建 筑 管 理 现 代 化 2004年第5期 ・22・ Construction Management Modernization 总第78期
住宅小区人居环境评价指标体系研究
朱若初1，张二伟1，张 星1，李 智2
（1．东南大学建设与房地产研究所，江苏 南京 210096；2．南京市房产管理局，江苏 南京 210096）
摘 要：通过对人居环境概念的分析，探讨了人居环境的标准及其评价指标体系建立的基本原则，在此
基础上建立了相应的评价指标体系，给出了评价的方法和具体流程。
关键字：住宅小区；人居环境；评价指标体系；评价方法；流程
中图分类号：TU －023 文献标识码：A 文章编号：1001－019X(2004)05－0022－03
Research on the Assessment
Index System for Community Human Settlements
ZHU Ruo-chu1，ZHANG Er-wei1，ZHANG Xing1，LI Zhi2
（1. Research Institute of Construction Management and Real Estate, Southeast University, Nanjing 210096, China;
2. Nanjing Housing Management Bureau, Nanjing 210096, China）
Abstract: Through analyzing the conception of human settlements, this paper investigates the assessment standard and
principia of establishing the assessment index system. Based on the principia, this paper establishes the assessment index
system for community human settlements, and points out the method and flow of how to assess.
Key Words: community; human settlements; assessment index system; assessment method; flow
本文通过对人居环境概念的探讨，建立了一套完整的住宅小区人居环境的评价体系，以期提高住宅小区的设计和建设水平，进而在提高居民的居住水平方面起到良好的导向作用。
狭义的人居环境就是指人类聚居活动的场所，它是在自然环境与在其基础上构建的人工环境的总和，是与人类生存活动密切相关的地理空间；广义的人居环境是指围绕人（个人、社会或人类）这个主体而存在的一定空间内的构成主体生存和发展条件的各种物质性和非物质性因素的总和。人居环境核心是“人”，对人居环境的研究始终是以满足人类的居住需求为根本目的的。人居环境对环境的要求不仅仅体现在硬件设施上，更主要的体现在人文思想的建设上。人与环境的和谐统一。只有当人和环境协调发展时，才能实现社会效益、经济效益和自然效益的统一，才能实现人与环境的持续发展。 １ 评价指标体系的建立原则
（1）科学性原则。评价指标体系的设计必须建立在科学的基础上，客观如实的反映住宅小区人居环境目标的构成，反映环境目标和指标的支配关系，而且指标体系的繁简也要适宜。评价指标不能过多过细，导致指标之间相互重叠，也不能过少过简，导致指标信息遗漏。
（2）系统性原则。评价指标体系中所设置的每个指标项都应能独立地反映小区的某一个方面或不同层面的水平。各指标间相互独立，又相互联系，共同构成一个有机的整体，使评价结果可以全面的反映小区的整体效果及其综合效益。
（3）可比性原则。评价指标应使用统一的标准衡量，尽量消除人为的可变动因素的影响，使评价对象之间存在可比性，进而确保评价结果的准确性。 （4）可量化原则。体系中各评价指标都应定量化，对于评价指标中的定性指标，应该通过现代定量化的科学分析方法使之量化。这有利于衡量被评价对象实现目标的程度，也有利于运用计算机进行分析与处理。
