河南工程学院《房地产概论》考查课
专业论文
地铁1号线沿线房地产楼盘现状与发展分析
学生姓名： 学 院： 土木工程学院
专业班级： 工程造价1231
专业课程： 房地产概论
任课教师： 周枫钧
201 4 年 10 月21日
地铁1号线沿线房地产楼盘现状与发展分析
摘要：从古至今，房地产一直都是人们休养生息的、维持劳动力再生产的必备物质条件之一。随着我国社会经济水平的不断提高，随着市场经济的不断发展，城市化的发展，我们的城市出现了地铁房。在郑州这个人口众多的省会城市中，房子是我们必定争取的， 但是房价一直在飙升。郑州地铁1号线沿线的房地产楼盘现状更是红火 ，郑州东区和北区一直是房地产市场最活跃的区域，成为郑州房地产市场的重头板块，而西区则一直相对平淡。从整体上看，国有企业面临难以摆脱的经营压力，再加上京广铁路、陇海铁路先天的制约，使得这个区域的交通、配套设施发展严重滞后。同时，作为老城区的改造存在着一定的难度，因此使得郑州西区难以受到房地产企业的青睐，造成了西区房地产市场发展的滞后。但是，郑州西区的新规划使得我们对这个区域的房地产市场充满了梦想与期待。 关键词：地铁房地产 楼盘现状 发展分析
一、郑州地铁1号线地铁房地产
（一) 、什么是地铁房
距离地铁站点步行5分种内的房子，称之为“正地铁房”；10分钟内称为“准地铁房”；15分钟内称之为“近地铁房”。距离不同，房价、升值空间也不一样。时间换取空间，地铁通车之后，许多城市生活的判断价值标准就会改变，从以往的空间概念转变为时间上的判定，地铁的实质就是以时间换取空间，从时间上定义城市生活。
（二）、郑州地铁1号建造
地铁1号线西起点为郑州高新技术产业开发区，经西流湖公园、火车站，终点为穆庄，郑州地铁一号线一期工程全长26.2公里，均为地下线，共设20个站，总投资145.7亿元。郑州地铁一号线1号线共有30个站点，分别为：河南工业大学站、新郑州大学站、科学大道站、梧桐街站、铁路站站、雪松路站、凯旋路站、西三环站、秦岭路站、桐柏路站、碧沙岗站、郑州大学站、中原东路站、郑州火车站站、二七广场站、市体育馆站、紫荆山站、光大广场站、民航路站、郑州国际会展中心站、黄河东路站、农业东路站、七里河站、新郑州站站、博学路站、体育中心站、龙子湖南站、龙子湖站、龙子湖北站、河南大学站。郑州火车站站、市体育馆站、紫荆山站为地下三层车站，其余均为地下二层车站。最大间距为2353.7米，为博学路站至体育中心站区间; 最小间距为949.88米，为郑州大学站至中原东路站。平均间距为1.29公里。郑州地铁一号线，一期工程2009年6月6日正式开工，2013年年底前投入试运营。
(三）、地铁1号线的房地产
1、美景菩提升项目规划多层次立体景观组团，内外双庭，美景菩提周边有郑州153医院、郑州第二人民附属医院等医疗服务机构，郑州外国语中学、郑州中学、郑州58中、郑州37中、河南省实验幼儿园等教育机构。2、龙又一城位于郑州高新区科学大道与长椿路交汇处、郑州大学对面。由22栋18-33层高层住宅（未含安置区）和2栋近100米的写字楼组成。3、惠众西城一品位于棉纺西路与秦岭路交叉口东北角，将建成9栋33层约20万平方米的高档居住型社区
4、锦艺国际华都由高层住宅，综合性商业建筑群、互助路小学、幼儿园、综合性会所等组成。5、中原新城项目为双气住宅社区。中原新城住宅建筑面积约140万平米，商业建筑面积28余万平米，写字楼和酒店建筑面积7万余平米。 6、郑州中原万达广场项目属于万达集团商业地产的第三代产品——城市综合体，包
