房地产状况描述
姓名：孙伟丽 班级：文专土0921 专业：建筑工程管理 学号：[1**********]7
一、 房地产基本状况描述
估价对象房地产简况表
名称：估价对象为住宅项目用地；祥隆万象城----九如曦岸。
坐落：估价对象坐落于烟台市莱山区清泉路烟大北门。 四至：估价对象东至清泉路，西至观海路，北至泉韵南路，南至烟大路，周边市政府、体育公园、国际博览中心、皇冠五星级酒店、金融商务区等大型市政配套齐全，医院、大学、银行、购物中心等生活配套星罗棋布，公交线路密集交通便利，是烟台的文化、体育、行政、金融、教育和生活新中心。
规模：该项目占地面积56万平米；建筑面积103万平米 用途：住宅
权属：该土地是集体土地，土地使用权是建筑用地使用权，以出让方式取得，房屋所有人是投资商：祥隆集团 开发商：华都置业有限公司。
二、 房地产区位状况描述
（一） 位置
1、坐落：估价对象坐落于烟台市莱山区清泉路烟大北门
2、方位：位于烟台市西北部观海路东部莱山区 迎春大街商贸城 莱山区清泉路烟台大学北门对过。
3、距离：距离海边0.6公里、距离市政府1公里、距离迎春大街的行政区0.5公里、距体育公园1公里、离汽车东站1.8公里、离莱山区机场约10.41公里、离火车站约12公里 。
4、朝向：南北 5、楼层：18或27层 （二）交通
1、出入可利用的交通工具：有多条公共交通路线：5路、7路、10路、17路、23路、50路、51路、52路、53路、55路、59路、107路等。
2、道路状况; 项目西侧临近城市主干道观海路，路宽50米，双向四车道，与市中心南大街相接，南侧与迎春大街和绕城高速相接，是烟台市芝罘区与莱山区联系的大动脉，；东侧为城市次干道清泉路，规划建成后路宽50米，双向四车道，是一条联系滨海观光大道和新城市中心的交通要到，是烟台滨海高端住宅区的高消费人群进入项目的要道；项目内部有规划东西交通干道，连接观海路与清泉路，是项目东西两端相接的车行路线，规划路宽20米，规划四车道+双向人行道，将成为区域东西交通的主要干道。
3、交通管制情况：有一条长350米的风情步行街，足够的停车位。
4、停车方便程度和收费标准：有地下停车场，车位7687个，停车车位1:1.2
交通路线图
（三）周围环境和景观
1、自然环境：环境优美整洁，无空气、水、噪声污染。 2、人文环境：万象城——九如曦岸在当地声誉很好，房子评价很高，九如曦岸周围临近烟台大学、清泉学校，方便上学，治安状况良好。
3、景观：临近海边 （四）外部配套设施
1、外部基础设施：供水采用同层排水，采用地板辐射采暖系统，供气用管道天然气，市政供电，道路交通方便，有线电视设备齐全。
2、外部公共服务设施：
综合商场：万象城世界级购物中心-祥隆广场、
佳世客购物中心、
银座商厦
中小学：烟大附中、清泉中学、莱山一中
幼稚园：清泉幼儿园、市级机关幼儿园、莱山幼儿园 医院：毓璜顶莱山分院、滨医附院 邮局：莱山邮局
银行：中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、中信银行、商业银行、农村信用社一应俱全
其他：市政府、体育公园、烟台国际博览中心 多功能会所、社康中心、物业中心、社区商业 。 三、 房地产实物状况描述——建筑物实物状况
1、 建筑规模：
项目住宅部分--九如曦岸，总建筑面积近80万平米，定位为国际化滨海高端居住区，建筑采用西班牙新古典主义建筑风格，并结合独具特色的地中海海岸皇家风情园林，风范卓雅、大气，传统与现代相融合，设计上追求层次檐台、铁艺栏杆、黄白立柱等西式建筑元素的相互辉映，不动声色的演绎出浓浓的西班牙民族风情和文化气息，而浅墙红瓦的起伏又不仅使整栋建筑优美的曲线富于变化，而且突出了整体的层次感和空间表情，形成整体而又均衡、统一、恢弘、大气的外在形象；户型设计方正实用，动静分区，每个房间都有均好的自然通风和采光。户型创新上引入了入户庭院的生态住宅概念，庭院邻餐厅或客厅而设，成为餐厅或客厅空间的延伸，住户根据自己的喜好进行设计和布置，足不出户，独享自然。户型面积从85-180平米，
