租赁合同和高空抛物法律讲义
一、关于房屋租赁合同的相关法律
（一）租赁合同必备条款
1、房屋的基本情况
房屋基本情况指：一方面是指房产本身的状况，包括物业地址、建筑面积；另一方面是指房屋的权属状况，一般是指产权证编号，产权人姓名以及是否设定了抵押等。
2、关于水电、物业等其他费用承担方式
租赁合同除了明示租金、押金的支付方式外，还要约定在租赁期内水电、供暖物业费、卫生费等其他费用的承担方式，对于这一部分费用的承担方式均需要做出详细的约定，可以避免合同到期之后双方产生费用方面的纠纷。
3、关于房屋的维护、维修
在房屋出租期间，难免会出现家具、家电等生活用具的损坏情况，因此约定房屋维护、维修的权责非常有必要，租赁合同里“房屋的维护、维修”约定了出租方和承租方的责任，保证在租赁期内房屋及附属物品、设备设施处在适用和安全的状态，同时约定设备在自然损耗或因使用不当而造成故障时，两种不同情况的解决方案，以有效避免出租方和承租方因物品损坏带来的纠纷。
4、租赁合同解除的具体情况的约定在租赁合同中应注明
租赁合同中必须标明合同在什么情况下可以解除，这样可以约束出租方和承租方的行为，保障双方的权利。比如应当细化出租方或者承租方单方解约的权利：出租方延迟交付房屋多久、交付的房屋不符合合同约定或影响承租方安全等等，承租方可以单方解除合同；承租方不按照约定支付租金多久、欠缴费用、擅自改变房屋用途等出租方可以单方解除合同。
5、租赁合同的违约责任及追究
在签订租赁合同时，一定要重视对双方违约责任的约定。在租赁合同中，违约责任主要包括针对容易产生纠纷的环节设置，如业主未能按时按约定交房应承担的责任、租赁期需提前收回房屋或提前退房的约定赔偿等情况。这将保证合同的顺利执行，降低出租方和承租方的风险。
6、租赁物的用途
在租赁合同中，必须写明租赁物的具体用途。承租方必须按照合同规定的用途使用租赁物，如果违反合同规定的用途或擅自转租给第三人或进行其他违法活动时，出租方有权解除合同。
7、租赁期间租赁物的维修保养条款
维修责任：若当事人没有另外约定，出租房屋的养护、自燃或第三人造成的损坏或故障，其维修责任在于出租方；若因承租方使用不当或过错造成的损坏或故障，则承租方需
承担维修责任或维修费用。
8、装修条款
若出租方同意承租方对房屋进行装修，要注意审查装修的有关约定：装修的内容和要求、承租方对装修公司及其工人的管理、装修给第三人造成损害的责任承担、装修发生的水电等费用承担与支付、装修过程中与物业管理公司的协调、装修期内是否免租或者一定期限内免租等。
9、转租条款
在租赁合同的履行中，如果确有转租的必要，承租方应该通知出租方这一情况以获得出租方同意。未经同意的转租是违约行为，承租方要承担责任。
在转租中，出租方、承租方、第三人要搞清楚自己、他人有何种权利，承担何种义务。如第三人损坏租赁物，承租方要向出租方承担赔偿责任；又如出租方与承租方租赁关系结束，出租方可以直接向第三人收回租赁物，第三人不得以转租为借口拒不返还等。
（二）租赁合同权利义务
1、出租人在房屋租赁关系中享有以下权利
（1）按约定收取租金，获得使用租赁物所产生的收益的权利。相对应承租人有按时支付租金的义务，承租人延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
（2）未经出租人同意擅自转租的，出租人有解除合同的权利。相对应，承租人转租房屋应取得出租人的同意。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。若承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
（3）按约定收回租赁物及其他权利。相对应承租人有妥善保管租赁物的义务，因承租人保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
承租人有在租赁期间届满时按约定或者租赁物的性质使用后的状态返还租赁物的义务。
（4）承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
（5）承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人有要求承租人恢复原状或者赔偿损失的权利。相对应承租人若要对租赁物进行改善或者增设他物的，应经过出租人的同意。
2、出租人在房屋租赁关系中负有以下义务
（1）按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途以及维修租赁物，出租人还有应当
