北湖路某单位危旧房改住房改造方案(草案 )
一、项目改造和计划建设情况
（一）拆迁84户，拆迁面积7800㎡；
（二）计划新建：占地7亩，新建两栋住宅一栋33层、一栋18层，底层全架空，架空面积980㎡，底层物业房100㎡，地上住宅总建筑面积26920㎡，地下室一层面积3500㎡（地下车位90位），总建筑面积31500㎡；容积率6.0，密度25%，绿化率30%；新建户数196
户。底层架空部分绿化部分停车。
（三）还建面积按1：1.3，即约10000㎡。
二、拆迁户补偿问题
1、有产权部分的面积按1:1.3比例还建，没有产权证但已实际居住的面积按1:1.1比例还建（估计共120㎡内）。
2、搬迁费一次1200元，每户给两次；在实施拆迁前支付；
3、过渡安置费给月租金1800元每户，暂按24个月补助每户，
截止到实际交新房日。按季度支付；
4、装修补偿按3万元每户给补助，在竣工交房时结付；
5、开发商负责项目办房产证备案费（不包含工本费和应交契税）；
6、原住户的防盗门、铝合金窗、防盗网给住户自拆自卖。
三、非还建住房购买均价经测算不少于4000元/㎡。
（一）房价包含装修标准和小区建设标准：
1、装修标准：毛坯房标准。即房内内墙地面均为混合砂浆底；给水排水留口到位、电路（电视通信网络）到入户总电箱；除出阳台
有门窗外，其余户内门只留门洞；入户设一扇防火兼防盗门。外墙涂料、铝合金窗、其它装修均按房地产开发商品房合格质量要求建设。
2、小区环境配套。绿化、园林、路灯、给排水，有回迁户部分公共停车场、物业管理等配套建设完全。按房地产开发小区综合验收
合格。
3、每一栋楼两台电梯（中日合资），一梯四户设计。最大户型
不大于144㎡。
四、非还建住房销售对象原则：
（一）本单位无房户或达不到住房面积标准户；
（二）本单位回迁户家庭成员无房户或达不到住房规定面积户；
（三）本系统无房户或达不到住房面积户；
（四）本市无房户或达不到住房面积户；
（五）代建商向市场出售。
五、建设工期：总平及单体方案经规划局批准和职工签订《安置补
偿协议》之日起2.5年竣工交付使用。
六、车位价格购买原则
对回迁户优先按市场价8.5折给与购买。
七、代垫保证金前期费用职工房款和工程款支付方式
（一）代建商代缴项目保证金、垫付办理开工证费用约2000万元
以内。
（二）开工后项目保证金按进度返还清后，职工房款按以下方式收
取和拨付工程进度款：
1、工程建到正付00.00 （建好地下室）10日内，职工按30%房
款，拨付工程进度款；
2、工程主体建到总高度一半10日内，职工按20%～30%房款，
拨付工程进度款；
3、工程主体建到封顶10日内，职工按40%～30%房款，拨付工
程进度款。
4、工程竣工验收合格交房前10日内，职工交清余下房款，并全
部拨付给代建商，代建商交付新房给业主。
八、工程结算按国家规定预算定额上限取费。
九、非还建职工购房款项来源通过公积金贷款或自筹解决。办证由建设单位
或委托代建商代办也可以。
二0一0年五月二十五日
开发建设成本分析
一、补交土地出让金成本（641万）
1回建房土地成本=300万/亩×10000÷28000（36%）×10%×7亩=76万 2非回建地成本=300万/亩×18000÷28000（64%）×40%×7亩=538万 3. 土地交易税（变更和契税3.6%）=（76+538）×3.6%=22
万
4. 土地办证费用=153元/本
二、前期费用（2030万）
1. 土地评估费用=4万
2. 旧房产评估、危房鉴定（10元/㎡）费用=2万+8万=10万
3. 旧房产装修评估费用1万
4. 项目保证金7840㎡×2000元/㎡（评估价）=1600万（动工退
回）
5. 临建施工增容（三年工期）、设备（400KWA ）及接电费=10万
6. 临建施工增容、设备（DN80）接水费8万
7. 房屋拆除临时道路费用12万
8. 旧业主搬出费用84户×700元/次×1次=6万
