业主大会议事规则
(玉林市示范文本)
（说明：此示范文本仅作为参考，各物业管理区域可根据实际情况在法律法规允许的范围内进行修订完善）
为加强本区域的物业管理，规范业主大会和业主委员会的运作，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等相关规定，制定本规则。
一、业主大会名称及相应的物业管理区域
业主大会名称： 业主大会
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主大会的决定，对业主具有约束力。业主大会自 年 月 日首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）筹集和使用专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
物业管理区域(四至）： ；
物业类型（住宅物业，商业物业，工业物业，特殊物业，混合物业）： ；
物业管理区域概况：
占地面积： 平方米；房屋总建筑面积： 平方米，其中：住宅 平方米， 套；非住宅 平方米。
二、业主委员会的职责
业主委员会由业主大会会议选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主委员会履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）业主大会赋予的其他职责。
三、业主委员会议事规则
业主委员会应当按照本规则规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。
业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。
业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。
业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。
业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：
（一）业主大会、业主委员会的会议记录；
（二）业主大会、业主委员会的决定；
（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
（四）业主委员会选举及备案资料；
（五）专项维修资金筹集及使用账目；
（六）业主及业主代表的名册；
（七）业主的意见和建议。
四、业主大会会议召开的形式、时间和议事方式
会议召开形式：
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 会议召开时间：
业主大会会议分为定期会议和临时会议。召开业主大会会议，业主委员会应当于会议召开15日以前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告通知全体业主，并同时告知相关的居民委员会。业主对公告内容有异议的，
业主委员会应当记录并作出书面答复。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
业主大会定期会议应当由业主委员会组织每 (季度或半年或年) 召开一次。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
一是经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；
二是发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
三是业主委员会会议决定或者管理规约规定的其他情况。
议事方式：本物业管理区域业主大会会议议事，采用第种 方式：
(一)采用集体讨论形式召开业主大会会议。集体讨论形式具体实行第 种会议制：
1.全体业主会议制。由物业管理区域内的业主直接参加业主大会，讨论重大事项，进行投票表决。
2.业主代表参加业主大会会议制。物业管理区域内业主人数较多，实行业主代表参加业主大会会议制，由推选产生的业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议制表决办法如下：
（依据业主代表的权限不同，选择第 种表决办法）
(1)委托代表制。业主代表在参加业主大会表决3日前，应就业主大会拟讨论的事项征求所代表业主意见。凡需要投票表决的，业主的赞同、反对的具体票数经本人签字后由业主代表在业主大会投票时如实反映。或(2)全权代表制。业主代表在参加业主大会表决3日前，应就业主大会拟讨论的事项征求所代表的业主意见，经所代表的专有部分占建筑物总面积 1/2以上业主且占总人数1/2以上业主投票表决，形成统一意见，由业主代表按照统一意见代表所代表的全部面积和人数在业主大会上行使表决权。
（二）采用书面征求意见形式召开业主大会会议。业主委员会或收发票组（由业主委员会招募热心业主或组织由依本规则产生的业主代表组成）应当将调查问卷（或征求意见书，或表决票）送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。以答复调查问卷（或提供书面意见，或投表决票）表达个人意愿，经收集汇总表决结果，形成业主大会的决定。凡需投票表决的，表决票应由业主本人签名。
五、业主投票权数的确定方法
业主大会决定筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其他事项，
应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。
（一）业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
1、专有部分面积按照房屋所有权证记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
2、建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
物业建筑面积原则上按照每平方米为一个计算单位，对应一票投票权，不足一平方米的部分四舍五入。每位业主持一张表决票，表决票上标明专有部分面积及对应的投票权数。
(二)业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