主流城市生活空间，可以满足丰富多样的居住需求。项目住宅部分由国优物业祥隆物业提供全程酒店式管家服务，为业主提供四星级高品质生活体验。项目住宅采用集成品牌精装修成品房上市，以独特的装修为港城人民提供时尚、高雅、品味的居住空间，提升港城居住质量和生活品质，领舞港城精装时代。
2、 层数和高度：层数为18或27层的高层建筑。 3、 外观：
万象城本着以人为本的理念进行规划设计，整体布局完善，功能独特，配套齐全，集商务办公、旅游观光、休闲娱乐、餐饮购物、居住等多种功能于一体，精心设计出大型商业中心、高尚住宅等多种高端产品。项目的规划设计力求使建筑与城市特征融会贯通，建筑与景观有机交融，自内而外、自下而上、多点串联构筑多层次、立体化的城市建筑景观体系，创造出景色宜人、愉悦舒适的环境，满足各种高端人群对空间多元体验需求，为人们提供烟台前所未有营商、商务和居住一体化的人性化空间。
万象城全景图：
万象城九如曦岸图：
万象城九如曦岸实景图
万象城九如曦岸沿街胜景
4、建筑结构：剪力墙结构。
5、设施设备：供水采用同层排水，采用地板辐射采暖系统，供气用管道天然气，市政供电，通风与空调、电梯设备齐全。
6、装饰装修：结构：剪力墙，外墙：外保温系统，卫生间：全装修，供气：管道天然气，厨房：全装修，内墙：精装修，大堂：5.5米层高酒店式精装大堂，供水：同层排水，通讯：市政，消防：市政，供电：市政，采暖：地板辐射采暖系统，门窗：断桥铝合金+双层中空玻璃+德国原装进口五金件，智能化：数字可视对讲、紧急救助系统、燃气报警系统、防盗报警系统、，闭路电视监控系统、背景音乐系统、车库管理系统、全屋新风系统。
7、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照良好。
8、层高和室内净高：大堂层高5.5米，其余平均层高大约为
3
米，室内平均净高大约为2.5米。
9、空间布局：
万象城——九如曦岸，总建筑面积近80万平米，定位为国际化滨海高端居住区，建筑采用西班牙新古典主义建筑风格，并结合独具特色的地中海海岸皇家风情园林，风范卓雅、大气，传统与现代相融合，设计上追求层次檐台、铁艺栏杆、黄白立柱等西式建筑元素的相互辉映，不动声色的演绎出浓浓的西班牙民族风情和文化气息，而浅墙红瓦的起伏又不仅使整栋建筑优美的曲线富于变化，而且突出了整体的层次感和空间表情，形成整体而又均衡、统一、恢弘、大气的外在形象；户型设计方正实用，动静分区，每个房间都有均好的自然通风和采光。户型创新上引入了入户庭院的生态住宅概念，庭院邻餐厅或客厅而设，成为餐厅或客厅空间的延伸，住户根据自己的喜好进行设计和布置，足不出户，独享自然。户型面积从85-180平米，主流城市生活空间，可以满足丰富多样的居住需求。项目住宅部分由国优物业祥隆物业提供全程酒店式管家服务，为业主提供四星级高品质生活体验。项目住宅采用集成品牌精装修成品房上市，以独特的装修为港城人民提供时尚、高雅、品味的居住空间，提升港城居住质量和生活品质，领舞港城精装时代。
总平面图
底层平面图
户型图
10、年龄（屋龄、房龄）和设计使用年限
开盘日期：2010-10-23 入住日期：2012-12-30 产权年限70年。
11、维修养护情况及完损程度：属于在建工程
四、房地产权益状况描述——建筑物权益状况
1、房屋所有权：业主，享有部分产权，产权一般为50—70年。
2、出租和占用情况：有出租情况，1500元/两居
3、其他权利设立情况：设立了地役权和抵押权。
4、其他特殊情况：：①达到了法律、行政法规规定的转让条件，②属于法律、行政法规规定不得抵押或者不得作为出租的资产，③为拖欠建设工程价款，④房屋建设手续齐全。
5、其他：物业服务企业：祥隆物业
物业服务费标准：住宅小区物业服务费用的构成包括以下部分：
1） 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2） 物业共用部位、共用设施设备日常运行、小型保养维修费用；
3） 物业管理区域绿化养护费用；
4） 物业管理区域清洁卫生费用；
5） 物业管理区域秩序维护费用；
6） 办公费用；
7） 物业管理公司固定资产折旧费；
8） 物业管理公司法定税费和企业利润
管理规约：见《山东省物业管理条例》
姓名：孙伟丽
班级：文专土0921
学号：[1**********]7