做好详细的领班记录。
14 大宗物件出小区，应如何处理？
答：应确认对方身份，如对方为业主，应请业主填写物品放行登记表，填写无误后礼貌放行：如对方不是业主，应请其填写物品放行登记表，并请其联系业主或直接联系业主确认，确认无误后，礼貌放行，如有误，应制止其出小区，并联系业主到现场确认。
15 突发事件处理程序：
快速放映原则：
正门当值保安一名三分钟内赶到现场：
保安领班三分钟内赶到现场。
统一指挥原则：处理突发事件由主管经理负责统一指挥
特殊情况下，由保安领班负责统一指挥。
服从命令原则》
-----任何工作人员须无条件服从主管经理的命令，保安领班负责对突发事件的处理过程的详细记录。
团伙协作原则：
盗窃。
当保安员，保安领班发现有盗窃现象后接到盗窃报案时，立刻用通讯器材向保安领班主管经理报告现场的具体位置，然后留在被盗现场，或迅速赶到被盗现场，维护现场秩序，保护现场，禁止一切人员进出现场。
保安员到达现场后立刻了解被盗的具体地点，时间及情况
保安员到达现场前，案犯以逃离现场时，可用电话对讲机报告，但在使用时对讲机公用频道时不应随意泄露案件的性质。正确呼叫对讲机语，队长 请你速到。。位置：
保安员到达现场时，案犯仍没逃跑或已被抓，可使用通讯器材汇报。 保安领班街道报告后立即用通讯器材交代前后门卫，并迅速赶赴现场指挥：
a 对案发现场进行保护
b 领班到达现场立即了解案情及相关资料，根据案情需要及案件损失大小向公安机关报告案情。
打架斗殴
当值保安在巡逻发现打架斗殴行为或街道打架斗殴保安应/
a 应立即上前制止或迅速赶赴现场制止，同时向保安领班报告具体位置，以伤人数，参与打架的人数，
b 将现场围观的人员隔离或劝离现场，维护现场的道路交通秩序，保护好现场，保安领班接到报告后，3分钟内赶到现场，领班到达后，立即了解案情及相关资料，根据现场的事态做出布置，
-------对事态轻微的事件进行调节，事后向公安机关报案：
--------对事态严重的，应立即报告公安机关。
抢劫
当值保安巡逻中发现抢劫或接到抢劫报案后：
a 应立即制止或感到现场制止，就现场进行保护，同时向领导汇报： b 向事主了解抢劫过程中人身是否收到损伤及财务损失的情况，如事主受伤则应视伤势的情况送医院救治：
c 在追捕犯罪嫌疑人时，应采取：敌逃我追，敌强我缠，一边追一边联络，的方法，等支援的保安或公安人员感到现场后一起擒获，以免造成不必要的损伤。
（四）凶杀
当值保安巡逻中
发现凶杀行为或街道凶杀报案时：
a 立即向保安领班汇报，并制止犯罪行为，对现场进行保护
b 封锁案发现场，在公安机关到达前，坚决禁止任何人进出现场， c 对伤者应立即报救护车送往医院抢救
d 公安人员到达时，立即向公安机关报告
（五）中毒（如住户煤气，食物中毒等）
当值保安巡逻中发现有人中毒情况或接到中毒办案时
a 立即向保安领班汇报，并留在现场或感到现场切断毒源，使毒物不在扩散，疏散现场周围的围观者
b 对煤气中毒者，尽快将中毒者撤离现场，将中毒者移到空气通畅处，松开衣扣和腰带，并尽快报救护车送往医院抢救：
c 对其他类别的中毒者，应尽快将中毒者撤离现场，清除口腔异味，维持呼吸道，注意保温并立即报救护车送往医院抢救： d 将中毒人数，地点及抢救措施报告给领班，
领班接到报告后，立即赶赴现场抢救：
a 维护现场，疏散人群及抢救中毒人员：
b 调查中毒原因，核准毒源是否已切断，防止有漏毒现象而继续造成不必要地伤亡：
（六）可疑爆炸物品
a 迅速报警，不要轻易动可疑爆炸物，尽可能保护，控制现场，并立即通知公司领导和各部门经理人员到场。
b 各部门到场后的职责：布置以可疑爆炸物为中心的警戒线，控制现场，同时报告公安机关。
c 工程部立即关闭可能引起的恶性事故的设备，撤走可以移动的贵重物品。
d 总经理，副总经理立即组织临时指挥部，组织指挥各项工作统一指令采取扑救，布置善后工作
e 值班经理，客务经理传达指挥部指示，协助工作，记录现场处理经过，安定客人情绪。
f 办公室做好抢救伤员的准备与急救中心联系。要求物业公司员工沉着，冷静，听从指挥，坚守岗位，配合排除险情。
16， 我国消防管理的方针是，预防为主，防消结合，消防设备保证随时有效地供水至关重要，物业管理公司应该怎样加强对消防设备维修管理呢？