括大型购物中心，SOHO ，住宅，精品商业街等业态。7、康桥金域上郡二期共有8栋34层高层建筑组成。主要户型涵盖88—190平米的两房、三房和四房。 8、康桥溪山御府怡位于金水河畔滨河公园，北接河南工业大学，东临嵩山路。一期由四栋34层的高层组成，分别为2号、3号、7号、8号四栋楼，总建筑面积11万㎡左右。二期将推出写字楼、商铺和公寓。9、丰新都汇位居农业路与天明路交汇处，总建筑面积40万平方米，规划12栋31-34层板式和点式高层住宅，并规划有4万平方米沿街商业、大型商业广场、双语幼儿园等生活配套。10、中豪汇景湾二期户型区间从36-474㎡不等。其中36-61㎡精致一房，86-87㎡两房，116-160㎡三房，157-255㎡四房，更有474㎡大复式 11、海马公园项目分三到四期开发，一期位于东风东路与商都路交汇处东北，用地面积约95亩，建筑面积约237000平方米，全高层板式纯住宅规划。12、新芒果和郡项目地块紧邻地铁1号线体育中心站，东侧为奥体中心、东四环、京港澳高速。傲据CBD 中央商务区、CGD 中央政务区、新东站商圈黄金结点。
二、地铁1号线地铁房楼盘现状
（一）、 地铁对房价影响
有三方面影响房价: 1．价格变动的空间特征：已发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是很明显；而接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著，故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。所以越是交通不成熟的区域，地铁投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。2．价格变动的时间特征 :一般来说，城市中心区，由于其商业氛围已经形成，其增值的周期很短；而新开发区，增值周期则较长。 地铁对房地产产生的增值可视为开通前预期心理的增值和事后实质效益两部分的合计。由于预期心理的增值容易受市场等因素感染，所以，地铁开通前是开发商炒作房地产价值的最佳时期。但在此时入市的个人投资者，往往容易被套牢。所以对投资者而言，要警惕在前期过多透支地铁对房价的影响。3．价格变动的结构特征决定房地产的价值有多方面的因素，除交通条件外，还有市场、政策、规划水平、周边环境和配套水平等。房地产的升值不能单靠地铁来拉动，最终还要看楼盘自身质素、周边配套、人文、环境等因素。可见，地铁只会给高品质的楼盘“锦上添花”，而不会给品质低下的产品“雪中送炭”。 每个时段增长不同 从学理的角度上分析，快速轨道交通有利于降低经济要素转移的成本，也就是说，建成了地铁，它的经济效益是与距离成本成反比的。比如说，有了地铁，你从某一个地方到另一个地方，距离越远，其实你获得的经济效益越大。 地铁建成以后，许多事物的价值判断原本是以空间距离来衡量的，现在就开始变成以时间长短来衡量。 （二）、楼盘现在情况
郑州楼市地铁时代袭来高新区交通配套更加完善在高新区的众多利好因素中，地铁的作用不可被忽视。郑州地铁一号线将于2013年9月底空载试行，而在规划中，郑州地铁一号线和三号线都将穿过郑州高新区。曾经偏居西北的高新区与郑州主城区交通不便，地铁缩短了整个城市的距离，使高新区更好地融入郑州主城区。可以预见的是，地铁将是很多人选择居住高新区的原因，尤其是对追求快速便捷的年轻人。阡陌交通，处处通达。2013年是郑州交通日趋完善的一年。到今年年底，随着地铁1号线的通车运行、郑州快速路竣工通车，城市交通新版图业已形成。而高新区房地产依托区位优势已从萧条弯道超车，成为市场上新的热点。3月4日，郑州市政府发布郑政文〔2013〕52号文件《郑州市人民政