定期对房屋进行养护，使房屋处于正常的可使用状态的的;承租人发现房屋损坏的，应当通知出租人予以修复，出租人有及时修复的义务，但租赁合同另有约定的，从其约定。相应的如因出租人不能维修租赁物影响使用时，承租人有减付租金的权利。同时因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；造成不能实现合同目的的，承租人解除合同的权利。
（2）出租人出卖租赁房屋的，有在出卖之前的合理期限内通知承租人的义务且承租人享有以同等条件优先购买的权利。若承租人没有购买该出租的房屋，则租赁物所有权变化，不影响租赁合同效力。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人有要求减少租金或者不支付租金的权利。
3、承租人在房屋租赁关系中享有以下权利
（1）租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
（2）租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
（3）承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居
住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
（三）租赁合同中添置物处理
1、当事人约定原则
适用于承租人在取得房屋所有人同意的情况下对租用房屋进行装修或增设，双方事先约定了具体的处理条款，且该房屋租赁合同属正常终止的情形。在房屋租赁纠纷中，经房屋所有人同意的装修和增设是一种合法的添附行为，对装修和增设投入损失的承担按当事人事先约定处理，这是民法自愿原则和民事权利处分原则在此类纠纷处理中的具体适用。最高人民法院在《贯彻执行民法通则若干问题的意见》(下称《意见》)第86条中规定：“非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理。”此为确立当事人约定原则的直接法律依据。
在依据当事人约定原则处理承租人的租赁物时，如原租赁合同属非正常终止(如合同无效或被解除)，即使当事人事先约定了具体处理条款，也不能按约定处理，因为当事人双方对添附物处理的事先约定是基于原租赁合同正常履行，是附条件约定，当租赁合同无效或被解除时，当事人原先据以约定的情势已发生变更，若仍按原约定处理，难免危及无过错方的利益。
2、侵权责任原则
适用于承租人在没有取得房屋所有人同意的情况下，私自对承租房屋所进行的装修或增设行为。根据物权法的规定，财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，非财产所有人只有在取得所有权人的同意之后，才能在他人的财产上从事添附行为，否则属于民事侵权行为。在房屋租赁活动中，房屋承租人只取得承租房屋的使用权，在未取得所有权人同意的情况下进行装修或增设，实质上已侵犯了房屋所有人的所有权，承租人在交还房屋时，原则上应对承租房屋恢复原状，造成出租人损失的还应负赔偿责任。《合同法》第223条规定：“未经同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。”《城市房屋租赁管理办法》第二十三条规定：“„因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。” 最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》
第86条规定：“„没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除。”上述规定是侵权责任原则的主要依据。
3、过错责任原则
在承租人取得房屋所有人同意的情况下进行装修或增添，但租赁合同属非正常终止，如合同无效或被撤销、解除的情形。在此种情形下，必然存在着一方或双方当事人的过错行为，应适用过错责任原则处理承租人对租用房屋进行的装修或增设。
(1)租赁合同因出租人违约而解除，导致租赁合同不能继续履行，承租人对房屋添置的添附物，由出租人按添附物的现存审计鉴定价值予以折价赔偿。
(2)租赁合同因承租人违约而解除，导致租赁合同不能继续履行，对于承租人添置的添附物应当无偿归出租人所有，承租人无权再向出租人主张折价补偿。
(3)合同无效或被撤销，应当根据《民法通则》第61条规定承担返还各自所得的财产、恢复原状，造成损失的，根据过错责任的大小，承担相应的赔偿责任。
4、公平原则
因不可抗力导致合同终止的，出租人应当按公平原则给予承租人进行补偿，即由出租人给予承租人装修物和增设物可利用价值经济补偿，现存鉴定价值与可利用价值之间的差额为承租人的损失，该损失依公平原则由双方分担。如属于拆迁致合同终止的，在无约定的情况下，对承租人的补偿，以拆迁人给予的补偿额为准，而不存在损失分担问题。
