水上公园产品设计建议书
目录
一、 项目定位目标……………………………………………………………………………………………………………………3
二、 项目定位思路……………………………………………………………………………………………………………………3 （1） （2） （3）
三、 产品要求…………………………………………………………………………………………………………………………5 （一） 设计电梯住宅………………………………………………………………………………………………………………….5 （二） 别墅组团设计要求…………………………………………………………………………………………………………….8
总平规划与布局……………………………………………………………………………………………………………….4 景观与建筑设计……………………………………………………………………………………………………………….5 配套设施……………………………………………………………………………………………………………………….5
（三） 商业定位………………………………………………………………………………………………………………………11 （四） 车流系统示意…………………………………………………………………………………………………………………15 （五） 人流步行示意图………………………………………………………………………………………………………………16 （六） 水上公园——星光灿烂创意表现……………………………………………………………………………………………16
四、《水上公园市场研究与项目定位全案报告》电子文档附送……………………………………………………………………..16
一、项目定位目标
打造芒市城区最具知明度和影响力的标杆名盘！成为贵公司“2011年星级作品”、“芒市的经典”、“德宏第一生活名片”！
二、项目定位思路
（一）总平规划与布局 A 、布局思想
运用直列开放式围合组团景观，利用民族文化，结合现代主义建筑的构成元素，形成独特的新城市主义的风格，诠释生态/健康/时尚的生活意
境。建筑及园林风格采用民族特有的符号手法，并用现代的营造工艺加以进化发展，从而使之升华为多元化的融合与回归。
总体规划上着重于城市化方向，符合城市规划的战略方向，处理好沿主干道沿线建筑的高差及美感，实现城市环境与项目发展的协调统一。
B 、建筑立面与形式
立面设计上：突出建筑的现代感，由于每幢建筑的组合已带来了丰富的组合群体。立面造型简洁时尚，线条干净、伸展，整体横竖对比强烈，
建筑本身挺拔向上。
建筑形式上：外立面要求简约、大方而又时尚；引入弧形阳台、挑高露台、270度超低转角窗。使建筑风格显得简洁、俊朗、极具现代感、时
尚感。
（二）景观与建筑设计 A 、基本思路
立体的、健康的、实用的景观元素，建筑与景观、自然与景观、人与景观和谐天成、唯美时尚！
B 、园林景观
巴厘岛海滨园林风情景观：以东南亚文化风情为底蕴，融合西方的现代概念和亚洲的传统文化, 集中而突出地展示出现代东南亚的自然和人文景观：无边际游泳池、造型精巧、风格别致的东南亚小品，油然而生返朴归真、融于自然之念。提高社区生活质素。
多层次立体绿化
改变过往单一平面绿化的方式，结合建筑灰空间（架空层、地下层采光天井、空中公共露台、空中廊架、屋面等）进行多层次立体空间绿化，使建筑与自然互为渗透、相互交融，改善住宅较为封闭的居住感受，延展居住空间尺度，增强与自然环境的交流。
（三） 配套设施
主题游乐场、会所、恒温游泳池、无边游泳池、社区公园、网球场、篮球场、社区广场、健身场
三、产品设计要求
（一）电梯公寓
A 、户型平面思路与关键节点
平面思路：采用蝶形、十字型等楼层平面布局，使一梯多户的住宅依然能够享受如板式住宅般的双面采光通风，有效提升居住品质。 关键节点:本案核心，如何在户型面积上控制总价，如何从设计上达到户型多元化的要求, 是我们产品细节定位的关键！ B 、项目水上公园户型比例及特点要求
《1》：户型比例
从营销的角度讲，电梯公寓主力户型面积：80-118平方米，原则上最大不超过120平米。 本项目最理想的面积配比是：
60平米以下，迷你型套一，10% 70—76平米——经济型两房：10% 78—83平米——舒适型两房：20％ 88—105平米——实用型三房：30％ 108—115平米——舒适型三房：20％
116—120平米——享受型三房：5％ 125—140平米——奢适型四房：5％
《2》：户型特点要求
序：本建议结合芒市市场以及回迁户的要求，我们建议户型必须保持以下两个或多个特点，充分表达多元化的空间布局，敬请规划设计公司酌情处理。 1、每户都有双阳台（生活阳台和观景阳台） 2、错动式挑高露台
3、适当设计入户花园，空中花园，可变空间 4、保持户型的多元化 5、卧室带飘窗 6、洗手间有窗户
《3》户型
从不同户型面积区间的具体户内功能分区设计看，在设计思路上做到尽可能的保证各面积区间户型相对舒适的户内居住空间尺度的基础上，在
不同面积户型区间产品的设计中，通过把握主要消费需求的方式来体现产品的差异性，较好的规避项目自身各户型间的相互竞争，强调了项目产品的均好性.