答：消防设备维修管理：1，对于室内消防设备与室内排水管道部分的维修相同，室外的管道，应做好冬季防冻保温工作：2，对于消防栓接圈的封闭及水龙带，应按有关规定进行定时检查，保养及实验工作，不合格的应及时更换，3，储水池应存足够的水量，并随时补足：离心泵及其点击，定时检查保养并设置备用水泵。
17. 门卫是物业安全的第一卫士，在物业治安管理中具有极其重要的作用，你知道如何做好门卫工作吗/
答：门卫的工作出治安管理职能外，更重要的事为用户及客人提供各种服务，1，提供引导服务及简单咨询服务，2帮助用户及客人有秩序的乘电梯出入 3 当大堂人流过度拥挤时，引导部分客人从消防电梯进出 4，客人携带较多物品时，，为其提供必要的帮助 5，为老弱病残及需要帮助的用户提供必要的可行的服务
18 巡逻是物业安全的又一保障，必须加强保安巡逻，消除各种不安全因素，请你说出对巡逻范围和巡逻方式有哪些具体规定？
答：巡逻治安管理：1巡逻范围只限定为公共地方，如绿化区，公共走廊，电梯厅，通道，洗手间等。未经许可，不许进入用户的房间内，2 巡逻方式主要有定时和不定时巡逻，穿制服和着便衣巡逻，白天和夜间巡逻方式。
19，我国消费管理的方针，预防为主，防消结合，一旦要发生火警时知道应急措施吗？
答：发生火警时的应急措施：1，打119 并报告上级 2组织人员抢救，并查找原因，3 控制火热：4。组织群众撤离危险区，5，严防坏人趁火打劫：6，协助有关部门做好善后处理工作，
20 火灾起初阶段是灭火的最佳时期，你掌握常用的灭火方法吗？ 答：灭火通常有四种方法：1，冷却法 2，窒息法 3隔离法 4，抑制法
21. 噪音污染妨碍人们的工作，学习和生活，你知道产生噪声污染的类型吗/并说出物业环境噪声污染的控制方法?
答：噪声污染的产生：1，车辆交通噪声 2建筑工程噪声 3 社会生活噪声。噪声污染的控制：1 禁止在住宅，文教区设立产生噪声污染的生产，经营项目：2. 禁止在夜间规定不得作业的时间（一般指晚上10:00----次日晨6:00）内从事施工作业：3 禁止机动车，船在禁止鸣笛区域内鸣笛 4 从事娱乐性文化娱乐活动，应采取有效措施控制音响。
22. 礼仪规范
礼仪的含义是：礼的本意是敬神，泛指特定民族，人群或国家基于历史传统而形成的，以确立，维护社会等级秩序为核心内容的价值观念，道德规范以及与之相适应的规章制度，行为方式，规范自身行使的礼。称为礼仪规范对他人态度和行为的礼，称为 礼貌。礼节是礼貌的具体体现。
物业管理工作中礼仪接待服务工作务必注意的问题。注意礼节，讲究原则：一视同仁，举止得当，言语立己，宽于待人。
礼仪接待服务工作中最基本的礼仪有两大类：一类是体现在语言上的礼节，问候礼节，有称呼礼节，应答礼节。另一类是体现在行为举止上的礼节，有迎送礼节，操作礼节和次序礼节。仪表，易容街基本要求是，仪容的基本要求是：仪表即人的外表，他包括容貌，姿态，服饰三个方面，仪容主要是指人的容貌。
23. 仪态的具体要求有：站姿，坐姿，步姿，手势，表情。
24 物业管理礼仪接待工作的主要规程是：接待服务，思想集中，精神饱满，真诚微笑，着装整齐，仪表仪容端庄，整洁，热情问候，一视同仁，一次接待，让人感到你是乐于助人的，做到百问不厌，有问必答。
25.治安管理主要是：必须通过现行的科学技术手段与管理手段，依靠各中先进设备与工具，防止和终止任何危机后影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命财产安全与身心健康的行为因素，电线短路，煤气泄漏，电梯加人，水管破裂，火警，偷盗，滋扰以及噪音。还有如自然灾害，人为事故，流氓活动以及各种破坏活动的预防与阻止，确保业主或非业主使人人不受伤害，财物不受损失，工作，生活秩序正常。
26 治安管理的主要内容是：放扰乱秩序，防盗，防破坏，防流氓活动，防火灾事故，治安管理的目的是人生不受伤害，财物不受损失，工作，生活秩序正常。
27 物业公司的管理队伍可采用委托保安队伍实施安保服务， 28 普法学习，职业道德教育，军训
29 保安人员的岗位培训主要内容包括：安保操作规程：队列训练，擒拿格斗，消防灭火，交通指挥训练等。