（四）案例
案例一 承租人煤气中毒
2012年2月28日，张某、贾某的儿子小张通过中介唐某找到邓某的房屋看房，双方初步达成了租房意向。次日，小张提出要邓某提供热水器，邓某同意安装一台水龙头式的电热水器，随后双方签订《房屋租赁协议》。
2012年3月4日小张找到一安装工为其在租住房屋卫生间外的过道墙上安装了一台燃气热水器，并在小区的液化气配送点购买了液化气。
2012年3月5日下午，因小张没去单位上班，电话无人接听，其同事向公安机关报警，随即桂林市公安局秀峰分局刑事技术室派员赶到小张租住的房屋进行了现场勘验。
2012年3月9日，桂林市公安局物证鉴定所出具法医学尸体检验报告认定小张符合一氧化碳中毒死亡特征。
小张的父母诉至法院，要求房主和中介共同赔偿死亡赔偿金341280元、丧葬费15921元、处理丧葬事宜交通费1000元、处理丧葬事宜误工费1600元、精神损害抚慰金10000元。
邓某应诉后认为出租给小张的房屋符合居住和出租条件，不存在任何安全隐患。且小张作为成年人应当知道在使用燃气热水器时要保持房屋通风，死亡后果是其自身过错所致。唐某认为小张的死亡与其提供的中介服务之间没有必然的法律因果关系，其没有任何的侵权行为，不应承担赔偿责任。
法院审理后认为，根据邓某和唐某的陈述，原来小张租住房屋签订租房协议时，邓某是同意为其安装一台电热水器，但小张却自行购买了燃气热水器及煤气罐，并请人进行了安装。出租屋的卫生间及客厅的窗户上均安装了排气扇，
小张作为完全民事行为能力人其应当具备基本的生活常识，应当知道使用煤气时应当保持房屋内的通风，但从公安部门的现场勘查情况看，小张的死亡符合一氧化碳中毒死亡的特征，其死亡时屋内的门窗紧闭。这说明小张在使用煤气时未注意开门窗等，保持通风，这才导致了悲剧的发生，对此小张自身应承担主要的责任。
虽然本案中导致小张一氧化碳中毒的设施燃气热水器及煤气罐系小张自行购买安装，但根据双方的租房协议热水器应由邓某提供，是因邓某未按约提供电热水器，小张才自行购买了燃气热水器，邓某未全面履行合同义务的行为与小张一氧化碳中毒死亡的结果之间有一定的因果关系，故其对小张的死亡应承担相应的赔偿责任。
另邓某未经相关部门的审批擅自将房屋隔断改造成两套房，两套房屋相连的门洞被封死，使得出租屋在使用上不符合安全保障要求，存在包括室内通风受到影响、房间使用的格局不规范等安全隐患，故邓某对小张的死亡应承担10%的赔偿责任。
唐某作为房屋中介，其系向小张与邓某提供订立租房合同媒介服务的居间人，其在提供媒介服务时并没有隐瞒订立合同的重要事实或是提供虚假的情况，即其在履行居间合同时没有过错，唐某提供居间服务的行为与小张的死亡没有必然的因果关系。唐某亦不是房屋的所有人或管理人，对该房
屋不负有安全保障义务，故唐某对小张的死亡不应承担赔偿责任。
案例二 承租人煤气中毒
2011年，胡某在出租房内一氧化中毒死亡，事故原因为：租房内非强排风热水器超过使用年限，排烟不畅，用户洗澡时间过长、门窗紧闭，造成废气中毒窒息。
法院审理认为：出租人将已超过使用期限、存有安全隐患的热水器提供给承租人使用，承担主要责任。死者洗澡过程中紧闭门窗，未进行通风透气，对自己的安全未尽到合理的注意义务，对损害的发生亦有过错。
行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。界定各方当事人的民事责任，是依据其在事故发生中的过错程度来确定。房屋出租人对其出租的房屋和设施负有维护、修缮、管理使其适于居住使用的责任。承租人亦有安全合理使用的注意义务。在承租人与承租人均有过错的情况下，须承担各自相应的责任。
案例三 出租房被烧火灾赔偿案例
房客张女士使用电器不当引起火灾;物业公司没能确保消火栓有水、消防通道畅通以致扑救工作被延误;房产中介公司私自改造出租房埋下隐患，三被告均被判决赔偿房主赵先生的经济损失。
赵先生在西直门南大街12号楼有两套住房并通过房屋
中介出租出去。2013年2月14日早晨，其中一套住房的房客张女士打开2000瓦电暖气后去卫生间洗漱，随后发生断电，房间里的一个移动电插座起火。
接到报警后，消防队员很快赶到现场，但由于小区院内消防通道被停放的汽车占用，消防车难以驶至火灾现场。并且事发楼内的消火栓无水，消防部门不能及时有效地控制火势，最终造成赵先生两套房屋内的物品及内部装修全部烧毁。 房主索赔36万。