80平方米以内户型：通过减少室内交通过渡空间的方式，增加功能空间的实用性和舒适性。如客厅和主卧室均保证3.9米和3.6米的开间尺寸，并均做到双阳台设臵，较好的改善户内外空间的交流，有效降低中小户型室内空间通常较为局促的弊病.
90平方米以内户型：相较于80平方米以内户型设计，在功能上增加主卫生间设计，同时将客厅开间拓展到4.2米，通过增加户内功能及空间尺度的方式，规避同为两房户的80与90产品线的相互竞争.
100平方米以内户型：经典的紧凑型三房设计，较好的解决了面积与功能空间需求的矛盾。
110平方米以内户型：在确保小三房户型各功能空间分割合理性的前提下，通过设臵入户花园、独立采光餐厅等设计，突出居住的舒适性。
120平方米户型：标准的三房二厅二卫户型：无论在居住舒适性还是在使用功能性上均做到较好的体现。4.2-4.5米的客厅开间、3.9米的大开间主卧、独立阳光餐厅、入户花园、空中露台花园、主卧独立衣帽间、270度落地外飘玻窗，板式住宅的双面通风采光的产品设计，无处不体现出高度的居住舒适性。
（二) 别墅组团设计要求
A 、别墅组团设计要求
根据市场畅销联排产品调查，业态由地下层、地上一层、二层、三层共四层物业组合构成。
B 、联排创新设计要点：
地下层-半地下设计：半地下室设计可以使地下部分采光充足，去除湿气。且属于全赠送空间，对于后期销售有强大的促进作用。为节约报建成
本和容积率，建议层高架板降低至2.2米，实际层高2.7米。
地下层-半地下花园设计：对于平地别墅，尽量考虑半地下室带有半地下室花园或者半地下采光井，既保证了地下室采光，又增加了居住的舒适度。
地上一层-入户台梯与门廊:入户台阶呈1级阶梯装，长约2米，有强烈的高贵感。
门廊与入户台阶缺一不可，都是尽显高贵、尊崇感气息的必要设计
地上一层-客厅：入户便进入客厅非常大气，并且不过有客厅、卧室、餐厅的阻挡，保证私密性。开间不小于5.1米，层高不小于4.2米，面积不小于35㎡。通过大开间及挑高的客厅设计，体现出别墅的高档次。
地上一层-中庭：带有挑高式内庭院设计会给业主带来更多自然惬意的生活感观，还可以作为天井餐厅使用，大气浪漫。
地上二层-退台设计：退台是客户比较在意的方面，客户对此的接受度较高，但不会增加面积，因此在户型设计上建议多考虑露台。 建议露台在二、三层均有分布，二层露台面积在7-10平米左右，与卧室或书房连接，考虑佩带花池。 三层露台较大，形成一个较为开阔的视野空间，面积考虑在15平米以上，与主卧室连接。
地上二层-阳光会客厅：二层设臵阳光厅可作为休闲娱乐场地，会客或自娱都十分实用，与阳台的连接更多的通风采光感受更加人性化。 中庭顶部利用钢化玻璃加固最大程度的采光，不同颜色的玻璃会射进不同颜色的阳光，非常惬意
地上三层-超大露台：三层赠送面积超大的露台让客户体验更多尊贵与生活的闲情惬意，也作为促进销售中的良好道具。
C 、独栋别墅设计建议
根据市场需求畅销独栋产品市场调查，地上两层半结构组成。
（三）、商业定位分析
前言:经过对芒市商圈的研究，我们发现商业设施的竞争点均集中在以下六个要素：
✓ “时尚”（如财富中心）
✓ “品牌”（勇旱路与团结大街连接带）
✓ “服务”（点式发展）
✓ “规模”（未形成）
✓ “环境”（广场商业带）
✓ “价格”（团结大街）
通过对消费心理和消费行为的研究，我们发现，消费者购物时除了考虑上述六个要素之外，还特别考虑“实用”，并不只是指所购商品的使用性良好，更在于感觉到了“商品物有所值”和“商品真正价值的体现”（价格的回归）。
由于众多商业机构由于竞争激烈和运营成本高昂而陷入举步维艰之时，“实用商业主义”将迎来自己的春天。以居家及其穿着打扮相关的实用商品形象店，必然会得到消费者的认同。
这样的市场从形象和档次给人的感觉似乎不是十分完美，但这样会形成令人羡慕的商业口岸。豪华的购物中心如同漂亮的女人，但不会生儿子；中高档商业如同丑的女人，但是会生儿子。能够生儿子的女人就是好老婆。（万通董事局主席冯仑说）。