30
31.保安守护工作的含义是指保安人员根据有特别服务的协议（委托管理合同、业主公约以外的协议），采取各种有效措施，对指定的人、财物、场所地以及其他对象所进行的看护和守卫活动。从宏观的涵义来看，对一个住宅小区、对一栋或者一组大厦以及对一个工业区等物业的保安工作实际上就是保安守护工作，只不过物业管理单位不承担生命及财产的保险责任。
32.保安守护工作主要有：保护人身安全、保护财产安全；维护客户单位内部正常的秩序。在守护过程中可能遇到的主要问题事：火灾；盗窃；破坏；扰乱秩序；业主或非业主使用人求助。
33.巡逻保安服务的主要任务是：维护巡逻区域内和保护目标周围的正常治安秩序：预防、发现、制止、各种违法犯罪行为；及时发现各种可疑情况，抓获现行违法犯罪分子；警戒保护刑事案件、治安事件和治安火灾事故现场；检查发现防范方面的漏洞；平息巡逻中突发事件和意外事故。
34.遇有违法犯罪分子实施犯罪行为的主要处理方法是：及时予以制止，并尽量将其抓获；迅速报告公安机关；疏散无辜群众。
35.遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是：控制、稳住领头者；疏散围观者；迅速报告有关部门及公安机关，平息事件；协助客户单位处理问题；防止事态扩大。
36.遇有疯、傻、醉汉闯入守护目标的主要处理方法是：将其劝出守护目标范围，无效时，通知其家属单位及公安机关实施控制和监护。
37.守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法是：迅速向公安机关报案；保护好现场；安抚受害者；注意守护目标范围内可疑人员。如抓获犯罪嫌疑人，应迅速移交公安机关，防止其逃跑。遇闯卡车辆，应记下车牌号及车辆特征，必要时报告公安机关。
38.发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是：留心观察，注意其行为发展，并及时向有关领导报告，做好控制工作。
39.遇有守护范围突然听到情况下的主要处理方法是：遇夜间突然停电或守护灯光突然熄灭，特别加强门卫和要害部位的守护，在照明恢复前，严格控制人员进出。
40.遇有业主或住户当面或电话向保安人员反映情况时的主要处理方法是：问清反映者姓名、房号、单位，详细记录报告的内容；对当面报告者要记清其相貌、衣着特征；对报告内容及时向有关领导汇报。
41.保安巡逻工作的主要方法是：采取定线，不定线相组合的巡逻路线。采取点与线结合的方法。
42.保安巡逻工作应注意的事项是：在时空控制上应注意系统管理；经常结合治安方面的情况，及时调整力量和巡逻方法；经常教育巡逻人员增强危险观念，要求每个巡逻人员在巡逻中，要全神贯注，细心观察，你忽视一点可疑迹象，不放过任何应该解决处理的问题，夜间巡逻要更加注意行人、车辆表现出来的可疑点，以及不正常的烟、光灯。
43.违反治安管理行为的主要内容是：扰乱公共秩序的行为；妨害公共安全的行为；侵犯公共财产的行为；妨害社会管理秩序行为；违反消防管理行为；违反交通管理行为；违反户口或居民身份证管理行为。违反治安管理行为与犯罪的主要区别是：情节轻重和对社会危害大小的不同；应当受到的处罚不同。
44.正当防卫的条件是：1.正当防卫的不法侵害条件：必须有真是存在的不法侵害行为，才恩那个进行正当防卫；必须针对正在进行的不法侵害行为，才能实现正当防卫。2.正当防卫的防卫条件：正当防卫必须针对不法侵害者本人实行；正当防卫不能超过必要限度，造成不应有的损害。
45.真实存在的不法侵害行为：指客观上发生了危害社会的行为。
46.正当防卫的必要限度：要看防卫行为是否能有效制止住不法侵害；要把正当防卫与侵害行为进行比较，凡是经综合分析认为防卫行为与侵害行为在性质、强度、手段等方面大体相当，即可认定是制止不法侵害所必须的限度。
47.正当防卫的性质：属于不法行为。
48.常见的非正当防卫有：假想防卫；防卫挑拨；不是时防卫；局外防伪、拒绝防卫、互殴防卫；防伪过当。
49.防伪过当：指行为人的防伪行为超过了必要限度，给对方造成了不应有的损害的行为。
紧急避险的定义是：为了公共利益、本人或他人的人身及其他权利免受正在发生的危险，不得已采取的损害另一合法利益的行为。