9. 旧业主安置费（24个月）=84户×1000元/月×24个月=201
万
10. 旧业主搬入费用84户×700元/次×1次=6万、 11. 旧业装修补助费用84户×2万/户=168万、
12. 大树搬迁、保存费用=5万
三、勘察、设计、评估、检测费用（122万）、
1、地质勘探费用12万
2、方案设计费用（含在第4点）
3、总平设计费用（含在第4点）、
4、施工图设计费用=（28000㎡+3500㎡）×20元/㎡=63万
5、支护工程设计费用=80万×1%=1万
6、自来水外供给平面设计费用20万×1.5%=0.3万
7、旗工图审图费用=63万×16%=10万
8、消防审图费用为0万
9、地质灾害评估费用=1.5万
10、地震评估费用=0.5万
11、环境评价费用=0.5万
12、防雷评审费用=0.5万
13、消防检侧费用=5万、
14、工程测量费用=3万、
15、房产面积测量费用=4万、
16自来水竣工检测用=0.5万
17、电梯检测费用=5000元/台×4台=2万
18、在建项目沉降观测费用=5万
19、桩基检测费用=10万（高低应变加2条静载桩）
21、其它费用=3万、
四、工程报建费用（309万）
1、招投标（双方）标底预算费用=10万
2、招标代理费用=6万
3、建筑垃圾处理费=4万、
4、环保报建费用（含噪声）=2万
5、工程质量监理费用=65万
6、墙体改革押金费用（应返还不少于80%）=14万
7、散装水泥押金费用=5万
8、城建配套费用=0（免）
9、白蚁防治费用=5万
10、建筑工程劳动保险费用=108万
11、农民工押金（可返还）=80万
12、其它费用=10万
五、工程费用（5435万）
1、支护工程费用=80万、
2、建筑工程费用=1700元/㎡×31500㎡=5355万（33层一栋，
一栋）
六、基础设施及配套费用（277万） 层18
1、小区道路施工费用（红砖路缘，砼路基，人行道透水砖面）=30
万
2、道路路灯及路牌费用=10万
3、人工假山及水景费用10万
4、小区给排水工程费用=15万
5、小区室外供电费用（高压、变电站）=150万
6、小区区内网络费用（主站）=2万
7、小区安保费用（大门入口、围墙监控）=10万
8、地下室门闸系统费用=6万
9、大门及栋入门防盗门费用=6万
10、大门、围墙土建工程费用=10万
11、物业开办费用=3万、
12、物业办公室配置费用=3万
13、会所娱乐设备费用=3万
14、其它公共设备配置费用=5万
15、地下室停车位配置设施费用=1万、
16、栋号牌、门牌、楼层指示牌费用=1万
17、信报箱、牛奶箱配套费用=1万、
18、亮化工程费用=8万
19、其它费用=3万
七、管理及财务费用（80万）
1、代建商管理费用=7000万×1%=70万
2、建设单位管理费用=0万
3、贷款利息及费用（无项目贷款另有按揭贷款）=0万
4、房产办证其它费用=5万
5、其它费用=5万
八、税金（17.5万）
1、营业税及附加=0万、
2、土地增值税=0万
3、土地使用税（两年）=4万、
4、企业所得税=10万
5、防洪保安税=0万
6、印花税=0.05%×7000万=3.5万
九、其它费用5万、
十、能返还的报建押金（1803万）
1、墙改押金14万×80%=11万、
2、散装水泥押金5万
3、建筑工程劳动保险108万、
4、农民工工资保障金80万
5、项目保证金1600万
十一、总成本合计8920-1803=7117
十二、计划利润7%
总成本7117×7%=498万、
十三、非还建住宅销售最低成本单价（7117万+498万）÷
（28000-10000）㎡（不含车库收入）=4230元/㎡
十四、考虑地下车库全部卖出的60个车位×10万元/个的收入利润，本项目按4230元/㎡销售，可有60×10万元/个×90%=540万+498万
=1038万元利润
估计投资商前期带报建要垫出2000万元资金。