1、业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
2、总人数，按照前项的统计总和计算。
本区域车位等特定空间 (计入或不计入)用于确定业主投票权数的专有部分面积。
一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加并行使投票权。被委托人可同时代理其他业主的具体人数不得多于 人(5人或10人)。业主为法人的，由其法定代表人或委托代理人行使投票权。
未参与表决的业主，其投票权数 (计入或不计入）已表决的多数票。
六、业主代表的产生方式
业主代表的产生采用第 种方式：
(一)根据物业管理区域的实际情况和业主大会运作需要，本区域不设立业主代表。
（二）根据本物业管理区域内业主人数较多的实际情况和业主大会运作需要，决定以 (幢或单元或楼层或分区)为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主自荐报名或单位内5名以上业主联名推荐经本人同意报名的，需经过单位内1/2以上业主书面同意(如单位内实际使用房屋的业主人数未达50%以上的，需经过实际使用房屋的业主人数的50%以上书面同意)。或： 。经在物业管理区域内公示3日无异议的，成为该单位的业主代表。业主代表为常任，任期 年(为保障业主大会工作的连
续性，宜与业主委员会任期一致)，可以连选连任。业主代表因故不能参加某次业主大会会议的，可临时委托单位内其他业主参加。业主代表因故不能继续担任业主代表的，可按原产生程序由单位更换其他业主担任业主代表。业主代表临时委托单位内其他业主参加业主大会会议和单位更换业主代表的，需及时向业主委员会书面报告。
七、业主大会会议的表决程序
业主委员会（或换届选举筹备组）根据本物业管理区域的实际情况，可组建若干收发票组、唱票组、计票组、监票组等工作组，每组三人以上，由业主委员会成员或换届选举筹备组成员和从本物业管理区域内招募的热心业主或依本规则产生的业主代表组成。委员候选人及与其有利害关系的业主应回避，不能担任收发票、唱票、计票、监票等工作。工作组成员名单由业主委员会（或换届选举筹备组）确定后，在业主大会会议召开15日以前，以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会（或换届选举筹备组）根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形式，组织召开业主大会会议。
(一)采用书面征求意见形式召开业主大会的，按以下程序进行：
1、发放表决票。业主委员会（或换届选举筹备组，或筹备组组建的收发票组）负责此项工作。收发票组将表决票送达每户业主，确认业主身份。业主须在表决票发放签收登记表上签字。如收到表决票的是非业主时，应交待非业主及时转交或告知业主。发放表决票工作开始3日后，无法送达的，
业主委员会（或换届选举筹备组）应当在物业管理区域内公告（公告内容包括：无法送达的业主名单、注意事项：请业主见公告后速与业主委员会或换届选举筹备组联系，在投票截止时间前领取表决票并行使投票权、业主委员会或换届选举筹备组联系方式）。
2、投票。投票可采用“流动投票”或“集中投票”或两者相结合的方式进行。投票时间不宜超过7日(发放表决票与投票工作可以同时进行)。但投票截止时，回收选票未达到召开业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加的条件的，业主委员会（或换届选举筹备组）应张贴通知，继续征集未投票业主的投票。
（1）流动投票。投票期限内，业主委员会（或换届选举筹备组，或收发票组）上门收集业主的投票，确认业主身份后，业主可将填好的票投入到业主委员会（或换届选举筹备组，或收发票组）携带的流动票箱内，并在投票登记表上签字。
（2）集中投票。业主委员会（或换届选举筹备组）集中一个时段在物业管理区域出入口或指定地点设立投票箱。业主将填好的表决票，持业主身份的有效证明到指定的投票箱进行投票。业主委员会（或换届选举筹备组，或收发票组）应当在投票点做好验核业主身份、签收表决票及登记等工
作。邀请社区居委会在现场监督。
业主因故不能参加投票的，可书面委托代理人代为投票。
代理人须出示业主身份有效证明、书面委托书及本人合法的
有效证件。投票的时间超过一天的，在投票当天截止的时间，
业主委员会（或换届选举筹备组，或收发票组）要对投票箱
封箱，封好的投票箱放置在指定的安全地点，任何人不得毁
损投票箱。
3、计票。投票结束后，在社区居委会的指导监督下，由
监票组、计票组进行公开唱票、验票，统计投票结果。有条
件的，计票应考虑采用电脑计算等科技手段，提高计票准确
率和工作效率。
(二)采用集体讨论（现场大会）的形式召开业主大会的，
按以下程序进行：
1、入场登记。由业主委员会（或换届选举筹备组）根据
业主清册对到会的业主(采用业主代表参加业主大会会议制
的，为业主代表)核对身份，业主签到登记。非业主、物业
使用人参加大会的，需出示业主身份有效证明、书面委托书，
以及本人合法的有效证件。
业主委员会（或换届选举筹备组）要确认到会的业主数
量及其代表的投票权数(或业主代表代表的业主人数及投票
权数)符合召开业主大会会议应当有物业管理区域内专有部
分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主
参加的条件的，才能宣布大会开始。
2、宣布会议议程及注意事项。
3、发放表决票。收发票组核对业主身份后发放表决票，
业主须在表决票发放签收登记表上签字。
4、投票。业主填写好表决票后，自行投放到会场设置的
投票箱内（采用业主代表参加业主大会会议制的，由业主代
表根据会议选用委托代表制或全权代表制的不同规定行使
投票权，同时附上其所代表的业主本人签字表决证明或分区
表决证明。）。
5、统计投票结果。在邀请社区居委会指导监督下，由唱
票组、监票组、计票组现场开箱，公开唱票、验票、监票，
统计投票结果。有条件的，计票应考虑采用电脑计算等科技
手段，提高计票准确率和工作效率。
八、业主委员会委员的资格、人数和任期等
业主委员会由业主大会会议选举产生，由 人(5至11
人单数)组成，设主任1人， 副主任 人。
业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合
下列条件：
（一） 具有完全民事行为能力；
（二） 遵守国家有关法律、法规；
（三） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行