（5）可行性原则。设置指标时应保证通过一般的比较简便的统计方法或者查阅资料就可以采集到确定指标值所需的数据，以便于在实践中的应用。
收稿日期：2004－06－15
作者简介：朱若初（1981－），男，硕士研究生，主要从事房地产投资与管理方面研究。
总第78期 朱若初 等：住宅小区人居环境评价指标体系研究 ・23・
２ 评价指标体系
根据以上原则，将小区人居
环境评价指标体系分解为4大环
境指标、3个层次，细化为44个
指标项, 如表1所示。根据能否直
接得到具体的数据，将指标分为
两类：硬指标是指能直接从统计
数据库中取得数据的指标；软指
标指不能直接取得数据的指标，
它往往需要用语言进行描述。
２．１ 经济环境指标
经济活动是人类社会的基本
实践活动。人类认识自然界的主
要动力是人类社会的经济需求。表１ 评价指标体系 指标项（Ａ） 经济环境 因素项（Ｂ） 销售率（一年以内） 物业管理水平 楼盘认可度 安全 健康 教育文化 居民生活 小区规划设计 分因素项（Ｃ） 社会环境 生态环境 技术环境
作为人类聚居基本单位的住宅小
区的建设也是为了满足人类经济
需求的体现。对小区经济环境的
研究既能反映经济发展的方向和要求，也能体现小区建设的经济价值。销售率（一年以内）：自开盘日物管费收缴率，服务质量 入住率，升值潜力 小区消防设施，抗震设防，小区内治安状况 医院或诊所数量，社区康体设施 学校数量，社区活动 邻里关系，生活便利程度 人均建筑面积，建筑密度，景观环境，套型平面组合及功能，室内通风，小区特色 区位交通 到公共交通车站的距离，公共交通的服务班次，公共交通线路，机动车可达性，车位数量与住户比 水环境系统 水质标准（景观水体），污水处理达标排放率，中水利用率 声环境系统 小区白天噪音等级，室内白天噪音等级 光环境系统 小区道路立体照明系统，朝阳房间比例（多层、高层），日照时数（大寒日） 气环境系统 二氧化硫含量，二氧化氮含量 绿化系统 绿地率，植物丰实度 废弃物管理与处置系统 生活垃圾收集及分类率，生活垃圾收运密闭率 智能技术 周边红外线对射和电子监控及电子巡更，户内报警及救助系统 通讯信息技术 有线电视、电话入户率，宽带入户率 建造技术 绿色材料，建筑节能比例 起一年以内销售面积占总可售面积的比率。物业管理水平：小区居民对物管收费及其服务质量的肯定与否。楼盘认可度：反映了小区居民或专家对楼盘的认可程度。
２．２ 社会环境指标
小区的社会环境不仅仅应该包括对于小区居民的切身利益相关的安全、健康和教育文化设施的建设，还应该涉及小区内居民的生活状况、小区的规划设计、小区的交通、社会保障体系等方面。小区消防设施：指小区内的消防设施是否达标。抗震设防：是否通过有关部门的抗震检查及其抗震等级。小区内治安状况：小区内有无偷盗、打架斗殴等影响小区治安的情况。医院或诊所数量：小区周边1km 范围内的医院或诊所数量。社区康体设施：小区内有无健身设施、有哪些设施，以及对这些设施的日常维护状况。学校数量：小区周边1km 范围内的学校数量。社区活动：小区周边1km 范围内图书室或阅览室数量。邻里关系：小区内的邻里之间是否经常沟通，是否经常相互帮助，有无典型事迹。生活便利程度：小区周围的超市、菜市场场等数量，是否集中。人均建筑面积：小区总建筑面积与小区内常住人口之比。建筑密度：小区建筑总面积与小区占地面积之比。景观环境：指小区景观设计是否有特色，是否美观，和周围环境是否匹配。套型平面组合及功能：指小区的套型组合是否科学，功能考虑是否周到。室内通风：从房屋的格局、窗地比等因素来评定室内的自然通风状况。小区特色：指小区的建筑设计和小区规划的特色。到公共交通车站的距离：小区到最近的公共交通车站的距离。公共交通的服务班次：用每小时公交车的服务班次衡量。公共交通线路数：抵达小区的公交车线路的数量。机动车可达性：是指小区交通道路状况，公共与私人交通工具是否能方便使用，交通堵塞发生的频率，路面质量等。车位数量与住户比：指汽车车位数量与住户数量比。