50.紧急避险的构成要件主要是：必须是合法利益受到紧急危险的威胁；危险必须是正在发生的；避险行为必须是为了使合法利益免遭受损害而实施；避险行为避险是在没有其他方法可以排除危险，在迫不得已的情况下实施的；避险行为必须是实际存在的，不能是假想的或者推断的；避险行为不能超过必要的限度。
51.保安处理问题应遵循的原则：保安员在履行自己的职责时，会遇到许多问题需要处理，在维护业主（租户）的安全和利益的同时，依法办事，依法执行政策，不徇私情，以理服人。
52.保安员处理问题应遵循的方法：对不同性质的问题采取不同的处理方法。对一般违反法规和管理规定的问题，如民事纠纷，可通过说服教育的方法解决，主要事分清是非，耐心劝导，对一时解决不了又有扩大去时代饿问题，应采取“可散不可聚，可解不可结，可缓不可急，可顺不可逆”的处理原则，尽力劝解把问题引向缓和，千万不要将矛盾激化，因为这样不利于解决问题。对处理问题上，坚持教育与处罚相结合的原则，如违反情节轻微，不需处罚的，可当场教育，或协助所在单位、家属进行教育，如不需治安处罚的，交公安机关处理，违反其他行政规定的，交行政机关处理。对于犯罪行为，应及时制止，并把犯罪分子扭送公安机关。
、、保洁班长
1、接受保洁主管的督导，向清洁主管负责。
2、熟知工作区域内的各项工作，掌握紧急或突发事件的处理方法， 负责管理区域内清洁卫生方面工作的安排。
3、组织员工进行业务知识培训考核，提高员工的业务水平、服务质 量。
4、关心爱护员工，帮助员工及时解决工作中遇到的疑难问题。
5、每日深入到个区域全面巡查清洁成效，发现问题及时处理，对解 决不了的要及时向主管领导反映。
6、观察和掌握员工的工作情绪，批评、纠正、指导及评估员工的 工 作质量。
7、尊重他人，讲礼貌、虚心听取各方的意见，认真记录。
8、员工的病假、事假需事先向分公司主管领导说明情况。
9、完成分公司领导交办的突击性工作。
二十二、保洁员
１、熟悉本岗位工作的范围和内容，熟悉掌握本职工作所需的业务知
识和技能，按规定标准和操作程序保质保量完成所管辖区域内的清洁工作并经常进行清洁。
２、负责所管辖区域内生活垃圾的收集，并协助清运工作。
３、完成管理处领导饿保洁班长交办的其他工作和突击性工作。
４、积极参与分公司组织的各项活动。
二十三、绿化班长岗位职责
1、认真学习公司各种规章制度，熟悉绿化养护管理标准和作业指导
书，熟悉掌握绿化养护管理各种操作技术，对绿化养护分公司领导及养护技师负责。
2、按主管领导工作计划及每周工作安排，带班保质保量完成养护。
3、做好本班肥料、农药等物料领用登记和管理工作。
4、公正合理做好本班工人每日出勤、早退、矿工、请假等考勤工作， 违章行为及时制止并向主管领导报告。
5、发现病虫害或绿地被侵占以及设施损坏等情况及时向主管领导报
告。
6、完成领导交办其他工作。
二十四、绿化养护人员职责
1、负责管辖区内的绿地、花木的养护和管理。一切花木要生长旺盛， 无病虫害、无枯枝黄叶，树形美观。对绿化养护技师及绿化班长负责。
2、每天上岗前应首先巡查管辖群所有绿化布置及设施时候正常，发 现问题技师纠正排除，如有特殊情况上报主管领导。
3、负责具体实施绿化养护每月及每周工作计划，做好日常花木养护
管理，包括绿地、花木的浇水、施肥、松土、除病虫、喷药、修剪整形、防护等工作。
4、配合主管领导做好室内、室外庭院景点布置，及时更新花草工作。
5、妥善保管、使用号各种工具和肥料，对于每次使用过的机械工具
及时进行检查、清洁，保证其处于正常的使用状态。
6、按时修剪寻药修剪的灌木，为保持良好树形每年大剪一次，每季 度小剪一次。
7、按养护标准做好草地的修剪养护管理工作，确保平整、常绿。无
黄土裸露。
8、发现有树木枯死、发黄、病虫害的，及时向领导报告，并按要求
打药、喷杀。
9、在日常工作中及时拾除草地、灌木丛内的砖头、石块、纸屑等杂
物。
10、对损坏花木、践踏草坪者要劝阻、教育。
11、按要求对室内外植物进行保洁工作。
12、积极学习园林知识，不断提高自身业务水平。
13、完成领导交办的其他工作。
小区内车辆管理：参照物业小区管理规定执行
、