依据消防部门出具的《火灾具体原因认定书》记载，房客张女士使用电器设备存在过失，对火灾负有间接责任。负责事发居民楼物业管理的北京房修一慧中物业管理有限责任公司，未能保障消防设施的正常有效使用以及院内消防车通道畅通，致使延误了救火行动，导致火灾的蔓延、扩大，对火灾负有间接责任。除此之外，赵先生还认为，为其出租房屋的北京中天臵地房地产经纪有限公司没有尽到监督管理责任，也应承担连带赔偿责任。赵先生将房客张女士、物业公司、中介公司一并诉至法院，索赔36万元。
房客张女士认为，中介公司擅自使用不符合消防法规的材料改造房屋，使火势蔓延。并且引发火灾的故障并非其使用的电暖气所致。她报警及时，扑救的延误责任并不在她，因此她不应承担或者只能承担轻微责任。
物业公司辩称，张女士使用大功率电器未尽到注意义
务，应承担主要赔偿责任。物业公司虽然对小区内部车辆停放疏于管理，但消火栓无水是因隔壁小区漏水造成的。
房产中介公司明确表示，赵先生的房屋失火，作为代理出租人，公司对于失火没有过错，不承担责任。法院裁定三方均有过错。法院经审理认为，张女士作为出租房屋的使用人，在使用电器设备方面存在过失，引起火灾;物业公司未能保障消防设施的正常有效使用以及院内消防车通道畅通，均应对火灾造成赵先生的合理损失承担民事责任。但因火灾是张女士的过失直接引起，其应承担主要责任，物业公司承担次要责任。
此外，房产中介公司使用非阻燃材料加装房屋隔断，增加了房屋的安全隐患。应当与引起火灾的张女士承担连带赔偿责任。最终法院判决张女士赔偿赵先生各项损失7万余元;房产中介公司就此承担连带赔偿责任。
二、高空抛物
（一）关于高空抛物的法律责任
我们所说的高空抛物致人损害，一般是指从高层建筑（一般是内部区分所有的三层以上的高层建筑，如生活小区里的电梯楼等）内抛出的物品对于临近该建筑的人或财物造成重大伤害或损失。
高空抛物造成他人损失，由抛掷人承担侵权责任；无法确定抛掷人的，按我国侵权法第87条规定，除能够证明自
己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿，即所有具有抛掷可能的居民都要担责。让有加害可能的人共同“补偿”，可以避免出现受害人独自承担损失的不公后果。另外，这一补偿规则使全体业主对抛掷行为后果和风险分配有了明确预期，有利于业主自我约束和相互监督。
高空抛物危害不特定多数人的人身财产安全，属于扰乱公共秩序、妨害公共安全的行为。尚不构成犯罪的，公安机关可给予警告、罚款或拘留处罚；构成犯罪（一般以抛掷次数、抛掷物品及危害程度等判定）的，将认定为“以危险方法危害公共安全罪”，可处三年以上（最高死刑）的刑罚。
以下是公认的7种最危险的高空抛弃物
1.烟头
设定场景：抽完香烟，往后一甩——看来潇洒，可烟头还没灭呢。
杀伤力：未灭的烟头落入易燃物中，极可能引发火灾。广州也发生过类似原因引起的火灾。
2.菜刀（以及其他铁器）
设定场景：大多发生于家庭成员争执、打斗中。飞刀往往直接飞下楼去。
杀伤力：刀具下坠，如遇上人体，后果不堪设想。
3.啤酒瓶（以及其他玻璃瓶）
设定场景：酒后亢奋，摔啤酒瓶来发泄。
杀伤力：啤酒瓶高空着地后会产生爆裂、碎开，碎片飞溅。
4.花盆
设定场景：台风到来、小孩玩闹导致花盆坠落事件发生。 杀伤力：花盆砸到路上，轻则吓人，重则致命。
5.砖石
设定场景：市民装修后石材堆放在阳台或者窗台上，遭遇台风或者小孩玩闹互扔。
杀伤力：轻则致伤，重则致命。
6.爆竹
设定场景：孩童玩爆竹，喜欢从上往下扔。
杀伤力：轻则让途人受到惊吓，重则引发火灾、伤害幼童。
7.晾衣竿
设定场景：遭遇台风或者晾洗衣服时不注意，容易脱落。 杀伤力：晾衣竿带着金属弯钩，弯钩如袭入人体特别是头部，将造成致命威胁。
（二）案例分析
高空抛物成为全社会争论的热点话题，大致源于2000年5月发生在重庆市渝中区的“烟灰缸伤人案”，当时法院适用过错推定原则，判决两幢楼里的22户居民对被烟灰缸
砸伤的受害人承担连带赔偿责任，每户居民平均赔偿额达8000余元。这个案例以及后来在各地发生的一些类似案例（如山东济南的菜板案、深圳的高空抛落玻璃砸死小学生案等）在全国范围内造成了持久而深远的影响，人们对于法院在未能找到抛物人的情况下判决众多住户共同承担赔偿责任的做法议论纷纷，包括中央电视台在内的众多新闻媒体对这些案例都进行了深度采访和报道，更有某电视台以重庆的“烟灰缸伤人案”为原型拍摄了号称国内首部都市市井悬疑剧的《烟灰缸之谜》，并一度在地方各大电视台热播。 根据《侵权责任法》第87条，“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿”，高空抛物的受害者可让造成损害的居民为自己的损失共同埋单。在造成人身伤亡和重大财物损失的情况下，可能涉及追究刑事责任的问题。 “高空抛物是特殊侵权，受害人若起诉可能造成损害的居民，举证责任倒置，被起诉者就得寻找证据证明自己的清白，否则一律追责。”