府关于加快商业中心建设的意见》，利用地铁和快速路的交通优势，按照全新的商业发展模式，打造3个都市级商业中心：郑东CBD 综合交通枢纽商业中心、高新商业中心、航空城商业中心。其中高新商业中心位于高新区，以高新城科学公园为中心规划建设。发展定位为传统商贸流通与新型商贸流通方式相融合的一站式文化体验型商业中心，重点发展休闲、购物、餐饮、娱乐等多种业态，融合居住、办公、商务等多种功能。
例如,1、上东城地处郑信路与郑开大道交叉口(郑州幼师对面) ，上东城项目位于未来郑东新政务核心区域，为城市综合体项目，项目北邻郑汴轻轨郑信站，南瞰300亩奥体 公园，北接龙子湖高校园区和职教园区，西启省委，一站式换乘郑东交通枢纽“五站合一”。上东城由郑州华安置业有限公司倾力打造，占地约150亩，总建筑面 积将近40万方，上东城分为住宅和商业南北两个地块，其中住宅地块3.0的容积率，22%的建筑密度，共13栋18层高层住宅。上东城项目整体涵盖高档住 宅、精品商业、峰尚办公以及国际双语幼儿园等多种物业形态，是一个可容纳多种生活方式的城市综合体项目。 上东城首批销售的为小区一期的7#、8#楼，主要户型为85㎡左右的两房和120㎡左右的三房。上东城2012年9月8日一期7#、8#楼已开盘，开盘即 清盘。上东城二期3#、6#楼预计2012年12月开盘。于西区拥有良好的“宜居生活”品质，生活氛围浓郁；再加上老工业基地的改造、农业路等道路的打通以及城市轻轨的建造等交通条件的完善，因此，有足够的理由期待西区房地产市场实现较大的跨越，在郑州房地产市场快速发展的时代，开创属于自己的辉煌。 （三）、地铁楼盘的价格
交通决定价值，尤其是现在的地铁时代，每一个地铁站点都蕴藏着强大的商机。而郑州地铁1号线的通车建成，将会贯通郑州东西，无缝连接东西区域，这也就意味着地铁盘将会成为购房者关注的热点。例如。1、以紧挨地铁1号线的保利百合为例，邻秦岭路站，该项目2012年8月底开盘均价为6900元/平米，而目前售价已经达到8800元/平米，上调近2000元/平米。锦艺城紧邻地铁1号线桐柏路站，去年7月底均价为7400元/平米，目前该项目所推楼王价格为9300元/平米，上涨1900元/平米。2、谦祥万和城6#楼加推即热销，目前剩余房源为140平米户型，均价6200元/平米，全款优惠2个点，按揭优惠1个点。目前样板间已开放，意向购房者可免费参观。
三、发展分析
、楼盘的发展前景
郑州一号线的地铁楼盘位置优越，价格昂贵。在城市中对我们最有利的是交通方便，但是现在几乎所有的省会城市都在堵车，也都开始建造地铁这个地下交通工具。它的建造那方便我们的出行，但是价格会越来越贵，以满足城市的发展需求。人口众多的城市，地铁房自然就人们的首选。人多交通的便利房价就自然贵了，在以后随着国民经济的增加，人民币的贬值，地铁楼盘的价格越贵，而且周围的房价也越贵。所为寸土寸金。
（二）、 选购地铁房注意的事项
1. 扁平化、房价稳、商圈边缘物业更获益：地铁的速度快，载客量大，效率非常高，对商业的带动会非常大。按照一线城市发展经验，每个地铁站都担负吸纳和运载周边居民的功能，因此，每个地铁站都将形成一个副商圈。目前，郑州以区域中心商圈为主，以后会多一种商业模式，即地铁商业。比如在地铁站建商场、超市等，辐射周边的社区。选地铁房时要注意地铁站周边的商业，最好选择
