地产商通过建造高层住宅、提高建筑容积
城市地租理论
在地段价值中的应用
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宋晓舒（吉林大学经济学院 长春 １３００１２）中图分类号：Ｆ３０１．４ 文献标识码：Ａ
得不论租用农地或非农地都必须支付地租。
内容摘要：级差地租理论不仅适用于农业土地，对于城市建筑用地也同样适用。本文运用级差地租理论解释了城市级差地租，对土地资本投入引起地租增值进行分析，进而从增加城市土地的有效供给、增加城市土地资本投入、城市地段的选择与利用等角度对提高城市地段价值提出了建议。关键词：城市地租 地段价值 级差地租 土地资本
率而获得超额利润。此外，在城市地段地租中，垄断价格占有优势。
（二）土地资本与城市地租的增值任何一块土地必须经过投资才能形成价值增值。投入土地的资本，即土地资本，属于固定资本的范畴。投入土地的资本中有的是比较短期的，如化学性质的改良、施肥等；有的是比较长期的，如平整土地、建造经营建筑物等。人们只要对已经变成生产资料的土地进行新的投资，就可以在不增加土地面积的情况下增加土地资本。
土地既是原始的劳动资料，又为劳动者提供活动场所。在开发土地的劳动过程中，人们的劳动借助这种劳动资料使劳动对象发生变化，结果形成产品，使投入土地的资本形成物化劳动。人们对未开垦的土地物质进行开发而投入的劳动以物化形式固定在土地之中，形成土地价值。土地在投资以后会提供地租，并不是因为已经在土地上进行了投资，而是因为这种投资已经使土地变成一个具有更高生产率的投资场所。或者更确切地说，是因为在同一地块上进行投资而导致土地增值。城市级差地租只是投入城市土地的资本所产生的利息，对城市的某一地段进行新的投资，在不增加土地面积的情况下增加土地资本，即可使这一地段地租增加。
凡是存在地租的地方都有级差地租，而且这种级差地租都遵循着和农业级差地租相同的规律。建筑用地的特征在于：位置对建筑地段的级差地租具有决定性的影响；在许多情况下地段的垄断价格占有优势；人口的增加以及随之而来的住房需求的增加会提高建筑地段的地租；建筑物的建造使土地资本得以增加，从而提高建筑地段的地租。
成级差地租的自然基础。对土地的使用垄断使其所带来的超额利润具有稳定性，并由此成为级差地租。马克思认为，这种级差地租总是产生于支配着一种被垄断的自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的一般生产价格之间的差额。可见，级差地租是一种特殊的超额利润，具体来说，就是在垄断地使用某种自然力的条件下所产生的超额利润。
自然力只是超额利润的一种自然基础，以某种稀缺的自然条件为基础的较高的个别劳动生产率是级差地租产生的条件。马克思将级差地租分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ两种形态。级差地租Ⅰ是因利用肥沃程度较高或位置较好的土地所创造的超额利润转化而得；级差地租Ⅱ则是对同一地块上的连续追加投资，由各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化而来。级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础和出发点，级差地租Ⅱ是级差地租Ⅰ的不同表现，两者实质上是一致的。
土地所有权与土地经营权的分离，使
级
差地租理论回顾
土地资源的稀缺性和异质性是形
城市地租理论概述
（一）城市级差地租的表现形式在迅速发展的城市内，建筑地段地租已集中体现为城市地租。级差地租理论为城市地租提供了合理的解释。作为房地产业的生产要素投入再生产，以及作为一切生产和一切人类活动的空间要素，土地都因其所有权而要求得到地租。即便是最差土地也存在级差地租，这是城市地租存在的前提。
