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房地产抵押评估的评估方法问题
■ 张莹洁
２００８年，深圳房价大幅下跌，一些业主停止向银行偿还贷款，也就是“断供”。２００８年７月中旬，深圳英郡年华、泰华阳光海、半岛城邦、澳城等楼盘的业主已经停止向银行偿还贷款。如果深圳的房价持续下跌，“断供”现象很有可能在深圳蔓延。众所周知，这将使银行出现坏账！
银行防范房地产信贷风险要从源头做起，也就是正确评估房地产的抵押价值，从而确定合理的贷款额度。
一、合理评估可保障各方面的合法权益抵押房地产的价值评估关系到各方面的利益。该价值评估的目标就是要切实保障相关当事人包括抵押人、抵押权人、担保人以至国家整个金融行业的利益。合理的房地产抵押价值评估结果，应该能够公正合理地确定抵押人能够取得贷款的额度，保护其应有的权利；能够使抵押权人准确地确定抵押物担保债权的范围，降低抵押物处置风险，从而保证贷款的安全；能够使担保人的受信任度提高，或者增加其利润收入。对于国家，正确的房地产抵押价值评估结果有利于房地产金融业务的良性循环和金融服务的扩大，促进房地产业与金融业的健康发展。
银行在开展房地产抵押业务中，安全性原则与盈利性原则曾被认为是互相矛盾的。银行如遵循保守原则，则会影响银行的资产盈利性；如放宽贷款条件则导致增大经营风险。但只要对抵押房地产价值予以恰当的评估，就能使银行资产较好地得到保全，又确保了银行利润，达到银行资产运行安全性和盈利性的统一。
二、房地产抵押评估中常用方法之间的比较房地产抵押评估中常用的方法有四种：市场法、成本法、收益法和假设开发法。
市场法的关键数据是评估时点可比实例的近期交易价格，由此可见市场法着重考虑的是评估时点（大多是目前）的房地产价格，而未考虑评估对象未来的价格走势。
成本法的关键数据是评估对象在评估时点的重置价格或重建价格，而其损耗，无论是实体性损耗、功能性损耗还是经济性损耗，均是着重于过去，亦未考虑所评估房地产的未来。
收益法评估中强调的是评估对象未来的正常净收益，其着重考虑的是评估对象价格的未来性。房地产收回成本的正常收益年限一般认为是二十年。如果收回成本年限过长，说明买卖价格过高，房地产市场存在泡沫；如果收回成本年限过短，说明房地产市场还有升值潜力。
在假设开发法中，其关键数据无论是开发完成后的价值还是正常开发成本，均是在一个预计的基础上得出的，即假设开发法清楚地强调了评估对象客观合理价值的未来性。
归纳起来，市场法和成本法在评估具体过程中注重的是评估对象的“现在时”或“过去时”（成本法中的损耗），而非评估对象价值的“将来时”。这两种评估方法本身内在的缺陷虽可通过对评估对象的定性分析进行一定的弥补，但其未对评估对象的未来价值进行预测。而收益法和假设开发法在评估中注重评估价值的“将来时”，对评估对象的未来价值走势进行了判断，因而对未来的指导性也强。
金融机构信贷业务中，房地产开发贷款、个人住房贷款通常是中长期贷款，金融机构放贷不仅是一个即时的“现在时”行为，也是一个需要对未来负责的、预测性的行为。在评估实践中，我们也得知，目前，收益法和假设开发法的评估结果通常低于市场法得出的价值，但高于成本法得出的价值，既不过高也不过低。因此，对于金融机构的审慎放贷，合理确定房地产抵押价格和防止信贷资产流失，采用收益法和假设开发法进行抵押房地产的评估更为恰当。
（作者单位：甘肃联合大学经管学院）