有商业前景的。 2.地铁物业更保值 ：郑州是先有城市规划，后有地铁开通，哪里人口集中度高，地铁才修到哪里去。地铁沿线物业比非地铁物业的价值要高出20%~30%，尤其是地铁上盖物业将特别抢手。3. 区域情结将淡化：郑州在版图上被京广和陇海两条铁路线切割，火车站区域和遍布全城大大小小的批发市场让整个城市布局变得没有规则可依，传统的西郊老城发展比较缓慢，北部区域已是人口主要聚集地，郑州人还是以传统城区居住为主，不愿到惠济、郑东和开发区等区域置业，但随着城中村拆迁改造，地铁的建成通车，老郑州的区域化情结将淡化，地铁带来的，是距离上的弱化。
（三）、地铁房投资自住五大禁
1. 禁买核心区：投资地铁盘应该在区域未发展之前、价值还没有被整个市场认识到之前入市，这样可以通过等待周边配套逐步完善，楼价升值来获利。而核心区物业以及豪宅本来价值就高，原本配套也完善，地铁更多是“锦上添花”，作用不会很明显。对于交通、配套等仍不完善的郊区盘，地铁是“雪中送炭”，对物业价值的影响十分明显。 2.禁目光短浅：对于自住型买家，通勤便利是考虑的主要因素。一号线对于郑州的意义非同小可，短时间就可以缩短老城区与郑东的时间距离。地铁配套跟上后，沿线其他配套在不久的将来总能“慢慢弥补”，从长期来看，购买这些在建或规划中的物业就像买“潜力股”一样，升值空间很大。 3.禁夸大地铁影响力： 目前对楼市影响有限，郑州地铁一号线将要竣工，目前还不会像上海、广州那样给楼市带来巨大冲击。毕竟一号线，全部在中心地区，这里对地铁交通的需要虽然很大，但是旧的交通结构还是主导地位。 4.禁投资商铺跟风： 居住半径，15分钟为宜，购房者不妨考虑步行时间15分钟可到达地铁站点的项目，这样既可享受地铁的便利，又能有相对幽静的居住环境。 投资商铺，切忌跟风 。5. 禁忽略物业本身因素：很多人抱着投资的目的大肆购买地铁物业，但不能忽略的现实是———很多地铁物业已被炒高，升值潜力被夸大。在此，也提醒投资者，置地铁物业切忌跟风，而忽略物业本身是否契合居住实际的需要。同时，地铁物业是否存在噪音、震动等问题也是影响其升值空间的关键要素。
四、总结
地铁也会对沿线房地产的价值造成一定的负面影响。由于地铁在运行过程中不可避免地会产生噪音与振动，所以地铁地面或高架线路周边的房屋，特别是住宅，不但没有升值，反而有一定跌幅。根据国外城市的经验，那些与地铁线路有一定距离，既方便出行，又不受干扰的房地产，才真正具有投资价值。房地产本身的价值越高，对噪音、振动的影响的敏感程度越高，甚至会超过对可达性提高的敏感性；如果沿线的住户属于低收入阶层，这个阶层对可达性的敏感程度会大于噪音、振动影响的敏感度，因而低收入地区的房地产价格对噪音、振动的敏感程度一般不大。这从另外一个角度说明，愿意在沿线买房的消费者大多是中、下收入阶层的人群，沿线特别是线路两端地区的房屋，其档次应以中等偏上为主。真正的高档住宅区应与地铁保持一定的距离。所以，在实际判断某一地房地产的价值增长时，要综合多种因素判断，切勿仅着眼于有无地铁。
【参考文献】
1. 房地产开发. 刘洪玉. 修订2版. 北京：首都经济贸易大学出版社.2001
2. 房地产经济人概论. 高荣. 周云. 南京：东南大学出版社.2005
3. 房地产新政现状、展望与思考. 杨继瑞. 重庆：西南财经大学出版社.2005
4. 李工友. 房地产经营与开发. 上海：同济大学出版社.1991
5. 房地产概论. 施建刚. 北京：百家出版社.1994