城市地租同样存在级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ这两种形式。级差地租Ⅰ主要是由土地位置所决定。地理位置好的地段，例如城市的中央商务区（ＣＢＤ）及主要商业区、距离城市中心区较近的地段、城市公共交通及轨道交通沿线地段的地租要比远离这些区域的土地地租高。级差地租Ⅱ是以等量资本连续投入同一块土地而产生不同的生产率形成的，例如对城市郊区的荒地进行开发，对滩涂等级差地租低的地段加以改造，建造居住或工商业场所，可以提高该地段的级差地租；改变已有城市土地的类型，例如将住宅用地转变为商业用地等，均可提高同一地块的级差地租；房
城市地租理论对提高地段价值的影响
（一）增加城市土地有效供给与地段价值体现
随着社会经济的发展，城市化进程不断加快，城镇人口逐渐增多以及随之而来的对住房需求的增加，必然引起对土地的需求不断增加；而土地供给是有限的，土地资源的稀缺必然引起土地价格的上升，在人多地少的中国这一问题尤为突出。土地价格的背后隐藏着一种现实的经济关系，即能够资本化的地租和一定量货币资本的利息实际上可以是一个等量。因此土地价格可以用年地租的若干倍来计算。资本化的地租即土地价格，地租的资本化以地租为前提。土地价格上升是以城市级差地租的不断增加为前提的。
增加土地的有效供给，一方面可缓解土地供不应求的矛盾，另一方面可使城市级差地租对集约利用城市土地起到引导作
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产业观察
用。例如，开发城市近郊的荒地，将其改造为适合工商业用途的土地，即可增加其级差地租；日渐明晰的城市功能定位使城市在多元化和专业化发展时出现新的黄金地段，进而产生新的级差地租。同时随着城市化进程的加速，城市市区面积不断扩大，原来地段不佳的市郊经过公共设施建设等措施而得以改善，使这些地段的土地价格上升，级差地租也随之提高。
（二）增加城市土地资本投入与地段价值增值
土地面积与土地资源承载力约束日益显现，使得城市规模不可能无限扩张。城市土地供给是有限的，因此提高土地利用效率，增加对现有土地的资本投入，是实现土地增值的必然选择。在土地资源稀缺的中国，通过提高对土地的利用率来扩大供给的空间更具现实意义。
土地的优点在于，对土地的连续投资能够带来利益，而不会使以前的投资丧失作用。土地使用者或经营者对土地的连续追加投资，可引起土地价值增值，即某一地段地租的提高。例如，政府对城市公共设施的不断投入，不断改善城市投资硬环境，将引起地租提高。充分开发闲置土地资源，平整土地、配备或改善生活设施，一方面可以提高该地段的级差地租，为房地产市场增加有效供给；另一方面可以在一定程度上遏制开发商的土地投机活动。土地是房地产市场的源头，在房价高涨的诸多因素中，位居首位的是地价的上升。如果增加对现有土地的资本投入，即扩大了土地供给的空间，从而使地价回归理性，则房价也将开始回归理性。
（三）城市地段的选择和利用与房地产地段升值
城市地租隐含在房屋价格之中。房屋与土地是不可分割的，房租中隐含地租，地租或地价的实体就是房屋价格（成本＋平均利润＋超额利润）中的超额利润。对于购房者来说，选择好的地段意味着良好的居住及周边环境，完善的配套设施，便利的交通位置，成熟的生活社区。地段意味着位置带来的级差地租，是土地价值的体现。消费者希望住宅小区在位置上具有易接近性，交通线路畅达，乘坐交通工具较短时间内即可到达工作场所和主要商业区等消费场所。因此，良好的地段位置决定了因交通便利、生活
Estate Observation
设施完善而带来的生活成本的降低，以及消费者效用的提高。
在房地产市场低迷的形势下，消费者对居住房屋的要求则更多地体现为生活的便利性，因此地段的价值体现得更为突出。地段对于房屋销售和房屋升值将显现出更大的影响。城市中心区域、产业中心区域、新城区中心位置、规划中的区域中心等地段都成为消费者选房的优先考虑因素。优质地段的地租、地价不断上涨，使房屋价格不断提升，而这一切又反作用于城市地
段地租和地价，使之进一步提高。因此，房地产商通过巧妙地选择和利用城市建筑地段，可以从提高的地租中获得利润。 参考文献：
１．马克思．资本论（第３卷）［Ｍ］．人民出版社，２００４
２．郑贵廷．资本论原理教程［Ｍ］．吉林大学出版社，２００１
３．洪银兴，葛扬．马克思地租、地价理论研究［Ｊ］．当代经济研究，２００５，８