２．３ 生态环境指标
生态环境是评价指标体系的“核心”。对生态环境的描述从住宅小区的水环境系统、声环境系统、光环境系统、气环境系统、绿化环境系统、废弃物管理与处理系统等方面从整体上描述住宅小区生态环境评价的要素及其主要内容。水质标准（景观水体）：小区内的人工湖、喷泉、鱼池等景观水体水质应达到标准，防止因水质不合格而产生异味，污染小区环境。污水处理达标排放率：评价标准为城市污水处理厂污水污泥排放标准（CJ/T3025）。中水利用率：即水的二次利用率。小区白天噪音等级：评价标准为城市区域噪声标准（GB3096－93）。室内白天噪音等级：评价标准为城市区域噪声标准（GB3096－93）。小区道路立体照明系统：指小区景观灯与照明灯搭配的合理性，照度适宜性，夜间夜景及照明
・24・ 建 筑 管 理 现 代 化 2004年第5期 状况。日照时数（大寒日）：大寒日底层房间阳台的日照时间，按h 计。绿地率：小区内的绿化状况，绿化率＝小区内绿地面积/小区占地总面积。植物丰实度：是指小区绿化植物的多样性。通过科学的配置，使具有不同生态特性的植物能各得其所，能够充分利用阳光、空气、土地、空间、养分、水分等，构成一个和谐稳定的群落。生活垃圾收集及分类率：生活垃圾规范化的收集管理可以避免垃圾弃置的无序和凌乱，保障小区的环境卫生，同时，垃圾的分类收集有利于其回收利用。生活垃圾收运密闭率：是指垃圾运输过程重要注意垃圾车的密封或覆盖，防止抛洒于沿途而影响小区环境卫生。
２．４ 技术环境指标
建筑住宅的发展依赖于技术和材料的突破。建筑住宅的发展史也可以说是建筑技术和材料的发展史。技术环境系统中的建造技术主要是指在建造过程中科学的设计和新型材料的应用；智能技术体现了小区管理及服务的智能化水平；通讯信息技术从一定程度上反映了小区的现代化水平。绿色材料：是指低能耗、低污染、可再生的新型材料的使用。建筑节能比例：建筑节能是通过科学合理的建筑热工设计，运用建筑的技术手段来改善住户的居住环境，使得建筑能够冬暖夏凉从而达到节约能源消耗，减少环境污染的目的。
３ 小区人居环境的评价方法及流程 对小区人居环境的评价采用模糊综合评价方法。模糊综合评价，
就是应用模糊变换原理和最大隶属度原则，考虑与被评价事物相关
的各个因素，对其所做出综合的评价。 小区人居环境的评价过程如图1。在评价过程中应该注意以下
几个问题：
（1）调查问卷包括两部分内容。一部分为企业调查问卷，另一部分为居民调查问卷。
（2）企业调查问卷应该包含企业对评价指标体系中硬指标提供
的数据和对软指标的语言描述。
（3）调查问卷设计的题目应该覆盖所有评价指标项。
（4）指标项权重的确定采用层次分析法（The Analytic Hierarchy Process ，简称AHP 法）。其主要局限性是人的主观判断、选择、偏
好对结果的影响较大。因此，在数据的采集过程中应该尽量选择权威专家，用群体参与的方法来判断评分，以减小误差。
图１ 小区人居环境评价流程图 （5）根据两份试卷分别得到企业调查问卷的得分（R 1）和居民
调查问卷的得分（R 2）。
其中，R 1（R 2）=∑[μj ∑(θi ωi ) j ]，i =1~n，j =1~m；n —— 为单项指标选择项个数；m —— 为指标个数。
（6）最终的评分结果需要综合两份调查问卷的得分。总得分R ＝70%×R 1＋30%×R 2
其中，70%和30%为相应的权重，具体权重值可根据实际情况进行调整。
４ 结束语
小区人居环境评价指标体系的建立是为了提高人们对人居环境质量的辨识能力，指导小区的设计和规划，促进人居环境和自然的协调持续发展。实践表明，这一套小区人居环境评价指标体系是可行的、科学的、有价值和深远意义的。但是对人居环境的评价和建设是一项持续的、系统的工作，还需要不断的学习和改进。
参考文献：
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[5] 徐瑞祥，蔡 龙，张 侠，等. 南京市区人居环境质量评价研究[J]. 现代城市研究，2003（2）．