业主义务；
（四） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五） 具有一定的组织能力；
（六） 具备必要的工作时间。
业主委员会委员候选人应符合上述委员条件。业主委员
会委员选举采取差额选举方式，差额人数按20%确定，共需
产生委员候选人 人（含差额 人）。委员候选人的报名：
业主委员会委员候选人的产生采取业主自荐和推荐报名方
式，凡是物业管理区域内的业主，符合条件者均可报名。业
主委员会(筹备组)发出业主委员会委员候选人报名通知，明
确报名的时间、地点、方式(发放及收取候选人报名表)。换
届选举筹备组核查参选人的资格，并根据物业规模、物权份
额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候
选人名单。
业主委员会委员实行任期制，每届任期 年(不超过5
年)，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会委员有下列情况之一的，委员资格自行终
止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）丧失民事行为能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分
之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主
大会或者业主委员会 (业主大会依法表决通过本规则视为
业主委员会得到业主大会的授权)，可以决定是否终止其委
员资格：
（一）以书面方式提出辞职请求的；
（二）不履行委员职责的；
（三）利用委员资格谋取私利的；
（四）拒不履行业主义务的；
（五）侵害他人合法权益的；
（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
九、业主委员会增选、补选办法、换届程序等
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内
将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物
移交业主委员会。
划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期
开发部分符合条件，成立业主大会，选举产生业主委员会的，
根据分期开发的物业面积和进度等因素，明确增补业主委员
会委员的办法如下： 。
业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。
委员候补办法采用第 种：
1、业主委员会委员候补办法如下：业主委员会应当召开业主大会会议，组织选举业主委员会候补委员，按得票高低
确定 名业主委员会候补委员及候补顺序，本届业主委员会任期内，委员出现空缺时，空缺名额由候补委员按候补顺序自然递补，业主委员会在本区域内公告确认。
2、业主委员会委员候补办法由业主大会决定。 3、
业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开
业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
业主委员会任期届满前3个月，必须组织成立换届选举筹备组具体负责换届选举筹备工作。换届选举筹备组的成员由业主委员会成员和业主代表组成，换届选举筹备组组长由业主委员会主任担任。参加筹备组的业主代表由业主委员会组织业主推荐产生。换届选举筹备组应按照本议事规则规定及首届业主委员会委员选举办法组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告房地产行政主管部门和物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。
确定业主委员会委员。根据业主大会表决结果确定新一届业主委员会委员。
公示选举结果。换届选举筹备组将业主大会的选举结果在本物业管理区域内公告。新一届业主委员会自公告之日起成立。新一届业主委员会履行业主委员会职责时间应自本届业主委员会履行业主委员会职责届满之日起计算。如本届业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会自成立之日起履行业主委员会职责。
召开新一届业主委员会首次会议。新一届业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。换届选举筹备组自行解散。
工作交接。本届业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有
的财物移交新一届业主委员会。
业主委员会备案。业主委员会应当自换届选举产生之日起30日内，持业主委员会换届选举的情况、业主大会决议、管理规约、业主大会议事规则等相关资料向房地产行政主管部门和物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。
业主委员会换届通告。备案后三日内，业主委员会应将业主委员会换届通告、业主委员会备案证(复印件)等在物业管理区域内公布。
业主大会选举工作结束后，新一届业主委员会应将涉及换届选举全过程的书面材料进行整理，存入业主委员会工作档案。
因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
十、业主大会、业主委员会工作经费的筹集使用和管理 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。采用第 种承担方式：
１、工作经费由业主分摊， 由每一业主每月交纳 。
２、从本区域物业共用部位共用设施设备经营所得收益中列支。
３、
工作经费开支包括：业主大会、业主委员会会议开支、有关人员的报酬、必要的日常办公等费用。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。 工作经费筹集、管理和使用具体办法由业主大会决定。
十一、业主大会、业主委员会印章的使用和管理
业主委员会应当健全印章管理规定，并指定专人保管印章。使用业主大会印章，须是经业主大会依规作出的决议，方可用印。
十二、其他事项
本规则未规定的事项，按照有关规定执行。
本规则从业主大会通过之日起生效。
具体生效时间： 业主大会
年 月 日