1、商圈的基本概念
商圈的定义及分析目的：商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。这是原则性的标准，在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。
进行商圈分析的目的有三：
一是明确该商业区或商店的商圈范围；
二是了解商圈的人口分布状况及生活结构；
三是在此基础上进行经济效益的预测。如计划开专卖店，根据周边居民的人口规模、收入水平和竞争对手情况等指标，就可以基本计算出该店可能达到的营业额。
2、商圈的构成及顾客来源
常规性商圈构成分析
商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈（又称辐射商圈）组成。
核心商圈的辐射半径在5公里左右。包括这一商店顾客总数的55-70%。该商圈的顾客在人口中占的密度最高，消费客单价也最高，而且与其他商店的商圈很少发生重叠。
次级商圈内包含了商店顾客总数的15-25%。其辐射的半径在5-10公里，对一般的日用消费品来讲，很少能辐射到该商圈的人口，一般情况下只有城
市中心级的大型百货商场、城市休闲景观商业广场。
边缘商圈辐射的半径在10-50公里范围。一般情况下只有地区中心级的大型专业批发市场及核心主力业态专业店（如欧倍德、麦德龙等）具备这样的辐射能力
3、项目商圈定性分析
（1）、商圈性质
本项目处于芒市新城市版图的核心位臵，可谓是黄金口案。通过几天的观察式市场调查，可以感觉现在的水上公园是一个中心型中低档商圈。由此，项目打造的空间很大，必须引导和提升。
（2）、商圈主题
休闲的天堂，购物的乐园，时尚的情报站
4、商业定位
（1）、定位立论：
综合主题：项目综和定位为新型城市中心级复合主题的商业街
业态层面构成：
基础层面：民俗化的生活消费产业链
衍生层面：生活消费产业链的配套服务及休息娱乐类补充业态
升华层面：城市形象及社会文化价值与经济价值双赢的业态
（2）、定位理念：
新时代、新商业、新景象、新天地、新消费链、新产业链、新生产关系、新生产力
（3）、定位策略：
民俗与高雅完美结合、消费与需求精确把握、历史和发展无缝对接、实惠与时尚同步齐趋。
5、商业规划设计
（1） 原则：一带、两街、三组团
一带：沿湖带
二街：团结大街、遮安路大街
三组团：东岸团结大街商业组团、南岸河东路商业组团、北岸遮安路商业街组团
（2）业态分布
基于芒市经济的滞后性 ，以及本项目打造为芒市休闲的天堂、购物的乐园、时尚的情报站的前瞻性，并结合芒市商业趋势、市民的消费习惯
以及沐古多年的市场经验，我们建议商业的规划定位如下：
环形商业街、一层底商
原则：1、遮安路商业街一定要有整个芒市最好、最高档的品牌服饰旗舰店
2、沿街的一定是品牌店 内湖的一定是休闲/ 咖啡餐饮娱乐
南岸河东路（补充商业）：中档餐饮
团结大街沿线（中档商业）：中高端品牌服饰店、专卖店、SPA
遮安路沿线（高端商业）:高端服饰店/专营店 北岸临湖带：最高端的餐饮形象店/咖啡/茶吧
6、商业规划设计表现
根据市场调研对芒市消费者的了解以及控制总价的前提下，我们对商铺面积区间建议如下：
面积： 20——60平方米
进深与开间比率不超过二点五
（四）、车流系统示意
根据市调结果以及芒市人的生活习性的分析，如果按照最初1:0.7的比例设臵车位完全可以满足业主的车位需求。但考虑到本案商业运作的客观需求我们建议车位配比为：1:1.
（五）、人流步行示意图
项目作为城市公园地产以及商业结构为内外两环组成等特性，我们建议沿湖畔设立人行系统，并由此来展现出休闲公园地产、人景相溶的特性。
（六） 、水上公园——星光灿烂创意表现
为了展现水上公园作为芒市标杆建筑的特性，除其具体的建筑产品外，还必须从项目的整个形象上和其他楼盘相区隔，我们建议沿湖安放景观灯，
使其在夜晚亦展现出星光灿烂、荣耀高贵的特性（如图红线标注所示）——建议在一批次开盘前完成施工